曼谷老公寓：在哪里买，怎样翻新

在素坤逸的巷子里，两座玻璃塔楼之间，仍能看到1980和1990年代的公寓楼：阳台进深宽阔，花园绿意葱茏，大堂比新塔楼朴素。这些楼里的单位面积大，每平方米价格与新房不可同日而语。在孔堤区和瓦塔纳区，2000年以前落成的公寓每平方米要价中位数为101,400泰铢，2020年以来交付的楼则为205,937泰铢，数据来自我们2026年11月1日按曼谷街区指南的方法所做的统计。下文介绍这批老楼在哪里、能提供什么，以及法律和公寓章程允许在其中改动什么。法条核实于2026年11月1日。

曼谷的老公寓集中在哪里？

首先是素坤逸沿线。在我们数据库追踪的307栋2000年以前落成的公寓中，瓦塔纳区有50栋，孔堤区有23栋：两个区占全市老公寓的23.8%。按我们指南划分的街区来看，娜娜与阿索克一带以32栋2000年以前的公寓居首，占该街区已交付公寓的30.5%；通罗及素坤逸北段有29栋，乍都乍与拉抛同样有29栋，拉差达与拉玛九世路一带有19栋。

在其他地方，老楼虽然存在，但在供应中所占比重较小。是隆与沙吞有16栋2000年以前的公寓，伦披尼、朗双与奇隆有14栋，阿黎与帕亚泰有11栋。这些街区开发较早，但老楼数量太少，不足以公布价格中位数：按我们的方法，楼盘少于20个时不公布任何数据。反过来，东部新兴街区几乎没有老楼：伊卡迈与帕卡侬只有5栋，安努与挽乍仅有一栋。

2000年以前落成的公寓，按街区统计（2026年11月1日）：

老楼占多数的地段，往往正是我们关于曼谷高端社区的文章所描述的那些：开发较早的巷子，靠近BTS最早建成的几座车站。

老公寓与新房相比，价格如何？

在整个曼谷，2000年以前落成的公寓每平方米要价中位数为59,857泰铢（11,900元），2020年以来交付的楼为130,474泰铢（26,000元），样本分别为287和386个楼盘。但这一差距混合了楼龄与地段，因为老楼并不总在新楼兴建的地方。更公平的比较，是在同一区域内进行。

公寓每平方米要价，按落成年份划分：

因此，在素坤逸核心地段，2000年以前楼盘的每平方米要价为101,400泰铢（20,200元），约为2020年以来交付的塔楼205,937泰铢（41,000元）的一半。这些中位数比较的是两组楼盘样本；它们并不衡量楼龄本身的影响，楼龄与楼高、配套设施以及共有部分的状况交织在一起。价格随后如何因车站和地址而变化，详见我们对曼谷房价的分析。

另有两项差异与价格同样重要。首先是面积：在售的2000年以前单位为68平方米（按楼盘取面积中位数后再取中位数），2020年以来交付的楼为33平方米。其次是物业费：据我们2026年10月7日的统计，2000年以前落成的公寓物业费中位数为每月每平方米31泰铢，2020年以来落成的为55泰铢，正如我们关于持有成本的文章所示。

公寓里哪些改动无需许可？

泰国法律区分维修与改建。佛历2522年《建筑控制法》将改建（ดัดแปลง）定义为：改变、增加、减少或扩大已建成建筑物的结构或构件的性质、平面、形式、重量或面积。它排除了维修，即为保持原状而更换部件，也排除了部令所指定的行为。该法第21条规定，任何改建都须取得地方政府的许可（在曼谷即曼谷市政府，BMA），或依第39条之二进行申报。

1985年第11号部令（2015年和2025年修订）列出了这些不属于改建的行为。公共工程与城乡规划厅的手册（2022年）转载了这份清单：

这些例外仍须遵守其他适用的法规及地方规定。

更换某些饰面或非承重隔墙，在满足全部条件时，可能属于上述例外。厨房或浴室翻新不能仅凭名称来定性：须区分计划中的作业、增加的荷载、管线以及其他适用规则，而是否符合10%的门槛，需要工程师计算。既不属于维修、也不属于部令例外的结构性工程，须依照法律规定的许可或申报程序办理。

哪些部分属于全体业主？由谁决定？

佛历2522年《公寓法》划定了单位与共有部分之间的界线。据律师事务所 Siam Legal 的译本，其第13条规定：业主拥有其单位，并共有共有部分；分隔两个单位的楼板和隔墙由这两个单位共同所有，其使用遵循章程；此外，业主不得在其单位内从事任何可能影响建筑物结构、稳定或防护的行为。第15条将结构、公用设备与设施，以及安全和环境系统列为共有部分：消防、通风、公共空调、排水。

由此形成三个决策层级。

单位本身，在章程的范围之内。室内饰面由业主自行决定。施工规则由楼盘章程规定，第32条列明章程的内容尤其涉及私有部分和共有部分的使用。我们在法律中没有找到关于施工时间、押金或施工方进出的规定：这些要看各个公寓的章程。

物业经理，负责涉及管线的事项。供水立管、排水管、通风管道或公共电缆井都属于共有财产。接驳须与物业经理协调；遇有危及建筑物安全的紧急情况，物业经理还可以单独采取行动（第36条）。

业主大会，决定外立面和共有部分。根据第48条，业主若要自费改造其单位，且改造方式影响共有部分或建筑物外观，须获得不少于全体业主票数一半的同意。如果出席者的票数达不到这一要求，须在十五天内另行召开大会，届时决议只需获得不少于全体票数三分之一的同意。扩大窗户、封闭阳台或在外立面上移动空调，视其影响，都可能属于这种情形；表决通过本身，并不等于符合城市规划规则。

电力、石棉、预算：签约前要核实什么？

用电容量。1990年代的公寓，当初配置的电器往往比现在少。首都电力局提供在线申请增容服务；据 Thansettakij 2024年2月描述的流程，该局在更换电表前会检查室内线路，检查费用从700泰铢起。在公寓楼里，电力入户要经过楼内的电缆井：申请须与物业经理一同准备。

石棉。法政大学2022年出版、由污染控制厅发布的专著，当时将温石棉列为第3类危险物质，须经许可；公共卫生部自2017年起支持禁用石棉。这种材料的进口地位，并不说明某一套公寓里有没有石棉。在所查阅的资料中，我们没有找到任何已公布的规定，要求在住宅装修前进行石棉检测；但这并不是施工时不加防护的理由，在老楼里，这个问题应向物业经理和施工方提出。

预算。我们没有找到可靠的、公开的曼谷每平方米装修成本参考。建材价格倒是有据可查：贸易政策与战略办公室的指数在2026年7月达到112.8（以2021年为100），同比上涨5.8%，电气与水暖设备上涨12.6%，主要受铜价推动。据 Naewna 援引该办公室的数据，9月份指数为113.7，同比上涨6.8%。

好的老楼与平庸的老楼，差别在哪里？

账目早已为楼龄做好准备。一栋三十年的楼，电梯、立管和外立面都需要维护。最近两年经审计的财务报表、维修基金的余额以及业主大会的会议记录，能说明这些工程已经完成、已获表决还是被推迟。31泰铢的物业费，可能意味着管理节俭，也可能意味着维护被一再推后。

章程让装修过得下去。施工时间、押金、施工方进出、共有部分的保护：清晰的章程加上尽职的物业经理，决定了是几个月的工程，还是一场邻里纠纷。

地段本身经得起考验。翻新改变的是公寓，不是街区。娜娜、阿索克和通罗的老楼，所在地段的新楼每平方米要价高出一倍；地段，正是装修改变不了的东西。

外国人配额中尚有位置。对外国买家而言，这栋楼还须有以外国人配额出售的单位。据我们2026年10月20日的统计，曼谷提供外国人配额的楼盘，楼层中位数为22层，只以泰国人配额出售的楼盘为8层。因此，老楼要逐个单位核实；不过在瓦塔纳区，已知配额类型的楼盘中有90%提供外国人配额。

我们模拟刘先生一家的情况：在阿索克与通罗之间

我们的数据库能把一栋楼放回它所在的街区

我们的项目档案为所追踪的每个楼盘标明所在区、已知的落成年份、在售单位及其每平方米要价：借此可以把一栋老楼与同龄的邻居相比较，也可以与同一条街上的新楼相比较。看房之前要比较两个地址，不妨先在地图上找到它们。

现在就可以做的事

对老公寓出价之前，先向物业经理索取四份文件：楼盘章程、最近两年经审计的财务报表及维修基金余额、最近一次业主大会的会议记录，以及楼盘图纸。请一位工程师陪同看房，分清承重墙和隔墙。有了这份档案，就能把计划中的工程、公寓章程的规定以及须向主管部门办理的手续区分清楚。