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Sommaire

Comprendre le marché · 2

Freehold, leasehold, quota étranger : ce que la loi fait au prix

En Thaïlande, un acheteur étranger pourrait détenir un appartement à son nom, dans la limite de 49 % de la surface de chaque immeuble ; la villa, elle, se vend surtout en bail. Sur les lots en vente au 20 octobre 2026, nous avons suivi le régime affiché, ville par ville et immeuble par immeuble. À Bangkok, un lot en quota étranger ne se demande que 1,6 % de plus que son voisin en quota thaï : la loi dessine surtout la carte des adresses.

Relevé du 20 octobre 2026 · prix demandés, médiane par programme

CritèreLe régime est celui qu'affiche l'annonce de chaque lot en vente au 20 octobre 2026, ramené à quelques familles. Pour un condominium : « quota étranger » si le lot est proposé en quota étranger (seul ou parmi d'autres options) ; « quota thaï seulement » s'il ne l'est qu'en quota thaï ; « bail » s'il est proposé en bail sans quota étranger ; « société » s'il ne l'est qu'au nom d'une société ; « pleine propriété, quota non précisé » quand l'annonce dit seulement freehold. Pour une villa ou une maison : « bail » ou « pleine propriété ». Les annonces sans régime sont gardées à part. Un immeuble « propose le quota étranger » si au moins un de ses lots en vente l'affiche. Prix au mètre carré : prix demandés des lots en vente, médiane par programme puis médiane des programmes, jamais sous vingt programmes ; « à immeuble égal » compare, dans chaque immeuble qui vend les deux régimes, la médiane de l'un à celle de l'autre.

Chaque point est un programme suivi ; sa couleur donne son prix demandé médian au mètre carré.

30 000 ฿/m²180 000 ฿/m² et plus

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1 sur 10 · La règle

Un appartement à votre nom, dans la limite de chaque immeuble

Vu du ciel, Bangkok aligne ses tours de Sukhumvit jusqu'au fleuve. Dans chacune, la loi thaïlandaise sur les copropriétés ouvre une porte aux acheteurs étrangers : vous pourriez y détenir un appartement en pleine propriété, à votre nom, tant que la surface possédée par des étrangers ne dépasse pas 49 % de celle de tous les lots de l'immeuble. Sur les 34 891 lots de condominium en vente à Bangkok, 43,8 % sont proposés en quota étranger, 31,7 % seulement en quota thaï. Le quota étranger est proposé dans 1 289 immeubles, 67,8 % de ceux dont le régime est connu.

  • Quota étranger proposé
  • Quota thaï seulement
  • Bail
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Sources

Règle résumée d'après le texte officiel ; son application à un achat précis est à vérifier auprès d'un professionnel.

Relevé Reflexion du 20 octobre 2026 · Condominium Act B.E. 2522 (1979), art. 19 bis — texte consolidé de l'Office du Conseil d'État (Krisdika), publié par le Département des terres (Department of Lands), consulté le 26 septembre 2026

2 sur 10 · Deux familles d'immeubles

Les tours du quota étranger, les résidences du quota thaï

Regardez les couleurs se répartir. Les immeubles qui proposent le quota étranger sont des tours : 22 étages en médiane. Ceux dont tous les lots en vente relèvent du quota thaï sont plus bas, 8 étages en médiane, et se dispersent davantage vers les faubourgs. Le mètre carré suit la même pente : 111 589 THB/m² (2 908 €) en médiane dans les premiers, 77 094 THB/m² (2 009 €) dans les seconds, soit 45 % d'écart.

  • Quota étranger proposé
  • Quota thaï seulement
  • Bail
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Sources

Prix demandés des lots en vente au 20 octobre 2026, pas des prix de transaction.

Relevé Reflexion du 20 octobre 2026

3 sur 10 · À immeuble égal

Dans le même immeuble, le quota étranger ne coûte presque rien de plus

Cet écart tient-il à la loi ? Pour le savoir, il faut comparer deux lots du même immeuble, l'un en quota étranger, l'autre en quota thaï. Bangkok compte 1 089 immeubles où les deux sont en vente en même temps. Dans chacun, le lot en quota étranger se demande en médiane 1,6 % plus cher au mètre carré, et il n'est plus cher que dans 55 % des cas. La loi ne met presque rien sur le prix d'un appartement : ce qu'elle dessine, c'est la carte des immeubles où un étranger peut acheter.

  • Quota étranger proposé
  • Quota thaï seulement
  • Bail
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Écart médian des prix demandés, immeuble par immeuble ; pas des prix de transaction.

Relevé Reflexion du 20 octobre 2026

4 sur 10 · Sukhumvit

Le quota étranger a ses quartiers

Descendez vers Thong Lo et Phrom Phong, leurs rues de restaurants et leurs tours résidentielles. À Watthana, le quota étranger est proposé dans 90 % des 249 immeubles dont le régime est connu ; à Khlong Toei, voisin, dans 88 % ; à Ratchathewi, dans 93 %. À l'est, Prawet tombe à 39 % ; sur l'autre rive, Bangkok Noi à 43 % et Bang Phlat à 44 %. Plus on s'éloigne du centre, plus l'offre en quota thaï prend de la place.

  • Quota étranger proposé
  • Quota thaï seulement
  • Bail
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Relevé Reflexion du 20 octobre 2026

Sukhumvit à la nuit tombée : les tours résidentielles et les enseignes lumineuses du cœur de Bangkok
Sukhumvit à la nuit tombée : les tours résidentielles et les enseignes lumineuses du cœur de BangkokPhoto : OPK-Photography · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons

5 sur 10 · Langsuan

Au bord de Lumphini, le luxe se vend aussi en bail

Le bail reste rare à Bangkok : 0,7 % des lots de condominium en vente. Mais 44 % d'entre eux se trouvent ici, entre Langsuan et Ratchadamri, au nord du parc Lumphini, dans 14 immeubles. Ce sont parmi les adresses les plus chères de la ville. Magnolias Ratchadamri Boulevard et ses 60 étages : 257 944 THB/m² (6 722 €) pour ses lots en bail. The Residences at Sindhorn Kempinski : 258 812 THB/m² (6 744 €). Sindhorn Residence : 261 596 THB/m² (6 817 €). Sindhorn Tonson : 301 618 THB/m² (7 860 €). Le moins cher des quatre vaut encore 2,6 fois la médiane des condominiums de Bangkok, 98 709 THB/m² (2 572 €).

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Sources

Médianes par programme, sur quelques lots chacun : un ordre de grandeur, pas une cote.

Relevé Reflexion du 20 octobre 2026 · OpenStreetMap via Overpass API — © OpenStreetMap contributors (ODbL), consulté le 26 septembre 2026

6 sur 10 · Pattaya

À Pattaya, le quota étranger se paie vraiment

De Wongamat à Jomtien, la baie de Pattaya aligne ses tours face au golfe. 56,5 % des lots de condominium y sont proposés en quota étranger. Et des cinq villes mesurées, c'est ici que l'écart est le plus net : dans les 141 immeubles qui vendent les deux régimes, le lot en quota étranger se demande en médiane 11,8 % plus cher que son voisin en quota thaï, et il l'est dans 72 % des cas. À Phuket, l'écart est de 5,7 % ; à Chiang Mai, 1,9 % ; à Bangkok, 1,6 % ; à Hua Hin, il s'efface (-0,4 %).

À immeuble égal : écart médian quota étranger / quota thaï, en %
  • Pattayamédiane sur 141 programmes11,8 %
  • Phuketmédiane sur 107 programmes5,7 %
  • Chiang Maimédiane sur 92 programmes1,9 %
  • Bangkokmédiane sur 1 089 programmes1,6 %
  • Hua Hinmédiane sur 64 programmes-0,4 %
  • Quota étranger proposé
  • Quota thaï seulement
  • Bail
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Sources

Écart médian des prix demandés, immeuble par immeuble ; pas des prix de transaction.

Relevé Reflexion du 20 octobre 2026 · OpenStreetMap via Overpass API — © OpenStreetMap contributors (ODbL), consulté le 26 septembre 2026

La baie de Pattaya entre deux cocotiers, avec au loin les tours du front de mer
La baie de Pattaya entre deux cocotiers, avec au loin les tours du front de merPhoto : Vyacheslav Argenberg · CC BY 4.0 · Wikimedia Commons

7 sur 10 · Bang Tao

À Phuket, le bail s'est installé autour des lagunes

Derrière la plage de Bang Tao, entre les lagunes de Laguna et les collines de Layan, s'alignent des résidences qui portent des noms d'hôtels, de Banyan Tree à Angsana. À Phuket, 63 % des lots de condominium sont proposés en quota étranger, mais 12,9 % le sont en bail, contre 0,7 % à Bangkok. Et 50 % de ces lots en bail se trouvent ici, à Choeng Thale, dans 76 immeubles. Cette fois, le bail se voit sur le prix : dans les 141 immeubles de l'île qui vendent les deux, le lot en bail se demande en médiane 7,3 % moins cher que le lot en quota étranger, et il l'est dans 65 % des cas.

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Sources

Écart médian des prix demandés, immeuble par immeuble ; pas des prix de transaction.

Relevé Reflexion du 20 octobre 2026 · OpenStreetMap via Overpass API — © OpenStreetMap contributors (ODbL), consulté le 26 septembre 2026 · Laguna Phuket — site officiel, consulté le 24 septembre 2026

8 sur 10 · Les villas

La villa se vend d'abord en bail

Quittez les tours pour les maisons à piscine : ici, l'annonce propose le plus souvent un bail. Le Code civil et commercial borne la durée d'un bail immobilier à 30 ans ; à son terme, il pourrait être renouvelé, pour 30 ans au plus. Au-delà de 3 ans, un bail non enregistré au bureau foncier ne vaudrait que pour 3 ans, rappelle le Département des terres. Dans les six destinations, 80 % des 14 467 lots de villa en vente sont proposés en bail. Pattaya monte à 84,9 %, Hua Hin et Chiang Mai à 84,3 %. Koh Samui fait exception : 27,4 % de ses villas y sont affichées en pleine propriété.

Part des lots de villa proposés en bail, en %
  • Pattayamédiane sur 1 694 programmes84,9 %
  • Hua Hinmédiane sur 1 972 programmes84,3 %
  • Chiang Maimédiane sur 1 839 programmes80,4 %
  • Bangkokmédiane sur 2 427 programmes75,6 %
  • Phuketmédiane sur 5 073 programmes81,6 %
  • Koh Samuimédiane sur 1 462 programmes71,3 %
  • Bail
  • Pleine propriété
  • Les deux
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Sources

Règles résumées d'après les textes officiels ; leur application à un achat précis est à vérifier auprès d'un professionnel.

Relevé Reflexion du 20 octobre 2026 · Code civil et commercial de Thaïlande, art. 538 et 540 — texte consolidé de l'Office du Conseil d'État, publié par le Sénat thaïlandais, consulté le 26 septembre 2026 · Département des terres (Department of Lands) — « Un bail de plus de 3 ans doit être enregistré au bureau foncier » (juillet 2026), consulté le 26 septembre 2026

9 sur 10 · À domaine égal

Dans un même domaine, la villa en bail ne se demande pas moins cher

Dans les collines de Choeng Thale, de Si Sunthon et de Thep Krasattri, les domaines de villas s'étagent au-dessus de la côte ouest. À l'échelle de l'île, la villa en bail se demande 73 358 THB/m² (1 912 €) en médiane, contre 80 961 THB/m² (2 110 €) en pleine propriété, 9 % de moins. Mais dans les 75 domaines qui vendent les deux, l'écart disparaît : la villa en bail s'y demande en médiane 0,6 % de plus. Comme pour les condominiums de Bangkok, ce qui fait le prix, c'est l'adresse plus que le régime.

  • Bail
  • Pleine propriété
  • Les deux
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Sources

Écart médian des prix demandés, domaine par domaine ; pas des prix de transaction.

Relevé Reflexion du 20 octobre 2026

Fin d'après-midi sur la plage de Layan, au nord-ouest de Phuket, au pied des collines de Choeng Thale
Fin d'après-midi sur la plage de Layan, au nord-ouest de Phuket, au pied des collines de Choeng ThalePhoto : Maleewan1wanpen2thai · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons

10 sur 10 · Ce que dessine la loi

La loi dessine la carte plus qu'elle ne fixe le prix

Revenez au pays entier. À Bangkok, 43,8 % des lots de condominium en vente sont proposés en quota étranger ; à Phuket, 63 % ; à Pattaya, 56,5 %. Les villas, elles, se vendent à 80 % en bail. Dans un même immeuble ou un même domaine, le régime ne déplace le prix que de quelques points, sauf à Pattaya, où le quota étranger se demande 11,8 % plus cher, et pour les condominiums en bail de Phuket, 7,3 % moins chers. La différence se joue ailleurs : dans les adresses auxquelles la loi vous ouvre l'accès.

  • Quota étranger proposé
  • Quota thaï seulement
  • Bail
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Sources

Ce relevé décrit l'offre en vente et ne vaut pas conseil juridique, à demander à un professionnel.

Relevé Reflexion du 20 octobre 2026 · Condominium Act B.E. 2522 (1979), art. 19 bis — texte consolidé de l'Office du Conseil d'État (Krisdika), publié par le Département des terres (Department of Lands), consulté le 26 septembre 2026 · Code civil et commercial de Thaïlande, art. 538 et 540 — texte consolidé de l'Office du Conseil d'État, publié par le Sénat thaïlandais, consulté le 26 septembre 2026

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Méthode et sources

Les prix sont des prix demandés, relevés le 20 octobre 2026 dans notre base. Pour chaque programme, nous prenons la médiane des prix au mètre carré de ses lots non vendus ; pour une zone, la médiane de ces médianes, affichée à partir de 20 programmes. Un lot est écarté comme aberrant sous 10 000 ฿/m², au-dessus de 1 000 000 ฿/m², au-dessus de 500 000 ฿/m² sur moins de 30 m² ou sans surface connue, au-dessus de 500 M ฿, ou avec moins de 10 m² par chambre. La part vendue sur plan se calcule sur les programmes dont le statut est connu. Les distances sont mesurées à vol d'oiseau. Les euros sont convertis à 1 € = 38,374 ฿ (13 septembre 2026).

Ce sont des prix d'annonce, pas des prix de vente. Aucun chiffre de cette page n'est une promesse de rendement.

Sources propres à ce guide :

Cette page est une information de marché, pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles citées sont datées ; vérifiez leur état en vigueur avec un professionnel avant toute décision.

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