Pleine propriété, bail ou société : ce qui tient en Thaïlande

En 1990, un bail de trente ans est signé à Phuket, assorti de deux renouvellements de trente ans payés d'avance. En 2023, la Cour suprême thaïlandaise les annule : ils contournaient l'article 540 du Code civil et commercial et reconstituaient un bail de quatre-vingt-dix ans déguisé. La décision 4655/2566, diffusée par les cabinets internationaux à partir du 10 mars 2025, condamne le preneur à 30 000 THB (780 €) par mois jusqu'à libération des lieux et ordonne la démolition des constructions. C'est le fait le plus dur du marché immobilier thaïlandais, et il commande tout le reste.

Pourquoi un renouvellement de bail prépayé ne vaut rien

Le montage dit « 30+30+30 » est l'ossature commerciale d'une large part du marché des villas thaïlandaises : un bail de trente ans vendu avec la promesse, dans le même contrat, de deux reconductions de trente ans, souvent réglées d'avance et présentées comme l'équivalent d'une pleine propriété. Il s'est heurté à un texte d'une brièveté redoutable. L'article 540 dispose qu'un bien immobilier ne peut être loué pour une durée excédant trente ans, et qu'un renouvellement ne peut lui-même excéder trente ans. La décision 4655/2566 en tire la conséquence : une reconduction automatique, aux mêmes conditions et au même loyer, est nulle, parce qu'elle reconstitue par contrat ce que la loi interdit.

Deux objets, que les brochures confondent, doivent être séparés.

Le premier est le bail. Enregistré au Land Office, il est inscrit sur le titre foncier et constitue un droit réel : il suit le terrain et s'impose au nouveau propriétaire en cas de vente. La Cour suprême ne l'a pas touché.

Le second est la promesse de renouvellement. Elle n'est pas un droit inscrit sur le titre — le Land Office n'enregistre pas une durée excédant trente ans — mais un engagement contractuel du bailleur du moment. Cet engagement a été jugé nul, et ce qui est nul n'oblige personne : ni le bailleur d'origine, ni l'acquéreur ultérieur du terrain. Le bail enregistré de trente ans est opposable au nouveau propriétaire du terrain ; la promesse de renouvellement, jugée nulle, ne l'est pas.

Pour qui achète aujourd'hui la vingt-deuxième année d'un bail signé en 2004, la conséquence est brutale : il achète huit ans de droit certain et une espérance. Le cabinet Addleshaw Goddard, dans son briefing du 10 mars 2025, recommande un examen juridique attentif de toute cession de leasehold assortie de clauses de renouvellement long.

Reste le droit de superficie, droit réel distinct portant sur la construction et enregistrable au Land Office. L'affirmation selon laquelle il survivrait à la fin du bail relève de l'opinion de praticien, non d'une règle vérifiée.

Le quota de 49 % se compte en mètres carrés, pas en appartements

Le Condominium Act B.E. 2522 autorise un étranger à détenir un appartement en pleine propriété, inscrit à son nom personnel au Land Office. C'est la seule voie par laquelle un particulier français accède à un droit perpétuel et transmissible sur un bien immobilier thaïlandais.

La limite est connue : 49 %. Sa mécanique l'est beaucoup moins. La Section 19/2 plafonne la détention étrangère cumulée à « forty-nine percent of the spaces of the whole units in such particular condominium » — 49 % des surfaces de l'ensemble des unités, immeuble par immeuble. Le quota est une enveloppe de mètres carrés, pas un décompte d'appartements.

L'écart entre les deux lectures n'est pas théorique. Dans une résidence où les grandes typologies ont été vendues en priorité à des acheteurs étrangers, il peut rester plusieurs unités disponibles en nombre et une surface résiduelle insuffisante pour couvrir le lot visé. Un promoteur qui déclare « il reste du quota » dit alors vrai en unités et faux en surface. La phrase est sincère et la transaction impossible.

Le document à demander n'est donc pas un pourcentage annoncé par un commercial, mais le relevé de quota étranger de l'immeuble, en mètres carrés : surface totale des unités, surface déjà détenue par des étrangers, surface résiduelle, position du lot visé. Si le programme comporte plusieurs bâtiments, le relevé s'établit bâtiment par bâtiment, puisque le texte raisonne par immeuble.

C'est ce que nous traçons. Sur les 7 865 programmes que nous suivons en Thaïlande, deux champs de notre base répondent en amont : `foreign_quota_available`, qui indique si une capacité de quota étranger est ouverte, et `ownership_type_available`, qui précise les régimes de détention proposés — pleine propriété sous quota, bail, ou les deux.

Une société thaïlandaise pour détenir un terrain : que risque-t-on vraiment ?

Un étranger ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété à son nom personnel. La villa sur terrain se vend donc soit en bail, soit par l'interposition d'une société thaïlandaise détenant le foncier, l'étranger détenant jusqu'à 49 % du capital.

La structure est légale en soi. Elle cesse de l'être dès lors que les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms, porteurs de parts dépourvus d'apport réel. L'exposition est alors double.

Elle est pénale. La Section 36 du Foreign Business Act sanctionne le montage de prête-nom — selon la lecture qu'en donnent les cabinets thaïlandais — d'une peine pouvant aller jusqu'à trois ans d'emprisonnement et d'une amende de 100 000 à 1 000 000 THB (2 610 à 26 060 €), applicable au nominee thaïlandais comme à l'étranger commanditaire, avec une amende journalière de 10 000 à 50 000 THB (261 à 1 300 €) en cas d'infraction continue.

Elle est patrimoniale, et c'est le risque le plus mal évalué. La Section 96 du Land Code donne au Directeur général du Département des Terres le pouvoir de faire vendre un terrain acquis au nom d'un tiers pour contourner les restrictions applicables aux étrangers ; la Section 94 organise la cession forcée dans un délai compris entre cent quatre-vingts jours et un an. L'actif n'est pas gelé : il est vendu.

L'étau administratif s'est resserré. Depuis janvier 2026, les actionnaires thaïlandais de ces sociétés doivent produire des relevés bancaires couvrant au moins trois mois avant la libération des parts ; depuis le 1er avril 2026, la vérification en personne est obligatoire au DBD pour toute modification. Ces deux éléments proviennent d'une source unique de cabinet.

Reste une voie d'accès direct au foncier, étroite : la Section 96 bis du Land Code permet à un étranger investissant plus de 40 millions THB (1,04 M€) dans des activités éligibles d'acquérir du terrain résidentiel, dans la limite d'un rai — 1 600 m² —, sous approbation ministérielle et à condition de maintenir l'investissement trois ans. C'est une fenêtre statutaire, pas un régime de droit commun.

Quel titre de propriété accepter, et lequel refuser ?

Le titre détermine ce que l'on peut inscrire sur le bien. Pour un acheteur étranger, dont tout le dispositif juridique repose sur des inscriptions — bail, hypothèque, superficie —, ce point précède le prix.

Dire « Nor Sor 3 Gor égale Chanote » est une approximation qui se paie le jour d'un litige de limites. Quant au Sor Por Kor 4-01, terre agricole attribuée par l'ALRO à des agriculteurs thaïlandais, notre vérification du 13 septembre 2026 n'a pas permis d'en documenter le régime exact sur une source suffisante : nous le tenons hors du champ d'une acquisition par un étranger.

D'où vient l'argent : le contrôle qui s'est durci en 2026

Le Condominium Act n'ouvre pas seulement un droit ; il impose une chaîne de financement. La catégorie d'éligibilité qui concerne la quasi-totalité des acheteurs français est celle de l'étranger ayant introduit des devises en Thaïlande, et la Section 19/3 exige que les fonds introduits ne soient pas inférieurs au prix de l'appartement acquis.

Le prix doit donc être remis depuis l'étranger en devises et converti en baht en Thaïlande ; la banque réceptrice émet alors le Foreign Exchange Transaction Form — le FET, ancien « Tor Tor Sam » —, pièce exigée par le Land Office pour l'inscription au nom d'un étranger. Selon les cabinets qui documentent cette pratique, le FET est émis automatiquement au-delà d'environ 50 000 USD ; en dessous, la banque délivre un credit advice. Aucun règlement de la Banque de Thaïlande n'a pu être identifié pour ce seuil : c'est une pratique bancaire documentée, pas une norme.

Le corollaire est ignoré presque systématiquement : des bahts déjà présents en Thaïlande ne permettent pas l'inscription en nom étranger. Sans chaîne de remise en devises, il n'y a pas de FET, et sans FET, pas d'inscription — que les fonds viennent d'un compte ancien, d'une cession locale ou d'une épargne constituée sur place. Le nom de l'émetteur du virement, celui du titulaire du compte récepteur et celui du futur propriétaire au titre foncier doivent par ailleurs correspondre.

S'y ajoute une couche de contrôle récente. Entre le 15 et le 25 mai 2026, le Department of Lands a diffusé trois circulaires « Most Urgent » à l'ensemble des Land Offices provinciaux. Elles imposent, sur le fondement de la Section 74 du Land Code, un examen de l'origine des fonds, des revenus, de la profession et de la situation financière de l'acquéreur, déclenché notamment au-delà de 2 M THB (52 100 €) payés en espèces ou de 5 M THB (130 300 €) de valeur estimée, hors successions.

Le bail de 99 ans et le quota de 75 % : où en est-on, exactement ?

Au 13 septembre 2026, ni le relèvement du quota étranger à 75 % ni l'extension du bail à 99 ans n'ont été adoptés. Le plafond de 49 % et le bail de trente ans restent le droit applicable.

La chronologie est documentée. La politique est annoncée le 22 juin 2024. Le projet de loi sur le bail de 99 ans est mis en consultation publique le 21 juillet 2025, sous le gouvernement Paetongtarn Shinawatra, avec un objectif affiché de promulgation dans l'année. Au 29 juin 2025, The Nation Thailand rapporte que le texte est bloqué au ministère de l'Intérieur depuis plus d'un an, la vice-ministre indiquant devoir en « réévaluer le degré d'urgence ». Depuis le changement de gouvernement de février 2026, aucune étape postérieure n'est documentée : ni décision en Conseil des ministres, ni avis du Conseil d'État, ni lecture parlementaire.

Nous n'écrivons pas que la réforme est abandonnée — rien ne l'atteste. Nous écrivons qu'elle n'est pas adoptée et qu'aucune avancée législative n'est vérifiable. Une agence qui vend un bien sur la promesse d'un bail de 99 ans vend une durée qui n'existe pas en droit thaïlandais. Même prudence sur la réduction des droits de mutation à 0,01 % en vigueur jusqu'au 30 juin 2027 : réservée aux acheteurs personnes physiques de nationalité thaïlandaise et plafonnée à 7 M THB (182 400 €), elle laisse le droit de mutation d'un acheteur français à 2 %.

Freehold, bail, société : le tableau que les brochures ne font pas

Les prélèvements, eux, se chiffrent. Sur la base d'un appartement à 15 M THB (390 900 €) :

Quand nous modélisons un arbitrage Bangkok – Phuket

Ce que vous pouvez faire maintenant

Demandez au promoteur, par écrit, le relevé de quota étranger du bâtiment concerné, exprimé en mètres carrés : surface totale des unités, surface déjà détenue par des étrangers, surface résiduelle, surface du lot visé. Un pourcentage global annoncé oralement, ou un décompte en nombre d'appartements, ne répond pas à la question posée par la Section 19/2.

Pour une villa en bail, demandez la date d'enregistrement du bail au Land Office et le terme restant en années et en mois — pas la durée nominale du contrat. Et faites lire par un avocat thaï toute clause de renouvellement : depuis la décision 4655/2566, sa valeur ne se présume plus.