Где можно строить в Таиланде и насколько высоко

Вид на море, холм, первая линия пляжа: три документа решают, что поднимется из земли рядом с вами. Полосы, высотные отметки, уклоны — по тексту Королевской правительственной газеты.

Что определяет высоту здания в Таиланде?

Три свода правил, написанные тремя разными ведомствами, — и они не заменяют друг друга, а накладываются.

Первый — национальный. Закон о контроле за строительством B.E. 2522 и министерские постановления к нему устанавливают минимальные расстояния, отступы от дорог и водотоков и правило пропорции, которому подчинено всё остальное: ни в одной точке здание не может быть выше двойного расстояния по горизонтали до противоположного края дороги общего пользования. Чем уже улица, тем ниже потолок. Это геометрия, а не политика, и она не обсуждается — как не обсуждается и форма владения объектом, подчинённая совсем другой логике.

Второй — местный: генеральный план, который делит территорию на цветовые зоны и присваивает каждой коэффициент плотности застройки. Именно он разрешает шестидесятиэтажную башню здесь и двухуровневый дом в трёхстах метрах отсюда.

Третий существует только в некоторых провинциях, и о нём покупатели узнают позже всего: приказ о зоне охраны окружающей среды, изданный на основании статьи 45 закона B.E. 2535. Такой приказ есть у Пхукета, Самуи и Пхангана, Краби, Пхангнги и прибрежных районов Чонбури. Это короткий текст, опубликованный в Королевской правительственной газете, который заново делит провинцию на зоны и вводит потолки, которых не вводит больше ничто.

Правило соотношения текстов прямо прописано в обоих прочитанных нами приказах: если другой закон предусматривает меры охраны не ниже установленных приказом, применяются именно они. Иначе говоря, из трёх текстов действует самый строгий. Поэтому законно выданное разрешение на строительство ещё не означает соответствия всем нормам: оно подтверждает, что одно ведомство проверило правила в своей компетенции, но не два других.

Насколько высоко можно строить у моря на Пхукете?

Действующий приказ — от 13 декабря 2024 года; он заменил приказ B.E. 2560 и делит остров на восемь зон. Три из них — полосы, параллельные берегу, которые отсчитываются от точки, которую нужно держать в голове: линии, до которой море доходит на своём наивысшем нормальном естественном уровне. Это не граница вашего земельного титула и не граница публичной прибрежной полосы. Это физическая линия, и она смещается.

Что предписывает приказ в четырёх прибрежных полосах Пхукета:

Город Пхукет подчиняется собственной сетке: 9 м в охранной зоне старого города, 45 м в зоне плотной застройки с коэффициентом плотности 6 и 35 % открытого пространства, 60 м в зоне очень плотной застройки с коэффициентом 8 и 40 % открытого пространства. И здесь местный градостроительный план снова берёт верх в вопросе высоты там, где он её задаёт.

Дорогостоящая деталь скрыта в двух последних строках таблицы. В зонах 3 и 7 природоохранный приказ уступает градостроительному плану, если таковой есть: потолок в 16 или 23 м — не гарантированное право строить до этой отметки, а предел, который действует при отсутствии местного правила. В зависимости от муниципалитета реальная высота может оказаться ниже.

Высотные отметки — и что изменилось в декабре 2024 года

Пхукет — это гора, поставленная в море, и вторую половину задачи здесь решает высота над уровнем моря. Между 40 и 80 метрами над средним уровнем моря потолок опускается до 8 м. Выше 80 м приказ попросту запрещает строительство, расширение и изменение назначения.

Приказ декабря 2024 года пробил брешь в этом запрете, и её много обсуждали. Она реальна — и узка. Между 80 и 140 м над уровнем моря, на участке, которым владелец, по представленным им доказательствам, законно владел до 16 декабря 2017 года, снова можно построить дом или отдельное здание: не выше 6 м, площадью застройки не более 90 м², с 70 % участка без застройки и половиной этого свободного пространства под озеленением из многолетних деревьев. Выше 140 м это исключение не применяется.

Это послабление допускает одноэтажную виллу на участке, купленном почти девять лет назад. Это не жилой комплекс и не многоквартирный дом, и на участок, приобретённый позже, оно не переходит. Разрыв между «на холмах снова можно строить» и тем, что сказано в тексте, огромен — а версия эта гуляет по рынку.

Почему Самуи нельзя читать так же, как Пхукет?

Потому что его приказ — от 21 мая 2025 года, заменивший текст B.E. 2557, — не мыслит расстоянием до берега. Он делит территорию на семь зон, и вторая охватывает весь Ко Самуи, Ко Тэн и Ко Пханган от берега до отметки 80 м над уровнем моря. В этой зоне приказ требует лишь двух вещей: чтобы никакая стена не перекрывала доступ к морю или пляжу и чтобы отели и многоквартирные жилые дома отводили не менее половины нормативного открытого пространства под озеленение с деревьями.

Никакой высоты. Никакого прибрежного отступа. На Самуи эти два правила берутся не из природоохранного права, а из муниципального регламента и градостроительного плана — поэтому цифры, которые ходят по острову, так часто приписывают не тому документу, и поэтому они меняются вместе с муниципальным регламентом, хотя ни один природоохранный приказ не сдвинулся.

Выше 80 м, напротив, логика сходится с пхукетской. Строительство запрещено, кроме как на законно принадлежащем частном участке, и тогда допускается только дом или отдельное здание высотой 6 м, с 50 % участка без застройки между 80 и 140 м и 70 % выше 140 м. К этому добавляется требование, которого на Пхукете нет: скатная кровля в тайском, тропическом или местном стиле, покрывающая не менее 80 % площади застройки, и натуральные цвета — кирпичный, терракотовый, коричневый, серый, цвет листвы.

Отступ в 10 метров, о котором повсюду пишут применительно к Самуи, в приказе действительно есть, но относится он не к Самуи, а к островкам — их около пятнадцати, и все они перечислены поимённо, — где к нему добавляются высота 6 м и площадь застройки 75 м². На втором списке островков любое строительство запрещено.

Что именно запрещает уклон в 35 %?

Он не запрещает строить. Он запрещает строить что-либо, кроме дома.

Оба приказа здесь сходятся. На участке с уклоном 35 % и более допускается только индивидуальный дом или отдельное здание. На Пхукете высота — 6 м в прибрежной полосе и на высоте, 12 м в остальных зонах. Площадь застройки ограничена 90 м², если участок составляет 100 кв. ва или больше — то есть 400 м², — и 70 м², если меньше, при 70 % и 50 % водопроницаемой поверхности соответственно. На Самуи — те же цифры и два дополнительных требования: перепланировка рельефа не может давать уклон круче трёх к одному, а выемка или насыпь не может превышать одного метра относительно естественного грунта, за исключением фундаментов и резервуаров. А при уклоне свыше 50 % запрещено повреждать ствол или корни любого дикорастущего дерева с обхватом 50 см на высоте 1,30 м.

Одну вещь стоит сказать прямо, потому что вокруг неё много путаницы. Громкие сносы и проверки 2024 и 2025 годов на холмах Самуи и Пхукета проводились по прежним приказам, текст которых мы не читали. Мы можем установить, что говорят приказы сегодня, и они не вводят общего запрета на строительство выше какого-либо порога уклона. Практический урок этих историй, однако, остаётся в силе: на обоих островах готовые здания получали санкции задним числом, а значит, само существование здания ничего не говорит о его законности. Это верно и для Пхукета, и для других мест.

Порог в 50 метров — и почему он весит больше, чем высота

Оценка воздействия на окружающую среду (ОВОС) — механизм, который на практике решает, будет проект построен или нет. Оба приказа устроены одинаково, и цифра, которую нужно запомнить, — 50.

Ближе 50 м от берега отель, многоквартирный жилой дом или кондоминиум требует полной ОВОС независимо от размера. Ни порога по номерам, ни порога по площади: достаточно близости. Дальше 50 м снова действует режим порогов — полная оценка от 80 номеров или 4 000 м², предварительный отчёт от 50 до 79 номеров или от 2 500 до 4 000 м². А от 11 до 49 номеров, без всякой оценки, всё равно применяются предписания, приложенные к приказу.

Это правило 50 метров не общенациональное, и это реальный коммерческий нюанс: в приказе по Краби его нет. Отель на первой линии там подпадает под обычные пороги — 80 номеров или 4 000 м², — тогда как тот же проект на Пхукете или Самуи потребовал бы полной оценки даже ради одного номера.

Для покупателя это сводится к одному вопросу, который стоит задать до любого бронирования на этапе проекта: есть ли у этого комплекса утверждённая ОВОС, и какая именно. Комплекс на первой линии без неё — не опаздывающий проект, а проект, которому начинать запрещено.

Четыре провинции, четыре сетки — и ни одна не совпадает с той, что вам назовут

Природоохранный приказ есть у шести провинций. Действующие тексты четырёх из них мы прочитали в Королевской правительственной газете. Они не похожи друг на друга, и это первый вывод: ни одна цифра не переносится из провинции в провинцию.

Что устанавливают четыре приказа — по тексту каждого из них:

Самое существенное расхождение касается уклона, и оно делит провинции на два лагеря. На Пхукете и Самуи уклон 35 % ограничивает: там строят отдельный дом, а не комплекс. В Краби приказ требует, чтобы естественный уклон участка не превышал 35 %, иначе строить нельзя вообще, и запрещает выше этого порога любое строительство и любое изменение грунта. В Чонбури это записано одной строкой: при уклоне свыше 35 % — никакого строительства и никакой перестройки зданий. Один и тот же процент — два противоположных правовых режима на расстоянии шестисот километров.

Краби заслуживает ещё двух уточнений, потому что больше нигде таких нет. Выше 40 метров над уровнем моря потолок опускается до 6 метров — и поднимается до 9 метров для здания с двускатной кровлей при условии, что стена верхнего этажа не выше 6 метров. А ближе 100 метров от объекта, внесённого в реестр исторических памятников, ни одно здание не может быть выше 6 метров. У Пхи-Пхи-Дона и Ко Ланта Яй своя сетка — 8 и 9 метров, при 60–70 % участка без застройки.

Наконец, Чонбури вводит правило, которого нет у трёх других: ближе 6 метров от естественного берега реки, канала или общественного водоёма ничего строить нельзя.

А в Бангкоке, где нет морского берега?

Потолок здесь — не высота, а соотношение. Генеральный план B.E. 2556, который до сих пор действует, присваивает каждой цветовой зоне коэффициент плотности застройки — от 1 в малоэтажной жилой застройке до 10 в центральной коммерческой — и норматив открытого пространства. Этот норматив считается от построенной площади этажей, а не от площади участка: 5 % вовсе не означает, что 5 % участка останется свободным.

Ограничение, которое действительно убивает проекты в Бангкоке, лежит в другом месте, и по-русски о нём почти не пишут: высотное или крупное здание должно иметь фасад не менее 12 м на дороге общего пользования шириной 10 м — 18 м при площади свыше 30 000 м² — на всём её протяжении до дороги не меньшей ширины. Именно на этом основании в 2021 году, а затем в апелляции в 2023-м было аннулировано разрешение на уже сданную пятидесятиэтажную башню — того же поколения, что и башни, конструкции которых проверило землетрясение марта 2025 года, — потому что подъездная дорога проходила по земле, изъятой для другой цели. Значит, покупателя строящегося объекта не защищают ни давность разрешения, ни степень готовности стройки.

Четвёртая редакция генплана Бангкока одобрена провинциальным комитетом по градостроительству 9 апреля 2026 года и вступает в фазу публичного обсуждения продолжительностью девяносто дней. Город рассчитывает утвердить её в конце 2027 года. На сегодня она не принята и не опубликована, и мы не рассматриваем её как действующее право: профильная пресса сообщает о повышении коэффициентов примерно в двадцати секторах вдоль транспортных осей и о расширении бонусов в обмен на общественную инфраструктуру. Эти цифры описывают проект, представленный в Министерство внутренних дел, а не обязательную норму. Кто покупает сегодня, покупает по плану B.E. 2556.

Моделируем случай Ольги и Владимира: участок на холме в Камале

Что наша база позволяет проверить до предварительного договора

Мы отслеживаем жилые комплексы в шести провинциях Таиланда, проиндексированные до уровня подрайона, с координатами каждого. Наложение этих координат на прибрежные полосы, изолинии высот 40, 80 и 140 метров и уклон участка отвечает — проект за проектом — на вопрос, которого не разбирает ни одна брошюра: укладывается ли обещанное в рамки, которые приказ допускает в этом месте. Это проверка согласованности, а не юридическое заключение — и естественное продолжение нашего разбора шести направлений в Таиланде, три из которых подпадают под природоохранный приказ, а три — нет. Чтобы поместить конкретный комплекс в его окружение, начните с проверки застраиваемости по его адресу: местоположение там указано раньше цены.

Что можно сделать уже сейчас

Три документа до любого бронирования — и именно в таком порядке. Съёмка линии прилива геодезистом и расстояние от вашего участка до этой линии — а не заявленное расстояние. Высотные отметки самой высокой и самой низкой точек участка и его средний уклон — измеренные, а не оценённые на глаз. И для любого комплекса на первой линии или на более чем пятьдесят номеров — реквизиты утверждённой ОВОС с датой. Попросите тайского юриста проверить всё это до подписания: эти три цифры решают, что именно вы покупаете, и ни одной из них нет в договоре бронирования.

Четвёртый рефлекс — если вам показывают разрешение на строительство: посмотрите на указанный в нём срок действия. Закон о контроле за строительством такого срока не устанавливает — его статья 35 гласит, что разрешение действует в течение указанного в нём срока, который определяет местный орган власти. Часто упоминаемое «разрешение на один год» — распространённая муниципальная практика, а не национальное правило. Разрешение с истёкшим сроком больше не покрывает стройку, которую разрешало.