Freehold, leasehold, quota étranger : ce que la loi fait au prix

1 sur 10 · La règle

Un appartement à votre nom, dans la limite de chaque immeuble

Vu du ciel, Bangkok aligne ses tours de Sukhumvit jusqu'au fleuve. Dans chacune, la loi thaïlandaise sur les copropriétés ouvre une porte aux acheteurs étrangers : vous pourriez y détenir un appartement en pleine propriété, à votre nom, tant que la surface possédée par des étrangers ne dépasse pas 49 % de celle de tous les lots de l'immeuble. Sur les 35 114 lots de condominium en vente à Bangkok, 46,4 % sont proposés en quota étranger, 31,8 % seulement en quota thaï. Le quota étranger est proposé dans 1 294 immeubles, 67,8 % de ceux dont le régime est connu.

• Quota étranger proposé
• Quota thaï seulement
• Bail

Règle résumée d'après le texte officiel ; son application à un achat précis est à vérifier auprès d'un professionnel.

2 sur 10 · Deux familles d'immeubles

Les tours du quota étranger, les résidences du quota thaï

Regardez les couleurs se répartir. Les immeubles qui proposent le quota étranger sont des tours : 22 étages en médiane. Ceux dont tous les lots en vente relèvent du quota thaï sont plus bas, 8 étages en médiane, et se dispersent davantage vers les faubourgs. Le mètre carré suit la même pente : 111 770 THB/m² (2 913 €) en médiane dans les premiers, 76 075 THB/m² (1 982 €) dans les seconds, soit 47 % d'écart.

• Quota étranger proposé
• Quota thaï seulement
• Bail

Prix demandés des lots en vente au 26 septembre 2026, pas des prix de transaction.

3 sur 10 · À immeuble égal

Dans le même immeuble, le quota étranger ne coûte presque rien de plus

Cet écart tient-il à la loi ? Pour le savoir, il faut comparer deux lots du même immeuble, l'un en quota étranger, l'autre en quota thaï. Bangkok compte 1 093 immeubles où les deux sont en vente en même temps. Dans chacun, le lot en quota étranger se demande en médiane 1,6 % plus cher au mètre carré, et il n'est plus cher que dans 55 % des cas. La loi ne met presque rien sur le prix d'un appartement : ce qu'elle dessine, c'est la carte des immeubles où un étranger peut acheter.

• Quota étranger proposé
• Quota thaï seulement
• Bail

Écart médian des prix demandés, immeuble par immeuble ; pas des prix de transaction.

4 sur 10 · Sukhumvit

Le quota étranger a ses quartiers

Descendez vers Thong Lo et Phrom Phong, leurs rues de restaurants et leurs tours résidentielles. À Watthana, le quota étranger est proposé dans 90 % des 249 immeubles dont le régime est connu ; à Khlong Toei, voisin, dans 88 % ; à Ratchathewi, dans 93 %. À l'est, Prawet tombe à 38 % ; sur l'autre rive, Bangkok Noi à 43 % et Bang Phlat à 46 %. Plus on s'éloigne du centre, plus l'offre en quota thaï prend de la place.

• Quota étranger proposé
• Quota thaï seulement
• Bail

5 sur 10 · Langsuan

Au bord de Lumphini, le luxe se vend aussi en bail

Le bail reste rare à Bangkok : 0,6 % des lots de condominium en vente. Mais 44 % d'entre eux se trouvent ici, entre Langsuan et Ratchadamri, au nord du parc Lumphini, dans 14 immeubles. Ce sont parmi les adresses les plus chères de la ville. Magnolias Ratchadamri Boulevard et ses 60 étages : 257 944 THB/m² (6 722 €) pour ses lots en bail. The Residences at Sindhorn Kempinski : 258 812 THB/m² (6 744 €). Sindhorn Residence : 261 596 THB/m² (6 817 €). Sindhorn Tonson : 301 618 THB/m² (7 860 €). Le moins cher des quatre vaut encore 2,6 fois la médiane des condominiums de Bangkok, 100 357 THB/m² (2 615 €).

Médianes par programme, sur quelques lots chacun : un ordre de grandeur, pas une cote.

6 sur 10 · Pattaya

À Pattaya, le quota étranger se paie vraiment

De Wongamat à Jomtien, la baie de Pattaya aligne ses tours face au golfe. 64,4 % des lots de condominium y sont proposés en quota étranger. Et des cinq villes mesurées, c'est ici que l'écart est le plus net : dans les 144 immeubles qui vendent les deux régimes, le lot en quota étranger se demande en médiane 10,2 % plus cher que son voisin en quota thaï, et il l'est dans 73 % des cas. À Phuket, l'écart est de 4,7 % ; à Chiang Mai, 2,1 % ; à Bangkok, 1,6 % ; à Hua Hin, il s'efface (-0,9 %).

• Quota étranger proposé
• Quota thaï seulement
• Bail

Écart médian des prix demandés, immeuble par immeuble ; pas des prix de transaction.

7 sur 10 · Bang Tao

À Phuket, le bail s'est installé autour des lagunes

Derrière la plage de Bang Tao, entre les lagunes de Laguna et les collines de Layan, s'alignent des résidences qui portent des noms d'hôtels, de Banyan Tree à Angsana. À Phuket, 67 % des lots de condominium sont proposés en quota étranger, mais 13,5 % le sont en bail, contre 0,6 % à Bangkok. Et 51 % de ces lots en bail se trouvent ici, à Choeng Thale, dans 78 immeubles. Cette fois, le bail se voit sur le prix : dans les 142 immeubles de l'île qui vendent les deux, le lot en bail se demande en médiane 7,5 % moins cher que le lot en quota étranger, et il l'est dans 64 % des cas.

Écart médian des prix demandés, immeuble par immeuble ; pas des prix de transaction.

8 sur 10 · Les villas

La villa se vend d'abord en bail

Quittez les tours pour les maisons à piscine : ici, l'annonce propose le plus souvent un bail. Le Code civil et commercial borne la durée d'un bail immobilier à 30 ans ; à son terme, il pourrait être renouvelé, pour 30 ans au plus. Au-delà de 3 ans, un bail non enregistré au bureau foncier ne vaudrait que pour 3 ans, rappelle le Département des terres. Dans les six destinations, 86 % des 13 504 lots de villa en vente sont proposés en bail. Pattaya monte à 92,4 %, Hua Hin et Chiang Mai à 88,7 %. Koh Samui fait exception : 27,3 % de ses villas y sont affichées en pleine propriété.

• Bail
• Pleine propriété
• Les deux

Règles résumées d'après les textes officiels ; leur application à un achat précis est à vérifier auprès d'un professionnel.

9 sur 10 · À domaine égal

Dans un même domaine, la villa en bail ne se demande pas moins cher

Dans les collines de Choeng Thale, de Si Sunthon et de Thep Krasattri, les domaines de villas s'étagent au-dessus de la côte ouest. À l'échelle de l'île, la villa en bail se demande 73 567 THB/m² (1 917 €) en médiane, contre 79 428 THB/m² (2 070 €) en pleine propriété, 7 % de moins. Mais dans les 73 domaines qui vendent les deux, l'écart disparaît : la villa en bail s'y demande en médiane 1,9 % de plus. Comme pour les condominiums de Bangkok, ce qui fait le prix, c'est l'adresse plus que le régime.

• Bail
• Pleine propriété
• Les deux

Écart médian des prix demandés, domaine par domaine ; pas des prix de transaction.

10 sur 10 · Ce que dessine la loi

La loi dessine la carte plus qu'elle ne fixe le prix

Revenez au pays entier. À Bangkok, 46,4 % des lots de condominium en vente sont proposés en quota étranger ; à Phuket, 67 % ; à Pattaya, 64,4 %. Les villas, elles, se vendent à 86 % en bail. Dans un même immeuble ou un même domaine, le régime ne déplace le prix que de quelques points, sauf à Pattaya, où le quota étranger se demande 10,2 % plus cher, et pour les condominiums en bail de Phuket, 7,5 % moins chers. La différence se joue ailleurs : dans les adresses auxquelles la loi vous ouvre l'accès.

• Quota étranger proposé
• Quota thaï seulement
• Bail

Ce relevé décrit l'offre en vente et ne vaut pas conseil juridique, à demander à un professionnel.