Fiscalité d'un bien thaïlandais : le vrai coût côté français

La quasi-totalité des contenus francophones consacrés à l'immobilier thaïlandais affirme que les loyers perçus à Bangkok ouvrent droit, en France, à un crédit d'impôt. C'est inexact. La convention franco-thaïlandaise du 27 décembre 1974 élimine la double imposition par exonération avec réserve de taux effectif (article 23 §1 a) ; le crédit d'impôt du §1 b) est réservé à une liste fermée d'articles où ne figurent ni l'article 6, qui vise les revenus immobiliers, ni l'article 13, qui vise les plus-values. La nuance détermine ce que vous payez, où vous le payez, et ce que vaut une déclaration thaïlandaise bien faite — quelle que soit la structure de détention retenue.

Pourquoi la convention de 1974 n'accorde-t-elle aucun crédit d'impôt sur vos loyers ?

Signée à Bangkok le 27 décembre 1974, entrée en vigueur le 29 août 1975, elle est commentée au BOFiP sous la référence BOI-INT-CVB-THA — doctrine opposable à l'administration, donc la source à citer avant tout commentaire de cabinet. Trois articles suffisent. L'article 6 dispose que les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l'État où ces biens sont situés : vos loyers bangkokois relèvent de la Thaïlande. L'article 13 §1 pose la même règle pour les gains tirés de l'aliénation d'immeubles. L'article 23 §1 a) énonce que les revenus autres que ceux visés au §1 b) « sont exonérés des impôts français ».

Tout se joue dans ce renvoi. Le §1 b), qui organise le crédit d'impôt, vise une liste limitative : les articles 8, 10, 11, 12, 16 et 17 — transport maritime et aérien, dividendes, intérêts, redevances, jetons de présence, artistes et sportifs. Ni l'article 6 ni l'article 13 n'y figurent : les revenus immobiliers et les plus-values relèvent de l'exonération, et d'elle seule. L'erreur répétée ailleurs s'explique — les conventions signées par la France depuis les années 2000 retiennent presque toutes le crédit d'impôt. Celle-ci a cinquante et un ans.

Ce que le taux effectif change concrètement pour votre foyer

L'exonération n'est pas une disparition. L'article 23 §1 c) réserve à la France le droit de calculer l'impôt « au taux correspondant au montant global du revenu imposable selon la législation française ». Vos loyers thaïlandais ne sont pas imposés en France, mais ils s'ajoutent à vos revenus français pour déterminer le taux moyen, lequel s'applique ensuite à vos seuls revenus français.

L'effet est asymétrique : un foyer déjà dans la tranche supérieure verra son taux moyen bouger à peine, un retraité aux revenus français modestes le verra se déplacer nettement. Même bien, même loyer, deux conséquences opposées.

Ces revenus se portent sur la déclaration n° 2047, annexée à la 2042. La notice 2047 renvoie, pour le taux effectif, à la ligne 8TI de la 2042-C, mais prévoit un traitement spécifique des revenus fonciers, avec renvoi possible vers les lignes 4EA et 4EB. La case exacte à servir pour des revenus fonciers étrangers exonérés avec taux effectif doit être confirmée par un fiscaliste sur le millésime en cours : aucune instruction de remplissage n'est donnée ici.

Second point ouvert, le plus sensible : les prélèvements sociaux de 17,2 %. En méthode d'exonération, le revenu n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur le revenu, donc pas dans celle des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. C'est l'analyse dominante et elle découle de l'article 23 §1 a), mais aucune doctrine BOFiP propre au cas thaïlandais n'a été retrouvée et les cabinets consultés confondent partiellement les deux méthodes. À faire arbitrer par un fiscaliste avant toute décision.

Le corollaire que personne n'écrit : chaque baht économisé à Bangkok est un gain net

Si la France exonère, l'impôt thaïlandais est le seul impôt sur le revenu réellement supporté sur ces loyers. Cela change la manière de traiter la déclaration thaïlandaise.

Le Revenue Code prévoit sur les loyers d'immeubles un abattement forfaitaire de 30 % : seuls 70 % du loyer brut sont imposables, avec option pour les frais réels s'ils sont supérieurs. Le barème progressif commence à 0 % jusqu'à 150 000 THB, passe à 5 % de 150 001 à 300 000 THB, puis à 10 % de 300 001 à 500 000 THB. La déclaration est à déposer avant le 31 mars. Et la retenue à la source n'est pas libératoire : c'est un acompte, et le bailleur qui déclare peut faire valoir l'abattement et obtenir un remboursement.

Sous une convention à crédit d'impôt, tout cela serait neutralisé : ce que vous économisez localement, vous le repayez en France. Sous le régime de l'exonération, l'économie est nette à 100 %.

Deux réserves. Le taux de la retenue à la source sur les loyers versés à un non-résident fiscal thaïlandais n'est pas établi : FRANK Legal & Tax et HLB Thailand retiennent 15 % sans citer d'article du Revenue Code, alors que le loyer versé par une société thaïlandaise à une personne physique relève d'un régime de retenue à 5 %. À faire trancher par un fiscaliste thaïlandais. Par ailleurs, la tranche à 35 % est donnée à partir de 4 millions THB par le Revenue Department et de 5 millions THB par les cabinets : divergence à lever avant tout calcul sur des loyers élevés.

Pourquoi l'IFI est-il le vrai coût caché d'un condominium thaïlandais ?

La doctrine est sans ambiguïté : « le champ d'application de l'IFI est général : il correspond au patrimoine immobilier mondial, c'est-à-dire qu'il comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement, situés en France ou à l'étranger » (BOFiP, BOI-PAT-IFI-10-20-20 §90). Le fondement figure aux articles 964 à 983 du CGI. Un condominium à Bangkok est dans l'assiette, au premier baht de sa valeur.

La convention de 1974 n'y change rien : elle ne comporte aucun article relatif à l'impôt sur la fortune. Aucune clause de répartition, aucune exonération conventionnelle. Et la Thaïlande ne prélève pas d'impôt sur la fortune : pas de double imposition, mais rien à imputer non plus.

Le contraste avec le non-résident est frappant. Un Français domicilié fiscalement hors de France n'est redevable de l'IFI que sur ses biens situés en France (CGI article 964, 2° ; BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-30) : son condominium thaïlandais est hors assiette. Même bien, même propriétaire, un traitement radicalement différent. Un régime dérogatoire de cinq ans existe pour qui revient s'installer en France après une période à l'étranger ; sa portée doit être précisée par un fiscaliste.

Nous exposons cet arbitrage entre résidence fiscale et structure de détention parce qu'il est décisif. Nous ne le conseillons pas : il suppose un séjour réel, dont les conditions relèvent du régime des visas et de la durée de présence.

Combien coûtent vraiment l'acquisition et la détention, poste par poste ?

Au Land Office, quatre prélèvements coexistent. Le droit de mutation s'élève à 2 % de la valeur estimée par l'administration — pas du prix payé ; son partage 50/50 entre acheteur et vendeur est un usage contractuel négociable, non une règle de droit. La Specific Business Tax de 3,3 % est due si la cession intervient dans les cinq ans de l'acquisition, à la charge du vendeur. Le droit de timbre de 0,5 % s'applique à défaut : les deux sont alternatifs et ne se cumulent jamais. La retenue à la source du vendeur personne physique relève d'un barème progressif, avec abattement selon la durée de détention : le taux forfaitaire de 1 % que l'on lit partout vise la personne morale. Faute de vérification auprès du Revenue Department, nous ne publions aucune formule chiffrée sur ce dernier point.

La réduction à 0,01 % n'est pas pour vous

Selon le cabinet Tilleke & Gibbins (3 juillet 2026), deux arrêtés du ministère de l'Intérieur, pris après une résolution du Conseil des ministres du 30 juin 2026 et publiés au Journal officiel le 1er juillet 2026 — publication que nous n'avons pas constatée nous-mêmes —, ont ramené le droit de mutation à 0,01 % de la valeur officielle estimée et le droit d'inscription hypothécaire à 0,01 % du prêt. La mesure court jusqu'au 30 juin 2027, plafonnée à 7 millions THB (182 400 €) appliqués cumulativement au prix, à la valeur estimée et au montant hypothécaire, et couvre les unités de copropriété. Mais elle exige que l'acquéreur soit une personne physique de nationalité thaïlandaise. Au 13 septembre 2026, un acheteur français paie 2 %.

Land and Building Tax : 0,02 %, et non 0,3 %

La Land and Building Tax Act B.E. 2562, appliquée depuis 2020, distingue les usages. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 50 millions THB lorsque le propriétaire détient terrain et construction, de 10 millions THB pour la construction seule. Un bien détenu par un non-résident et mis en location ne relève jamais de ce régime : il est taxé sans abattement, à 0,02 % dès le premier baht, la progression allant de 0,02 % à 0,10 % selon la valeur (barème FRANK Legal & Tax, 7 octobre 2025). Les taux de 0,3 % à 0,7 % souvent cités sont ceux de l'usage commercial. Sur un condominium estimé à 15 millions THB, l'écart entre les deux lectures est de 3 000 THB par an contre 45 000 THB.

Restent les charges de copropriété, de l'ordre de 40 à 80 THB par m² et par mois selon le standing — ordre de grandeur de marché, la source chiffrée la plus précise datant de 2022 — et le fonds de réserve, appelé une fois à l'acquisition et calculé au mètre carré, dont nous ne publions pas le montant faute de recoupement. C'est là que notre base sert : sur les 6 787 programmes et 85 399 unités que nous indexons, les champs de coûts récurrents sont renseignés par projet, ce qui permet de chiffrer le coût de détention avant l'achat.

Ce qu'un condominium de 15 millions THB coûte, des deux côtés

Hypothèse de travail, et non donnée de marché : un deux-pièces de 60 m² estimé 15 millions THB (391 000 €), loué 50 000 THB par mois, soit 600 000 THB de loyers bruts annuels (15 636 €), détenu par un résident fiscal français.

Succession : la loi française désigne, le juge thaïlandais dispose

Le règlement européen 650/2012 pose un principe unitaire : la loi applicable à l'ensemble d'une succession est celle de l'État de résidence habituelle du défunt au moment du décès (article 21 §1), et elle s'applique même si ce n'est pas celle d'un État membre (article 20) ; l'article 22 §1 permet de choisir la loi de sa nationalité. Pour un Français résidant en France, c'est donc la loi française, y compris pour le condominium.

La Thaïlande ne connaît pas ce règlement. L'Act on Conflict of Laws B.E. 2481, Section 37, soumet la succession portant sur un immeuble à la loi du lieu de situation du bien : le Land Office et le juge thaïlandais appliqueront la loi thaïlandaise à l'appartement. Le résultat est une scission de fait, un même bien traité selon deux logiques. Le raisonnement découle des deux textes ; il mérite la relecture d'un notaire spécialisé en successions internationales.

Fiscalement, la crainte courante est infondée, mais pas dans le sens espéré. L'Inheritance Tax Act B.E. 2558, en vigueur depuis le 1er février 2016, n'impose qu'au-delà de 100 millions THB par bénéficiaire (2,6 M€), au taux de 10 %, ramené à 5 % pour un ascendant ou un descendant direct, le conjoint légal étant exonéré ; déclaration sous 150 jours. Dans l'immense majorité des cas : zéro droit de succession en Thaïlande. Côté français, le CGI article 750 ter, 1° soumet aux droits de mutation tous les biens, situés en France ou à l'étranger, dès lors que le défunt était domicilié en France — portée que la doctrine BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-10-30 §320) qualifie d'« absolument générale ». L'article 784 A permet d'imputer les droits acquittés hors de France, plafonnés à l'impôt français afférent à ces biens ; mais s'il n'y a rien de payé en Thaïlande, il n'y a rien à imputer. Ce n'est pas une double imposition : c'est une imposition française pleine. L'absence de convention successorale franco-thaïlandaise est par ailleurs hautement probable, mais n'a pas été vérifiée sur la liste officielle.

Ce qu'un héritier étranger peut garder, et ce qu'il doit vendre

La différence entre un appartement et une villa est structurelle, et presque jamais expliquée.

Pour un condominium, la Section 19/7 du Condominium Act impose à l'héritier étranger de notifier l'administration dans les 60 jours et de céder le bien dans un délai maximal d'un an — sauf s'il entre lui-même dans l'une des catégories éligibles de la Section 19, notamment celle de l'étranger ayant introduit des devises à hauteur du prix. Un enfant capable de justifier d'une remise de fonds conforme peut donc le conserver ; à défaut, le Directeur général du Département des Terres procède à la cession forcée.

Pour un terrain, il n'existe pas d'équivalent. La Section 93 du Land Code prévoit qu'un héritier étranger peut être autorisé par le ministre à hériter dans la limite des maxima de la Section 87 ; la Section 94 impose la cession d'un terrain détenu irrégulièrement dans un délai de 180 jours à un an, à défaut de quoi il est vendu d'office. L'articulation des deux textes doit être confirmée par un avocat thaïlandais, mais la direction est claire.

Le probate : quatre à douze mois avant que rien ne bouge

Une ordonnance du tribunal désignant l'administrateur de la succession est pratiquement toujours nécessaire : ni les banques ni le Land Office ne libèrent les actifs avant cette nomination, la seule exception tenant aux petits soldes bancaires, de 50 000 à 200 000 THB (1 303 à 5 212 €). Le cabinet Expat Tax Thailand, dans une publication du 22 août 2025 — source unique sur ce point — donne des ordres de grandeur constatés : 4 à 12 mois pour une succession simple, dont 8 à 12 semaines de seul délai d'audiencement, 100 000 à 300 000 THB (2 606 à 7 818 €) d'honoraires, et 800 à 1 050 THB par page de traduction (21 à 27 €).

Un testament thaïlandais distinct change la trajectoire : un écrit daté et signé devant deux témoins, là où un testament étranger doit être traduit, légalisé, puis validé par le tribunal — validation qui n'est pas automatique. Point de vigilance à confirmer avec un notaire : un testament thaïlandais limité aux biens thaïlandais doit être rédigé de manière à ne pas révoquer le testament français, et réciproquement.

Ce que vous devez déclarer en France

L'exonération ne supprime aucune obligation. Les loyers se déclarent sur la déclaration n° 2047, « Revenus de source étrangère et revenus encaissés à l'étranger », millésime 2026, annexée à la 2042 : exonérés, mais déclarables, faute de quoi le taux effectif appliqué à vos revenus français est faussé.

Un compte bancaire thaïlandais ouvert pour encaisser les loyers ou régler les charges déclenche l'obligation de déclarer tout compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à l'étranger, sur le formulaire 3916 / 3916-bis. La doctrine des cabinets est unanime sur l'existence d'une amende par compte non déclaré et par an, de 1 500 € en principe et de 10 000 € lorsque l'État concerné n'a pas conclu de convention d'assistance administrative avec la France. Nous ne tranchons pas lequel des deux montants s'applique à la Thaïlande : convention fiscale et convention d'assistance administrative ne se confondent pas. Le bien lui-même doit enfin figurer dans votre déclaration d'IFI si votre patrimoine vous y assujettit.

Le cas de Philippe, 61 ans, Bordeaux

Ce que vous pouvez faire maintenant

Demandez, avant de signer, la valeur estimée par l'administration (appraised value) de l'unité telle qu'elle figure au Land Office — et non le prix de vente. C'est elle, et elle seule, qui sert d'assiette au droit de mutation de 2 % et à la Land and Building Tax de 0,02 %. Faites inscrire sur le même document la charge de copropriété au m² et par mois et le fonds de réserve appelé à la remise des clés : ces trois chiffres reconstituent le coût de détention réel avant l'engagement. Conservez ensuite chaque certificat de retenue à la source émis par votre locataire ou son gestionnaire : c'est la pièce qui conditionne le remboursement lors de la déclaration thaïlandaise du 31 mars.