泰国遗嘱：如何传承一处房产

设想一个周二上午，沙吞的一间律师事务所里：一页注明日期的文件，立遗嘱人签下名字，随后两名同时在场的见证人依次签名。这就是泰国《民商法典》规定的普通书面遗嘱，是法典所列五种形式之一。此后能传下去什么，与其说取决于这页纸，不如说取决于财产本身：永久产权公寓、土地、租约或用益权，走的不是同一条路。各种持有方式的利弊，我们关于永久产权、租赁与公司持有的文章已有比较；本文关注的是遗嘱这份文书本身，以及它能做到什么。法条核实于2026年10月27日；法条未能定论的三个问题，列于文末。

泰国法律承认哪些遗嘱形式？

五种。《民商法典》第1655条规定，遗嘱只能采用其后一章所列的形式之一。普通书面遗嘱，按第1656条，须为注明日期的书面文件，由立遗嘱人在至少两名同时在场的见证人面前签名，见证人随即签名，以证明其签名属实；增删涂改，须遵循同样的形式方为有效。第1657条的自书遗嘱另有要求：无需见证人，但须全文由立遗嘱人亲笔书写、注明日期并签名，任何修改也须由本人亲笔书写并签名，方为有效。

另有两种形式须经由行政机关。第1658条的公开文书遗嘱，由立遗嘱人向县级官员陈述其意愿，另有两名见证人在场；官员记录并宣读，然后签名、注明日期并加盖印章。第1660条的秘密遗嘱，将文件密封，立遗嘱人在封口处签名，再交给官员和见证人，由他们在封套上注记并签名。第五种为口头遗嘱，第1663条将其限于特殊情形：生命垂危、疫病流行、战争。

有几条规则适用于所有形式。未满十五周岁者所立遗嘱无效（第1703条）。遗嘱的书写人和见证人及其配偶，均不得为受益人（第1653条）；第1670条还特别排除未成年人和被宣告无行为能力的人担任见证人。遗嘱可随时全部或部分撤销（第1693条）。以后立的遗嘱撤销前一份遗嘱时，这份后立的遗嘱须符合法定形式（第1694条）；第1695条还规定了立遗嘱人故意销毁或涂销遗嘱的情形，第1697条则另行处理前后两份遗嘱内容相互抵触的情况。

读者本国的法律同样可能介入，首先是遗嘱的形式：在泰国订立的遗嘱，在立遗嘱人居住国或国籍国能否被接受，由该国法律决定。本文不展开这部分内容；它需要向该国的专业人士核实，并与泰国律师协同处理。

没有遗嘱时，由谁继承？

第1629条列出六类法定继承人，也仅此六类：直系卑亲属；父母；同父母的兄弟姐妹；同父异母或同母异父的兄弟姐妹；祖父母和外祖父母；叔伯姑舅姨。其顺序及共同继承的规则，由其后各条规定。生存配偶依第1635条的专门规则继承：与直系卑亲属共同继承时，取得相当于一名子女的份额；与父母或同父母的兄弟姐妹共同继承时，取得一半；与其后各类继承人共同继承时，取得三分之二；没有其他继承人时，取得全部遗产。法典所说的是夫妻；配偶作为继承人时，泰国土地厅要求出具结婚证明。

遗嘱可以作出不同的安排。法典赋予每个人在身后处分其财产的自由（第1646条）；在我们查阅的资料中，没有找到为子女设立保留份额（特留份）的条款。遗产包括被继承人的全部财产、权利和义务，专属于其本人的除外（第1600条）；继承人仅以所得遗产为限，对债务负责（第1601条）。

位于泰国的房产，适用哪国法律？

两套体系彼此呼应。在泰国一侧，佛历2481年（1938年）《法律冲突法》规定，不动产的继承适用不动产所在地法律（第37条），动产的继承适用被继承人死亡时住所地的法律（第38条）。立遗嘱的能力，遗嘱的形式、效力和撤销，则各有其冲突规则（第39至42条）。

另一侧是读者本国的法律。立遗嘱人居住国或国籍国，有其自己的法律适用规则：它可能为整个继承指定一国的法律，也可能像泰国法一样，区分不动产与动产。对于一年中往返于两国之间的人，居所和住所如何认定，可能关系重大。这些规则因国而异，本文不作详述。

子女的权益也是如此。在我们查阅的泰国法律资料中，为子女设立保留份额的规定，但有些国家的法律设有这类保护，内容各不相同；它们是否、以及如何触及一处泰国房产，须由该国的专业人士判断。

在泰国一侧，遗产税自2016年2月1日起施行，只对每位继承人从每位被继承人处所得、超过1亿泰铢（1992.0万元）的部分征税，税率为10%，直系尊亲属或卑亲属适用5%。配偶所得不在征税范围内；非居民外国人仅就位于泰国境内的财产纳税。读者本国是否对这笔遗产征税、如何征税，取决于该国自己的税法，须向该国的专业人士核实。

每种持有方式能传承什么

遗嘱决定由谁接受；产权决定能接受什么。永久产权、租赁产权与外国人配额的具体情况，详见我们的产权指南。关于土地，《土地法典》规定外国人取得土地须依据条约（第86条），泰国土地厅指出，自1970年以来不存在此类条约；但该法第93条为外国法定继承人开辟了一条途径：经内政部长许可，并在第87条规定的面积上限之内，用于居住的为1莱。关于公寓，《公寓法》将外国人持有的部分限制在每栋楼私有单位总面积的49%以内。

公寓。法政大学的一份法学学报（2019年）区分了两种情形：继承人符合第19条所列条件之一，但其单位会使外国人持有的比例超出配额（第19条之五）；以及继承人不符合任何条件（第19条之七），须在一年内转让。两种情形下，通知方式和须转让的范围各不相同。

土地。第93条规定的程序向法定继承人开放，须经30天的公告；泰国土地厅为这一程序设定的办理目标为66天。若未获许可或超出面积上限，土地须在土地厅厅长规定的期限内转让，期限为180天至一年。

人去世之后，实际会发生什么？

遗嘱本身并不会改变产权证上登记的名字。继承人、任何利害关系人或检察机关，均可申请法院指定遗产管理人，尤其是在有继承人身在泰国境外时（第1713条）；遗嘱也可以指定遗产管理人（第1715条）。第1718条排除了未成年人、无行为能力人和破产人，国籍并不在其列。据曼谷一家律师事务所 ThaiLawOnline 估计，无人异议的申请需三至六个月，之后约一个月取得判决确定证明；在实务中，银行和土地局要求的是泰国法院的裁定，而非外国文书。

就土地而言，继承人也可以向土地局申请登记，土地局会发布30天的公告（《土地法典》第81条）。据泰国土地厅，继承过户费为官方评估价的2%，直系尊卑亲属之间或配偶之间降至0.5%。外国的死亡证明、遗嘱和结婚证明，须译成泰文并经认证后提交。《海牙认证公约》预计于2027年2月28日对泰国生效，适用于公约涵盖的公文书，以及与加入对其有效的国家之间的往来；附加证明书（apostille）证明的是签名、签署人身份和印章，而非文书的内容。最后，第1754条为某些继承诉讼规定了时效，其起算点因当事人身份和诉讼类型而异；这些时效与法定例外如何配合，须在每个案件中具体审查。

有准备的传承与被动的传承，差别在哪里？

一国一份遗嘱。ThaiLawOnline、RSM Thailand 和 DFDL 都把这视为良好做法：在居住国的遗嘱之外，另立一份仅处理泰国境内财产的泰国遗嘱。这些是律师事务所的建议，须结合各自的情况审视。

有边界的撤销条款。ThaiLawOnline 指出，日后在国外订立的遗嘱中，若写有“本人撤销此前所立全部遗嘱”之类的条款，可能波及泰国遗嘱；该所建议把撤销范围限定于泰国境外的财产，反之亦然。

慎选见证人。两名依泰国法具备资格、既非受益人也非受益人配偶的人：这是最容易满足的条件，一旦疏忽，代价也最高。

完整的档案。产权证、购房合同、资金汇款凭证、结婚证明及其译本：这些是继承人日后必须备齐的文件，在业主生前收集要容易得多。

我们模拟王女士与李先生的情况：朗双的一套公寓

我们的数据库能把一处房产放回所在街区

我们的项目档案为所追踪的每个楼盘标注所在街道，已知时也注明交付年份：借此可以了解一栋楼及其周边。档案不能替代产权证号码和土地登记信息，只有它们才能在法律文书中确定一处房产。曼谷几个高端区域各自的生活方式，见我们关于曼谷高端社区的文章；要找到某个楼盘及其街区，不妨从地图开始。

法条未能定论的三个问题

遗嘱的语言。DFDL（2011年）认为遗嘱不必用泰文书写；RSM Thailand（2025年）则认为，遗嘱须以泰文书写，或附泰文译本。我们在所查阅的法典条文中，没有找到关于语言的要求；而提交给土地局的文件，则须经翻译和认证。

承租人死亡时的租约。租约随承租人死亡而终止的传统观点，与 Tilleke & Gibbins 对2016年判决的分析相左，后者按租约的期限和条款加以区分；2023年的学术研究则呼吁重新审视这一规则。

外国继承人继承的公寓。所查阅的资料都认同第19条之五与第19条之七的区分，但在通知方式上，以及在属于“汇入外币”类别的继承人这一情形上，看法并不一致；Tilleke & Gibbins 认为，后者可以保留该单位。

现在就可以做的事

把您在泰国持有的财产逐一盘点，一份产权一份产权地看：永久产权、租约、用益权或地上权，传承方式各不相同。重读现有各份遗嘱中的撤销条款。然后，请您本国的专业人士与一位泰国律师，共同研究同一个问题：您的各份文书如何衔接。