永久产权、租约还是公司：在泰国什么站得住

1990年，普吉签下一份三十年租约，附带两次预先付清的三十年续约。2023年，泰国最高法院判定这两次续约无效：它们规避了《民商法典》第540条，实际上拼凑出一份变相的九十年租约。第4655/2566号判决自2025年3月10日起由各国际律所传播，判令承租人在腾空房产之前每月支付30,000泰铢（780欧元），并下令拆除地上建筑。这是泰国房地产市场最严酷的一个事实，其余的一切都由它决定。

为什么预付的续约一文不值

被称为“30+30+30”的安排，是泰国别墅市场相当大一部分交易的商业骨架：出售一份三十年租约，并在同一份合同中承诺两次三十年续期，续期费用往往预先付清，并被包装成等同于永久产权。它撞上了一条简短得令人生畏的条文。第540条规定，不动产出租期限不得超过三十年，续约期限本身也不得超过三十年。第4655/2566号判决由此得出结论：按相同条件、相同租金自动续约无效，因为它通过合同重建了法律所禁止的东西。

宣传册常常混为一谈的两样东西，必须分开来看。

第一样是租约。它在土地局登记后记载于地契之上，构成一项物权：它随土地而转移，在土地出售时对新业主同样有效。最高法院没有触及这一点。

第二样是续约承诺。它不是记载在地契上的权利——土地局不会登记超过三十年的期限——而是当时出租人的一项合同承诺。这一承诺已被判定无效，而无效的承诺对任何人都没有约束力：既不约束原出租人，也不约束日后的土地受让人。已登记的三十年租约可以对抗土地的新业主；被判无效的续约承诺则不能。

对于今天买下一份2004年签订的租约第二十二年的人来说，后果很残酷：他买到的是八年确定的权利，外加一份期望。Addleshaw Goddard律师事务所在2025年3月10日的简报中建议，凡附带长期续约条款的租赁产权转让，都应进行审慎的法律审查。

此外还有地上权，它是一项针对建筑物的独立物权，可以在土地局登记。至于它在租约到期后仍然存续的说法，属于执业律师的观点，而非经过核实的规则。

49%的配额按平方米计算，而不是按套数

《公寓法》（佛历2522年）允许外国人以永久产权持有公寓，并以其个人名义在土地局登记。这是法国个人取得泰国不动产永久、可继承权利的唯一途径。

这个上限众所周知：49%。它的计算机制却鲜为人知。第19/2条将外国人累计持有的上限定为“forty-nine percent of the spaces of the whole units in such particular condominium”——即该栋公寓全部单元面积的49%，逐栋计算。配额是一个平方米总量，而不是公寓套数。

两种理解之间的差距并非纸上谈兵。在一个大户型优先卖给外国买家的项目里，按套数可能还剩若干单元，剩余面积却不足以覆盖目标单元。开发商说“还有配额”，按套数说是真的，按面积说是假的。这句话是真诚的，这笔交易却做不成。

因此，应该索取的文件不是销售人员报出的一个百分比，而是这栋楼以平方米计的外国人配额明细：单元总面积、外国人已持有面积、剩余面积、目标单元的情况。如果项目包括多栋楼，明细要逐栋列出，因为法律条文是按栋计算的。

这正是我们所追踪的。在我们追踪的泰国7,865个项目中，数据库里有两个字段可以事先作答：`foreign_quota_available`，表示是否仍有外国人配额；`ownership_type_available`，说明提供哪些持有方式——配额内永久产权、租约，或两者兼有。

用泰国公司持有土地：真正的风险是什么？

外国人不能以个人名义持有土地的永久产权。因此，带地别墅要么以租约方式出售，要么通过一家持有土地的泰国公司来持有，外国人最多持有49%的股本。

这种结构本身是合法的。一旦泰国股东是代持人——即没有实际出资的名义股东——它就不再合法。此时的风险是双重的。

一是刑事风险。据泰国律所的解读，《外国人经商法》第36条对代持安排的处罚最高可达三年监禁，并处100,000至1,000,000泰铢（2,610至26,060欧元）罚款，泰国代持人和幕后的外国人同样适用；违法状态持续的，另处每日10,000至50,000泰铢（261至1,300欧元）罚款。

二是资产风险，这也是最被低估的风险。《土地法典》第96条授权土地厅厅长，对为规避外国人限制而以第三人名义取得的土地强制出售；第94条规定在一百八十天至一年的期限内强制转让。资产不是被冻结，而是被卖掉。

行政上的约束也在收紧。自2026年1月起，此类公司的泰国股东在缴付股款之前，须提供至少三个月的银行流水；自2026年4月1日起，任何变更都必须在商业发展厅（DBD）当面核验。这两项信息都来自同一家律所的单一来源。

直接取得土地还剩一条狭窄的通道：《土地法典》第96条之二允许在合格领域投资超过4,000万泰铢（104万欧元）的外国人取得住宅用地，面积以一莱——1,600平方米——为限，须经部长批准，并须维持投资三年。这是一个法定窗口，而不是普遍适用的制度。

该接受哪种地契，又该拒绝哪种？

地契决定了能在这块地上登记什么。对外国买家而言，整个法律安排都建立在登记之上——租约、抵押、地上权——所以这一点要排在价格之前。

说“Nor Sor 3 Gor等于Chanote”是一种近似说法，到发生界址纠纷的那天就要付出代价。至于Sor Por Kor 4-01——农业土地改革办公室（ALRO）分配给泰国农民的农业用地——我们在2026年9月13日的核查中，未能凭充分的来源查明其确切的法律制度：我们将其排除在外国人可取得的范围之外。

钱从哪里来：2026年收紧的审查

《公寓法》不只是开放了一项权利，它还规定了一条资金链。几乎所有法国买家都属于的那一类资格，是“已将外币汇入泰国的外国人”；第19/3条要求汇入的资金不得少于所购公寓的价格。

因此，房款必须以外币从境外汇入，并在泰国兑换成泰铢；收款银行随后出具外汇交易表（Foreign Exchange Transaction Form，FET，旧称“Tor Tor Sam”），这是土地局以外国人名义登记时要求的文件。据记录这一做法的律所称，金额超过约5万美元时，FET会自动出具；低于此数，银行出具入账通知（credit advice）。我们未能找到泰国央行关于这一门槛的任何规定：这是有据可查的银行惯例，而不是法规。

其推论几乎总被忽略：已经在泰国境内的泰铢，不能用于以外国人名义登记。没有外币汇款链，就没有FET；没有FET，就无法登记——无论资金来自旧账户、本地出售所得，还是在当地积累的储蓄。此外，汇款人姓名、收款账户持有人姓名和地契上未来业主的姓名必须一致。

新近又增加了一层审查。2026年5月15日至25日，土地厅向各府土地局下发了三份“特急”（Most Urgent）通知。依据《土地法典》第74条，这些通知要求审查买方的资金来源、收入、职业和财务状况，触发条件主要是现金支付超过200万泰铢（52,100欧元）或评估价值超过500万泰铢（130,300欧元），继承除外。

99年租约与75%配额：进展究竟如何？

截至2026年9月13日，将外国人配额提高到75%和将租期延长到99年，均未获通过。49%的上限和三十年租约仍是现行法律。

时间线有据可查。该政策于2024年6月22日宣布。99年租约法案于2025年7月21日在佩通坦·西那瓦政府任内进入公开征求意见，并公开设定了在一年内颁布的目标。据The Nation Thailand 2025年6月29日报道，该法案已在内政部搁置一年多，副部长表示需要“重新评估其紧迫程度”。自2026年2月政府更替以来，没有任何后续步骤见诸记录：没有内阁决定，没有国务委员会意见，也没有议会审读。

我们不写这项改革已被放弃——没有任何证据证明这一点。我们写的是：它没有获得通过，也没有任何可核实的立法进展。一家以99年租约为卖点卖房的中介，卖的是一个在泰国法律中并不存在的期限。对于有效期至2027年6月30日的0.01%过户费优惠，也要同样谨慎：它仅适用于泰国籍个人买家，上限为700万泰铢（182,400欧元），法国买家的过户费仍为2%。

永久产权、租约、公司：宣传册不会给您的对比表

而各项税费是可以量化的。以一套1,500万泰铢（390,900欧元）的公寓为例:

模拟案例：曼谷与普吉之间的取舍

现在就可以做的事

请开发商以书面形式提供相关楼栋以平方米计的外国人配额明细：单元总面积、外国人已持有面积、剩余面积、目标单元面积。口头报出的总体百分比，或按公寓套数的统计，都回答不了第19/2条所提出的问题。

如果是租约别墅，请索取租约在土地局的登记日期，以及以年和月计的剩余期限——而不是合同的名义期限。并请泰国律师审阅任何续约条款：自第4655/2566号判决以来，其效力已不能再被默认。