泰国签证：买房不等于获得居留权

泰国没有任何一项制度会因为您买了房就发放居留许可。现有的只是三条间接途径，房产在其中只是资金证明，而这些机制本身另有目的——此外还有大量过时的内容。截至2026年9月13日，泰国驻华盛顿大使馆关于LTR签证的页面，仍显示2025年改革之前的标准：“富裕全球公民”须有8万美元年收入，雇主须有1.5亿美元营业额。当政府网页本身都会出错时，核实信息就成了一项资产管理能力，其重要性不亚于读懂市场本身。

不存在可以买到的居留许可

泰国没有其他国家那种“投资移民”制度：没有以购房换取的居留许可，没有通往永久居留的自动路径，也没有投资入籍。房产能作为资金证明的机制只有三个：LTR“富裕全球公民”、LTR“富裕退休人士”，以及以房产投资为依据的居留延期。其他所有制度——DTV、O-A、O-X、泰国精英签证（Thailand Privilege）、婚姻类O签证——都与是否拥有房产无关：拥有一套公寓，最多只能作为住址证明。

LTR配得上“资产规划工具”的名声吗？

长期居民签证（LTR）由泰国投资促进委员会（BOI）管理，是唯一对个人财务产生可衡量影响的长居制度：四个类别，10年（5+5），2025年的修订放宽了申请门槛。

富裕全球公民要求100万美元资产，以及在泰国投资50万美元；年收入要求已于2025年取消——华盛顿那个页面恰恰还不知道这一点。富裕退休人士面向50岁及以上、每年被动收入至少8万美元的人士，或年收入4万至8万美元并在泰国投资25万美元。泰国远程工作专业人士：对境外雇主的营业额要求已从三年1.5亿美元降至5,000万美元——要求针对的是雇主而非员工，这才是真正的障碍。高技能专业人士则取消了五年工作经验的要求。共同的医疗要求：至少5万美元的保险、泰国社保，或在泰国存入10万美元并保持十二个月。

形式上的三项优势：十年有效期；多次入境，无需另办再入境许可；每年一次地址申报，取代90天报到。其次是财务上的优势：“富裕全球公民”“富裕退休人士”和“泰国远程工作专业人士”三类，依据自2022年9月1日起生效的第743号皇家法令，汇入泰国的境外收入免征泰国所得税，前提是按时提交P.N.D. 95申报表。17%的固定税率出自同一法令，但只适用于高技能专业人士，以替代5%至35%的累进税率。许多中文网站把它说成LTR的普遍福利。事实并非如此。

房产在50万美元中的确切位置

据律师事务所Tilleke & Gibbins（2026年4月30日）并经BOI印证，可计入的投资包括：剩余期限至少五年的泰国政府债券、对泰国公司的直接投资，以及房产——永久产权的公寓、建筑和别墅，以及剩余租期至少10年的租赁房产，这一点与多个流传的说法相反。有三个条件与门槛本身同样重要：须以申请人个人名义登记，通过泰国公司持有不符合条件；按登记的购买价格计算，而非市场价值；申请时投资必须已经完成。还有一个问题悬而未决，我们不作判断：50万美元是包含在100万美元资产之内，还是另外计算？一家专业机构认为是包含在内；BOI只是并列两项条件，没有说明二者关系。

所谓“300万泰铢”途径：哪些已确认，哪些没有

这是被谈论最多、而资料最少的一项制度。

四个独立来源一致认可的内容——两家律师事务所、一家泰国英文媒体和一家移民服务机构。其依据据称是移民局第237/2568号和第238/2568号令，宣布自2025年10月1日起生效。有三种符合条件的方式：价值至少300万泰铢、已竣工并已登记的永久产权公寓；价值至少306万泰铢、期限超过三年的已登记租约；或每月至少8.5万泰铢并预付的租赁。一个决定性条件：卖方或出租方必须是泰国人——个人，或外资持股不超过49%的公司。从外国卖家手中购买的二手房不符合条件，这正是曼谷和普吉二手市场的陷阱。还必须有旅游与体育部通过指定机构出具的证明函：没有这封信，移民局将回到1,000万泰铢的门槛。据报道，结构为先获准停留90天，再获12个月延期，只要持有房产即可续期。不能工作，不能通向永久居留；房产一旦出售，身份即告终止。

尚未核实、我们不会当作定论的内容。第237/2568号和第238/2568号令的原文无法在一手来源查到，无论是移民局还是政府公报：我们按律师事务所的转述引用这两个编号，但并未读过原文。具体的签证类别尚未确认——两个来源提到以非移民“B”类签证为基础的延期，而其他地方有时引用的代码，在我们查阅的来源中均未得到证实；稳妥的说法仍是“以非移民签证为基础、依据投资的居留延期”。符合条件的合同以哪一天为界，说法互相矛盾：一个来源称2025年10月1日起签署的合同，另一个来源称2020年10月1日之后登记的合同。我们读到的文本中都没有规定最短持有期；部分机构提出的年费只有单一来源，我们不予发布。

最后，从业者在最关键的问题上意见分歧。Formichella & Sritawat律师事务所在2026年写道，在实施细则公布之前，该计划仍无法运作。AIM Bangkok（2026年7月26日）和thai-residence.com（2026年2月19日）则认为它已全面运作，首批90天停留许可已于2026年3月和4月发出。两种立场都有据可查。我们的判断是：自2026年春季以来，该制度已在个案中作出决定，但其实施细则尚未稳定。任何人都不应仅凭这条途径去买一套300万泰铢的房产。

养老：O-A、O-X，以及关于90天的误解

非移民O-A签证面向递交申请当日年满50岁的人士：存款80万泰铢，或每月收入6.5万泰铢，或二者组合全年达到80万泰铢。真正的难点是医疗保险——至少10万美元或300万泰铢，须包含新冠。该制度的官方门户由泰国一般保险协会运营，这一保额标准只适用于首次申请者：2022年9月1日之前的持有人续签时，仍适用旧标准，即住院40万泰铢、门诊4万泰铢。两种标准并存，针对的是不同人群。

有一点必须纠正，因为这个错误甚至出现在专业资料里：O-A签证允许每次入境连续停留12个月，而不是90天。90天报到是一项独立的申报义务，不影响停留期限。严禁从事任何工作。

非移民O-X签证只向14个国籍开放（包括法国），申请前请先确认您的国籍是否在列。它要求在泰国存入300万泰铢并保持至少一年，之后不低于150万泰铢；或存款至少180万泰铢，并有至少120万泰铢的年收入。作为回报，签证有效期5年，可续签一次。资金被锁定在泰国，不得工作，而各领事馆对保险的表述也不尽相同：请按至少300万泰铢、含新冠的保额准备，并查阅受理您申请的领事馆的要求。

DTV签证在2026年8月31日发生了变化

“目的地泰国签证”（DTV）于2024年7月15日推出，要求50万泰铢的流动资金——加密资产、证券账户和企业账户不计入——有效期5年，多次入境，每次停留180天，可在泰国境内酌情延期一次180天，费用1,900泰铢。签证费10,000泰铢。

据两家意见一致的律师事务所称，自2026年8月31日起实施三项收紧措施：须提供无犯罪记录证明；只能在国籍国或永久居留国递交申请；并核查账户余额约三个月的持有时间。去万象、槟城或胡志明市重新申请DTV的做法已行不通，而大多数网上内容还没有更新。DTV既不允许为泰国雇主或客户工作，也不能通向永久居留——而每次180天的停留，恰好让持有人站在税务居民的临界线上。

泰国精英签证：是会员资格，不是身份

截至2026年9月13日的官方价格：铜卡65万泰铢（5年），金卡90万泰铢（5年），白金卡150万泰铢（10年），钻石卡250万泰铢（15年），尊享卡500万泰铢（20年，仅限受邀）。

授权代理机构宣布铜卡将于2026年9月30日停止办理，并称在该日期前递交的申请仍可按65万泰铢办理。截至2026年9月13日，这一信息并未出现在泰国精英签证官网上，官网仍在销售铜卡：我们按原样转述，并注明日期。泰国精英签证既不是居留签证，也不是工作许可，更不是通往永久居留的途径，与房产毫无关系。

各项制度对比

停留多少天会成为泰国税务居民？

在一个日历年内累计——而非连续——停留180天，依据泰国《税法》第41条。这个门槛很低，大多数长居签证都会让人自然越过它。

此后适用Por. 161/2566号指令，自2024年1月1日起生效：税务居民的境外收入，在汇入泰国的当年即须纳税，无论该收入是哪一年赚取的，适用5%至35%的累进税率。Por. 162/2566号指令保护2024年1月1日之前积累的储蓄，前提是能证明其时间在此之前。这两份文件都不是法律，而是税务局对其官员的内部指令，是对一部本身并未修改的《税法》的重新解释。

许多人以为已经确定的免税措施——针对在赚取当年或次年汇入的收入——截至2026年9月13日并未生效。三个独立来源证实了这一点，其中一个追踪报道更新于2026年9月5日：草案尚未在政府公报上发布，仍缺少内阁批准和国务委员会的审议。

这正是LTR对已有资产人士的价值所在：O-A、O-X或DTV持有人要受Por. 161/2566号指令约束，而“富裕退休人士”则依据皇家法令获得豁免。至于这与泰国和您所在国家之间的税收协定如何衔接、您的养老金如何处理，我们的来源并未核实，必须与税务顾问一起确定。

业主签约之后才发现的义务

TM30是依据《移民法》第38条的住宿申报。这项义务属于房屋的业主、出租人或占有人——而不是入住的外国人——须在外国人入住后24小时内申报，并且在其每次从境外返回泰国后再次申报，即使地址相同。因此，把公寓租给外国租客的投资者，在租客每次入境时都要申报一次。罚款最高2,000泰铢，但真正的代价在别处：缺少TM30实际上会导致租客无法办理签证延期和再入境许可。

90天报到（TM47）则由外国人本人负责，每连续停留90天报到一次；任何一次出境都会让计数重新开始，LTR持有人免于报到。最后，纸质TM6入境卡已被泰国数字入境卡（TDAC）取代，自2025年5月1日起强制执行，须在抵达前在线填写。

您在别处读到的错误说法

• “LTR意味着17%的税率。”仅限高技能专业人士。退休人士享有的是境外汇入收入免税，而不是低税率。
• “富裕全球公民需要8万美元收入。”已于2025年取消——截至2026年9月13日，一个大使馆官方页面上仍显示这一标准。
• “30年租约不能计入LTR。”错误：只要剩余租期至少10年，就可以计入。
• “O-A签证每次入境可停留90天。”错误：是连续12个月。90天是申报义务。
• “300万泰铢途径适用于期房。”错误：房产必须已竣工并登记，卖方必须是泰国人或泰方控股公司。
• “门槛是1,000万泰铢。”两个数字并存：有旅游部证明函为300万泰铢，没有则为1,000万泰铢。
• “泰国已取消对境外汇入收入征税。”截至2026年9月13日错误：这只是一份未发布的草案。
• “出境一趟就能续DTV。”自2026年8月31日起错误。
• “TM30由租客办理。”错误：这是出租人的义务。纸质TM6自2025年5月1日起已停用。

模拟案例：张先生与李女士的退休安排

选择签证制度之前，我们的数据库能帮您核查什么

300万泰铢和1,000万泰铢这两个门槛描述的不是一个市场，而是一个筛选条件。在我们收录的泰国6个府、80个县、308个区的6,787个项目、85,399个单元中，我们的方法把四个很少有人同时考虑的条件交叉比对：单元价格是否低于某一门槛；项目是否已竣工，因为300万泰铢途径排除尚未交付的房产；外国人配额是否仍有余量，逐栋核查；以及开发商身份，这决定了卖方是否属于泰方控股公司。

这是逐个城市统计真正符合条件的房源——而不是估算。我们不在这里公布具体数字：它每个月都会随着交付和转售而变化。但在凭一个法规门槛确定预算之前，这正是应该先问的问题，也是我们2026年市场解读的自然延伸。

现在就可以做的事

如果您的购房计划哪怕只是部分依赖300万泰铢途径，请在任何预订之前向卖方索取三份文件。该单元的产权证，证明其已竣工并已登记：期房预订合同在这里毫无用处。卖方的股权结构，证明外资持股不超过49%——正是这一点让二手市场上的大多数转售房源不符合条件。以及一份书面承诺，保证提供旅游与体育部的证明函，并写明出具该函的指定机构。没有第三份文件，您的申请将按1,000万泰铢而不是300万泰铢的门槛审核。签约前，请让泰国律师审阅全部文件。