Виза в Таиланд: что на самом деле даёт покупка недвижимости

Покупка кондоминиума стоимостью от 3 млн бат открывает пребывание на один год с возможностью продления: этому посвящён приказ Иммиграционного бюро 238/2568, который мы прочли в официальном вестнике Таиланда. Это не постоянный статус и не путь к гражданству, а для визы LTR недвижимость тоже засчитывается, но по-другому. Тем не менее в обороте много устаревших сведений. По состоянию на 13 сентября 2026 года страница Королевского посольства Таиланда в Вашингтоне о визе LTR по-прежнему приводит критерии, действовавшие до реформы 2025 года: 80 000 долларов США годового дохода для категории Wealthy Global Citizen и 150 млн долларов выручки, которые требовались от работодателя. Когда ошибается даже государственный сайт, умение перепроверять становится навыком управления капиталом — не менее важным, чем понимание самого рынка.

Что покупка недвижимости открывает, а что нет

В Таиланде нет аналога европейских «золотых виз»: ни автоматического пути к постоянному резидентству, ни гражданства за инвестиции. Но есть три механизма, в которых недвижимость имеет значение: продление пребывания на основании инвестиций (3 млн бат с письмом Министерства туризма и спорта, 10 млн бат без него), LTR Wealthy Global Citizen и LTR Wealthy Pensioner. Остальным программам — DTV, O-A, O-X, Thailand Privilege, брачной Non-Immigrant O — безразлично, владеете ли вы чем-либо: собственный кондоминиум служит в лучшем случае подтверждением адреса.

Заслуживает ли LTR репутации инструмента планирования капитала?

Виза Long-Term Resident, которой управляет Совет по инвестициям (Board of Investment, BOI), — единственная программа долгосрочного пребывания с измеримым влиянием на ваши финансы: четыре категории, десять лет по схеме 5 + 5 и поправка 2025 года, расширившая доступ.

Категория Wealthy Global Citizen требует 1 млн долларов США активов (около 863 000 €) и 500 000 долларов, инвестированных в Таиланде; требование к годовому доходу отменено в 2025 году — именно это до сих пор игнорирует вашингтонская страница. Wealthy Pensioner — для лиц от 50 лет с пассивным доходом не менее 80 000 долларов в год (около 69 000 €) либо от 40 000 до 80 000 долларов в сочетании с 250 000 долларов, инвестированных в Таиланде. Для Work-from-Thailand Professional требование к выручке иностранного работодателя за три года снижено со 150 млн до 50 млн долларов: условие касается работодателя, а не сотрудника, и именно здесь главное препятствие. Категория Highly-Skilled Professional лишилась требования о пятилетнем опыте. Общее требование к здоровью: страховка не менее 50 000 долларов, таиландское социальное страхование или депозит 100 000 долларов, который держится двенадцать месяцев.

Три практических преимущества: десять лет действия, многократный въезд без отдельного разрешения на повторный въезд и ежегодное уведомление об адресе вместо 90-дневного отчёта. Затем финансовое: категории Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner и Work-from-Thailand Professional пользуются освобождением от таиландского налога на переведённый в страну доход из иностранных источников согласно Королевскому указу № 743, действующему с 1 сентября 2022 года, при условии подачи декларации P.N.D. 95. Фиксированная ставка 17 % установлена тем же указом, но применяется только к Highly-Skilled Professional — вместо прогрессивной шкалы от 5 % до 35 %. Многие англоязычные сайты подают её как общее преимущество LTR. Это не так.

Где именно недвижимость входит в 500 000 долларов

По данным Tilleke & Gibbins (юридическая фирма, 30 апреля 2026 года), подтверждённым BOI, допустимые инвестиции — это государственные облигации Таиланда с остатком срока до погашения не менее пяти лет, прямые инвестиции в таиландскую компанию и недвижимость: кондоминиумы, здания и виллы во фрихолде, а также лизхолд с остатком срока не менее 10 лет — что противоречит ряду распространённых источников. Три условия важны не меньше порога: регистрация на личное имя заявителя, поскольку владение через таиландскую компанию не засчитывается; оценка по зарегистрированной цене покупки, а не по рыночной стоимости; и инвестиция, уже совершённая на момент подачи заявления. Один вопрос остаётся открытым, и мы его не решаем: входят ли 500 000 долларов в 1 млн долларов активов или добавляются к ним? Один специализированный источник говорит, что входят; BOI перечисляет оба условия, не уточняя, как они сочетаются.

Путь «3 млн бат»: что говорит приказ 238/2568

Это самая обсуждаемая программа. Теперь её текст прочитан: приказ Иммиграционного бюро 238/2568 от 1 октября 2025 года, опубликованный в официальном вестнике Таиланда (Royal Gazette, т. 142, специальная часть 381 D, 4 декабря 2025 года, с. 41).

Что говорит приказ. Держателю неиммиграционной визы может быть разрешено пребывание сроком до одного года с возможностью продления при инвестиции в недвижимость не менее 3 000 000 бат (78 178 €) в одной из трёх форм: покупка кондоминиума стоимостью не менее 3 000 000 бат; аренда кондоминиума или дома не менее чем за 85 000 бат в месяц (2 215 €) с оплатой двенадцати месяцев вперёд, то есть не менее 1 020 000 бат (26 580 €); или аренда сроком более трёх лет, зарегистрированная в земельном департаменте, с оплатой вперёд не менее 3 000 000 бат арендной платы за весь срок, — действующую аренду подтверждают каждые три года. При аренде арендодателем должно быть физическое лицо — гражданин Таиланда — или компания, более 50 % которой принадлежит таиландцам. Требуется письмо-подтверждение Министерства туризма и спорта, признающее заявителя сторонником долгосрочного туризма. Супруг или супруга, дети до 20 лет и родители в возрасте от 50 лет могут следовать за заявителем по тому же подтверждению. Тот же приказ сохраняет путь «10 000 000 бат» (260 593 €) без письма министерства: покупка кондоминиума или его аренда на три года и более, срочный депозит, государственные облигации или их сочетание.

Чего приказ не регулирует и что мы не будем выдавать за установленное. Юридические фирмы сообщают о первоначальном разрешении на 90 дней до продления на двенадцать месяцев и о требовании, чтобы при покупке продавец был таиландским: в прочитанном тексте мы не нашли ни того, ни другого — условие о гражданстве там установлено только для арендодателя. Ни в одном прочитанном тексте не установлен минимальный срок владения и не сказано, подходит ли объект, купленный до 1 октября 2025 года. Как любое продление пребывания, оно не является разрешением на работу и не ведёт к постоянному резидентству. Ежегодные сборы, которые называют некоторые операторы, опираются на единственный источник: мы их не публикуем.

На практике с весны 2026 года сообщается о первых индивидуальных решениях (AIM Bangkok, 26 июля 2026 года; thai-residence.com, 19 февраля 2026 года) — после периода, когда одна юридическая фирма считала программу недействующей из-за отсутствия опубликованных правил применения (Formichella & Sritawat). Документ, от которого зависит всё, — письмо Министерства туризма и спорта: его нужно получить до подписания.

Пенсия: O-A, O-X и путаница с 90 днями

Non-Immigrant O-A предназначена для заявителей, которым на день подачи исполнилось 50 лет: 800 000 бат (20 848 €) на депозите, доход 65 000 бат в месяц (1 694 €) или комбинация, дающая 800 000 бат за год. Реальное препятствие — медицинская страховка: не менее 100 000 долларов США или 3 000 000 бат (78 178 €), включая COVID. Официальный портал программы, которым управляет Thai General Insurance Association, оставляет этот уровень для первичных заявителей: при продлении обладатели виз, выданных до 1 сентября 2022 года, остаются на прежнем уровне — 400 000 бат на стационарное лечение (10 424 €) и 40 000 бат на амбулаторное (1 042 €). Оба уровня сосуществуют и относятся к разным людям.

Здесь необходима поправка, потому что ошибка встречается даже в профессиональных материалах: пребывание по визе O-A — 12 месяцев подряд на каждый въезд, а не 90 дней. 90-дневный отчёт — отдельная обязанность уведомления, никак не влияющая на срок пребывания. Любая работа строго запрещена.

Non-Immigrant O-X открыта только для граждан 14 стран, в их числе Франция, — проверьте, есть ли в списке ваша. Она требует 3 000 000 бат, размещённых в Таиланде и хранящихся не менее года, затем не менее 1 500 000 бат (39 089 €); либо депозит не менее 1 800 000 бат (46 907 €) в сочетании с годовым доходом не менее 1 200 000 бат (31 271 €). Взамен — 5 лет с однократным продлением. Средства заблокированы в Таиланде, работа запрещена, а формулировка требований к страховке различается от консульства к консульству: рассчитывайте минимум на 3 млн бат с покрытием COVID и уточните требования консульства, которое рассматривает ваше заявление.

DTV изменилась 31 августа 2026 года

Destination Thailand Visa, запущенная 15 июля 2024 года, требует 500 000 бат (13 029 €) ликвидных средств — криптоактивы, портфели ценных бумаг и корпоративные счета не принимаются — и даёт 5 лет многократного въезда по 180 дней за въезд с единственным продлением на 180 дней внутри страны на усмотрение властей за 1 900 бат (50 €). Визовый сбор: 10 000 бат (261 €).

С 31 августа 2026 года, по данным двух юридических фирм, чьи сведения совпадают, действуют три ужесточения: требуется справка об отсутствии судимости; подавать заявление можно только из страны гражданства или постоянного проживания; давность остатка на счёте проверяется примерно за три месяца. Поездки во Вьентьян, Пенанг или Хошимин ради повторной подачи на DTV больше не работают, а большинство материалов в интернете этого ещё не отразили. DTV не даёт права работать на таиландского работодателя или клиента и не открывает пути к постоянному резидентству — а въезды по 180 дней ставят её обладателей ровно на порог налогового резидентства.

Thailand Privilege: членство, а не статус

Официальные цены на 13 сентября 2026 года: Bronze — 650 000 бат (16 939 €) на 5 лет, Gold — 900 000 бат (23 453 €) на 5 лет, Platinum — 1 500 000 бат (39 089 €) на 10 лет, Diamond — 2 500 000 бат (65 148 €) на 15 лет, Reserve — 5 000 000 бат (130 297 €) на 20 лет, по приглашению.

Закрытие уровня Bronze аккредитованные агенты анонсировали на 30 сентября 2026 года; по их словам, заявления, поданные до этой даты, сохранят цену 650 000 бат. На официальном сайте Thailand Privilege по состоянию на 13 сентября 2026 года этой информации нет, и Bronze там по-прежнему продаётся: мы сообщаем её как есть, с датой. Thailand Privilege — это не виза резидента, не разрешение на работу и не путь к постоянному резидентству, и с недвижимостью она никак не связана.

Все программы в сравнении

Сколько дней можно провести в стране, не став налоговым резидентом Таиланда?

180 дней в совокупности — не подряд — за календарный год, согласно статье 41 Налогового кодекса Таиланда. Порог низкий, и большинство программ долгосрочного пребывания автоматически заставляют его пересечь.

Далее применяется инструкция Por. 161/2566, действующая с 1 января 2024 года: доход налогового резидента из иностранных источников облагается налогом в том году, когда он ввезён в Таиланд, независимо от года, в котором он получен, по прогрессивной шкале от 5 % до 35 %. Инструкция Por. 162/2566 защищает сбережения, накопленные до 1 января 2024 года, при условии, что вы можете документально подтвердить их более раннее происхождение. Эти два текста — не законы: это внутренние инструкции Налогового департамента (Revenue Department) для его сотрудников, новое толкование Налогового кодекса, который сам по себе не менялся.

Освобождение, которое многие подают как решённое дело, — для дохода, переведённого в год его получения или в следующий, — на 13 сентября 2026 года не действует. Это подтверждают три независимых источника, в том числе трекер, обновлённый 5 сентября 2026 года: проект не опубликован в Royal Gazette, ему всё ещё не хватает одобрения Кабинета министров и рассмотрения в Государственном совете.

Именно это придаёт LTR ценность для обладателя сложившегося капитала: если держатель O-A, O-X или DTV подпадает под Por. 161/2566, то Wealthy Pensioner освобождён королевским указом. Как это соотносится с соглашением об избежании двойного налогообложения между Таиландом и вашей страной и как облагается ваша пенсия, в наших источниках не проверено — это нужно выяснить с налоговым консультантом.

Обязанности, о которых владельцы узнают после подписания

TM30 — уведомление о проживании на основании статьи 38 Закона об иммиграции. Оно возлагается на собственника, арендодателя или того, кто занимает объект, — а не на проживающего там иностранца — в течение 24 часов после его прибытия и повторно после каждого его возвращения в Таиланд из-за рубежа, даже по тому же адресу. Инвестор, сдающий кондоминиум иностранному арендатору, должен подавать уведомление при каждом въезде арендатора. Штраф — до 2 000 бат (52 €), но реальная цена в другом: отсутствие TM30 на практике блокирует арендатору продление визы и разрешения на повторный въезд.

90-дневный отчёт (TM47), напротив, лежит на иностранце — каждые 90 дней непрерывного пребывания; любой выезд обнуляет отсчёт, а обладатели LTR от него освобождены. Наконец, бумажная карта прибытия TM6 заменена цифровой Thailand Digital Arrival Card, обязательной с 1 мая 2025 года и заполняемой онлайн до прибытия.

Что пишут в других местах — и это неверно

• «LTR — это налог 17 %». Только для Highly-Skilled Professional. Пенсионеры получают освобождение для переведённого иностранного дохода, а не сниженную ставку.
• «Для Wealthy Global Citizen нужен доход 80 000 долларов США». Отменено в 2025 году — критерий, всё ещё указанный на официальной странице посольства на 13 сентября 2026 года.
• «Аренда на 30 лет не засчитывается для LTR». Неверно: засчитывается, пока остаётся не менее 10 лет.
• «Виза O-A даёт 90 дней за въезд». Неверно: 12 месяцев подряд. 90 дней — это обязанность отчитываться.
• «Путь 3 млн бат работает для строящихся объектов». Неверно: приказ касается купленного кондоминиума; бронирование строящегося объекта — ещё не приобретённая недвижимость.
• «Порог — 10 млн бат». Обе цифры сосуществуют: 3 млн бат с письмом-подтверждением Министерства туризма, 10 млн бат без него.
• «Таиланд отменил налог на переведённый иностранный доход». Неверно на 13 сентября 2026 года: это неопубликованный проект.
• «DTV продлевают визаранном». Неверно с 31 августа 2026 года.
• «TM30 — забота арендатора». Неверно: это обязанность арендодателя. А бумажная TM6 устарела с 1 мая 2025 года.

Когда мы моделируем случай Джона и Хелен

Что наша база позволяет проверить до выбора программы

Пороги 3 млн и 10 млн бат описывают не рынок, а фильтр. По 6 787 проектам и 85 399 лотам, которые мы индексируем в Таиланде — в 6 провинциях, 80 районах и 308 подрайонах, — наш метод сопоставляет три критерия, которые больше никто не держит вместе: цену лота ниже заданного порога; статус готовности проекта, поскольку бронирование строящегося объекта — ещё не приобретённый кондоминиум; и наличие свободной квоты для иностранцев — здание за зданием.

Это подсчёт, город за городом, того, что действительно подходит, — а не оценка. Мы не публикуем здесь цифру: она меняется каждый месяц со сдачей объектов и перепродажами. Но именно этот вопрос стоит задать, прежде чем определять бюджет под регуляторный порог, и он естественно продолжает наш анализ рынка 2026 года.

Что можно сделать сейчас

Если ваша покупка хотя бы частично опирается на путь «3 млн бат», соберите три документа до любого бронирования. Титул собственности на лот, подтверждающий, что он построен и зарегистрирован: бронирование строящегося объекта — это не приобретённый кондоминиум. Подтверждение цены — не менее 3 000 000 бат — и перевода средств. И письмо-подтверждение Министерства туризма и спорта: без него ваше заявление будут рассматривать по порогу 10 млн бат. Прежде чем подписывать, передайте весь пакет на проверку таиландскому юристу.