Покупка на этапе строительства в Таиланде: семь проверок

В офисах продаж на Сукхумвите макет нередко умещается на одном столе: стеклянная башня, бассейн на крыше и этажи, где ещё есть свободные квартиры. Купить на этапе строительства — значит выбрать квартиру, этаж и вид из окна до того, как появится само здание, по цене старта продаж и с оплатой, растянутой на срок стройки. В тринадцати районах Бангкока, которые мы отслеживаем, на 6 октября 2026 года так продаются 60 проектов со сроками сдачи, объявленными с 2026 по 2029 год. Их адрес читается так же, как адрес готового дома, — с учётом станции и сои, как мы показали в статье о ценах в Бангкоке. Семь проверок позволяют ещё до бронирования изучить доступные документы и обязательства, которые будут сопровождать проект. Нормы проверены 27 октября 2026 года; два вопроса в этой статье не решены однозначно — они перечислены в конце.

Кто покупает недвижимость на этапе строительства в Таиланде и зачем?

Те, кому нужна квартира, которой рынок пока не предлагает. В Бангкоке самые старые адреса почти полностью застроены: на Силоме и в Сатхорне 98 из 102 отслеживаемых нами проектов уже сданы, в Ари — 92 из 93. Новое жильё строится в других местах и продаётся рано. По данным CBRE, в первом полугодии 2026 года строящиеся проекты в центре Бангкока были распроданы в среднем на 52 %, в сегменте сверхлюкс — на 85 %, а завершённые — на 93 %. В том же пресс-релизе от 19 августа 2026 года брокер отмечает, что, по его данным, 32 % покупателей в центре — иностранцы.

На побережье это движение принимает другие формы. В Паттайе на этапе строительства продаются лишь 14,2 % проектов, но на них приходится 53,7 % квартир в кондоминиумах, выставленных на продажу: предложение формируют несколько больших башен. На Ко Самуи, острове вилл, больше половины проектов продаются ещё до постройки. В Хуа Хине этот показатель — 15,4 %.

Что наши данные говорят о предложении на этапе строительства, октябрь 2026 года:

Эти доли описывают предложение на дату сбора данных, а не сделки. Они показывают, где строится новое жильё: в башнях Паттайи, на склонах Самуи, а в Бангкоке — за пределами уже застроенных адресов Силома или Ари.

Что даёт покупателю бронирование?

Три вещи, ради которых и покупают на этапе строительства. Прежде всего цену — стартовую, зафиксированную в договоре. Затем выбор: этаж, ориентацию, планировку — среди ещё свободных квартир. И наконец, время: бронирование, а затем договор купли-продажи открывают график платежей, который следует за стройкой; остаток оплачивается при переходе права собственности в земельном управлении.

Это первое обязательство теперь урегулировано. Уведомление Комитета по договорам Управления по защите прав потребителей (OCPB, สคบ.), принятое 30 августа 2024 года и опубликованное в Правительственном вестнике 3 октября 2024 года, с 31 января 2025 года относит продажу квартир в кондоминиумах с бронированием к видам деятельности с контролируемыми договорами. Договор бронирования получает типовую форму: он составляется на тайском языке в двух экземплярах, один из которых передаётся покупателю при подписании, и указывает проект, квартиру, материалы, цену, внесённую сумму, планируемую дату договора купли-продажи, а также даты подачи заявления на разрешение на строительство и его выдачи.

Приложенная форма даёт покупателю и чёткие пути выхода. Он может расторгнуть договор и вернуть всю сумму бронирования, если требуемая оценка воздействия на окружающую среду не одобрена, если застройщик не заключает следующий договор в согласованный срок, если он без уважительной причины или по своей вине не выполняет предусмотренных действий по получению разрешения на строительство или если планы, проект или материалы меняются без согласия покупателя. Деньги возвращаются в течение 7 дней с момента расторжения при оплате наличными, переводом или чеком и в течение 15 дней при оплате картой; в последнем случае возможно удержание комиссии за карту. Если застройщик знал, что покупателю нужен кредит, каждая из сторон может также расторгнуть договор, если финансирование не одобрено в предусмотренный срок. Внесённая сумма не является ни задатком, ни авансом; продавец оставляет её себе, только если покупатель не заключает следующий договор в согласованный срок, — после письменного уведомления, дающего ему не менее семи дней с момента получения на выполнение своих обязательств.

Что отличает хороший строящийся проект от среднего?

Хороший проект проверяется по документам, и почти все они доступны до подписания. Семь проверок следуют за жизнью проекта — от земли до передачи ключей.

Семь проверок, документ за документом:

а. Застройщик и его проектная компания. В Таиланде проект часто ведёт компания, отдельная от бренда группы. Сведения о её регистрации есть в базе DBD DataWarehouse, которую ведёт Департамент развития бизнеса (DBD): адрес, директора и полномочия на подпись, сданная финансовая отчётность, гражданство акционеров. Юридическое название и регистрационный номер, указанные в договоре, получателя платежей и полномочия на подпись сверяют с этими данными: подписывать договор будет именно эта компания, а не бренд.

б. Земля и подъезд к ней. Для регистрации кондоминиума статья 6 Закона о кондоминиумах требует правоустанавливающий документ на землю — чанот (โฉนดที่ดิน), план здания с выездом на дорогу общего пользования и справку о том, что здание свободно от обременений, за исключением общей ипотеки земли и здания. В этом случае статья 7 ставит регистрацию в зависимость от согласия кредитора. Типовой договор, по данным Tilleke & Gibbins, предусматривает, что продавец гарантирует своё право собственности и сообщает о любой ипотеке.

в. Разрешения. Одобрение оценки воздействия на окружающую среду, разрешение на строительство и начало работ — три разных этапа; как проверить их онлайн, мы подробно описали в статье об оценке воздействия на окружающую среду. Договор бронирования теперь содержит сроки, связанные с разрешением, и их можно сверить с документами.

Договор, деньги, квота и сдача: что говорят нормы?

г. Два договора — две типовые формы. Договор бронирования составляется по форме OCPB, а договор купли-продажи подпадает под статью 6/2 Закона о кондоминиумах: его заключает собственник земли и здания по форме, утверждённой министром, и несоответствующая ей часть, ухудшающая положение покупателя, не имеет силы. Эта форма, известная как อ.ช. 22, утверждена уведомлением Министерства внутренних дел от 1 июля 2008 года, согласно исследованию, опубликованному в 2018 году журналом Университета Каласин. По данным Tilleke & Gibbins, она включает даты завершения строительства и перехода права, перечень общего имущества, право покупателя бесплатно уступить договор и проценты за просрочку со стороны покупателя не выше 15 % годовых. В диссертации Университета Рамкхамхэнг в 2022 году отмечалось, что часть застройщиков использует собственные договоры: постатейное сравнение с типовой формой входит в проверку.

д. График платежей, просрочка и эскроу. По анализу ThaiLawOnline, типовая форма предусматривает при задержке два пути: сохранить договор и получать ежедневную неустойку или расторгнуть его и вернуть уплаченные суммы с процентами. Tilleke & Gibbins добавляет, что форс-мажор приостанавливает стройку лишь на ограниченный срок. Применимый правовой режим, предусмотренные договором гарантии, их срок, момент начала и средства защиты при задержке проверяют до подписания; сам же график платежей оценивают с оглядкой на надёжность компании, которая его подписывает.

е. Иностранная квота и средства. Статья 19 bis Закона о кондоминиумах ограничивает долю иностранцев 49 % общей площади помещений — в каждом здании отдельно. Статьи 19 и 19 ter выделяют несколько категорий покупателей-иностранцев, у каждой из которых свои подтверждающие документы; для категории «ввезённой иностранной валюты» подтверждение должно покрывать цену квартиры. На практике банк-получатель выдаёт справку о переводе — форму FET (прежде Thor Tor 3, ธ.ต.3); её пороги и формат определяются банковской практикой, отмечает ThaiLawOnline. При покупке на этапе строительства наличие места в квоте для выбранной квартиры подтверждают письменно: само по себе бронирование его не гарантирует. В Бангкоке на 20 октября 2026 года иностранную квоту предлагают 1 289 зданий, или 67,8 % тех, чей режим известен; формы владения подробно разобраны в статье о полной собственности и аренде.

ж. Сдача. Согласно статье 31, вместе с переходом права на первую квартиру подаётся заявление о регистрации юридического лица кондоминиума, которая публикуется в Правительственном вестнике; первое общее собрание проводится в течение шести месяцев. Расходы на общее имущество распределяются пропорционально долям или по уставу (статья 18), проект которого входит в регистрационное дело. По нашим данным, строящиеся проекты Бангкока заявляют 63 бата за м² в месяц против 55 в зданиях, сданных с 2020 года; полный бюджет — в нашем гиде о стоимости владения. Завершение строительства, приёмка, устранение замечаний, регистрация кондоминиума и переход права собственности — разные этапы. Наконец, по данным ThaiLawOnline, Tilleke & Gibbins и исследования NIDA, типовой договор включает гарантию не менее пяти лет на конструкции и стационарное оборудование и двух лет на остальные элементы.

Когда мы моделируем случай Ольги и Андрея: двухкомнатная квартира в строящемся доме в Бангкоке

Что наша база позволяет увидеть в контексте района

Наши карточки указывают для каждого проекта застройщика, подрайон, статус — строится или сдан — и год сдачи, если он известен. По ним можно поставить строящийся проект в ряд с уже сданными соседями и посмотреть, что тот же застройщик уже построил в городе. Чтобы увидеть строящиеся проекты своего района, найдите их на карте.

Два вопроса, которые нормы не решают однозначно

Когда открывается право на расторжение из-за просрочки. Достигнут потолок неустойки или пропущена дата сдачи: ThaiLawOnline приводит оба толкования, Tilleke & Gibbins исходит из даты перехода права.

Договор, отступающий от типовой формы. Статья 6/2 лишает силы несоответствующую часть, ухудшающую положение покупателя; изученные источники не говорят, какое условие применяется вместо неё, а диссертация 2022 года констатирует, что застройщики используют собственные договоры.

Что можно сделать уже сейчас

Перед бронированием запросите три документа: карточку DBD компании-продавца, копию чанота с планом подъезда и проект договора купли-продажи. Сверьте последний с формой อ.ช. 22, включая пункт о просрочке. Затем попросите письменно подтвердить, что ваша квартира входит в иностранную квоту.