泰国公寓做Airbnb：法律究竟允许什么

在中天一栋公寓塔楼的大堂里，电梯旁装着一个钥匙盒。晚上十点，一对情侣到达，输入短信里收到的密码，乘电梯上了二十六楼。对许多外国买家来说，这正是他们的打算：自己不住的时候，按晚出租。泰国法律却另有说法。自2004年起，《酒店法》规定，以营利为目的、有偿提供临时住宿须取得执照，但该法规定的例外情形除外；罚款最高可达20,000泰铢，违法期间每天另处不超过10,000泰铢的罚款。另据 Tilleke & Gibbins 和 Krungthep Turakij 对泰国土地厅2023年11月一份通函的解读，公寓单位不得用于酒店经营。2026年9月29日，政府原则批准了一部拟取代《酒店法》的法律草案；据分析过草案的律师事务所称，它并未解除对公寓单位用途的限制。下文说明法条怎么规定、违法要付出什么代价、哪些做法仍然允许，可与我们的持有成本指南对照阅读。法条核实于2026年11月1日；所查阅资料未能定论的四个问题，列于文末。

泰国法律对按晚出租有何规定？

一切从一个定义说起。《酒店法》（佛历2547年）第4条于2004年11月12日在《政府公报》上公布，它把酒店定义为：以营利为目的设立、有偿向旅客或任何其他人提供临时住宿的住宿场所。第4条规定了三种例外：某些不分配利润的公共、慈善或教育性住宿场所；为仅按月或更长期限收费的服务而设立的场所，泰文原文为“โดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น”；以及部令规定的其他住宿场所。针对租赁计划，本文讨论的是按月这一例外。

从条文来看，“仅”字很关键。这一例外针对的是专为按月或更长期限的服务而设立的场所；一项同时提供按日住宿的经营活动，即便接受按月预订，也不足以构成这一例外。至于到处可见的“30天”，法律中并没有这个数字：它出现在 Bangkok Post 2018年对一份判决的概述中，出现在 Tilleke & Gibbins 的文章里（“less than one month”），也出现在地方行政厅（Department of Provincial Administration，DOPA）2025年的表态中。这是对按月排除条款的通行译法，而不是一个独立的法定门槛。

随后，第15条禁止未取得登记官（Registrar）颁发的执照而经营酒店业务，第16条规定了这一执照的多项条件，其中包括年满二十岁，以及该条第（2）项规定的在泰国有住所或居所。根据第48条，违法行为由法人实施的，因其行为或不履行义务而导致违法的负责人，也可能须承担责任。

违法要付出什么代价？

法律既规定了刑事处罚，也规定了行政罚款。依照第59条，未取得第15条要求的执照而经营酒店，可处一年以下有期徒刑，或20,000泰铢以下罚款，或两者并处，违法期间每天另处不超过10,000泰铢的罚款。截至2026年11月1日有效的《酒店法》（佛历2547年）规定的处罚如下：

法院已经适用过这些条文。2018年1月，华欣法院判决 Wan Vayla Condo 的两名单位业主有罪，他们未取得执照，按日或按周出租房间。据 Bangkok Post 报道，第一位业主缴纳了15,000泰铢（3,000元），即5,000泰铢，外加一次二十天住宿按每天500泰铢计算的罚款；第二位缴纳了13,100泰铢（2,600元），涉及分散的81天；两人均未被判监禁。一位律师指出，由于当事人认罪，基本罚款减半。这些判决出自一审法院，对其他法院没有约束力；在所查阅的资料中，我们也没有找到最高法院就公寓单位短租作出的任何判决。

公寓业主大会能批准按晚出租吗？

根据两家来源转述的泰国土地厅立场，不能。泰国土地厅2023年11月6日第มท 0517.3/ว 23302号通函发给全国各府府尹；按照 Tilleke & Gibbins 和 Krungthep Turakij 的解读，通函指出，公寓单位不得用于酒店经营。同样根据这两份解读，2008年的法律为公寓开放的商业用途并不包括酒店业；无论业主同意，还是变更大楼用途，都改变不了这一点，要经营酒店，须先终止大楼的公寓身份。通函据称依据的是国务委员会2007年的一份意见，该意见把允许的商业用途限定在为住户服务的范围内，例如便利店或餐厅。

此外，《公寓法》授权各楼的章程规范私有部分和共有部分的使用（第32条），并禁止业主从事章程所禁止的行为（第13条）。我们在法律中没有找到专门针对单位出租的条款：出租规则要看章程。据 Bangkok Post 报道，大多数公寓章程禁止按日出租，一些物业管理处还禁止使用钥匙盒。

小型住宿豁免适用于公寓吗？

这是流传最广的说法，但所查阅的资料并不支持。据 Methas Nattachayaphol 引述，2008年的部令把房间不超过四间、住客不超过二十人、作为副业经营并向登记官备案的场所排除在酒店定义之外。2023年第2号部令（佛历2566年）于2023年8月30日在《政府公报》上公布，自公布之日起六十日后施行，取代2008年部令的第1款：它针对的是房间不超过八间、住客不超过三十人的场所，须先备案，再由指定官员检查，然后发给回执，回执有效期五年，可以通过电子方式发放。现行条文没有沿用旧规定中“作为副业经营”的标准。这些上限本身，并不能证明公寓单位符合条件。据 Formichella & Sritawat 介绍，检查的内容是建筑安全、消防和卫生。

2023年的部令在这一款中并没有明确涉及公寓单位，我们读过的其他资料，也没有任何一份表明公寓单位可以这样备案。纳黎萱大学2018年的一项研究称，曾有登记官以影响其他住户为由，拒绝公寓业主提交的备案。而根据已发表的两份解读，泰国土地厅2023年的通函无论房间多少，都排除了公寓单位的酒店用途。

2025年以来，执法情况如何？

问题已从法律层面走向执法层面。据 Bangkok Post 2025年3月1日报道，政府副发言人 Anukul Prueksanusak 于2月28日警告，无照按日出租者，无论是泰国人还是外国人，都违反了《酒店法》；内政部责成地方行政厅开展检查。3月5日，地方行政厅的一名法务人员在众议院一个委员会上，把按日出租说成一种可视同酒店业的经营活动，因此属于禁止之列，这是 The Nation 和 Bangkok Post 的报道；他还宣布将与警方和移民局联合行动，并要求平台下架房源。

检查随之而来。2025年3月5日和6日，地方行政厅官员在曼谷水门预订了两个单位并提起控告，随后检查了辉煌区的三栋公寓。3月26日，在芭堤雅，一支检查组会同警方和移民局检查了邦拉蒙县的三栋公寓：其中两栋有单位通过平台短租，相关资料已转交土地局、市政府和泰国税务厅。5月13日，又一次检查针对沙吞，援引该法第4、15和59条。酒店业者指出了这种执法的局限：检查人员必须假扮成客人，而且往往一次只能查处一名业主。

2026年的改革会让按晚出租合法化吗？

就已公布的文本来看，不会。目前有两个程序在进行。2026年7月8日，众议院一读通过了《酒店法》修正案。2026年9月29日，在2025年两次公开征求意见之后，内阁原则批准了一部共98条的《住宿场所法》草案，拟废止并取代《酒店法》。据政府新闻稿介绍，草案按房间数、住客数或住宅单元数设三种制度：八间房和三十名住客以内，或八个住宅单元以内，实行备案；九至四十间房、三十一至一百五十名住客，或九至四十个住宅单元，实行登记；超过40间房或150名住客的，须领取执照。草案还拟设电子住客登记簿，每二十四小时报送一次。

对公寓而言，答案在草案第18条。这是 The Nation 的描述，政府新闻稿并未转载该条原文：只有在公寓法律允许的情况下，公寓才能办理备案、登记或取得执照。据 Formichella & Sritawat 分析，草案并未解除对公寓单位用途的限制，也没有改变2023年11月的立场；Tilleke & Gibbins 则提醒，草案提交国会之前，还须经国务委员会审查。

出租公寓，还有哪些做法是允许的？

按月出租，由其他法律规范。第4条的例外针对的是专为仅按月或更长期限收费的服务而设立的场所；房东与租客之间的关系，由此适用租赁法。《民商法典》第538条要求有书面证据，并由被请求履行的一方签字。租期超过三年或以一方终身为期的，如果没有书面形式、也未向主管官员登记，法院只能在三年的范围内强制执行。这条民法规则规范的是租约如何证明；它本身并不说明某种出租方式是否符合其他法律。

租金是在泰国须纳税的收入。《税法典》把房产租金列为第40条第（5）项所得，只要房产位于泰国，无论租金在泰国境内还是境外支付，均须纳税（第41条）。泰国税务厅允许出租建筑物按30%定额扣除费用；其《税法典》英译本规定，向非居民支付租金须预扣15%（第50条）。据 HLB Thailand 称，这笔预扣税并非最终税负，累进税率表对居民和非居民同样适用。由谁预扣、按什么税率预扣，取决于付款人和收款人的身份：本文不作任何计算。

这里有两件不同的事，须分开看。第一件是住宿申报：据泰国政府官方门户网站 Thailand.go.th，《移民法》第38条要求，接待获准临时居留的外国人入住者，须在二十四小时内申报。第二件是房产的税务归类，它与租客国籍无关：用于居住的出租房产，土地与建筑物税适用住宅税率，详见我们关于持有成本的文章；按日出租如何归类，所查阅的资料尚无定论。

稳健的出租计划与一场赌博，差别在哪里？

买房之前先读章程。大楼允许什么，由章程说了算：最短租期、租客登记、出入管理。章程可以连同公寓账目一起向物业经理索取，就像购买期房时一样。

按月计算回报。建立在按晚出租之上的计划，依赖的是这样一种业务：现行法律要求取得执照（法定例外除外），而根据对泰国土地厅通函的已发表解读，土地厅又把它排除在公寓单位之外；建立在按月出租之上的计划，依靠的是书面租约和依法申报的租金。

产权状况清楚。单位的产权形式——外国人配额内的永久产权、租赁权还是公司持有——要在考虑出租之前弄清楚，正如我们关于泰国产权形式的文章所述。

我们模拟王女士的情况：中天的一套开间公寓

所查阅资料未能定论的四个问题

• 公寓单位与小型住宿豁免。从《政府公报》上的文本看，2023年第2号部令设定了上限和程序，但没有明确提到公寓单位；它与公寓制度如何衔接，这份文本没有定论。
• 公寓章程的效力。第13条和第32条授权章程规范单位的使用；我们没有找到最高法院就禁止短租的章程条款作出的判决。
• 按日出租的土地与建筑物税。2019年的官方原则把用于居住的出租房产归入住宅类；Airbnb 式出租如何归类，只见于媒体报道。
• 改革的时间表。2026年7月一读通过的修正案与9月的草案之间是什么关系，尚不清楚。

这份清单中没有资料，并不意味着没有规则：这些问题须结合具体情况核实。

借助我们的数据库，把单位放回它所在的楼盘来看

我们的项目档案为所追踪的每个楼盘标明：房源公布物业费时的每平方米物业费、落成年份和在售单位。借此可以估算一套用于按月出租的单位的真实成本。看房之前要比较两栋楼，不妨先在地图上找到它们。

现在就可以做的事

买房出租之前，先向物业经理索取楼盘章程，看看其中对租期有何规定。以按月租金编制预算，把物业费和土地与建筑物税计算在内。再请税务专业人士核实，申报这笔租金对您的具体情况意味着什么。