Airbnb в Таиланде: что закон разрешает в кондоминиуме

В лобби башни в Джомтьене у лифта закреплён сейф для ключей с кодовым замком; пара приезжает в десять вечера, вводит код из сообщения и поднимается на двадцать шестой этаж. Для многих иностранных покупателей план именно таков: сдавать квартиру посуточно, пока их нет. Тайское право смотрит на это иначе. С 2004 года Закон о гостиницах (Hotel Act) требует лицензии для временного размещения за плату, организованного в коммерческих целях, — с учётом предусмотренных им исключений — и грозит штрафами до 20 000 батов и до 10 000 батов за каждый день нарушения; а в прочтении Tilleke & Gibbins и Krungthep Turakij циркуляр Департамента земельных ресурсов (Department of Lands) от ноября 2023 года означает, что помещение в кондоминиуме нельзя использовать для гостиничной деятельности. 29 сентября 2026 года правительство одобрило в принципе законопроект, который заменил бы Hotel Act; по оценке изучивших его юридических фирм, он не снимает ограничений на использование помещений в кондоминиумах. Ниже — что говорят тексты, во что обходится нарушение и что остаётся разрешённым, в дополнение к нашему гиду о реальной стоимости владения. Тексты проверены 1 ноября 2026 года; четыре вопроса, которые изученные источники не решают, перечислены в конце статьи.

Что тайский закон говорит о посуточной аренде?

Всё начинается с определения. Статья 4 Закона о гостиницах B.E. 2547, опубликованного в Правительственном вестнике 12 ноября 2004 года, называет гостиницей место размещения, созданное в коммерческих целях для временного проживания путешественников или любых других лиц за плату. Статья 4 предусматривает три исключения: некоторые места размещения государственного, благотворительного или образовательного характера, не предполагающие распределения прибыли; места, созданные для услуг с оплатой помесячно или за более длительный срок — и только, โดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น; и иные места размещения, определённые министерским постановлением. Для проекта аренды здесь рассматривается именно помесячное исключение.

Если читать текст, слово «только» здесь существенно. Исключение касается мест, созданных для услуг с помесячной или более длительной оплатой, — и только; помесячного бронирования в деятельности, где предлагается и посуточная аренда, недостаточно, чтобы подпасть под это исключение. Что же до «30 дней», о которых пишут повсюду, в законе их нет: они появляются в изложении судебного решения в Bangkok Post в 2018 году, у Tilleke & Gibbins («less than one month») и в заявлениях Департамента провинциальной администрации (Department of Provincial Administration, DOPA) в 2025 году. Это привычный перевод помесячного исключения, а не самостоятельный порог, установленный законом.

Далее статья 15 запрещает заниматься гостиничной деятельностью без лицензии, выданной регистратором (Registrar), а статья 16, среди прочего, устанавливает условия её получения — в том числе возраст не моложе двадцати лет и, в пункте 2, место жительства или пребывания в Таиланде. Согласно статье 48, если нарушение совершено юридическим лицом, отвечать за него могут и руководители, чьё действие или неисполнение обязанности повлекло нарушение.

Во что обходится нарушение?

Закон предусматривает уголовные наказания и административные штрафы. Согласно статье 59, гостиничная деятельность без лицензии, которую требует статья 15, наказывается лишением свободы на срок до одного года, или штрафом до 20 000 батов, или обоими наказаниями, а также дополнительным штрафом до 10 000 батов за каждый день, пока длится нарушение. Санкции по Закону о гостиницах B.E. 2547, действующие на 1 ноября 2026 года:

Суды эти нормы уже применяли. В январе 2018 года суд Хуа Хина вынес приговор двум владельцам квартир в Wan Vayla Condo, которые без лицензии сдавали их посуточно или понедельно. По данным Bangkok Post, первый заплатил 15 000 батов (37 400 руб.) — 5 000 батов плюс 500 за каждый день за двадцатидневное проживание, второй — 13 100 батов (32 600 руб.) за 81 день, распределённый на несколько периодов; к лишению свободы никого не приговорили, а адвокат уточнил, что базовый штраф уменьшили вдвое за признание вины. Это решения первой инстанции: другие суды они не связывают, и в изученных источниках мы не нашли ни одного решения Верховного суда о краткосрочной аренде помещения в кондоминиуме.

Может ли кондоминиум разрешить посуточную аренду?

Нет — если исходить из позиции Департамента земельных ресурсов в изложении двух источников. Циркуляр Департамента земельных ресурсов № มท 0517.3/ว 23302 от 6 ноября 2023 года, направленный губернаторам всех провинций, в прочтении Tilleke & Gibbins и Krungthep Turakij указывает, что использование помещений в кондоминиуме для гостиничной деятельности не допускается. Согласно тем же двум прочтениям, коммерческое использование, которое закон 2008 года открыл для кондоминиумов, гостиничный бизнес не включает; ни согласие собственников, ни изменение назначения здания этого не меняют, а чтобы заниматься гостиничной деятельностью, пришлось бы сначала ликвидировать кондоминиум. Циркуляр, по этим данным, опирается на заключение Государственного совета 2007 года, которое ограничивает допустимое коммерческое использование услугами для жителей, такими как минимаркет или ресторан.

Кроме того, Закон о кондоминиумах (Condominium Act) относит порядок использования частных помещений и общего имущества к компетенции устава каждого здания (статья 32) и запрещает собственнику действия, которые запрещены уставом (статья 13). Положений, посвящённых сдаче помещений в аренду, мы в законе не нашли: правила аренды следует искать в уставе. По данным Bangkok Post, большинство уставов кондоминиумов запрещают посуточную аренду, а администрации некоторых зданий запретили сейфы для ключей.

Распространяется ли на кондоминиум льгота для малых объектов?

Это самый распространённый аргумент, и изученные источники его не подтверждают. Министерское постановление 2008 года, в изложении Methas Nattachayaphol, выводило из-под определения гостиницы объекты не более чем с четырьмя номерами и двадцатью гостями, если они служили дополнительным доходом и о них был уведомлён регистратор. Министерское постановление № 2 B.E. 2566 (2023), опубликованное в Правительственном вестнике 30 августа 2023 года и вступившее в силу через шестьдесят дней после публикации, заменяет пункт 1 постановления 2008 года: оно касается объектов не более чем с восемью номерами и тридцатью гостями — с уведомлением, проверкой уполномоченным должностным лицом и выдачей расписки, действительной пять лет и доступной в электронном виде. В действующей редакции критерия дополнительного дохода из прежнего текста нет. Сами по себе эти пороги не доказывают, что помещение в кондоминиуме допустимо для такого режима. По данным Formichella & Sritawat, проверка касается безопасности здания, пожарной безопасности и санитарии.

В этом пункте постановление 2023 года прямо не касается помещений в кондоминиумах, и ни в одном из других изученных источников не сказано, что о помещении можно подать такое уведомление. Исследование Университета Нарэсуан в 2018 году сообщало, что регистраторы отклоняли уведомления владельцев квартир в кондоминиумах, ссылаясь на неудобства для других жителей. А циркуляр Департамента земельных ресурсов 2023 года, согласно обоим опубликованным прочтениям, исключает гостиничное использование помещения независимо от числа номеров.

Что происходит на практике с 2025 года?

Тема перешла из области права в область правоприменения. Как писала Bangkok Post 1 марта 2025 года, заместитель официального представителя правительства Анукун Пхрыксанусак (Anukul Prueksanusak) 28 февраля предупредил, что сдающие жильё посуточно без лицензии нарушают Закон о гостиницах — как тайцы, так и иностранцы, — и Министерство внутренних дел поручило DOPA провести проверки. 5 марта на заседании комиссии Палаты представителей юрист DOPA, согласно отчётам The Nation и Bangkok Post, представил посуточную аренду как деятельность, приравниваемую к гостиничной и потому запрещённую; он объявил о совместных операциях с полицией и иммиграционной службой и о запросах к платформам на удаление объявлений.

Проверки не заставили себя ждать. В Бангкоке 5 и 6 марта 2025 года сотрудники DOPA забронировали две квартиры в Пратунаме и подали жалобу, а затем проверили три здания в Хуай Кхванге. В Паттайе 26 марта группа вместе с полицией и иммиграционной службой осмотрела три здания в районе Бангламунг: в двух из них квартиры сдавались краткосрочно через платформы, и данные передали в земельное управление, городскую администрацию и Налоговый департамент (Revenue Department). А 13 мая новая проверка была нацелена на Сатхорн, со ссылкой на статьи 4, 15 и 59 закона. Владельцы гостиниц указывают на пределы таких мер: сотрудникам приходится выдавать себя за клиентов, и зачастую удаётся задержать лишь одного собственника за раз.

Легализует ли реформа 2026 года посуточную аренду?

Если судить по опубликованным текстам — нет. Открыты две процедуры. Палата представителей 8 июля 2026 года приняла в первом чтении поправки к Закону о гостиницах. А 29 сентября 2026 года Кабинет министров одобрил в принципе законопроект о средствах размещения из 98 статей, который отменил бы и заменил Закон о гостиницах, — после двух общественных консультаций в 2025 году. Согласно сообщению правительства, проект описывает три режима в зависимости от числа номеров, гостей или жилых единиц: уведомление — до восьми номеров и тридцати гостей или до восьми жилых единиц; регистрация — от девяти до сорока номеров, от тридцати одного до ста пятидесяти гостей или от девяти до сорока жилых единиц; лицензия — свыше 40 номеров или 150 гостей. Он также предусматривал бы электронный журнал гостей, передаваемый каждые двадцать четыре часа.

Для кондоминиумов ответ содержится в статье 18 проекта в изложении The Nation — в сообщении правительства её текст не приводится: кондоминиум мог бы пройти уведомление или регистрацию либо получить лицензию, только если это допускает законодательство о кондоминиумах. По мнению Formichella & Sritawat, проект не снимает ограничений на использование помещений в кондоминиумах и не меняет позицию ноября 2023 года; Tilleke & Gibbins напоминают, что до парламента его ещё должен рассмотреть Государственный совет.

Что остаётся разрешённым при сдаче квартиры?

Помесячная аренда, которую регулируют другие тексты. Исключение статьи 4 касается мест, созданных для услуг с оплатой помесячно или за более длительный срок, — и только; отношения между собственником и арендатором тогда регулируются правом аренды. Статья 538 Гражданского и торгового кодекса требует письменного доказательства, подписанного стороной, к которой предъявлено требование об исполнении. Если аренда заключена на срок свыше трёх лет или на всю жизнь одной из сторон, то без письменной формы и регистрации у компетентного должностного лица исполнение в судебном порядке ограничено тремя годами. Эта норма гражданского права регулирует доказательство договора аренды; сама по себе она ничего не говорит о том, соответствует ли способ сдачи другим текстам.

Арендная плата — налогооблагаемый доход в Таиланде. Налоговый кодекс (Revenue Code) относит арендную плату за имущество к доходам по статье 40(5) и облагает её налогом, если имущество находится в Таиланде, независимо от того, выплачивается ли она в стране или за рубежом (статья 41). Налоговый департамент допускает стандартный вычет 30 % при сдаче здания в аренду, а его перевод кодекса предусматривает удержание у источника 15 % с арендной платы, выплачиваемой нерезиденту (статья 50); по данным HLB Thailand, это удержание не является окончательным, а прогрессивная шкала применяется и к резидентам, и к нерезидентам. Кто должен удерживать налог и по какой ставке, зависит от плательщика и статуса получателя: никаких расчётов эта статья не приводит.

Здесь два разных вопроса, и рассматривать их нужно по отдельности. Первый — уведомление о проживании: согласно официальному порталу Thailand.go.th, статья 38 Закона об иммиграции (Immigration Act) обязывает того, кто предоставляет жильё иностранцу, получившему разрешение на временное пребывание, сообщить о нём в течение двадцати четырёх часов. Второй — налоговая категория объекта, которая от гражданства арендатора не зависит: налог на землю и строения для объекта, сдаваемого для проживания, взимается по ставке для жилья, как мы подробно разбирали в нашей статье о стоимости владения; как квалифицируется посуточная аренда, в изученных источниках не решено.

Чем надёжный арендный проект отличается от авантюры?

Устав, прочитанный до покупки. Именно он определяет, что допускается в здании: минимальный срок аренды, регистрацию арендаторов, доступ. Его запрашивают у управляющего вместе с финансовой отчётностью кондоминиума — как и при покупке на этапе строительства.

Доходность, рассчитанная помесячно. Проект, построенный на посуточной аренде, опирается на деятельность, для которой действующий закон, с учётом своих исключений, требует лицензии и которую Департамент земельных ресурсов, согласно опубликованным прочтениям его циркуляра, исключает для помещений в кондоминиумах; проект, построенный на помесячной аренде, опирается на письменный договор и задекларированную арендную плату.

Понятный статус собственности. Режим владения помещением — полная собственность в иностранной квоте, лизхолд или компания — выясняют прежде, чем думать о сдаче, как в нашей статье о собственности в Таиланде.

Случай Светланы: студия в Джомтьене

Четыре вопроса, которые изученные источники не решают

• Помещение в кондоминиуме и льгота для малых объектов. Постановление № 2 2023 года, если читать его по Правительственному вестнику, устанавливает пороги и процедуру, прямо не упоминая помещения в кондоминиумах; как оно соотносится с режимом кондоминиума, этот текст не решает.
• Сила уставов кондоминиумов. Статьи 13 и 32 наделяют их компетенцией в вопросах использования помещений; решения Верховного суда о положении устава, запрещающем краткосрочную аренду, мы не нашли.
• Налог на землю и строения при посуточной аренде. Официальный принцип 2019 года относит к жилой категории объект, сдаваемый для проживания; о том, как квалифицируется аренда по модели Airbnb, сообщает только пресса.
• Сроки реформы. Как соотносятся поправки, принятые в первом чтении в июле 2026 года, и сентябрьский законопроект, не уточняется.

Отсутствие источника в этом списке не означает отсутствия правовой нормы: эти вопросы проверяются по конкретному делу.

Как наша база помещает квартиру в контекст её здания

Наши карточки проектов показывают для каждого отслеживаемого здания плату за обслуживание за квадратный метр, если объявление её указывает, год завершения строительства и квартиры в продаже: этого достаточно, чтобы оценить реальную стоимость квартиры, предназначенной для помесячной аренды. Чтобы сравнить два здания ещё до просмотра, найдите их на карте.

Что можно сделать уже сейчас

Прежде чем покупать квартиру под сдачу, запросите у управляющего устав здания и прочитайте, что в нём сказано о сроке аренды. Стройте бюджет исходя из помесячной арендной платы, с учётом платы за обслуживание и налога на землю и строения. И попросите налогового консультанта проверить, что декларирование арендного дохода означает в вашей ситуации.