Ипотека в Таиланде для иностранца: что публикуют банки

14 мая 2026 года Банк Таиланда продлил до 30 июня 2027 года меру, необычную для регулятора: потолок, который он устанавливает для банков, позволяет жилищному кредиту покрывать 100 % стоимости объекта — уже с первого кредита, если объект стоит 10 млн батов (24,9 млн руб.) или больше. Пятью месяцами позже, 7 октября, компания по управлению активами BAM, по данным Naewna, запустила предложение квартир в кондоминиумах для иностранцев с оплатой за наличный расчёт или в кредит у учреждений-партнёров. Для иностранного покупателя старый вопрос снова становится актуальным: может ли тайский банк профинансировать его покупку? Центральный банк, правительственный портал и страницы банков отвечают на него каждый по-своему, а стоимость кредита добавляется к статьям расходов, подробно разобранным в нашем гиде о стоимости владения. Тексты проверены 1 ноября 2026 года; три вопроса, которые изученные источники не решают, собраны в конце статьи.

Что меняет потолок в 100 %, установленный Банком Таиланда?

LTV (loan-to-value) — это доля стоимости объекта, которую может покрыть кредит. Её потолок для коммерческих банков и специализированных финансовых учреждений устанавливает Банк Таиланда. Сообщением № 8/2568 от 20 марта 2025 года он временно поднял его до 100 % для жилищных кредитов по договорам, подписанным с 1 мая 2025 года по 30 июня 2026 года: начиная со второго кредитного договора — для объекта дешевле 10 млн батов, уже с первого — для объекта от 10 млн батов. В разделе вопросов и ответов к сообщению прежний потолок указывался в пределах от 70 % до 90 %. Мера распространяется на новые кредиты — как на первичном рынке, так и при перепродаже, — на дополнительные кредиты и рефинансирование, без обратной силы.

Сообщение № 19/2569 от 14 мая 2026 года продлевает механизм на год без изменений — для договоров, подписанных с 1 июля 2026 года по 30 июня 2027 года. Комитет по политике в отношении финансовых учреждений ссылается на слабый спрос на жильё, большие остатки предложения и конфликт на Ближнем Востоке и уточняет, что признаков аномальной спекуляции не наблюдает.

Остаётся вопрос, что эти два текста говорят о заёмщике. Они касаются договоров жилищного кредитования финансовых учреждений и не упоминают ни его гражданства, ни резидентства: никакого различия между тайским и иностранным заёмщиком мы в них не нашли. LTV — это потолок для кредитора, а не право на кредит. Он определяет, насколько далеко может зайти банк; политика же каждого учреждения в отношении иностранцев видна в его собственных условиях.

Может ли тайский банк кредитовать иностранца?

Портал правительства Таиланда thailand.go.th задал этот вопрос именно так — в справке Public Relations Department, опубликованной 9 марта 2023 года и обновлённой 11 июля 2023 года. Его ответ: финансовые учреждения предлагают кредиты, позволяющие иностранцам приобрести квартиру в кондоминиуме «в рамках, предусмотренных законом»; для дома или земли, как указано в справке, кредитов финансовых учреждений нет. Перечисленные в ней типовые документы рисуют профиль резидента: разрешение на работу, виза и паспорт, при необходимости свидетельство о браке, справка о зарплате, банковские выписки за шесть месяцев, расчётные листки, налоговые декларации, ежемесячный доход не менее трёх ежемесячных платежей и запрос в кредитное бюро. Ни одного банка справка не называет. Разрешение на работу и виза подчиняются своим правилам, о которых рассказывает наша статья о визах и пребывании.

По данным Naewna, Bangkok Commercial Asset Management (BAM) 7 октября 2026 года запустила «BAM Condos for Foreigners»: квартиры в кондоминиумах из её проблемных активов, предлагаемые иностранцам, которые живут, работают или собираются поселиться в Таиланде, с оплатой за наличный расчёт или в кредит у финансовых учреждений-партнёров. Одобрение, сумма, ставка и срок зависят от каждого из этих учреждений, которые статья не называет. За пределами Таиланда UOB Singapore называет Таиланд среди стран, охваченных его международными ипотечными кредитами, — на контактной странице продукта.

Что говорят страницы банков — по каждому отдельно?

Банковское условие — не норма права, а практика учреждения, которую можно изменить в любой момент. Мы взяли то, что каждый банк пишет о себе сам, не приводя ставок, которые его страница не датирует.

Условия, опубликованные каждым банком на странице продукта, прочитаны 1 ноября 2026 года:

Отсюда два вывода. Четыре страницы из пяти прямо оставляют описанный продукт для граждан Таиланда; CIMB Thai требует к тому же тайское удостоверение личности и домовую книгу, а Krungsri ориентируется на клиентов, у которых не меньше 2 млн батов (5,0 млн руб.) на депозитах или в инвестициях. Пятая, страница Bangkok Bank, ничего не говорит о гражданстве — ни в разделе вопросов и ответов, ни в предложении для клиентов с доходом от 50 000 батов в месяц (124 500 руб.): это молчание не означает ни открытости, ни запрета.

Портал 2023 года и эти страницы не обязательно противоречат друг другу: отдельный продукт, рассматриваемый в индивидуальном порядке, может существовать наряду со стандартным предложением только для тайцев. Но ни одна из прочитанных страниц на 1 ноября 2026 года не описывает ипотечный кредит для иностранцев-резидентов с его условиями. Мы его не нашли, что не доказывает его отсутствия.

Кредитный рынок стал избирательным

Осторожность банков направлена не прежде всего на иностранцев: она касается всего рынка. 28 октября 2026 года Сунтхорн Сатхапорн, президент Housing Business Association, объединяющей девелоперов Большого Бангкока, оценил долю отказов по жилищным кредитам в первом полугодии 2026 года в 44 % и допустил, что за год она может достичь 50 %, сообщает The Nation. Это оценка профессиональной организации, а не банковская статистика. Предыдущие опросы той же ассоциации, о которых писал Bangkok Post в апреле 2025 года, давали 40 % в четвёртом квартале 2024 года и 45 % в первом квартале 2025 года, с заметной разницей по цене в четвёртом квартале 2024 года: 65–70 % отказов по объектам от 1 до 3 млн батов (от 2,5 до 7,5 млн руб.), 40 % — от 3 до 7 млн батов, 15 % — дороже 7 млн батов.

Согласно данным Terra Media and Consulting, которые приводила Krungthep Turakij и пересказала The Nation в декабре 2025 года, доля отказов по жилью дешевле 3 млн батов достигла 70 % — за период, который статья не уточняет; источник единственный. В феврале 2026 года рейтинговое агентство Tris Rating, на которое ссылалась The Standard, отмечало, что отказы остаются высокими в среднем и нижнем сегментах и распространяются на более дорогие.

Ни один из этих опросов не разбивает отказы по гражданству, и никакая публичная статистика не выделяет заёмщиков-иностранцев. В данных 2024 и 2025 годов чем ниже была цена, тем чаще звучал отказ.

Сколько стоит ипотека в земельном управлении?

Кредит сопровождается обеспечением. Согласно Гражданскому и торговому кодексу, статья 702 в изложении юридических фирм Siam Legal и ThaiLawOnline, ипотека — это договор, по которому имущество служит обеспечением обязательства без передачи кредитору, а кредитор получает удовлетворение из этого имущества преимущественно перед необеспеченными кредиторами, даже если имущество сменило собственника. Статья 714 требует письменной формы и регистрации у компетентного должностного лица. Condominium Act не посвящает ипотеке квартиры отдельной статьи: она подчиняется этому общему праву и регистрируется в земельном управлении.

Сборы за регистрацию ипотеки: шкала Department of Lands и мера от 1 июля 2026 года:

Снижение, принятое кабинетом министров 30 июня 2026 года и действующее с 1 июля, уменьшает и сбор за регистрацию перехода права с 2 % до 0,01 % — для домов, коммерческих зданий и квартир в кондоминиумах, при сумме ипотеки не более 7 млн батов по договору. Его получатель — физическое лицо с тайским гражданством; Bangkok Biznews пишет «только». Иностранный покупатель под него не подпадает, и для него действуют сборы по шкале. Прочие расходы в день подписания — гербовый сбор или специальный налог на предпринимательскую деятельность — описаны в нашей статье о стоимости владения.

Деньги из-за рубежа и кредит в батах: что говорит статья 19?

Для квартиры в кондоминиуме вопрос кредита пересекается с вопросом собственности. Condominium Act B.E. 2522 открывает полную собственность на квартиру нескольким категориям иностранцев; самая распространённая, по статье 19(5), — иностранец, который ввозит в страну валюту или расходует средства со счёта нерезидента в батах либо с валютного счёта. Для этой категории статья 19 ter(5) обязывает представить в земельное управление подтверждение этих средств «в сумме не меньше цены продажи» квартиры; у других категорий статьи 19 свои подтверждения. Статья 19 bis ограничивает долю иностранцев 49 % общей площади помещений кондоминиума. Формы владения подробно разобраны в нашей статье о собственности в Таиланде; то же требование действует и для иностранного покупателя квартиры на вторичном рынке, как показывает наша статья о продаже квартиры.

Есть и другой путь: профинансировать покупку кредитом, полученным за пределами Таиланда, в стране покупателя. Его условия определяются правом и банками этой страны, которые в этой статье не рассматриваются.

Чем надёжная заявка на финансирование отличается от средней?

Условия, прочитанные на странице банка, — с датой. Надёжная заявка опирается на то, что учреждение пишет само на определённую дату, и на письменный ответ на конкретный запрос: гражданство, доходы, доля финансирования, срок.

Бюджет, сопоставленный с публичными порогами. В 2026 году тему определяют три суммы: 10 млн батов, с которых LTV 100 % действует уже с первого кредита; 7 млн батов — потолок снижения сборов, предназначенного для тайских покупателей; 3 млн батов, ниже которых, по опросам девелоперов, отказы были самыми частыми.

Вопрос о средствах решён до бронирования. Для иностранного покупателя категории 19(5) от происхождения средств зависит регистрация квартиры на его имя. Покупатель этой категории, который ещё до внесения задатка выяснил, как его финансирование сочетается с подтверждением по статье 19 ter(5), подписывает договор с понятным досье.

Случай Максима и Галины: два профиля перед одним зданием

Три вопроса, которые изученные источники не решают

• Продукт для иностранцев-резидентов. Официальный портал 2023 года описывает кредиты иностранцам на квартиру в кондоминиуме; ни одна страница банка, прочитанная 1 ноября 2026 года, не называет такого продукта с его условиями.
• Средства из-за рубежа и местный кредит. Как для категории 19(5) подтверждение средств по статье 19 ter(5) сочетается с кредитом в батах, выданным в Таиланде, не описывает ни один официальный текст и ни один именной аналитический материал из прочитанных нами.
• Потолок сбора за ипотеку квартиры. Шкала Department of Lands ограничивает этот сбор 200 000 THB для объекта по Земельному кодексу; для квартиры в кондоминиуме она указывает 1 % без упоминания потолка.

Отсутствие источника в этом списке не означает отсутствия правовой нормы: эти вопросы проверяются по конкретному делу.

Как наша база помещает покупку в контекст бюджета

По нашим данным на 7 октября 2026 года, первая четверть цен предложения квартир в Бангкоке заканчивается на 3,5 млн THB (8,7 млн руб.), а последняя начинается выше 9,8 млн THB (24,4 млн руб.); в Паттайе эти границы — 3,1 млн THB (7,7 млн руб.) и 7,2 млн THB (17,9 млн руб.). Сопоставленные с публичными порогами, они помогают определить место проекта: порог в 10 млн THB, с которого LTV 100 % применяется уже к первому кредиту, лежит чуть выше границы последней четверти в Бангкоке; порог снижения сборов в 7 млн THB оказывается между двумя границами; диапазон дешевле 3 млн THB, где, по опросам 2024 и 2025 годов, отказы были самыми частыми, лежит ниже первой четверти. Кроме того, по нашим данным на 20 октября 2026 года, 43,8 % квартир в продаже в Бангкоке предлагаются в рамках иностранной квоты (гид «Фрихолд, лизхолд, иностранная квота»). Чтобы определить, в какую четверть попадает здание, найдите его на карте.

Что можно сделать уже сейчас

Прежде чем искать кредит, соберите документы, которые называет официальный портал: паспорт и визу, разрешение на работу, если оно есть, подтверждение доходов, выписки за шесть месяцев, налоговые декларации. Затем запросите у каждого учреждения письменные и датированные условия для заёмщика-иностранца. И если вы покупаете в категории 19(5), попросите юриста уточнить, как ваше финансирование сочетается с подтверждением средств, которого требует статья 19 ter(5).