Кто покупает кондо в Таиланде? Национальности, цены, квоты

В первом полугодии 2026 года на покупателей из России в Таиланде переоформили 842 квартиры в кондоминиумах на 3 603 млн батов (9,0 млрд руб.) — на 50,4 % больше по числу и на 75,9 % больше по стоимости, чем годом ранее. Таковы данные Информационного центра недвижимости (Real Estate Information Center, REIC) от 11 сентября 2026 года, которые пересказала тайская пресса. По стоимости Россия поднимается на второе место среди стран, уступая лишь Китаю, чья доля среди иностранных покупок снизилась с 49,4 % в 2022 году до 27,8 %; Мьянма, вторая в 2024 и затем в 2025 году, опускается на третье. REIC считает переоформленные квартиры, а не отдельных покупателей: один и тот же человек может получить несколько квартир. Этот барометр задуман так, чтобы обновляться с каждым квартальным отчётом REIC: он сопоставляет эти сделки с объявлениями, которые мы отслеживаем и показываем в нашем гиде о собственности и ценах. Тексты проверены 1 ноября 2026 года.

Что показывает барометр за первое полугодие 2026 года?

С января по июнь 2026 года на иностранных покупателей в Таиланде переоформили 6 533 квартиры в кондоминиумах на 28 267 млн батов (70,4 млрд руб.). Это на 8,8 % меньше, чем годом ранее, по числу и на 1,5 % меньше по стоимости: объём снижается, стоимость держится. Средняя квартира стоит 4,33 млн батов (10,8 млн руб.) при площади 43,9 м², то есть около 98 566 батов за квадратный метр (245 500 руб.), по нашим расчётам на основе опубликованных итогов.

Во втором квартале тренд развернулся. С апреля по июнь число переоформлений выросло на 1,4 %, до 3 292 квартир, а их стоимость — на 20,2 %, до 14 803 млн батов (36,9 млрд руб.); REIC связывает этот рост с более дорогими квартирами. Спад за полугодие в целом центр объясняет замедлением тайской и мировой экономики: часть иностранных покупателей отложила решение.

За эти шесть месяцев на иностранцев пришлось 11,7 % квартир в кондоминиумах, переоформленных в стране, и 21,7 % их стоимости. Обе доли относятся к переоформлениям за период — не к фонду, которым владеют иностранцы, и не к законной квоте. Разрыв между ними уже кое-что говорит: квартира, переоформленная на иностранца, в среднем стоит дороже, чем по рынку в целом.

Рейтинг по стоимости преподносит сюрпризы: пятый Тайвань купил больше квартир, чем четвёртые США. Переоформление квартир в кондоминиумах на иностранцев по странам, первое полугодие 2026 года и 2025 год, в порядке стоимости за полугодие:

За лидирующей тройкой держат позиции западные покупатели. У США самая дорогая средняя квартира в топ-10 — 6,6 млн батов, у Индии самая большая средняя площадь — 72,1 м². Франция шестая: 291 квартира на 1 211 млн батов (3,0 млрд руб.), а Австралия прибавляет 63,7 % по числу квартир.

Россияне, китайцы, бирманцы: почему кривые пересекаются?

Российский рост обозначился уже в первом квартале 2026 года: 383 квартиры (+33,0 %) и 1 665 млн батов (+68,7 %), согласно пресс-релизу REIC от 16 июня 2026 года, — этого хватило, чтобы Россия обошла Мьянму и по числу квартир, и по стоимости. Bangkok Post описал и географию: на Пхукете — 156 переоформлений на россиян на 1,06 млрд батов (2,6 млрд руб.), то есть 64 % российской стоимости по стране и 44 % стоимости иностранных сделок на острове. Сурачет Конгчип из Cushman & Wakefield Thailand видит в этом эффект высокого сезона российского туризма, уже сложившихся сообществ, за которыми следуют новички, множества русскоязычных агентов на Пхукете и платёжных трудностей, которые, по его словам, ослабли после отключения российских банков от SWIFT. За полугодие средняя российская покупка достигает 4,3 млн батов за 41,8 м².

Китай сохраняет первое место: 1 813 квартир и 6 874 млн батов (17,1 млрд руб.) за полугодие, минус 23,8 % по числу и 27,7 % по стоимости. Его доля в иностранных покупках, до 2022 года превышавшая половину, в том году составила 49,4 %, затем 33,2 % в 2025 году и 27,8 % в первом полугодии 2026 года, по нашим расчётам на основе данных REIC. Наронгпон Прапханирин, исполняющий обязанности директора REIC, в марте 2026 года объяснил Khaosod English это снижение ужесточением контроля за вывозом капитала в Китае и тайскими мерами против «серых» капиталов; остаются, по его словам, в основном те, кто покупает, чтобы жить, сдавать или подолгу оставаться в стране. Китайские квартиры компактны: в среднем 38,2 м² за полугодие при цене 3,8 млн батов.

У Мьянмы другая траектория. Тридцать квартир в 2021 году и 349 в 2022-м, по данным Bangkok Post; 564 в 2023-м, по данным REIC; затем второе место — в 2024 году с 1 388 квартирами и 7 036 млн батов и снова в 2025 году с 1 968 квартирами. Камонпоп Вирапала, тогда исполнявший обязанности генерального директора REIC, сформулировал это в ноябре 2024 года для Reuters так: «Whenever there is conflict in other countries, foreigners turn to Thailand looking for peace» («Когда в других странах конфликт, иностранцы ищут покоя в Таиланде»). Конфликт в Мьянме обострился после переворота 2021 года, а с 10 февраля 2024 года там действует закон о всеобщей воинской обязанности. По дороге изменился и профиль покупок: в 2025 году средняя бирманская квартира стоит 3,1 млн батов при площади 32,9 м² — минимум в топ-10 — против примерно 5,1 млн в 2024 году, по нашим расчётам. В первом полугодии 2026 года Мьянма теряет 34,1 % по числу квартир и 16,2 % по стоимости.

Что показывает ряд с 2018 года?

За восемь лет ряд REIC рисует рынок, вернувшийся к своему максимуму по числу квартир. После лет закрытых границ, 2020 и 2021 годов, когда переоформлялось около 8 200–8 300 квартир в год, сделки поднялись до рекорда 2025 года. Стоимость достигла пика раньше, в 2023 году; в 2025 году она на 16,7 % ниже этой вершины. Переоформление квартир в кондоминиумах на иностранцев, годовой ряд за 2018–2025 годы:

Средняя стоимость квартиры отражает тот же сдвиг: 5,13 млн батов в 2022 году, 4,09 млн в 2025-м. REIC видит в этом снижение средней цены, прежде всего в среднем сегменте, и диверсификацию иностранного спроса за счёт новых стран: покупатели для себя, долгосрочные резиденты, инвесторы в аренду и индийские семьи, которые покупают просторное жильё, чтобы в нём жить. В 2025 году на иностранцев пришлось 14,7 % переоформленных квартир в кондоминиумах и 25,0 % их стоимости против 12,5 % и 23,0 % в 2024 году.

На 2026 год Kasikorn Research Center в июне прогнозировал снижение покупок кондоминиумов иностранцами на 20 % — первое после пандемии, сообщал Bangkok Post. Это прогноз; опубликованное с тех пор полугодие показывает −8,8 % по числу квартир и −1,5 % по стоимости, а итог года ещё предстоит измерить.

Где они покупают и что говорят наши объявления?

Географию можно проследить по первому кварталу 2026 года — это последняя разбивка по провинциям, опубликованная в изученных нами открытых источниках. На Бангкок приходится основная стоимость — 45,6 % сумм, переоформленных на иностранцев, по данным The Nation (29 мая 2026 года). Провинция Чонбури, которую тянет Паттайя, первая по количеству: 1 167 переоформлений, или 36 % от общего числа. Пхукет прибавляет 34,9 % по стоимости за год. По данным той же газеты, китайские покупатели сосредоточены в Бангкоке и Чонбури, бирманские — в Бангкоке, российские — главным образом на Пхукете и в Чонбури.

По 2025 году единственный найденный нами открытый источник по трём ведущим провинциям — Khaosod English со ссылкой на REIC: Бангкок — 7 029 квартир на 35,39 млрд батов; Чонбури — 4 164 квартиры на 11,59 млрд; Пхукет — 1 190 квартир на 6,09 млрд. Средняя квартира, по нашим расчётам, выходит в 5,12 млн батов на Пхукете (12,8 млн руб.) и в 2,78 млн в Чонбури (6,9 млн руб.); за отсутствием второго источника эти значения стоит читать как порядок величин.

Наши объявления добавляют показатель, которого нет в данных о сделках: долю квартир в продаже, предлагаемых в рамках иностранной квоты, и разницу в цене предложения между иностранной и тайской квотой в одном и том же здании, по нашим данным на 20 октября 2026 года. Эти два показателя взяты из двух источников и на две разные даты; таблица ставит их рядом, не связывая один с другим. Что измеряют сделки и что показывают объявления, рынок за рынком:

Чонбури, самая активная провинция по числу сделок с иностранцами, — это и рынок, где иностранная квота в том же здании стоит дороже всего: в Паттайе медианная разница составляет 11,8 %, и квота дороже в 72 % из 141 сравнённого здания. В Бангкоке, где сосредоточена стоимость, разница — всего 1,6 %. Ничто не доказывает, что одно объясняет другое; этот регион мы описали в нашей статье о Паттайе и EEC.

Изменилась ли квота в 49 %?

Нет. На 1 ноября 2026 года статья 19 bis Закона о кондоминиумах (Condominium Act) B.E. 2522 по-прежнему ограничивает площадь, принадлежащую иностранцам в здании, 49 % общей площади помещений кондоминиума, а статья 540 Гражданского и торгового кодекса ограничивает аренду недвижимости 30 годами с возможным продлением не более чем на 30 лет. Сами формы владения подробно разобраны в нашей статье о собственности в Таиланде.

Реформу поставили на изучение. 18 июня 2024 года на заседании кабинета министров вице-премьер Пхумтхам Вечаячай от имени премьер-министра Сретты Тхависина поручил изучить долгосрочное вещное право и повышение иностранного потолка в кондоминиумах — с ограниченным правом голоса сверх 49 %; при этом, как сообщал Khaosod English, он уточнял, что текст «has not been approved in any way» («никак не одобрен»). Цифры 75 % и 99 лет взяты из этого предложения, которое не было принято и, насколько нам удалось установить, не привело ни к одному законопроекту.

25 июня 2024 года Департамент по связям с общественностью правительства (Government Public Relations Department) сообщил, что изменить нормативные акты поручено Министерству внутренних дел, но о законопроекте не упоминал; заместитель министра Чада Тхайсет уточнила в Палате представителей, что кабинет министров одобрил только исследование. В феврале 2025 года министр внутренних дел Анутин Чанвиракун заявил, что квота «remains at no more than 49%» («остаётся не выше 49 %»), а просьба о её повышении — «under study» («изучается»), сообщал Bangkok Post.

Чем надёжное прочтение барометра отличается от поверхностного?

Смотреть на стоимость и число квартир вместе. Российские «+75,9 %» — это рост стоимости; по числу квартир — +50,4 %. И наоборот, Мьянма в 2025 году прибавила 41,8 % по числу квартир, потеряв 12,5 % по стоимости. Одна из двух цифр в отдельности описала бы другой рынок.

Сначала охват, потом рейтинг. Переоформления — это покупки, зарегистрированные в земельном управлении, а не бронирования: покупка на этапе строительства попадает в ряд только после регистрации перехода права — этот этап описан в нашей статье о покупке на этапе строительства. Аренда, виллы и владение через компании в охват не входят.

Отличать провинцию от города, квартал от полугодия. Чонбури — это не Паттайя, а последняя разбивка по провинциям в открытых источниках относится к первому кварталу 2026 года. Наша разница в ценах, в свою очередь, относится к конкретным зданиям, на конкретную дату и по ценам предложения.

Случай Андрея: квартира с одной спальней в Джомтьене

Как наша база помещает квартиру в контекст её рынка

Статистика REIC описывает переоформления квартир по странам, наши карточки проектов — здания. Для каждого отслеживаемого здания они показывают квартиры в продаже, режим квоты, если он указан в объявлении, и цену предложения за квадратный метр: этого достаточно, чтобы поместить квартиру в контекст провинции, которую описывает барометр. Чтобы сравнить здания Паттайи, Пхукета или Бангкока, найдите их на карте.

Что можно сделать уже сейчас

Прежде чем видеть в рейтинге сигнал, посмотрите на здание. Сравните цены предложения по двум режимам квоты в одной башне, запросите у управляющего письмо о положении с квотой — этот документ описан в нашей статье о продаже квартиры — и следите за следующим квартальным отчётом REIC, который этот барометр подхватит.