2025年3月给曼谷高楼上的一课
2025年3月地震后，泰国检查了近7,000栋建筑，55栋被禁止使用，其中曼谷2栋。买家可以索取的六份文件。
数百栋高楼，一千万居民，以及地质学家都清楚其松软程度的地基：在2025年3月28日之前，没有人见过曼谷经受一场真实的地震。那一天，这座城市经历了一次实景检验，而且仪器都已就位。加速度计记录下了数据，公共工程与城乡规划厅（Department of Public Works）在十天内检查了近7,000栋建筑，研究人员将地面运动与规范反应谱进行了比对。由此留下了一套很少有城市能就自身建筑存量拥有的资料——它对泰国房地产市场所说明的，比人们记住的要精确得多。
检查记录首先说明了什么
在整个曼谷都市区，只有一栋建筑完全倒塌：位于乍都乍（Chatuchak）的国家审计署（State Audit Office）大楼——一栋仍在施工、从未交付、从未投入使用的公共办公楼。早在2025年3月31日，CBS News就将其描述为曼谷唯一完全倒塌的高楼；2025年发表于《Bulletin of Earthquake Engineering》的一项研究得出了同样的结论。没有任何有人居住的住宅楼倒塌。
检查结果说明了其余情况。2025年3月28日至4月6日，全国共检查6,903栋建筑，其中55栋被禁止使用，曼谷仅有两栋；在泰国地震研究中心（Earthquake Research Centre of Thailand）统计的498栋公共建筑中，91.2%完好无损。受损的建筑很多，但结构性失效仍属例外。
2025年3—4月检查发现的情况:
| 范围 | 检查建筑数 | 安全 | 中度受损 | 禁止使用 |
|---|---|---|---|---|
| 泰国全国——DPT与BMA，2025年3月28日至4月6日 | 6,903 | 6,487 | 361 | 55（其中曼谷2栋） |
| 公共建筑——DPT，2025年4月2日 | 3,375 | 3,130 | 211 | 34栋严重受损 |
| 公共建筑样本——泰国地震研究中心，2025年4月5日 | 498 | 454（91.2%） | 42（8.4%） | 2（0.4%） |
究竟发生了什么
地震发生在缅甸的实皆断层（Sagaing Fault）上，震源深度10公里。美国地质调查局（USGS）采用的震级为Mw 7.7，走滑机制，超剪切破裂长度达460至500公里，是有观测以来最长的破裂之一。震中距曼谷约1,000公里；由于破裂向南传播，其距首都最近的一点约600公里。
在曼谷，PWSA台站测得的地面峰值加速度南北向为0.019 g、东西向为0.023 g：这是首都有记录以来最强的地面运动，但从绝对值看，加速度很小。起作用的不是震动的剧烈程度，而是它的周期和持续时间。
本文采用的震级为Mw 7.7。
这是USGS公布、并被科学文献采用的数值，下文的一切都以此为依据——包括泰国规范所对照的反应谱。
为什么距震中一千公里的城市会晃动？
曼谷建在一个深厚的沉积盆地之上：基岩位于地表以下500至2,000米，上面覆盖着15至30米的软黏土，剪切波速极低。Ornthammarath及其合著者2023年在《Geoenvironmental Disasters》上描述了这一机制，关键在于两种介质之间的反差：地震波进入沉积层后减速，部分能量被困在其中，并转化为面波，主要是勒夫波（Love波）。地面运动不仅被放大，而且比邻近的岩石场地持续更久。2025年3月28日，与盆地外的台站相比，测得的放大倍数加速度约为3倍，速度为4至5倍，集中在两个周期带：1至3秒和5至7秒。
这两个周期带正是买家需要关心的。当建筑的自振周期与地面的周期吻合时，就会发生共振。低矮的住宅自振周期很短：盆地效应与它无关。一栋六十层的高楼自振周期约为六秒——恰好落在第二个被放大的周期带内。这就是为什么在距地震一千公里之外，它感受到了单层住宅感受不到的晃动。这不是异常，而是物理规律，泰国工程师对此十分清楚。
泰国并非2025年才发现抗震设计
对于比较两栋楼的人来说，这是决定性的一节。泰国的抗震法规并不是因这次地震而诞生的：它自1997年起就已存在，2007年起覆盖曼谷，最近一次加严是在2021年——比地震早四年。
先后五套规则，以及一栋楼是在哪一套规则下设计的:
| 年份 | 文本 | 带来的变化 |
|---|---|---|
| 1997 | 第49号部长条例（B.E. 2540） | 泰国首部抗震条例。仅适用于北部和西部地区。采用等效静力法，依据1985年版《*Uniform Building Code*》 |
| 2007 | 部长条例 B.E. 2550 | 扩展至曼谷。取代前一部条例 |
| 2009 | DPT 1302-52 | 首部完整的技术标准，以ASCE 7-2005为基础。引入现代分析方法和构造规定 |
| 2018-2019 | DPT 1301/1302-61 | 设计地震提高至重现期2,475年的最大考虑地震（MCE）。针对曼谷盆地的专用反应谱，划分为10个微分区。1.0秒谱加速度提高约25% |
| 2021 | 部长条例 B.E. 2564 | 现行条例。2021年3月4日公布，180天后生效。覆盖省份由22个增至43个，分为3个区，曼谷属2区（中等危险）。建筑类别由18类增至30类。强制采用修正反应谱分析法（MRSA），并引用DPT 1301/1302-61 |
最具区分度的事实可以用一句话概括。根据Meinhardt工程设计公司对曼谷一栋36层高楼所做的案例研究，2021年规定的计算方法所得出的地震作用，至少是2007年条例要求的三到四倍。
同一份文件给出的限定与这个数字同样重要：这栋楼按旧条例设计，在施工期间按新条例重新评估，结果无需结构加固即满足要求——非线性时程分析显示，实际的楼层作用约为预测值的70%，即有30%的余量。
2007年与2021年之间改变的不是安全性，而是所要求的论证及其可追溯性。
规范的加严是真实且可量化的，但它并不会使此前建成的楼变得危险：泰国工程实践中内含的安全余量，使得按旧条例设计的楼可以无需施工改造就满足新条例。部长条例 B.E. 2564，2021年3月4日公布，自2021年8月底起生效。
规范通过了第一次真实考验吗？
在关系到绝大多数楼宇的周期范围内，答案是肯定的。《Bulletin of Earthquake Engineering》那项研究的作者，将2025年3月28日的地面运动与DPT 1301/1302-61标准的设计反应谱进行了比较。在1至3秒——常见高层建筑所在的范围——设计反应谱高于实际需求。规范站在了安全的一侧。但在5秒以上，记录到的加速度超过了规范值。这一范围对应的是最细长的高楼，研究人员据此提出建议：将盆地的二维和三维放大效应纳入规范。
一个悬而未决的问题，最好直说。
此后没有通过任何新的文本来落实这一结论。泰国地震研究中心负责人Pennung Warnitchai教授于2026年4月宣布了一个针对二十栋建筑的仪器监测试点项目，计划于2027年实施。这是一个已宣布的项目，而不是一项义务。
调查就乍都乍大楼查明了什么
国家审计署大楼共33层，高137米。工程由意大利-泰国发展公司（Italian-Thai Development）与中国中铁十局（泰国）（China Railway No.10 Engineering Group (Thailand)）组成的联合体承建，合同金额21.36亿泰铢（5,570万欧元），于2020年开工：主体结构刚刚完工，外立面和机电管线正在施工——一栋既未完工、未交付、也未取得使用许可的建筑。
2025年5月13日搜救结束时，确认死亡人数为九十五人；身份确认后的汇总数字为九十六人。遇难者绝大多数是工地工人，其中有许多外籍务工人员。政府已支付1.2986亿泰铢（338万欧元）的初步援助和赔偿。
国家审计署于2026年3月20日发布的官方报告认定了四项原因：
- 倒塌始于1至4层，剪力墙在剪力作用下破坏。
- 从这些剪力墙中钻取的混凝土芯样强度低于规定值。
- 施工图不符合法规，导致结构强度低于法定最低要求。
- 连梁与剪力墙之间钢筋的锚固长度短于规定要求。
这四项原因都是工程质量缺陷；没有一项与曼谷的地震活动性有关。关于钢筋的问题，各方结论不一，并未列入其中。
司法程序已经启动：2025年8月7日，二十三名个人和单位被提起公诉，共六十七项罪名，包括施工不合规致人死亡以及违反《建筑控制法》（Building Control Act）。诉讼仍在进行中；截至2026年9月24日，尚无实体判决。
购买前可以核查什么？
在2025年10月2日亚洲房地产峰会（Asia Real Estate Summit）的一场圆桌讨论中，泰国业内人士这样概括这一变化：“这不再只是地段的问题，而是信任的问题。”在这里，信任是可以用文件证明的。
- 建筑许可证，Or.1表格（อ.1），依据《建筑控制法》第21条：其申报日期表明项目是按哪一套抗震条例设计的。
- 使用许可证，Or.6表格（อ.6），依据第32条：证明竣工建筑已经过检查，可以入住。
- 工程师检查认证，依据第32条之二，适用于高度23米及以上或面积超过10,000平方米的建筑。
- 环境影响评估（EIA）批准，须在取得建筑许可证之前获得。通常所说的门槛是80个住宅单元和/或4,000平方米，但流传着两种不同的表述：应由泰国律师来判断。
- 年度和五年期检查报告，由2005年部长条例 B.E. 2548 强制要求高度超过23米的建筑和面积超过2,000平方米的公寓进行。报告由公寓法人管理方保管，未履行义务者最高处以60,000泰铢（1,563欧元）罚款，此后每日10,000泰铢（261欧元）。
- 结构工程师的执业执照，可向泰国工程师理事会（Council of Engineers）核实，该机构保存注册工程师名录。
在结构方面，曼谷高楼的标准体系是有据可查的：钢筋混凝土剪力墙核心筒配合外围框架，细长建筑采用基于性能的设计。一家严肃的开发商能够说出自己采用的是哪一种，以及其建筑许可证是在哪一套条例下申报的。
坦白说明一点：在我们查阅的所有法律资料中，都没有找到会交给买家的标准化“抗震合规证明”。合规性由建筑许可证和工程师的签字来承载——所以应当索取的是建筑许可证。
保修与保险：有什么，没有什么
公寓单元买卖的标准合同必须规定开发商的保修责任：结构和设备五年，其他部分两年——《公寓法》（Condominium Act）第6/2条，属于强制性的最低标准。在一般法律中，《民商法典》第600条规定承包人自交付之日起对瑕疵承担五年责任，第601条规定须在瑕疵出现后一年内提起诉讼。
法律条文保障什么，以及我们未能确认什么。
结构五年、其他部分两年的保修，是开发商的强制性合同义务——《公寓法》B.E. 2522，第6/2条，自2008年7月4日起生效。它不是保险保障，这与法国的十年责任担保（garantie décennale）有本质区别。另一方面，我们在泰国法律中没有找到任何强制性的工程损坏险（dommages-ouvrage）类建筑保险，但也无法证明它不存在：这一点须由泰国律师确认，我们不将其作为一条规则发布。
在保险方面，泰国的火险保单涵盖地震——但有分项限额：标准住宅保单每年20,000泰铢（521欧元），可选择附加扩展保障。在公寓中，公共部分由公寓法人管理方投保的工业一切险（Industrial All Risk）承保；私有单元则由业主自己的保单承保，因此受上述分项限额约束。需要警惕的不是有没有保障，而是保障的上限。泰国非寿险协会（Thai General Insurance Association）于2025年7月7日估计，理赔金额最高可达500亿泰铢（13.0亿欧元），涉及约150,000宗索赔。
市场随后的表现
2025年4月，开泰证券（Kasikorn Securities）预计全年高层公寓过户量将下降50%。汇总数据修正了这一预测：根据REIC，2025年全年过户316,214宗，下降9.1%，金额8,649.13亿泰铢（225.4亿欧元）。更重要的是，第四季度出现回升，由公寓带动：数量增长8.6%，金额增长17%。REIC预计2026年将稳定在314,593宗。
最能说明问题的一点在别处：2026年1月和2月发布的分析——KKP Research、REIC、JLL、CBRE、Colliers——不再将市场疲软归因于地震，而是归因于家庭负债和信贷限制。市场在不到三个季度内就自己做出了判断。此外，这一变化在各府的表现并不相同，我们在泰国六大市场比较中逐一做了详细分析。
谁发布了什么
四家上市开发商发布了可核实的声明。AP Thailand在2025年3月28日至4月3日期间分两个阶段检查了旗下82个项目——先由内部工程师检查，再由四位具名的外部专家检查。Origin Property检查了已交付的83个项目中的55个，Supalai检查了全国90个项目，Sansiri则宣称有200多个项目被确认安全。另有十一家开发商通过媒体报道表示进行了检查。
这些声明都出自开发商本身。
它们证明开发商进行了检查、有意保持透明，但并非独立认证。没有一份声明说明相关项目是按哪一套抗震条例设计的——而对买家来说，这仍是最有用的问题。我们不发布任何开发商安全排名：建立这种排名所需的数据并不存在。
模拟案例：在两栋楼之间做取舍
洛朗（Laurent），54岁，法国里昂。预算：1,100万泰铢（286,600欧元）。曼谷两套公寓入围。
第一套是2012年建成的高楼中一套62平方米的公寓，距BTS轻轨站步行七分钟，每平方米价格明显低于第二套——一套2025年交付、位置更远的58平方米公寓。洛朗索取了三份文件。
两份Or.1建筑许可证。2012年那栋楼的许可证是在B.E. 2550条例下申报的；2025年项目的许可证则是在B.E. 2564条例下申报的——也就是上文所述的方法差异，在一项案例研究中测得为三到四倍。这不是已查明的安全差距，而是所要求论证的差距。
Or.6使用许可证以及第32条之二规定的工程师认证，两栋楼都能提供，因为它们的高度都超过23米。
公寓法人管理方保管的最近一份五年期检查报告。2012年那栋楼的报告注明了日期，由一位工程师签字——洛朗请人向泰国工程师理事会核实了其执照——报告显示2025年3月之后没有任何结构性损坏。2025年的项目太新，还没有五年期检查记录——只有其初始的合规性。
洛朗买下了2012年的那套62平方米公寓：合规性有文件证明，并且有检查历史，2025年3月之后没有损坏，而且价差足以支付地震附加保险的费用——他的保单对地震的赔付上限为每年20,000泰铢（521欧元）。签约前，他请泰国律师审核了全部文件，并请结构工程师阅读了检查报告。
模拟情景。此人物并非客户，参数均为工作假设。
现在就可以做的事
判断一栋楼对应规范的哪个版本，首先是一个确定年代的问题，然后才是技术问题。我们的数据库为7,865个项目收录了竣工年份、楼层数和开发商：这三个字段足以判断一个项目很可能是在哪一套规则下设计的。这是一种筛选方法，不是工程师意见——只有Or.1建筑许可证才能下定论。
无论您是在比较曼谷的两栋高楼，还是在比较品牌住宅，都请先在项目浏览器和开发商排行榜上确定它们的年代，然后向我们索取应向卖方要求提供的文件清单。结构分析和法律审查方面，我们会为您推荐在泰国工程师理事会注册的工程师和泰国律师。
常见问题
曼谷是地震风险城市吗？
根据2021年的部长条例 B.E. 2564，曼谷被划为2区，即中等危险区。它远离活动断层，但其黏土地层会放大从远处传来的长周期地震波：2025年3月28日，与盆地外的场地相比，测得的放大倍数在加速度上达到3倍，在速度上为4至5倍。与高楼相关的正是这种放大效应，而不是本地的地震活动。
2025年3月曼谷有多少栋楼倒塌？
一栋，而且只有一栋：乍都乍一栋33层的公共办公楼，它既未完工，也未交付，更未投入使用。CBS News早在2025年3月31日就确认了这一点，《Bulletin of Earthquake Engineering》的一项研究也予以证实。买家关心的是这一结论的另一半：在有人居住的住宅楼中，没有一栋倒塌。
应该避开2021年以前建成的楼吗？
现有资料并不支持这种做法。两种计算方法之间的差距——地震作用相差三到四倍——只来自一项案例研究，即Meinhardt工程设计公司对一栋36层高楼的研究；而且它针对的是所要求的论证，而不是已查明的安全性：在同一案例中，这栋旧楼无需施工改造就满足了新标准。一个案例构不成规律；能回答问题的，是所考察那栋楼的建筑许可证。
应该向卖方或开发商索取哪些文件？
六份，而且都确实存在：建筑许可证（Or.1）、使用许可证（Or.6）、高度超过23米的建筑所需的工程师检查证明、环境批准、公寓法人管理方保管的年度和五年期检查报告，以及工程师在泰国工程师理事会的注册信息。第一份最能说明问题：其申报日期表明这栋楼是在哪一套抗震规则下设计的。
我的保险在泰国涵盖地震吗？
涵盖，但额度很低。这一风险包含在泰国的火险保单中，标准住宅保单的上限为每年20,000泰铢（521欧元）——相当于一次财物损失的量级，而不是一次结构性损毁。扩展保障须明确申请。此外，私有单元和公共部分分属两份不同的保单，后者由公寓法人管理方投保：两者须分别核查。
地震导致公寓市场暴跌了吗？
持续时间比预期的短。2025年4月，一家券商预计高层公寓过户量将减少一半；REIC最终测得全年下降9.1%，第四季度在公寓带动下回升。更重要的是，2026年初发布的分析已不再将市场疲软归因于地震，而是归因于家庭负债和信贷条件。
方法与来源
来源核实于 2026年9月24日
采用汇率：1 EUR = 38.374 THB (2026年9月24日)
- 来源核实日期： 2026年9月24日。 1 EUR = 38.374 THB (2026年9月24日)。所有金额均以泰铢表示，括号内为欧元换算。 编辑方式： 翻译。本文内容不因读者的国籍而不同。
- 不应混淆的数值。 地震发生后数小时内发布的较高的初步震级估计，至今仍在媒体和企业公告中流传。这些估计未获证实。本文采用的是USGS及同行评审文献的数值：Mw 7.7。
- 我们做了什么。 所有事实均有具名、可核实的来源。物理测量数据来自两篇同行评审论文和泰国地震研究中心的一次报告。检查数据来自公共工程与城乡规划厅和曼谷都市管理局，经泰国媒体报道。倒塌原因来自国家审计署2026年3月20日的官方报告。法规框架经一篇学术论文、国际劳工组织的NATLEX数据库和两份律师事务所简报交叉核对。市场数据来自REIC。
- Ornthammarath, Warnitchai, Maruyama, Pornsopin & Yamazaki (2025), Far-field ground motion characteristics of the Bangkok Basin, Thailand, in the 2025 Mw 7.7 Mandalay earthquake, Bulletin of Earthquake Engineering, 23:6577-6602 — https://link.springer.com/article/10.1007/s10518-025-02295-7
- Ornthammarath et al. (2023), Preliminary analysis of amplified ground motion in Bangkok basin using HVSR curves, Geoenvironmental Disasters, 10:28 — https://link.springer.com/article/10.1186/s40677-023-00259-0
- USGS, M 7.7 Mandalay, Burma (Myanmar) Earthquake — https://www.usgs.gov/news/featured-story/m77-mandalay-burma-myanmar-earthquake
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- Nation Thailand，2025年12月27日特别报道 — https://www.nationthailand.com/blogs/the-nation-special-report/40058759
- The Thaiger，DPT/BMA检查 — https://thethaiger.com/news/bangkok/earthquake-leaves-55-buildings-unusable-inspections-continue
- REIC，经Nation Thailand报道，2026年2月26日 — https://www.nationthailand.com/blogs/business/property/40063000
- CBS News，2025年3月31日 — https://www.cbsnews.com/news/thailand-earthquake-bangkok-building-collapse-investigation-china-italy-firms
- Bangkok Post, Insuring against earthquake risk — https://www.bangkokpost.com/business/general/2996269/insuring-against-earthquake-risk
- Reinsurance News，2025年7月7日 — https://www.reinsurancene.ws/thai-insurance-claims-from-march-earthquake-could-reach-1-53bn/
- Asia Real Estate Summit，2025年10月2日 — https://www.asiarealestatesummit.com/rethinking-bangkoks-skyline-with-safety-trust-and-resilient-design/
- 专有数据。 我们的数据库为7,865个项目收录了竣工年份、楼层数和开发商。本文未发布任何由该数据库得出的统计数据：我们描述的是这一方法能做什么，而不是一个我们并未计算的汇总结果。
- 非建议声明。 本文是一份资料综述。它既不构成结构工程意见，也不构成法律建议或投资建议。建筑的结构评估应由在泰国工程师理事会（Council of Engineers Thailand）注册的工程师进行；销售文件和保修条款的审查应由泰国律师进行。
我们未能核实的内容
- 钢筋在国家审计署大楼倒塌中的确切作用。各方来源相互矛盾，官方报告也未将其列入四项原因。
- 倒塌时的工程进度。媒体流传的数值很难与2024年4月主体结构已完工这一事实相吻合；本文不采用其中任何一个。
- 国家审计署案的任何实体判决。截至2026年9月24日，未发现任何判决。
- 2025年3月之后对《建筑控制法》的任何修订或通过的任何新抗震条例。均未发现：规范的加严发生在2021年，早于地震。
- 开发商公开其计算书或抗震证明的任何新义务，以及2025年3月之后生效的任何加强公共工程工地监管的法规。
- 交给买家的标准化抗震合规证明是否存在，以及是否有义务向买家提供地质勘察报告。
- 《公寓法》第6/2条规定的五年和两年保修期的确切起算点。
- 泰国是否存在强制性的工程损坏险。任何地方都没有相关记载，但缺乏证据并不等于证明其不存在。
- 2025年3月以来地震保险保费或免赔额的任何实际上涨。现有来源都是2025年做出的预期。
- 任何可直接归因于地震的公寓价格变化，以及任何预订取消率。
- 泰国住宅项目中基础隔震技术的使用情况。未发现任何实例：在这个市场上，它不是一个可供选择的标准。
- Colliers 2025年第二季度的数据（页面无法访问），以及Knight Frank任何量化地震影响的出版物。
- 作为可查阅来源的曼谷都市管理局公共数据看板：2026年9月24日，其所有计数器均显示为零。
- 泰国工程师理事会执照核查服务的公众访问方式。该名录的存在是确定的，但能否在线访问则不确定。
本文仅为一般信息，不构成法律或税务建议。文中引用的规定均注明日期；采取行动前，请向专业人士确认其是否仍然有效。