Revendre un appartement en Thaïlande : quota, taxes, calendrier

Le jour de la vente, au guichet du bureau foncier, le titre de propriété du lot change de nom et les taxes se règlent. Ce rendez-vous se prépare des semaines plus tôt. Les annonces montrent aussi que le régime de quota du lot compte dans le prix demandé : à immeuble égal, un lot en quota étranger se demande 11,8 % plus cher qu'un lot en quota thaï à Pattaya, et 1,6 % plus cher à Bangkok, selon notre relevé du 20 octobre 2026 présenté dans notre guide sur la propriété et les prix. Voici, dans l'ordre des textes, ce que la loi thaïlandaise demande au vendeur : le quota, les pièces, les taxes selon la durée de détention, le transfert, puis le retour du prix vers la France. Textes vérifiés le 1er novembre 2026 ; cinq points que les sources consultées ne tranchent pas sont rappelés en fin d'article.

Le quota étranger se revend-il avec l'appartement ?

Oui. Le Condominium Act B.E. 2522 ne limite pas la revente : il limite la part étrangère de chaque immeuble. La section 19 bis, dans sa rédaction de 2008, fixe que les étrangers ne peuvent détenir plus de 49 % de la surface totale de l'ensemble des lots, mesurée à l'enregistrement de la copropriété. Lorsqu'un lot passe à un étranger, la section 19 ter fait déclarer au cédant les noms des étrangers et la surface qu'ils détiennent ; le cessionnaire, lui, justifie de sa propre catégorie. Pour la catégorie la plus courante, celle des devises apportées de l'étranger, il prouve un transfert « d'un montant au moins égal au prix de vente du lot ». La section 19 quater ne laisse enregistrer le transfert que si la proportion des étrangers, propriétaires ou en cours d'acquisition, reste dans la limite.

Ce que cela donne en pratique, selon le cabinet ThaiLawOnline (octobre 2026) : un lot déjà détenu par un étranger est déjà compté dans les 49 %, et il y reste s'il est réenregistré au nom d'un autre étranger. Le formulaire de change du vendeur ne se transmet pas à l'acheteur, et le bureau foncier demande, le jour du transfert, une lettre de la personne morale attestant la situation du quota, même quand le vendeur est étranger.

Vendre à un acheteur thaïlandais reste possible : le lot sort alors du quota et libère de la place pour d'autres étrangers. Le choix de l'acheteur ne change pas la loi applicable au vendeur ; il peut changer le prix demandé, et parfois la ligne de frais, comme on le verra plus bas.

Que disent les annonces de l'écart entre quota étranger et quota thaï ?

Qu'il existe, et qu'il varie beaucoup selon les villes et les immeubles. Notre relevé du 20 octobre 2026 compte 34 891 lots de condominium en vente à Bangkok : 43,8 % proposés en quota étranger, 31,7 % seulement en quota thaï, le reste sans régime déclaré. Le quota étranger est offert dans 1 289 immeubles, 67,8 % de ceux dont le régime est connu, et la carte est très inégale : 93 % des immeubles de Ratchathewi, 90 % de ceux de Watthana et 88 % de ceux de Khlong Toei le proposent, contre 39 % à Prawet.

L'écart de prix se lit d'abord entre immeubles : ceux qui offrent le quota étranger ont 22 étages en médiane et se demandent 111 589 bahts le mètre carré (2 908 €), ceux qui ne vendent qu'en quota thaï, 8 étages et 77 094 bahts (2 009 €). Mais cet écart mêle l'adresse et l'immeuble. À immeuble égal, sur les 1 089 immeubles de Bangkok qui vendent les deux régimes, le lot en quota étranger se demande seulement 1,6 % plus cher en médiane, et il n'est plus cher que dans 55 % des cas.

Ailleurs, l'écart varie davantage. Prix demandés au mètre carré, quota étranger contre quota thaï, dans le même immeuble :

À Pattaya, 56,5 % des lots en vente sont proposés en quota étranger. Nos données ne mesurent ni le quota légal encore disponible dans un immeuble, ni le prix final d'une revente, et elles ne séparent pas le neuf de la revente. Les formes de propriété elles-mêmes, pleine propriété, bail ou société, sont détaillées dans notre article sur la propriété en Thaïlande.

Quelles pièces préparer avant de trouver un acheteur ?

Trois pièces se demandent tôt, parce qu'elles prennent du temps.

Le certificat d'absence de dette de charges. La section 29 du Condominium Act subordonne l'enregistrement du transfert de propriété d'un lot à la présentation d'un certificat récent d'absence de dette de charges relevant de la section 18, sous l'exception prévue avant l'immatriculation de la personne morale de copropriété. Le gestionnaire le délivre dans les quinze jours suivant la demande lorsque ces dettes ont été intégralement réglées.

La lettre de quota de la personne morale. Aucune disposition lue ne l'impose au vendeur par son nom, mais les praticiens la décrivent comme demandée en pratique par le bureau foncier le jour du transfert. Elle se demande au gestionnaire en même temps que le certificat.

Le formulaire de change de l'achat. Le Foreign Exchange Transaction Form, ou l'avis de crédit de la banque pour un transfert inférieur à 50 000 dollars, prouve que les fonds de l'achat sont venus de l'étranger. Le portail officiel thailand.go.th indiquait en 2023 que le formulaire accompagne les transferts de 50 000 dollars ou plus destinés à un achat, un certificat bancaire suffisant en dessous. L'acheteur étranger produit, lui, les justificatifs de sa propre catégorie d'acquisition ; le vendeur conserve les siens pour le rapatriement.

Que coûte la revente au vendeur, et pourquoi la date compte-t-elle ?

Les taxes du vendeur sont fixées par le Revenue Code et rappelées par le Revenue Department. Elles ne se calculent pas sur le seul prix du contrat : la valeur d'évaluation officielle du lot sert de base, seule ou en concurrence avec le prix. Ce que disent les textes, pour un vendeur personne physique :

La date d'acquisition compte, sans tout résumer. Pour les ventes relevant de l'article 4(6) du décret royal n° 342, la vente dans les cinq ans de l'acquisition entre dans le champ de la taxe spécifique, sous les exceptions prévues par ce texte ; son paiement exonère du droit de timbre, qui est sinon de 0,5 %. Parmi ces exceptions, l'article 4(6)(ค) vise le logement utilisé comme résidence principale, avec inscription du vendeur au registre des domiciles pendant au moins un an à compter de l'acquisition ; une autre vise l'acquisition par succession. Nous n'avons trouvé aucune source qui précise l'application de l'exception de résidence principale au registre des étrangers, dit ท.ร. 13.

La durée de détention règle aussi l'abattement de la retenue. Le décret royal n° 165 prévoit 92 % pour une année de détention au sens fiscal, 84 % pour deux, 65 % pour cinq et 50 % à partir de huit. Pour cette retenue, le comptage suit les années civiles, fractions comprises, dans la limite de dix ; il diffère du comptage de date à date utilisé pour la période de cinq ans de la taxe spécifique. Le revenu net est divisé par ce nombre d'années, l'impôt calculé sur une année puis multiplié. La directive du Revenue Department ป.100/2543, points 5 et 6, prévoit, pour les biens acquis sans intention commerciale ou lucrative, un plafond de retenue de 20 % du prix retenu fiscalement, défini ici par la valeur d'évaluation officielle ; elle ne pose pas un plafond général de tous les prélèvements du vendeur. Le montant final se fait établir par le bureau foncier ou un fiscaliste : cet article n'en donne aucun calcul.

Reste le droit de transfert de 2 %. Aucun texte lu n'en fixe la répartition : Forvis Mazars le décrit comme souvent partagé par moitié, Siam Legal comme habituellement payé par l'acheteur, ThaiLawOnline comme une affaire d'accord. Le gouvernement a approuvé le 30 juin 2026 sa réduction à 0,01 % jusqu'au 30 juin 2027 pour les acheteurs personnes physiques de nationalité thaïlandaise qui achètent pour se loger, neuf ou seconde main, quand le prix et la valeur d'évaluation ne dépassent pas 7 millions de bahts (182 400 €), hors vente d'une quote-part ; la mesure prend effet à sa publication au Journal officiel. Ce que la mesure change pour un vendeur dépend de la répartition prévue au contrat ; son application se confirme au bureau foncier.

Comment se déroule le jour du transfert ?

Les deux parties, ou leurs mandataires, se présentent au bureau foncier du lieu de l'immeuble avec le titre de propriété du lot, leurs pièces d'identité, le certificat de la section 29, la lettre de quota et, pour un acheteur étranger, les justificatifs de sa catégorie d'acquisition. L'agent vérifie les pièces et la place dans le quota, puis enregistre le transfert ; les taxes et le droit se règlent sur place, la retenue du vendeur étant prélevée sur le prix. L'enregistrement peut être rapide lorsque le dossier est accepté ; Siam Legal évoque une demi-journée dans certains cas, sans délai officiel garanti identifié dans les sources consultées.

Pour le vendeur établi en France, la date du rendez-vous se cale donc sur trois délais, qui ne mesurent pas à eux seuls la durée totale de la vente : les quinze jours de la section 29, le temps de certification de la procuration, et la disponibilité des fonds de l'acheteur. Un acheteur étranger qui doit encore faire venir son prix ajoute le temps du virement international, et son propre formulaire.

Comment rapatrier le prix en France ?

Par une banque agréée, sur pièces. Le Board of Investment, citant la Banque de Thaïlande, indique que le rapatriement des fonds d'investissement est librement permis sur présentation des justificatifs. La Banque de Thaïlande précise que les opérations avec une banque agréée font l'objet d'une déclaration de leurs détails et qu'à partir de 200 000 dollars, des justificatifs sont normalement demandés, sous les exceptions prévues par ses règles. Ce seuil ne garantit pas qu'un transfert inférieur s'exécute sans autres pièces. La liste commune de la Thai Bankers' Association et de l'International Banks Association, dans sa version de juin 2020, distingue le produit d'une vente immobilière, justifié par le contrat et la preuve du transfert ou de la propriété, des fonds antérieurement apportés par un non-résident, justifiés par la preuve de leur entrée. La liste applicable se confirme auprès de la banque.

C'est ici que le formulaire de change de l'achat retrouve son usage. ThaiLawOnline le décrit comme la pièce qui facilite le rapatriement du prix de revente. Nous n'avons pas trouvé, dans les sources consultées, de seuil d'autorisation préalable propre à ce cas ; la banque qui exécute le transfert précise la liste exacte de ses pièces.

Côté fiscal, la convention franco-thaïlandaise de 1974 prévoit que les gains tirés de la vente d'un bien immobilier sont imposables dans l'État où se trouve le bien (article 13) ; l'article 23 organise, pour les résidents de France, l'élimination de la double imposition. Ce que la vente change dans la déclaration française est traité dans notre article sur la fiscalité française d'un bien en Thaïlande.

Qu'est-ce qui sépare une bonne revente d'une revente moyenne ?

Un dossier complet avant l'annonce. Titre, certificat de charges, lettre de quota, formulaire de change, derniers comptes de la copropriété : l'acheteur exigeant demande ces pièces, et le vendeur qui les a réunies fixe le calendrier au lieu de le subir.

Un acheteur choisi en connaissance de cause. Vendre à un étranger garde le lot compté dans le quota, selon la lecture des praticiens ; vendre à un acheteur thaïlandais élargit le cercle des acquéreurs, et ouvre à certains d'entre eux la réduction du droit de transfert. Les écarts de prix demandés entre les deux régimes varient d'un immeuble à l'autre.

Des paramètres vérifiés avant de fixer le calendrier. La date exacte d'acquisition, la valeur officielle en vigueur au transfert et la répartition contractuelle des frais sont des éléments à vérifier ; la grille 2027 citée ici reste annoncée dans les sources consultées. Le marché de la seconde main est actif : selon le Real Estate Information Center, cité par Naewna, les transferts de condominiums de seconde main à Bangkok et en périphérie ont progressé de 39,4 % en nombre au deuxième trimestre 2026 sur un an.

Quand nous modélisons le cas d'Hélène, un deux-pièces à Watthana

Cinq points que les sources consultées ne tranchent pas

• Le registre des étrangers. L'application de l'exception de résidence principale du décret n° 342 à un vendeur inscrit au registre ท.ร. 13 n'est précisée par aucune source consultée.
• Les pièces bancaires. La liste exacte des justificatifs du rapatriement dépend de la banque ; la liste commune lue date de juin 2020.
• La procuration signée en France. Les modalités de certification applicables se confirment auprès de l'ambassade royale de Thaïlande à Paris.
• La grille 2027. Elle est annoncée par la presse ; nous n'en avons pas lu de publication officielle.
• La réduction à 0,01 %. Nous avons lu la décision du gouvernement, pas sa publication au Journal officiel.

Une absence de source dans cette liste n'est pas une absence de droit : ces points se vérifient au dossier.

Ce que notre base permet de replacer dans son immeuble

Nos fiches programme indiquent, pour chaque immeuble suivi, les lots en vente, leur régime de quota quand l'annonce le déclare, et le prix demandé au mètre carré : de quoi situer un lot face à ses voisins avant de fixer un prix. Pour comparer votre immeuble à ceux de son quartier, replacez-le sur la carte. Si le lot avait été acheté sur plan, les pièces de la livraison décrites dans notre article sur l'achat sur plan font partie du dossier.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Avant de mettre en vente, réunissez quatre documents : le titre de propriété, la date exacte de votre acquisition, votre formulaire de change ou l'avis de crédit de votre banque, et un contact chez le gestionnaire de l'immeuble pour le certificat de charges et la lettre de quota. Consultez la valeur d'évaluation de votre lot sur le site du Treasury Department. Vous aurez les éléments pour comparer les offres et faire vérifier les conditions de la vente.