Собственность, аренда или компания: что действительно работает в Таиланде

В 1990 году на Пхукете подписывается договор аренды на тридцать лет с двумя продлениями по тридцать лет, оплаченными вперёд. В 2023 году Верховный суд Таиланда аннулирует эти продления: они обходили статью 540 Гражданского и торгового кодекса и воссоздавали замаскированную аренду на девяносто лет. Решение 4655/2566, которое международные юридические фирмы распространяют с 10 марта 2025 года, обязывает арендатора платить 30 000 бат (780 €) в месяц до освобождения участка и предписывает снести постройки. Это самый жёсткий факт рынка недвижимости Таиланда, и он определяет всё остальное.

Почему предоплаченное продление аренды ничего не стоит

Схема «30+30+30» — коммерческий каркас значительной части рынка вилл в Таиланде: аренда на тридцать лет, продаваемая с обещанием, записанным в том же договоре, двух продлений по тридцать лет, часто оплаченных заранее и представляемых как эквивалент полной собственности. Она столкнулась с текстом пугающей краткости. Статья 540 устанавливает, что недвижимость не может сдаваться в аренду на срок более тридцати лет и что продление само по себе не может превышать тридцати лет. Решение 4655/2566 делает из этого вывод: автоматическое продление на тех же условиях и за ту же арендную плату ничтожно, потому что воссоздаёт договором то, что запрещает закон.

Два объекта, которые рекламные буклеты смешивают, нужно разделить.

Первый — сама аренда. Зарегистрированная в земельном управлении (Land Office), она вносится в правоустанавливающий документ на землю и является вещным правом: следует за участком и обязательна для нового собственника при продаже. Верховный суд её не затронул.

Второй — обещание продления. Это не право, внесённое в титул — Land Office не регистрирует срок свыше тридцати лет, — а договорное обязательство того, кто является арендодателем на данный момент. Это обязательство признано ничтожным, а ничтожное никого не связывает: ни первоначального арендодателя, ни последующего приобретателя участка. Зарегистрированная аренда на тридцать лет имеет силу в отношении нового собственника участка; обещание продления, признанное ничтожным, — нет.

Для того, кто сегодня покупает двадцать второй год аренды, подписанной в 2004 году, последствие жёсткое: он покупает восемь лет гарантированного права и надежду. Юридическая фирма Addleshaw Goddard в своём обзоре от 10 марта 2025 года рекомендует тщательную правовую проверку любой уступки лизхолда с условиями о длительном продлении.

Остаётся право суперфиция — отдельное вещное право на постройку, которое можно зарегистрировать в Land Office. Утверждение, что оно переживает окончание аренды, — мнение практикующих юристов, а не проверенная норма.

Квота 49 % считается в квадратных метрах, а не в квартирах

Закон о кондоминиумах B.E. 2522 разрешает иностранцу владеть квартирой на праве полной собственности, зарегистрированной на его личное имя в Land Office. Это единственный путь, которым частное лицо из Франции получает бессрочное и передаваемое по наследству право на недвижимость в Таиланде.

Предел известен: 49 %. Его механика известна гораздо хуже. Section 19/2 ограничивает совокупное иностранное владение «forty-nine percent of the spaces of the whole units in such particular condominium» — 49 % площадей всех квартир, здание за зданием. Квота — это лимит квадратных метров, а не подсчёт квартир.

Разница между двумя прочтениями не теоретическая. В комплексе, где крупные планировки продавались иностранцам в первую очередь, может оставаться несколько свободных квартир по количеству и при этом остаточная площадь, недостаточная для нужного лота. Застройщик, который заявляет «квота ещё есть», говорит правду в квартирах и неправду в площади. Фраза искренняя, а сделка невозможна.

Поэтому запрашивать нужно не процент, названный менеджером по продажам, а выписку об иностранной квоте здания в квадратных метрах: общая площадь квартир, площадь, уже принадлежащая иностранцам, остаточная площадь, положение нужного лота. Если в проекте несколько корпусов, выписка составляется по каждому корпусу, поскольку закон рассуждает в масштабе здания.

Именно это мы отслеживаем. Из 7 865 проектов, которые мы ведём в Таиланде, на вопрос заранее отвечают два поля нашей базы: `foreign_quota_available`, показывающее, открыт ли лимит иностранной квоты, и `ownership_type_available`, уточняющее предлагаемые режимы владения — полная собственность в рамках квоты, аренда или и то и другое.

Тайская компания для владения землёй: чем на самом деле рискуешь?

Иностранец не может владеть землёй на праве полной собственности на своё личное имя. Поэтому вилла с участком продаётся либо в аренду, либо через тайскую компанию, владеющую землёй, в которой иностранцу принадлежит до 49 % капитала.

Сама по себе структура законна. Она перестаёт быть законной, как только тайские акционеры оказываются номинальными держателями — владельцами долей без реального вклада. Тогда риск становится двойным.

Он уголовный. Section 36 Закона о предпринимательской деятельности иностранцев (Foreign Business Act) наказывает схему с номинальными держателями — в прочтении тайских юридических фирм — лишением свободы на срок до трёх лет и штрафом от 100 000 до 1 000 000 бат (от 2 610 до 26 060 €), что применяется как к тайскому номиналу, так и к иностранцу-бенефициару, с ежедневным штрафом от 10 000 до 50 000 бат (от 261 до 1 300 €) при продолжающемся нарушении.

Он имущественный, и этот риск оценивают хуже всего. Section 96 Земельного кодекса наделяет генерального директора Департамента земель правом принудительно продать участок, приобретённый на имя третьего лица в обход ограничений для иностранцев; Section 94 устанавливает принудительное отчуждение в срок от ста восьмидесяти дней до одного года. Актив не замораживается: его продают.

Административные тиски сжались. С января 2026 года тайские акционеры таких компаний обязаны представлять банковские выписки не менее чем за три месяца до оплаты долей; с 1 апреля 2026 года личная верификация в Департаменте развития бизнеса (DBD) обязательна для любого изменения. Оба элемента взяты из единственного источника — публикации юридической фирмы.

Остаётся узкий путь прямого доступа к земле: Section 96 bis Земельного кодекса позволяет иностранцу, инвестирующему более 40 млн бат (1,04 млн €) в разрешённые виды деятельности, приобрести жилой участок площадью не более одного рая — 1 600 м² — с одобрения министра и при условии сохранения инвестиций в течение трёх лет. Это законодательное окно, а не общий режим.

Какой титул принимать, а от какого отказаться?

Титул определяет, что можно зарегистрировать в отношении объекта. Для иностранного покупателя, вся правовая конструкция которого держится на регистрационных записях — аренда, ипотека, суперфиций, — этот вопрос стоит раньше цены.

Утверждение «Nor Sor 3 Gor равен Чаноту» — приблизительность, за которую расплачиваются в день спора о границах. Что касается Sor Por Kor 4-01 — сельскохозяйственной земли, выделяемой ALRO тайским фермерам, — наша проверка 13 сентября 2026 года не позволила документально подтвердить её точный режим по достаточному источнику: мы исключаем её из сферы приобретения иностранцем.

Откуда деньги: контроль, который ужесточился в 2026 году

Закон о кондоминиумах не только открывает право — он навязывает цепочку финансирования. Категория допуска, которая касается почти всех французских покупателей, — иностранец, ввёзший в Таиланд иностранную валюту, и Section 19/3 требует, чтобы ввезённые средства были не меньше цены приобретаемой квартиры.

Значит, цена должна быть переведена из-за рубежа в иностранной валюте и конвертирована в баты в Таиланде; тогда банк-получатель выдаёт Foreign Exchange Transaction Form — FET, бывший «Тор Тор Сам», — документ, который Land Office требует для регистрации на имя иностранца. По данным юридических фирм, описывающих эту практику, FET выдаётся автоматически при сумме свыше примерно 50 000 долларов США; ниже этого порога банк выдаёт кредитовое авизо (credit advice). Никакого регламента Банка Таиланда для этого порога найти не удалось: это задокументированная банковская практика, а не норма.

Следствие почти всегда игнорируют: баты, уже находящиеся в Таиланде, не позволяют зарегистрировать объект на имя иностранца. Без цепочки перевода в иностранной валюте нет FET, а без FET нет регистрации — независимо от того, пришли ли средства со старого счёта, от продажи на месте или из сбережений, накопленных в стране. Кроме того, имя отправителя перевода, имя владельца счёта-получателя и имя будущего собственника в титуле должны совпадать.

К этому добавляется недавний слой контроля. С 15 по 25 мая 2026 года Департамент земель разослал три циркуляра с грифом «Most Urgent» во все провинциальные земельные управления. На основании Section 74 Земельного кодекса они предписывают проверять происхождение средств, доходы, профессию и финансовое положение покупателя; проверка запускается, в частности, при оплате наличными свыше 2 млн бат (52 100 €) или при оценочной стоимости свыше 5 млн бат (130 300 €), за исключением наследования.

Аренда на 99 лет и квота 75 %: где мы находимся на самом деле?

На 13 сентября 2026 года ни повышение иностранной квоты до 75 %, ни продление аренды до 99 лет не приняты. Потолок 49 % и аренда на тридцать лет остаются действующим правом.

Хронология задокументирована. Политика объявлена 22 июня 2024 года. Законопроект об аренде на 99 лет вынесен на общественные консультации 21 июля 2025 года при правительстве Пхэтхонгтхан Чиннават с заявленной целью принять его в течение года. На 29 июня 2025 года The Nation Thailand сообщает, что текст более года заблокирован в Министерстве внутренних дел, а заместитель министра говорит о необходимости «переоценить степень срочности». После смены правительства в феврале 2026 года ни один последующий шаг не задокументирован: ни решение Кабинета министров, ни заключение Государственного совета, ни парламентское чтение.

Мы не пишем, что от реформы отказались, — ничто этого не подтверждает. Мы пишем, что она не принята и что никакое законодательное продвижение проверить нельзя. Агентство, которое продаёт объект под обещание аренды на 99 лет, продаёт срок, которого в тайском праве не существует. Та же осторожность в отношении снижения регистрационного сбора за переход права до 0,01 %, действующего до 30 июня 2027 года: оно предназначено для покупателей — физических лиц с тайским гражданством и ограничено 7 млн бат (182 400 €), а для французского покупателя сбор остаётся 2 %.

Фрихолд, аренда, компания: таблица, которой нет в буклетах

Сборы и налоги, в свою очередь, поддаются расчёту. На примере квартиры за 15 млн бат (390 900 €):

Когда мы моделируем выбор между Бангкоком и Пхукетом

Что можно сделать уже сейчас

Запросите у застройщика письменно выписку об иностранной квоте соответствующего здания в квадратных метрах: общая площадь квартир, площадь, уже принадлежащая иностранцам, остаточная площадь, площадь нужного лота. Общий процент, названный устно, или подсчёт в количестве квартир не отвечают на вопрос, который ставит Section 19/2.

Для виллы в аренду запросите дату регистрации аренды в Land Office и оставшийся срок в годах и месяцах — а не номинальный срок договора. И дайте тайскому юристу прочитать любое условие о продлении: после решения 4655/2566 его сила больше не презюмируется.