Продажа квартиры в Таиланде: квота, налоги и сроки

В день продажи у окошка земельного управления свидетельство о праве собственности на помещение переписывают на нового владельца, а налоги уплачивают на месте. К этой встрече готовятся за несколько недель. Объявления показывают и другое: режим квоты влияет на цену предложения. Внутри одного здания квартира в иностранной квоте предлагается в Паттайе на 11,8 % дороже, чем в тайской, а в Бангкоке — на 1,6 %, по нашим данным на 20 октября 2026 года, представленным в нашем гиде о собственности и ценах. Ниже — в том порядке, в каком их выстраивают тексты законов, — требования тайского права к продавцу: квота, документы, налоги в зависимости от срока владения, регистрация перехода права и, наконец, перевод выручки в страну продавца. Тексты проверены 1 ноября 2026 года; пять вопросов, которые изученные источники не решают, перечислены в конце статьи.

Продаётся ли иностранная квота вместе с квартирой?

Да. Закон о кондоминиумах (Condominium Act) B.E. 2522 не ограничивает перепродажу — он ограничивает долю иностранцев в каждом здании. Статья 19 bis в редакции 2008 года устанавливает, что иностранцы не могут владеть более чем 49 % общей площади всех помещений, определённой при регистрации кондоминиума. Когда помещение переходит к иностранцу, статья 19 ter обязывает отчуждающую сторону заявить имена иностранцев и площадь, которой они владеют; приобретатель же подтверждает собственную категорию. Для самой распространённой категории — валюты, ввезённой из-за рубежа, — он доказывает перевод «на сумму не менее цены продажи помещения». Статья 19 quater допускает регистрацию перехода права, только если доля иностранцев — собственников и тех, кто находится в процессе приобретения, — остаётся в пределах лимита.

На практике, по данным юридической фирмы ThaiLawOnline (октябрь 2026 года), помещение, которым уже владеет иностранец, уже учтено в 49 % и остаётся в квоте, если его перерегистрируют на имя другого иностранца. Форма валютной операции продавца покупателю не передаётся, а земельное управление в день регистрации запрашивает письмо юридического лица кондоминиума о состоянии квоты — даже если продавец иностранец.

Продать квартиру тайскому покупателю тоже можно: тогда помещение выходит из квоты и освобождает место для других иностранцев. Выбор покупателя не меняет закона, применимого к продавцу; он может изменить цену предложения, а иногда и строку расходов, как будет видно ниже.

Что говорят объявления о разнице между иностранной и тайской квотой?

Что она существует и сильно зависит от города и здания. По нашим данным на 20 октября 2026 года, в Бангкоке в продаже 34 891 квартира в кондоминиумах: 43,8 % предлагаются в иностранной квоте, 31,7 % — только в тайской, у остальных режим не указан. Иностранную квоту предлагают 1 289 зданий — 67,8 % тех, чей режим известен, и карта очень неравномерна: её предлагают 93 % зданий в Ратчатхеви, 90 % — в Ваттхане и 88 % — в Кхлонг Тоей против 39 % в Правете.

Разница в цене видна прежде всего между зданиями: те, что предлагают иностранную квоту, имеют в медиане 22 этажа, а цена предложения в них — 111 589 батов за квадратный метр (277 900 руб.); здания, продающие только в тайской квоте, — 8 этажей и 77 094 бата (192 000 руб.). Но в этой разнице смешаны адрес и само здание. Внутри одного здания — по 1 089 зданиям Бангкока, где продают в обоих режимах, — квартира в иностранной квоте в медиане дороже лишь на 1,6 %, и дороже она только в 55 % случаев.

В других городах разброс шире. Цена предложения за квадратный метр, иностранная квота против тайской, в одном и том же здании:

В Паттайе 56,5 % квартир в продаже предлагаются в иностранной квоте. Наши данные не показывают ни законной квоты, ещё доступной в здании, ни окончательной цены перепродажи и не отделяют новостройки от вторичного рынка. Сами формы владения — полная собственность, аренда или компания — подробно разобраны в нашей статье о собственности в Таиланде.

Какие документы подготовить до поиска покупателя?

Три документа стоит запросить заранее: на их получение уходит время.

Справка об отсутствии задолженности по плате за обслуживание. Статья 29 Закона о кондоминиумах ставит регистрацию перехода права на помещение в зависимость от свежей справки об отсутствии задолженности по платежам, предусмотренным статьёй 18, — кроме исключения, предусмотренного для периода до регистрации юридического лица кондоминиума. Управляющий выдаёт её в течение пятнадцати дней после запроса, если эти долги полностью погашены. Из чего складывается сама плата, мы разбирали в статье о стоимости владения.

Письмо юридического лица о квоте. Ни одно из изученных положений не называет его обязательным для продавца, но практикующие юристы описывают его как документ, который земельное управление на практике запрашивает в день регистрации. Его запрашивают у управляющего вместе со справкой.

Форма валютной операции, оформленная при покупке. Foreign Exchange Transaction Form — или кредитовое авизо банка при переводе менее 50 000 долларов — подтверждает, что средства на покупку поступили из-за рубежа. Официальный портал thailand.go.th указывал в 2023 году, что форма сопровождает переводы от 50 000 долларов, предназначенные для покупки, а при меньших суммах достаточно банковской справки. Иностранный покупатель, в свою очередь, предоставляет документы о собственной категории приобретения; продавец сохраняет свои — для перевода выручки за рубеж.

Во что продажа обходится продавцу и почему важна дата?

Налоги продавца установлены Налоговым кодексом (Revenue Code), а их порядок разъясняет Налоговый департамент (Revenue Department). Исчисляются они не только от цены договора: базой служит официальная оценочная стоимость помещения — сама по себе или в сравнении с ценой. Вот что говорят тексты для продавца — физического лица:

Дата приобретения важна, но не решает всего. Для продаж, подпадающих под статью 4(6) королевского указа № 342, продажа в течение пяти лет после приобретения входит в сферу специального налога — за исключениями, предусмотренными этим текстом; его уплата освобождает от гербового сбора, который в противном случае составляет 0,5 %. Среди исключений статья 4(6)(ค) называет жильё, используемое как основное место проживания, если продавец вписан в домовую книгу не менее одного года с даты приобретения; другое исключение касается приобретения по наследству. Мы не нашли источника, который уточнял бы, как исключение для основного жилья применяется к реестру иностранцев — так называемому ท.ร. 13.

Срок владения определяет и вычет при расчёте удерживаемого налога. Королевский указ № 165 предусматривает 92 % за один год владения в налоговом смысле, 84 % — за два, 65 % — за пять и 50 % — за восемь и более. Для этого налога годы считаются календарными, включая неполные, но не более десяти; такой счёт отличается от подсчёта «от даты до даты», который используется для пятилетнего срока специального налога. Чистый доход делится на число лет, налог рассчитывается за один год, а затем умножается. Приказ Налогового департамента ป.100/2543, пункты 5 и 6, устанавливает для объектов, приобретённых без коммерческой цели и без цели извлечения прибыли, потолок удержания в 20 % от цены, принимаемой для налоговых целей, — здесь это официальная оценочная стоимость; общего потолка для всех платежей продавца он не вводит. Окончательную сумму рассчитывает земельное управление или налоговый консультант: эта статья никаких расчётов не приводит.

Остаётся сбор за регистрацию перехода права — 2 %. Ни один из изученных текстов не определяет, кто его платит: Forvis Mazars пишет, что его часто делят пополам, Siam Legal — что обычно платит покупатель, ThaiLawOnline — что это предмет договорённости. 30 июня 2026 года правительство одобрило его снижение до 0,01 % до 30 июня 2027 года для покупателей — физических лиц с тайским гражданством, которые приобретают жильё для себя, новое или вторичное, если цена и оценочная стоимость не превышают 7 млн батов (17,4 млн руб.), за исключением продажи доли; мера вступает в силу с публикацией в Правительственном вестнике. Что она меняет для продавца, зависит от распределения расходов в договоре; её применение подтверждается в земельном управлении.

Как проходит день регистрации перехода права?

Обе стороны или их представители приходят в земельное управление по месту нахождения здания со свидетельством о праве собственности на помещение, удостоверениями личности, справкой по статье 29, письмом о квоте и — если покупатель иностранец — документами о его категории приобретения. Сотрудник проверяет документы и наличие места в квоте, затем регистрирует переход права; налоги и сбор уплачиваются на месте, а удерживаемый налог продавца вычитается из цены. Регистрация может пройти быстро, если пакет принят: Siam Legal говорит о половине дня в некоторых случаях, но гарантированного официального срока в изученных источниках не обнаружено.

Поэтому для продавца, живущего за пределами Таиланда, дата визита в земельное управление выстраивается по трём срокам, которые сами по себе не определяют общей продолжительности продажи: пятнадцать дней по статье 29, время на заверение доверенности и готовность средств покупателя. Иностранный покупатель, которому ещё предстоит перевести деньги, добавляет время международного перевода и оформление собственной формы.

Как перевести выручку от продажи в свою страну?

Через уполномоченный банк, по документам. Совет по инвестициям (Board of Investment) со ссылкой на Банк Таиланда указывает, что репатриация инвестиционных средств свободно разрешена при предъявлении подтверждающих документов. Банк Таиланда уточняет, что по операциям через уполномоченный банк подаются сведения об их деталях, а начиная с 200 000 долларов подтверждающие документы, как правило, запрашиваются — с исключениями, предусмотренными его правилами. Этот порог не гарантирует, что перевод на меньшую сумму пройдёт без дополнительных бумаг. Общий перечень Тайской ассоциации банков (Thai Bankers' Association) и Ассоциации международных банков (International Banks Association) в редакции июня 2020 года отличает выручку от продажи недвижимости, подтверждаемую договором и доказательством перехода права или собственности, от средств, ранее ввезённых нерезидентом, которые подтверждаются доказательством их поступления. Применимый перечень уточняется в банке.

Именно здесь форма валютной операции, оформленная при покупке, снова пригодится. ThaiLawOnline описывает её как документ, облегчающий вывод выручки от перепродажи. В изученных источниках мы не нашли порога предварительного разрешения, специфичного для этого случая; точный перечень документов определяет банк, который выполняет перевод.

С налоговой стороны многое зависит от страны, где живёт продавец. Если между ней и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения, оно может распределять право облагать доход от продажи между двумя государствами и предусматривать способ устранения двойного налогообложения. Эта статья такие соглашения не разбирает; их наличие и применимые правила проверяются у налогового консультанта в стране проживания.

Что отличает удачную продажу от средней?

Полный пакет документов до публикации объявления. Свидетельство о собственности, справка о плате за обслуживание, письмо о квоте, форма валютной операции, последняя отчётность кондоминиума: взыскательный покупатель запросит эти бумаги, и продавец, который собрал их заранее, сам задаёт график, а не подстраивается под чужой.

Осознанный выбор покупателя. При продаже иностранцу помещение, по толкованию практикующих юристов, остаётся в квоте; продажа тайскому покупателю расширяет круг приобретателей, а некоторым из них открывает доступ к сниженному сбору за регистрацию перехода права. Разница в ценах предложения между двумя режимами меняется от здания к зданию.

Параметры, проверенные до того, как назначен график. Точная дата приобретения, официальная стоимость, действующая на момент регистрации, и договорное распределение расходов — всё это нужно проверить; шкала 2027 года, упомянутая здесь, в изученных источниках остаётся лишь объявленной. Вторичный рынок активен: по данным Информационного центра недвижимости (Real Estate Information Center), которые приводит Naewna, число регистраций перехода права на квартиры вторичного рынка в Бангкоке и пригородах во втором квартале 2026 года выросло на 39,4 % в годовом выражении.

Когда мы моделируем случай Ирины: квартира с одной спальней в Ваттхане

Пять вопросов, которые изученные источники не решают

• Реестр иностранцев. Ни один из изученных источников не уточняет, применяется ли исключение для основного жилья по указу № 342 к продавцу, зарегистрированному в реестре ท.ร. 13.
• Банковские документы. Точный перечень документов для перевода выручки зависит от банка; изученный общий перечень датирован июнем 2020 года.
• Доверенность, подписанная за рубежом. Применимый порядок заверения уточняется в посольстве или консульстве Таиланда в стране подписания.
• Шкала 2027 года. О ней сообщает пресса; официальной публикации мы не видели.
• Снижение до 0,01 %. Мы изучили решение правительства, но не его публикацию в Правительственном вестнике.

Отсутствие источника в этом списке не означает отсутствия правовой нормы: эти вопросы проверяются по конкретному делу.

Как наша база помещает квартиру в контекст её здания

Наши карточки проектов показывают для каждого отслеживаемого здания квартиры в продаже, их режим квоты, если объявление его указывает, и цену предложения за квадратный метр: этого достаточно, чтобы сравнить квартиру с соседними, прежде чем назначать цену. Чтобы сопоставить ваше здание с другими в районе, найдите его на карте. Если квартира покупалась на этапе строительства, документы о сдаче объекта, описанные в нашей статье о покупке на этапе строительства, тоже входят в пакет.

Что можно сделать уже сейчас

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, соберите четыре вещи: свидетельство о праве собственности, точную дату приобретения, форму валютной операции или кредитовое авизо вашего банка и контакт управляющего зданием — для справки о плате за обслуживание и письма о квоте. Проверьте оценочную стоимость своего помещения на сайте Казначейского департамента (Treasury Department). У вас будет всё, чтобы сравнить предложения и поручить проверку условий продажи.