Номинальные владельцы в Таиланде: операция LAND ACTION и риски

19 октября 2026 года премьер-министр Анутин Чанвиракун запустил «LAND ACTION» — операцию, которая до декабря должна завершить расследования с высоким риском по земле, оформленной на номинальных владельцев в интересах иностранцев. Согласно правительственному сообщению от 19 октября, итог охватывает 1 397 установленных или предполагаемых случаев номинального владения — 2 360 участков оценочной стоимостью около 14,01 млрд батов (34,9 млрд руб.); по нарушениям должны последовать процедуры отчуждения и предусмотренные законом меры. В тот же день премьер напомнил, что Таиланд «остаётся открытым для честных и прозрачных иностранных инвестиций». Тайская земля становится прозрачнее: ниже — что именно проверяют и какие режимы владения остаются открытыми, в дополнение к нашей статье о собственности в Таиланде. Тексты проверены 1 ноября 2026 года; пять вопросов, которые изученные источники не решают, собраны в конце статьи.

Что на самом деле означает цифра в 36 277 компаний?

Цифра появилась на совещании 4 сентября 2026 года в Министерстве торговли. Department of Lands (Департамент земельных ресурсов) передал Department of Business Development (Департаменту развития бизнеса, DBD) список юридических лиц, которым принадлежит земля или помещение в кондоминиуме; те из них, что зарегистрированы в реестре DBD, сверили с его данными об акционерах. Из 123 542 компаний, владеющих землёй с правоустанавливающими документами, у 36 277 есть хотя бы один иностранный акционер.

Эти компании не «подозреваемые» и не «обвиняемые»: их выявила сверка баз данных. Тогдашний генеральный директор DBD Пунпонг Найянапакон сам об этом сказал: не все из них связаны с номинальным владением, часть — настоящие совместные предприятия тайцев и иностранцев. The Nation пишет о цифрах для отбора, а не о выявленных нарушениях.

Отбор 4 сентября 2026 года: от земельного реестра к компаниям с иностранным участием:

В 86,88 % из этих 36 277 компаний иностранная доля составляет от 0,01 до 49 %. Если соотнести принадлежащие им раи с площадью страны, которую приводит DBD, получается 0,33 % территории, по нашему расчёту. И карта эта — не карта курортов: по числу участков среди компаний с миноритарным иностранным участием лидируют Бангкок, Чонбури и Самутпракан, а среди полностью иностранных — Чонбури и Районг в промышленном коридоре EEC. Пхукета, Сураттхани и Прачуапкхирикхана нет ни в одном из этих рейтингов.

Какие режимы владения остаются открытыми и какие документы проверяют?

Меры, описанные в источниках 2026 года, касаются владения землёй компаниями с иностранными акционерами, тайскими покупателями или компаниями сверх определённых сумм, а также тайским супругом иностранца. Правительственное сообщение от 19 октября разграничивает законное и неправомерное владение и нацелено на фактический контроль и бенефициаров компании — за пределами того, что показывает её реестр. Три режима регулируются актами, которые не менялись; законность режима не освобождает от проверки.

Квартира в кондоминиуме в рамках иностранной квоты. Condominium Act B.E. 2522 (Закон о кондоминиумах) в статье 19 перечисляет категории иностранцев, которые могут владеть квартирой на своё имя, — среди них тот, кто ввозит валюту (статья 19(5)), — пока площадь, принадлежащая иностранцам, не превышает 49 % площади помещений (статья 19 bis). Для этой категории статья 19 ter(5) требует подтвердить ввоз валюты или перечисленные в ней снятия со счетов — на сумму не меньше цены; у каждой категории свои документы. Среди мер 2026 года мы не нашли ни одной, направленной против иностранного собственника, оформленного в пределах квоты. 76 840 помещений, принадлежащих компаниям с иностранным участием, — отдельная тема, которую The Nation (22 июня 2026 года) описывает как изучаемую лазейку.

Зарегистрированная аренда. Гражданский и торговый кодекс ограничивает аренду недвижимости 30 годами с возможностью продления (статья 540) и ставит принудительное исполнение в суде согласованного срока в части свыше трёх лет в зависимость от письменной формы договора и его регистрации у компетентного должностного лица (статья 538). В отчётах о майских указаниях 2026 года названы два вида аренды, которые проверяются: аренда, предоставленная тайским покупателем своему супругу-иностранцу, и долгосрочная аренда в пользу иностранного юридического лица.

Компания, действительно контролируемая тайцами. По Земельному кодексу (статья 97) компания не считается иностранной, если иностранцам принадлежит не более 49 % капитала и они составляют не больше половины акционеров по числу. Акты 2026 года проверяют другое — реальность тайских вкладов и фактический контроль над компанией.

Наши данные на 20 октября 2026 года, представленные в нашем гиде о собственности и ценах, показывают структуру предложения. В Бангкоке 43,8 % из 34 891 квартиры в кондоминиумах, выставленной на продажу, предлагаются в рамках иностранной квоты и 0,7 % — в аренду; на Пхукете — 63 % в иностранной квоте и 12,9 % в аренду. У вилл соотношение обратное: из 14 467 вилл в продаже в шести направлениях 80 % предлагаются в аренду, на Пхукете — 81,6 %.

Что изменилось в земельных управлениях с мая 2026 года

11 мая 2026 года Department of Lands опубликовал методические указания, о которых сообщила Thansettakij. Если таец может владеть имуществом за иностранца, сотрудник проверяет происхождение средств и связь между сторонами; тайский супруг иностранца подтверждает, что деньги — его личное имущество; у компании проверяют состав акционеров, реальные доходы, происхождение капитала и использование земли. Юридические лица с иностранными акционерами затем проверяются ежеквартально.

По данным The Nation (26 мая 2026 года), если компания покупает сверх своего уставного капитала без ипотеки, проверяют, насколько этот капитал достоверен. Параллельно DBD ужесточил вход в свой реестр. По данным Lawplus, приказ центрального регистратора № 1/2569 с 1 апреля требует письма о подтверждении инвестиций, когда иностранец получает право подписи в компании, которой руководят тайцы: руководитель подтверждает в нём реальную оплату капитала и отсутствие тайского номинального владельца; по данным TCIJ, приказ № 2/2026 с 1 августа требует банковских выписок за три месяца — и от тайского вкладчика, и от получателя.

Последний элемент — циркуляр Министерства внутренних дел № มท 0515.2/ว 19097 от 25 августа 2026 года, описанный Tilleke & Gibbins и Formichella & Sritawat. По словам этих двух фирм, он включает в провинциальные следственные комиссии сотрудников полиции, требует от земельных управлений проактивного отбора и вводит два пути: если компания «иностранная» в смысле Земельного кодекса, губернатор устанавливает срок для отчуждения; если она создана, чтобы владеть за иностранца, подаётся заявление о возбуждении уголовного дела. Formichella & Sritawat уточняют, что новых законных полномочий циркуляр не создаёт.

Что предусматривают законы против номинального владения?

Здесь пересекаются два закона с двумя определениями. Foreign Business Act B.E. 2542 (Закон об иностранном предпринимательстве, FBA) считает иностранной компанию, в которой иностранцам принадлежит не менее половины акций (статья 4); Земельный кодекс — компанию, где у иностранцев более 49 % капитала или большинство акционеров по числу. Каждый из них направлен против номинального владения в своей сфере. Статья 36 FBA касается, в частности, владения долями в качестве номинального владельца, чтобы иностранец мог вести деятельность в обход или в нарушение FBA, а также иностранца, который на это соглашается; она предусматривает лишение свободы на срок до трёх лет, штраф от 100 000 до 1 000 000 THB или и то и другое. Номинальное владение землёй параллельно регулирует Земельный кодекс: его статья 113 наказывает того, кто приобретает землю как представитель иностранца.

Санкции по актам, действующим на 1 ноября 2026 года:

Суды смотрят скорее на то, кто платил, чем на форму. В решении № 2690/2538 1995 года, о котором сообщает юридическая фирма ThaiLawOnline, Верховный суд признал противоречащей Земельному кодексу покупку земли, оплаченной иностранцем и оформленной на тайца; иностранец как нераскрытый доверитель ничего не мог противопоставить третьему лицу, добросовестно купившему эту землю.

Что показывают операции на местах

11 мая 2026 года DSI (Департамент специальных расследований) и DBD договорились о сотрудничестве против скрытых иностранных предприятий в туристических районах: 11 426 компаний распределены по уровням риска, приоритет — Самуи и Пханган, затем — распространение на другие туристические направления. Этапы прошли на Пхукете, в Краби и Пханг Нге 20 июня, в Хуа Хине 10 августа, на Самуи 15 августа. По данным MGR Online, итог первых шести этапов составил к тому моменту 238 компаний, 272 участка, около 2 839 млн батов (7,1 млрд руб.) и 178 ордеров на арест.

Статусы не следует смешивать: проверяемая компания — не подозреваемая, обвиняемый — не осуждённый. Thairath сообщает о 20 делах, завершившихся обвинительным приговором за первые пять этапов; The Phuket News, единственный источник, сообщивший об этом, — о 14 подсудимых на Пхангане, приговорённых каждый к году и трём месяцам лишения свободы и штрафу в 15 000 батов (37 400 руб.). На Пхукете Department of Lands проверил 6 621 компанию и признал 317 из них иностранными в смысле Земельного кодекса — 486 участков и стоимость земли без построек 1 887 млн батов (4,7 млрд руб.), по данным Thansettakij (10 июля).

Отдельного внимания заслуживает одна цифра с Самуи. По данным The Nation (22 июня 2026 года), ссылающейся на DBD, на острове 8 213 компаний с иностранными акционерами, и крупнейшую группу среди них составляют французы — около 24 %; газета, единственная опубликовавшая эту долю, уточняет, что эти цифры не означают, что компании незаконны. Двое французов были среди задержанных 20 июня, ещё один — 15 августа; по данным MGR Online, одно из направлений операции на Самуи началось с сигнала посольства Франции. Нашу статью о покупке виллы на Самуи теперь стоит читать с учётом этого контекста.

Что меняет срок в декабре 2026 года?

Он касается расследований, а не владельцев. План от 19 октября, о котором сообщили Thansettakij и The Nation, держится на трёх направлениях: до декабря завершить дела с высоким риском; принудительно продать незаконно удерживаемую землю, проверяя покупателей, чтобы одного номинального владельца не сменил другой; предотвращать нарушения, отслеживая смену акционеров. Заявленный принцип: «смотрят не на имя, а на поведение».

Декабрь — не срок легализации. В изученных источниках мы не нашли никакого окна амнистии, открытого в 2025 или 2026 году; упомянутый здесь срок отчуждения, предусмотренный статьёй 94, устанавливается по каждому делу отдельно — от 180 дней до года.

Чем документально подтверждённая покупка отличается от обычной?

Титул читают раньше объявления. Объявление указывает режим; титул и договор говорят, кто владеет. Квартира в квоте подтверждается документами, которых статья 19 ter требует в зависимости от категории покупателя, — они описаны в нашей статье о продаже квартиры; землю во владении компании оценивают по её акционерам, капиталу и происхождению средств.

Консультант, не зависящий от продавца. В Хуа Хине, по данным Thairath, иностранные фигуранты заявили, что эти компании им посоветовали юристы и бухгалтеры, а тайские акционеры сказали, что никогда не оплачивали свои доли. В июне DBD выявил 140 бухгалтеров — акционеров более чем 2 040 совместных предприятий.

Режим, выбранный осознанно. Квота, зарегистрированная аренда и действительно тайская компания регулируются разными актами, и у каждого режима свои документы. Виллы предлагаются в основном в аренду, квартиры в кондоминиумах — в основном в рамках иностранной квоты: режим оценивают вместе с объектом, район за районом, как в нашей статье о районах Пхукета.

Случай Игоря и Марины: вилла или кондо на Пхукете

Пять вопросов, которые изученные источники не решают

• Распределение итогов на 19 октября 2026 года. Правительственное сообщение приводит общенациональные итоги; разбивки по провинциям мы в нём не нашли, и переносить эту сумму на отдельное направление нельзя.
• Значение циркуляра от 25 августа 2026 года. Tilleke & Gibbins делает акцент на проактивном отборе, Formichella & Sritawat — на отсутствии новых законных полномочий; текст циркуляра в сети найти не удалось.
• Проект реформы Земельного кодекса. Его статус в кабинете министров после июля 2026 года не подтверждён.
• Общенациональные уголовные итоги. Опубликованные итоги охватывают разные периметры и не суммируются; сводного официального ряда мы не нашли.
• Свежая судебная практика. Источником подтверждено только решение 1995 года, и то юридической фирмой; решений 2025 или 2026 года по компании, созданной для номинального владения землёй, мы не нашли.

Отсутствие источника в этом списке не означает отсутствия правовой нормы: эти вопросы проверяются по конкретному делу.

Как наша база помещает объект в контекст его рынка

Наши данные указывают для каждого объекта в продаже режим, заявленный в объявлении. На Пхукете в 141 здании, где продаются квартиры в обоих режимах, квартира в аренде стоит на 7,3 % дешевле; в 75 посёлках, где продаются виллы в обоих режимах, вилла в аренде стоит на 0,6 % дороже виллы в полной собственности. Это цены предложения, а заявленный режим не говорит, кто на самом деле владеет виллой. Чтобы оценить объект в контексте района, найдите его на карте.

Что можно сделать уже сейчас

Прежде чем брать на себя обязательства по объекту, который предлагают через компанию, запросите письменно её устав, список акционеров и сведения о капитале и передайте их тайскому юристу, которого выберете сами. По квартире в кондоминиуме запросите титул и письмо о квоте, а также документы, которых статья 19 ter требует для категории, к которой относится покупка.