外国人在泰国申请房贷：银行公布了哪些条件
外国人在泰国申请房贷：各家银行和2023年的官方门户网站分别怎么说，延续至2027年的100% LTV上限对借款人又意味着什么。
2026年5月14日，泰国央行把一项对监管机构而言并不多见的措施延长至2027年6月30日：它为银行设定的上限，允许住房贷款覆盖房产价值的100%，房产价值1,000万泰铢（199.2万元）及以上的，从第一笔贷款起即可适用。五个月后的10月7日，据 Naewna 报道，资产管理公司BAM推出了一项面向外国人的公寓销售计划，可一次性付款，也可通过合作金融机构贷款。对外国买家来说，一个老问题因此有了新的现实意义：泰国的银行能否为其购房提供贷款？央行、政府门户网站和各家银行的页面各有各的回答，而贷款成本还要加在我们的持有成本指南所列的各项开支之上。资料核实于2026年11月1日；所查阅资料未能定论的三个问题，列于文末。
泰国央行设定的100%上限改变了什么？
LTV即贷款价值比（loan-to-value），是指贷款可以覆盖房产价值的比例。泰国央行为商业银行和专业金融机构设定这一比例的上限。根据其2025年3月20日第8/2568号公告，对于2025年5月1日至2026年6月30日签订的住房贷款，上限临时提高到100%：房产价值低于1,000万泰铢的，从第二份贷款合同起适用；1,000万泰铢及以上的，从第一份起适用。公告所附问答指出，此前的上限在70%至90%之间。适用范围包括新增贷款（一手房和二手房均可）、追加贷款和再融资，但不溯及既往。
2026年5月14日第19/2569号公告将这一安排原样延长一年，适用于2026年7月1日至2027年6月30日签订的合同。金融机构政策委员会在公告中援引住房需求疲软、库存高企以及中东冲突，并表示未观察到任何异常投机的迹象。
还要看这两份文件对借款人说了什么。它们针对的是金融机构的住房贷款合同，既没有提到借款人的国籍，也没有提到其居住地：我们没有在其中发现任何区分泰国借款人与外国借款人的规定。LTV是对放贷机构设定的上限，而不是获得贷款的权利。它规定的是银行最多可以贷到什么程度；至于各家机构对外国人的政策，则要看各自的条件。
泰国的银行能为外国人提供贷款吗？
泰国政府门户网站 thailand.go.th 曾就这个问题给出答复，见于公共关系厅（Public Relations Department）2023年3月9日发布、2023年7月11日更新的一则说明。答复是：有金融机构提供贷款，让外国人可以“在法律规定的框架内”购买公寓单位；至于独栋住宅或土地，说明指出没有金融机构贷款。说明列出的典型文件勾勒出一个居民的画像：工作许可、签证和护照、结婚证（如适用）、收入证明、六个月的银行流水、工资单、纳税申报表、月收入至少为月供的三倍，以及查询信用局记录。说明没有点名任何银行。工作许可和签证有各自的规则，详见我们关于签证与居留的文章。
据 Naewna 报道，曼谷商业资产管理公司（Bangkok Commercial Asset Management，BAM）于2026年10月7日推出“BAM Condos for Foreigners”：这些公寓来自其不良资产，面向在泰国生活、工作或计划定居的外国人，可一次性付款，也可向合作金融机构贷款。能否获批、贷款金额、利率和期限，取决于各家机构，而报道没有点名这些机构。在泰国境外，新加坡大华银行在其产品联系页面上，把泰国列为其国际房产贷款覆盖的国家之一。
“没有一家泰国银行给外国人贷款。”
官方门户网站 thailand.go.th 2023年指出，有金融机构凭工作许可和有据可查的收入向外国人发放公寓贷款，但不针对独栋住宅或土地。反过来，我们2026年11月1日查阅了开泰银行、联昌泰国、大城银行和大华银行（泰国）标准产品的条件，这些产品只面向泰国公民。两种绝对化的说法都站不住：每个页面都只能按其所写内容、按其日期来理解。
各家银行的页面怎么说？
银行的条件不是法律规定：它是一家机构的做法，随时可能修改。我们只采用每家银行自己写明的内容，不引用其页面未注明日期的利率。
各银行产品页面公布的条件，查阅于2026年11月1日：
| 银行与产品 | 所列国籍 | 公布的贷款成数与期限 | 公布的利率基准 |
|---|---|---|---|
| 开泰银行，Home Loan | “Thai”，唯一列出的国籍 | 申请条件中为售价和评估价的90%，问答中按项目为80%或95%；30年 | 2021年一次促销活动的利率，未予采用 |
| 联昌泰国，Home Loan 4U | 泰国国籍，在泰国生活和工作 | 未注明 | 未注明 |
| 大城银行，Prime Home Loan | 泰国国籍自然人，20至65岁 | 公寓85%，独栋住宅90%；30年 | 2026年3月4日的MRR为6.670% |
| 大华银行（泰国），Home Refinance | “Thai nationality” | 曼谷公寓最高100%，外府80%至90%；30年 | 未采用，基准为2025年5月 |
| 盘谷银行，Home Loan及高收入人士方案 | 未说明 | 评估价的90%（问答），高收入人士方案最高100%；30至35年 | 2026年2月26日的MRR为6.50% |
从中可以得出两点。五个页面中有四个明确写明，所介绍的产品只面向泰国公民；联昌泰国的页面还要求泰国身份证和户籍登记，大城银行的页面面向存款或投资至少200万泰铢（398,400元）的客户。第五个页面，即盘谷银行的页面，对国籍只字未提，无论是在问答中，还是在面向月收入至少50,000泰铢（10,000元）人士的方案中：这种沉默既不代表开放，也不代表拒绝。
2023年的门户网站说明与这些页面并不一定矛盾：逐案审核的单独产品，可以与只面向泰国人的标准产品并存。但截至2026年11月1日，我们查阅的页面中，没有一个介绍了面向外国居民的房贷产品及其条件。我们没有找到，但这并不能证明它不存在。
变得挑剔的信贷市场
银行的谨慎并非首先针对外国人：它波及整个市场。据 The Nation 报道，2026年10月28日，汇聚大曼谷地区开发商的泰国住房商业协会（Housing Business Association）会长 Sunthorn Sathaporn 称，2026年上半年住房贷款的拒批率为44%，并估计全年可能达到50%。这是一个行业组织的估计，而不是银行统计数据。据《曼谷邮报》2025年4月报道，该协会此前的调查显示，2024年第四季度拒批率为40%，2025年第一季度为45%；2024年第四季度不同价位差异明显：100万至300万泰铢（199,200至597,600元）的房产拒批率为65%至70%，300万至700万泰铢为40%，700万泰铢以上为15%。
据 Krungthep Turakij 援引 Terra Media and Consulting 的数据、The Nation 于2025年12月转载的报道，300万泰铢以下住房的拒批率达到70%，但报道没有说明统计期间；这一数据只有单一来源。2026年2月，据 The Standard 报道，评级机构 Tris Rating 观察到，中低端市场的拒批率依然居高不下，并正在向价位更高的市场蔓延。
这些调查都没有按国籍细分拒批情况，也没有任何公开统计区分外国借款人。在2024年和2025年的数据中，价格越低，被拒的情况越常见。
在土地局办理抵押要花多少钱？
贷款还伴随着担保。根据 Siam Legal 和 ThaiLawOnline 律所转载的《民商法典》第702条，抵押是指以某项财产担保债务履行、而无须将其交付债权人的合同，债权人可就该财产优先于普通债权人受偿，即使该财产已经易主亦然。第714条要求抵押以书面形式订立，并在主管官员处登记。《公寓法》没有专门针对公寓单位抵押的条款：它适用这一普通法规则，在土地局登记。
抵押登记费：泰国土地厅收费标准及2026年7月1日的措施：
| 情形 | 费率 | 文件的说明 |
|---|---|---|
| 适用《土地法典》的房产（土地、住宅） | 1% | 上限200,000泰铢（39,800元） |
| 公寓单位 | 1% | 按抵押金额计算，收费标准未提及上限 |
| 2026年7月1日至2027年6月30日的减免 | 0.01% | 泰国国籍自然人；售价和评估价不超过700万泰铢（139.4万元）；抵押与过户同时登记 |
这项减免由内阁于2026年6月30日决定，自7月1日起生效，同时把住宅、商用建筑和公寓单位的过户费从2%降至0.01%，每份合同的抵押金额以700万泰铢为限。受益人是泰国国籍自然人；Bangkok Biznews 写的是“仅限”。外国买家不在适用范围之内，适用于他们的仍是收费标准中的费率。签约当天的其他费用，如印花税或特别营业税，详见我们关于持有成本的文章。
境外资金与泰铢贷款：第19条怎么规定？
对公寓单位而言，贷款问题与产权问题交织在一起。佛历2522年《公寓法》向几类外国人开放公寓单位的永久产权；最常见的一类见第19条第（5）项，即把外汇汇入泰国，或从非居民泰铢账户或外币账户中支取资金的外国人。对于这一类别，第19条之三第（5）项要求向土地局出示这些资金的证明，“金额不低于”该单位的“售价”；第19条所列的其他类别各有各的证明。第19条之二把外国人所占比例的上限定为公寓各单位总面积的49%。各种持有形式详见我们关于泰国产权形式的文章；外国买家购买转售单位时，同样适用这一要求，我们关于转售的文章对此有介绍。
境外资金与本地贷款。
对属于第19条第（5）项类别的买家，第19条之三第（5）项要求证明汇入的外汇，或从法律所列账户中支取的款项，金额不低于该单位的售价。这一要求如何与在泰国发放的泰铢贷款衔接，我们读过的官方文件和具名分析都没有说明。这个问题仍未解决，而且只涉及这一类别：它并不意味着所有外国人都无法获得任何本地贷款；须向土地局或律师确认。
还有另一种途径：在泰国境外，即买家的本国，取得贷款为购房融资。其条件取决于该国的法律和银行，本文不作讨论。
扎实的融资资料与一般资料，区别在哪里？
条件要看银行页面，并注明日期。扎实的资料，依据的是机构在某一日期自己写明的内容，以及针对具体问题的书面答复：国籍、收入、贷款成数、期限。
预算要对照公开的门槛。2026年，有三个金额构成了这一问题的框架：1,000万泰铢，100%的LTV从第一笔贷款起即适用；700万泰铢，只面向泰国买家的费用减免上限；300万泰铢，开发商的调查显示，低于这一价位的拒批最为常见。
资金问题要在预订之前解决。对属于第19条第（5）项类别的外国买家，资金来源决定了单位能否登记在其名下。这一类别的买家如果在支付定金之前，已经弄清自己的融资方式如何与第19条之三第（5）项要求的证明相衔接，签约时资料就清晰可读。
我们模拟李先生和陈女士的情况：同一栋楼前的两种情况
李先生39岁，是一名工程师，持工作许可在曼谷工作已有三年。陈女士67岁，已经退休，常住苏州，每年冬天来泰国过冬，但不在泰国居住。两人都在帕卡侬的同一栋楼里看中了一套售价600万泰铢（119.5万元）的一居室，也都在考虑同一个问题：能不能在当地贷款。
没有任何文件能代替银行作决定。2023年的官方门户网站说明，针对公寓的贷款是凭文件发放的：工作许可、工资单、六个月的银行流水、纳税申报表。李先生持有这些文件；陈女士既没有工作许可，也没有在泰国取得的收入，没有说明中列出的那些文件。
对两人来说，这个价格都低于泰国央行公告中1,000万泰铢的门槛，而这些公告只为放贷机构设定上限，对其放贷决定只字未提。如果他们按第19条第（5）项、即境外资金这一类别购买，第19条之三第（5）项会要求他们证明资金不低于售价，而所读资料没有说明本地贷款如何纳入其中。0.01%的费用减免与他们无关。
他的决定：李先生备齐工作许可、工资单、六个月的银行流水和泰国纳税申报表，然后在预订之前，向两家机构索取针对外国借款人的书面条件。
她的决定：陈女士准备用从中国汇出的资金购房，保留每一笔汇款的银行凭证，并向她在国内开户的银行咨询国内有哪些融资方式；在得到答复之前，不在泰国签署任何文件。
模拟情景。此人物并非客户，参数均为工作假设。
所查阅资料未能定论的三个问题
- 面向外国居民的产品。2023年的官方门户网站介绍了向外国人发放的公寓贷款；但2026年11月1日查阅的银行页面中，没有一个点名这样的产品并列出其条件。
- 境外资金与本地贷款。对于第19条第（5）项这一类别，第19条之三第（5）项的资金证明与在泰国发放的泰铢贷款如何衔接，我们读过的官方文件和具名分析都没有描述。
- 公寓单位抵押登记费的上限。泰国土地厅的收费标准规定，适用《土地法典》的房产，该费用上限为200,000泰铢；对公寓单位，收费标准只写了1%，没有提及上限。
这份清单中没有资料，并不意味着没有规则：这些问题须结合具体案卷核实。
借助我们的数据库，把项目放回您的预算来看
根据我们2026年10月7日的统计，曼谷公寓单位要价最低的四分之一止于350万泰铢（697,200元），最高的四分之一从980万泰铢（195.2万元）以上开始；在芭堤雅，这两个分界点分别为310万泰铢（617,500元）和720万泰铢（143.4万元）。把它们与公开门槛对照，就能为一个购房计划定位：100%的LTV从第一笔贷款起即适用的1,000万泰铢门槛，恰好略高于曼谷最高四分之一的分界点；费用减免的700万泰铢门槛，落在两个分界点之间；2024年和2025年调查显示拒批最为常见的300万泰铢以下区间，则低于最低的四分之一。此外，我们2026年10月20日的统计显示，曼谷在售单位中有43.8%按外国人配额出售（见我们关于产权与价格的指南）。要为一栋楼在这些区间中定位，不妨在地图上找到它。
现在就可以做的事
在寻找贷款之前，先备齐官方门户网站列出的文件：护照和签证、工作许可（如适用）、收入证明、六个月的银行流水、纳税申报表。然后请每家机构提供针对外国借款人、注明日期的书面条件。如果您按第19条第（5）项这一类别购买，再请律师说明，您的融资方式如何与第19条之三第（5）项要求的资金证明相衔接。
常见问题
外国人能在泰国申请房贷吗？
有时可以，限于公寓，而且要看个人资料。公共关系厅2023年发布的官方说明提到，有些机构为持工作许可、收入有据可查的外国人购买公寓单位提供融资；独栋住宅和土地则不在此列。我们查阅的四家大银行的标准产品，则只面向泰国公民。
泰国央行100%的LTV适用于外国人吗？
两份公告对此既没有肯定，也没有否定。它们分别于2025年3月和2026年5月发布，规范的是2027年6月底前发放的住房贷款，没有设定国籍或居住地方面的标准。这一比例只是允许放贷机构达到的上限：各家银行随后对外国客户执行各自的政策。
泰国银行会要求外国人提供哪些证明文件？
根据政府门户网站，一份典型资料包括护照、签证和工作许可、雇主证明、工资单、六个月的账户记录和纳税申报表，并须查询信用局记录。说明还提到，月收入至少应为月供的三倍。这些标准是2023年的；每家机构都有自己的清单。
泰国银行拒批房贷的比例高吗？
据开发商称，2026年超过四成的申请被拒。代表大曼谷地区开发商的协会提出，上半年拒批率为44%，预计全年达50%。价格低廉的住房受影响最大。这些由行业组织所作的调查，并没有把泰国买家和外国买家分开统计。
外国人在泰国办理抵押登记要花多少钱？
按泰国土地厅的收费标准，为抵押金额的百分之一。土地或住宅的这项费用最高200,000泰铢；公寓的收费标准没有写明上限。降至0.01%的优惠只给泰国籍个人，期限到2027年6月30日，条件包括：售价和评估价都不超过700万泰铢，抵押金额也不超过这一数额，并且抵押与过户同时登记。
方法与来源
26 个来源 · 核实于 2026年11月1日
来源核实于 2026年11月1日
采用汇率：1元人民币 = 5.020泰铢（按欧洲央行欧元参考汇率交叉计算，2026年10月1日）
- 资料核实于2026年11月1日，金额按1元人民币 = 5.020泰铢（2026年10月1日）换算；换算仅供参考，按精确值计算后取整到百元。
- 本文依据的资料如下：
- 泰国央行，关于临时放宽LTV的第8/2568号公告，2025年3月20日。
- 泰国央行，将放宽措施延长至2027年6月30日的第19/2569号公告，2026年5月14日。
- 泰国土地厅，佛历2522年（1979年）《公寓法》泰文文本，第19条、第19条之二和第19条之三。
- 泰国土地厅，关于登记费、税费和印花税的服务手册，2025年11月3日更新。
- 泰国土地厅披集府办公室，过户费和抵押登记费减免，2026年7月1日。
- Thailand.go.th（公共关系厅），“Can foreigners borrow money in Thailand?”，2023年3月9日，2023年7月11日更新。
- 开泰银行（Kasikornbank），Home Loan 页面，查阅于2026年11月1日。
- 联昌泰国（CIMB Thai），Home Loan 4U 页面，查阅于2026年11月1日。
- 大城银行（Krungsri），Krungsri Prime Home Loan 页面，查阅于2026年11月1日。
- 大华银行（泰国）（UOB Thailand），UOB Home Refinance 页面，查阅于2026年11月1日。
- 新加坡大华银行，International Property Loans 联系页面，查阅于2026年11月1日。
- 盘谷银行（Bangkok Bank），Home Loan 问答，查阅于2026年11月1日。
- 盘谷银行，Loans for High Income Earners 页面，查阅于2026年11月1日。
- Naewna，“BAM Condos for Foreigners”推出，2026年10月7日。
- 《曼谷邮报》，泰国住房商业协会公布的拒批率，2025年4月10日。
- The Nation，Terra Media and Consulting 所述300万泰铢以下的房贷拒批，2025年12月11日。
- The Standard，Tris Rating 与房贷拒批，2026年2月26日。
- The Nation，泰国住房商业协会所述2026年上半年44%的拒批率，2026年10月28日。
- Thai PBS，费用降至0.01%，至2027年6月30日，2026年6月30日。
- Bangkok Biznews，减免仅限泰国国籍自然人，2026年6月30日。
- Siam Legal，《民商法典》第702至714条。
- ThaiLawOnline，《民商法典》第714条，2026年8月22日更新。
- Reflexion 2026年10月7日的统计，指南《真实持有成本》：曼谷和芭堤雅要价的四分位；2026年10月20日的统计，指南《产权与价格》。
- 所引银行条件是该日期所查阅页面上的条件，为各机构自有条件，不构成要约；没有任何公开统计区分向外国借款人发放的贷款。
本文仅为一般信息，不构成法律或税务建议。文中引用的规定均注明日期；采取行动前，请向专业人士确认其是否仍然有效。