在泰国买期房：预订之前要核实的七件事

在素坤逸的售楼处，沙盘模型往往一张桌子就摆得下：一座玻璃塔楼，楼顶泳池，还有尚未售出的楼层。买期房，就是在大楼建成之前选定单位、楼层和景观，以开盘价成交，并在施工期间分期付款。截至2026年10月6日，在我们追踪的曼谷十三个区域中，有60个楼盘以这种方式销售，宣布的交付时间在2026年至2029年之间。它们的地址，与现房一样解读，车站和巷子都要算在内，正如我们对曼谷房价的分析所示。预订之前，七项核查可以帮助您审视现有的文件，以及贯穿整个项目的各项承诺。法条核实于2026年10月27日；本文有两个问题尚无定论，列于文末。

在泰国，谁在买期房？为什么？

想要一套市场上尚未供应的公寓的人。在曼谷，最老牌的地段几乎已经建满：在是隆和沙吞，我们追踪的102个楼盘中有98个已经交付；在阿里（Ari），93个中有92个。新房建在别处，而且卖得早。据世邦魏理仕统计，2026年上半年，曼谷市中心在建楼盘的平均销售率为52%，超豪华细分市场为85%，已竣工楼盘则为93%。在同一份2026年8月19日的新闻稿中，这家经纪机构还指出，在其数据中，市中心买家有32%来自海外。

在海边，这一趋势呈现出不同的形态。在芭堤雅，只有14.2%的楼盘以期房销售，但它们占在售公寓单位的53.7%：供应由少数几座大型塔楼撑起。在苏梅岛这座别墅之岛，超过一半的楼盘在建成之前出售。华欣则为15.4%。

我们的统计如何描述期房供应（2026年10月）：

这些比例描述的是统计当日的在售供应，而非成交。它们说明新房在哪里：在芭堤雅的塔楼里，在苏梅岛的山坡上；在曼谷，则在是隆或阿里这些已经建成的地段之外。

预订能给买方带来什么？

三样东西，这正是期房的价值所在。首先是价格：开盘价，写进合同。其次是选择：在尚未售出的单位中挑选楼层、朝向和户型。最后是时间：预订和随后的买卖合同，开启一个随工程进度推进的付款计划，尾款在土地局办理产权过户时支付。

这第一步承诺，如今已有规范。泰国消费者保护委员会办公室（OCPB，สคบ.）合同委员会的通知于2024年8月30日通过、2024年10月3日在《政府公报》公布，自2025年1月31日起，将附预订的公寓单位销售列为受合同管控的业务。预订合同由此有了标准格式：以泰文书写，一式两份，签署时交买方一份；合同须载明楼盘、单位、建材、价格、已付金额、预计签订买卖合同的日期，以及建筑许可的申请日期和核发日期。

所附范本还为买方规定了明确的退出途径。在以下情形，买方可以解除合同并取回全部预订款：所要求的环境影响评估未获批准；开发商未在约定期限内签订后续合同；开发商无合理理由或因自身过错，未办理约定的建筑许可手续；或者图纸、项目或建材未经买方同意而变更。以现金、转账或支票支付的，退款在解除合同之日起7天内完成；以银行卡支付的，在15天内完成，此时可扣除可能产生的刷卡手续费。如开发商知道买方须获得贷款，而贷款未在约定期限内获批，双方均可解除合同。所付款项既非定金，也非预付款；只有当买方未在约定期限内签订后续合同，且卖方已发出书面通知、给予买方自收到之日起至少七天履行义务时，卖方才可保留这笔款项。

好的期房项目与普通项目，差别在哪里？

好项目要凭文件核实，而几乎所有文件在签约之前都能看到。七项核查按照项目的生命周期排列，从土地一直到交钥匙。

七项核查，逐份文件：

a. 开发商及其项目公司。在泰国，一个楼盘往往由一家有别于集团品牌的公司开发。其登记信息可在泰国商业发展厅（DBD）的DBD DataWarehouse数据库中查阅：地址、董事及签字权限、已提交的财务报表、股东国籍。合同上的法定名称和注册号、收款人以及签字权限，都要与这些资料逐一核对：签约的是这家公司，而不是品牌。

b. 土地及其通行。《公寓法》第6条规定，登记公寓须提交土地的产权证，即地契（chanote，โฉนดที่ดิน），显示通往公共道路的建筑平面图，以及大楼无任何负担的证明，土地与建筑的共同抵押除外。如有此类抵押，第7条规定登记须经债权人同意。据 Tilleke & Gibbins，标准合同规定卖方须担保其产权，并申报一切抵押。

c. 审批。环境影响评估的批准、建筑许可和开工，是三个不同的步骤；如何在线核查，详见我们关于环境影响评估的文章。预订合同如今载明与许可有关的各个期限，便于与文件对照。

合同、资金、配额与交房：法规怎么说？

d. 两份合同，两个范本。预订合同遵循OCPB的范本；买卖合同则受《公寓法》第6/2条规范：由土地和建筑的所有人订立，须遵循部长规定的范本，不符合范本且对买方不利的部分无效。据加拉信大学学报2018年发表的一项研究，这一范本称为อ.ช. 22，由内政部2008年7月1日的通知确定。据 Tilleke & Gibbins，范本包括竣工和过户日期、公共部分清单、买方免费转让合同的权利，以及买方逾期付款利息每年不超过15%的上限。兰甘亨大学2022年的一篇论文指出，有些开发商使用自己的合同：逐条与范本对照，是合同审阅的一部分。

e. 付款计划、延期与托管。根据 ThaiLawOnline 的分析，范本为延期交房规定了两条路：维持合同并收取按日计算的违约金，或解除合同并取回已付款项及利息。Tilleke & Gibbins 补充说，不可抗力只能在有限期间内暂停工程。适用的法定制度、合同约定的保障及其期限和起算点，以及延期时的救济途径，都应在签约前核实；付款计划则要结合签约公司的实力来看。

f. 外国人配额与资金。《公寓法》第19条之二规定，外国人持有的部分不得超过私有单位总面积的49%，逐栋计算。第19条和第19条之三区分了几类外国买家，每类各有其证明文件；属于汇入外币类别的，证明须覆盖单位价款。实务中，收款银行出具汇款证明，即FET表格（原称 Thor Tor 3，ธ.ต.3）；据 ThaiLawOnline，其金额门槛和格式属于银行实务。购买期房时，所选单位是否仍在配额之内，应取得书面确认；仅凭预订本身并不能保证。截至2026年10月20日，曼谷有1,289栋楼提供外国人配额，占产权制度已知楼宇的67.8%；各种持有方式，详见我们关于永久产权与租赁的文章。

g. 交房。根据第31条，第一个单位过户时，须同时申请登记公寓法人，并在《政府公报》公布；首次业主大会在六个月内召开。公共费用按份额比例或管理规约分摊（第18条），规约草案附于登记档案中。我们的统计显示，曼谷的期房楼盘公布的物业费为每月每平方米63泰铢，2020年以来竣工的楼宇为55泰铢；完整预算见我们的持有成本指南。竣工、交房验收、遗留问题整改、公寓登记和产权过户，是彼此独立的步骤。最后，据 ThaiLawOnline、Tilleke & Gibbins 和泰国国家发展管理学院的一项研究，标准合同规定结构和固定设施的保修期至少五年，其他部分为两年。

我们模拟林女士与黄先生的情况：曼谷一套一居室期房

我们的数据库能把一个楼盘放回所在街区

我们的项目档案为每个楼盘注明开发商、所在街道、状态（期房或现房），已知时也注明交付年份。借此可以把一个期房楼盘放在已交付的邻近楼盘之间比较，也可以查看同一开发商在这座城市已经交付了什么。想看看您所在街区的期房楼盘，不妨先把它们放到地图上。

法条未能定论的两个问题

延期交房时，从何时起可以解除合同。违约金达到上限，还是超过交房日期：ThaiLawOnline 两种说法都给出过，Tilleke & Gibbins 则以过户日期为准。

偏离范本的合同。第6/2条规定，不符合范本且对买方不利的部分无效；所查阅的资料并未说明由哪一条款取而代之，而2022年的论文指出，开发商使用自拟合同的情况确实存在。

现在就可以做的事

预订之前，索取三份文件：卖方公司的DBD登记资料、附通行图的地契副本，以及买卖合同草案。把这份草案与อ.ช. 22范本逐条对照，包括延期条款。然后，请开发商书面确认您的单位在外国人配额之内。