Étude d'impact (EIA) en Thaïlande : seuils et vérification

Sur Sukhumvit, le bureau de vente ouvre souvent avant le premier coup de pelle : une maquette sous verre, un café glacé posé sur la table, et, au bas de la brochure, deux mentions possibles en petits caractères — « EIA approved » ou « EIA in process ». Une maquette montre ce que sera un programme ; son étude d'impact environnemental dit comment il prévoit de prendre place dans le quartier : l'ombre qu'il portera, les voitures qu'il fera entrer, l'eau qu'il rejettera. Chaque copropriété de 80 logements ou de 4 000 m² et plus passe par ce filtre avant son permis, et une partie du dossier est publique. Comme les règles de hauteur et de bande littorale que nous avons détaillées dans notre article sur le zonage et la construction, elle se lit à condition de savoir où regarder.

Qu'est-ce qu'une étude d'impact environnemental en Thaïlande ?

C'est un rapport technique, préparé par un bureau titulaire d'une licence, qui décrit ce qu'un projet change autour de lui — trafic, eaux usées, ombre portée, vent, bruit de chantier, drainage — et les mesures que le promoteur s'engage à appliquer pour en limiter l'effet. Son fondement est la loi sur la promotion et la préservation de la qualité de l'environnement national B.E. 2535 (1992), dont le chapitre consacré aux études d'impact, des sections 46 à 51/9, a été réécrit par la loi modificative publiée au Journal officiel le 19 avril 2018.

Le système connaît trois niveaux, et le vocabulaire revient dans toutes les brochures. L'IEE, le rapport préliminaire, s'applique surtout dans les zones de protection environnementale, là où les arrêtés locaux abaissent les seuils. L'EIA, l'étude complète, est le régime ordinaire de l'immobilier à l'échelle nationale. L'EHIA, qui ajoute une étude d'impact sanitaire et des consultations renforcées, vise les projets susceptibles d'affecter gravement l'environnement et la santé ; dans les exemples publiés par l'administration, elle concerne l'industrie lourde et les grandes infrastructures.

L'administration de référence est l'ONEP, l'Office des politiques et de la planification des ressources naturelles et de l'environnement. Elle ne délivre pas le permis : elle instruit le rapport et le soumet à un comité d'experts, le KCP (คชก.), dont l'avis s'impose à l'autorité qui délivre l'autorisation. Selon l'ONEP, il existe neuf comités centraux et douze comités provinciaux.

Quels projets immobiliers doivent passer par une EIA ?

La liste est fixée par l'annexe d'un arrêté du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement daté du 20 décembre 2023 et publié le 5 janvier 2024. Un amendement en vigueur depuis le 1er août 2025 y a ajouté les bâtiments commerciaux de 10 000 m² et plus, selon l'analyse publiée par le cabinet Baker McKenzie le 6 août 2025.

Les seuils de l'annexe qui concernent l'immobilier résidentiel et touristique :

Un exemple fictif montre pourquoi les deux critères comptent. Un immeuble de 50 logements sur 4 100 m² relève de l'étude complète, alors qu'il est loin des 80 logements. Un immeuble de 79 logements sur 3 900 m² reste sous ces deux seuils résidentiels ; d'autres critères nationaux, comme ceux du point 27, ou les règles de sa zone peuvent toutefois imposer une étude. Le nombre de logements ne suffit jamais à répondre.

Phuket et Samui : quand la règle locale abaisse le seuil

Sur les îles et le littoral touristique, un second étage de règles s'ajoute au premier. Ce sont les arrêtés de zone de protection environnementale, pris province par province pour cinq ans, qui fixent des hauteurs, des reculs et des seuils d'étude plus bas que le droit commun.

À Phuket, l'arrêté publié au Journal officiel le 13 décembre 2024 impose, à son article 13, un rapport préliminaire aux catégories visées de 50 à 79 chambres, ou de 2 500 à moins de 4 000 m², situées au-delà de 50 m du rivage, et une étude complète dans la bande des 50 m ; son article 12 fixe des mesures annexées pour certaines opérations de 11 à 49 chambres. À Koh Samui, l'arrêté couvrant aussi Koh Phangan et Koh Tao, publié le 21 mai 2025 et en vigueur le lendemain, retient la même architecture à son article 10 : rapport préliminaire de 50 à 79 chambres ou de 2 500 à moins de 4 000 m² au-delà de 50 m du trait de côte, étude complète dès les seuils nationaux et, pour les catégories hôtelières et résidentielles visées, dans la bande des 50 m. Les effets de cette bande sur la hauteur et la constructibilité sont détaillés dans notre lecture des arrêtés de Phuket et de Samui, citée plus haut.

Comment se déroule l'examen, du bureau d'études au comité ?

Le rapport est préparé ou certifié par un bureau titulaire d'une licence de l'ONEP, puis déposé à la fois auprès de l'autorité qui délivre l'autorisation — à Bangkok, l'administration métropolitaine — et auprès de l'ONEP. La qualité de ce travail compte : un rapport jugé incomplet ou insuffisant revient au promoteur, et chaque révision relance un délai. La loi fixe ensuite un délai pour chaque étape, chacun avec son propre point de départ :

Ces durées décrivent des étapes, pas une échéance garantie. Le manuel de l'ONEP présente un parcours d'environ 105 jours pour les séquences qu'il décrit, sans compter la préparation du rapport lui-même ni les compléments demandés en cours d'examen.

Trois mécanismes donnent au système sa portée réelle. D'abord, la participation du public : une EIA exige au moins deux consultations, l'une sur le cadrage de l'étude, l'autre sur le projet de rapport et ses mesures, selon la ligne directrice de l'ONEP du 25 juillet 2023. C'est le moment où les riverains s'expriment, et leurs objections peuvent ensuite nourrir un recours, comme on le verra avec 125 Sathorn. Ensuite, la force juridique des engagements : la section 51/3 fait des mesures d'atténuation des conditions de l'autorisation, et la section 51/5 impose de remettre à l'autorité compétente, au moins une fois par an, un rapport sur leur application. Enfin, la durée : selon la section 51/6, le rapport approuvé peut être utilisé dans la procédure d'autorisation pendant cinq ans à compter du courrier de notification, et sa réutilisation au-delà suit des conditions particulières.

Ce qu'une approbation dit au futur habitant

Pour qui achète un appartement, l'intérêt de l'étude est concret. Ses mesures décrivent la vie quotidienne de l'immeuble et de ses voisins : l'ombre portée sur les immeubles voisins, l'entrée et la sortie des voitures, le traitement des eaux usées, le drainage par forte pluie. Elles ne disparaissent pas à la livraison. En 2024, selon InfoQuest, la Cour administrative suprême a jugé légale l'étude du programme Aspire Ngamwongwan tout en ordonnant au chef du district de Lak Si d'en faire respecter strictement les mesures.

Ce qui sépare un programme solide d'un programme fragile tient souvent à la séquence. Une EIA approuvée signifie qu'un comité d'experts a validé l'impact et les mesures d'un projet précis, à une date précise ; elle ne vaut ni autorisation de construire, ni autorisation de commencer. Nous n'avons trouvé aucun texte interdisant de commercialiser avant l'approbation, et la presse économique thaïlandaise constate que des réservations ouvrent avant. Depuis le 31 janvier 2025, le contrat de réservation d'un appartement doit en revanche suivre un modèle réglementaire : les clauses permettant de confisquer tout ou partie des sommes versées y sont interdites, sauf manquement contractuel de l'acheteur. Les conditions de résiliation et de remboursement se lisent dans chaque contrat.

Les décisions de justice récentes montrent la frontière entre les pièces. À Ashton Asoke, la Cour administrative suprême a confirmé le 27 juillet 2023 l'annulation des documents qui valaient autorisation de construire, faute d'une façade de 12 m sur une voie publique de 18 m exigée par le règlement ministériel n° 33 ; les sources consultées ne rapportent pas d'annulation de l'étude elle-même. Cette règle de largeur de voie est expliquée dans notre article sur les prix et les stations à Bangkok. L'approbation elle-même peut aussi être contestée : la Cour administrative centrale a annulé en première instance l'approbation de Supalai Loft Ratchada-Wongsawang le 31 mai 2023, et celle de 125 Sathorn, autorisation comprise, le 27 septembre 2023, sur recours des copropriétaires voisins de The Met. Ces décisions illustrent des contestations possibles ; elles ne constituent pas un relevé actualisé du statut juridique de ces programmes.

Comment lire le dossier EIA d'un programme ?

En ligne, et sans compte. L'ONEP recense les rapports d'étude dans sa base Smart EIA Plus, consultable par nom, propriétaire, type de projet, province et district, et filtrable par statut d'examen — en cours, approuvé ou non approuvé — comme par état du projet, de « non commencé » à « en exploitation ». Les rapports de suivi des trois dernières années sont rattachés à chaque fiche, et le rapport complet est téléchargeable quand il a été déposé. L'ONEP recommande elle-même de vérifier sur cette base plutôt que de se fier à une mention commerciale.

Deux réflexes évitent la plupart des fausses pistes. Chercher par société propriétaire autant que par nom commercial. Et ne rien conclure d'une absence de résultat : il faut d'abord vérifier l'identité du programme et le régime qui lui est applicable.

Trois pièces se conservent ensemble, parce que chacune établit autre chose : la lettre d'approbation de l'étude, qui fixe les engagements ; l'autorisation de construire ou le reçu de déclaration au titre de la section 39 bis, qui autorise le chantier ; et, pour un immeuble livré, le dernier rapport de suivi. Elles complètent ce que nous avons écrit sur les formes de détention et les titres, qui disent ce que l'on achète.

Quand nous modélisons le cas d'Hélène et David, sur plan à Bangkok

Ce que nos fiches permettent de rapprocher

Nos fiches programme indiquent le promoteur, le district et le sous-district de chaque résidence que nous suivons. Ce sont les trois filtres qui permettent de retrouver un programme dans la base de l'ONEP sans se perdre entre noms commerciaux et sociétés dédiées. Pour situer un programme et son environnement avant toute recherche, commencez par le replacer sur la carte.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Avant de réserver, identifiez le régime applicable au programme : nombre de logements, surface utile et éventuelles règles locales. Cherchez ensuite sa fiche sur Smart EIA Plus, par province, district et société propriétaire, et relevez la référence et la date de la lettre d'approbation. Demandez enfin l'autorisation de construire ou le reçu de la section 39 bis, qui seul autorise le chantier. Trois gestes, sans frais, et la meilleure question à poser dans un bureau de vente.