Où l'on peut construire en Thaïlande, et jusqu'à quelle hauteur

Vue mer, colline, front de plage : trois textes décident de ce qui sortira de terre près de chez vous. Les bandes, les altitudes, les pentes, au Journal officiel.

Qu'est-ce qui décide de la hauteur d'un immeuble en Thaïlande ?

Trois corps de règles, écrits par trois administrations différentes, et qui ne se remplacent pas : ils s'empilent.

Le premier est national. La loi sur le contrôle des bâtiments de 2522 et ses règlements ministériels posent les distances minimales, les reculs par rapport aux voies et aux cours d'eau, et une règle de proportion qui gouverne tout le reste : un bâtiment ne peut pas dépasser, en tout point, deux fois la distance horizontale qui le sépare du bord opposé de la voie publique. Plus la rue est étroite, plus le plafond descend. C'est de la géométrie, pas de la politique, et cela ne se négocie pas — pas plus que ne se négocie la forme de détention du bien, qui relève d'une autre logique encore.

Le deuxième est local : le plan directeur d'urbanisme, qui découpe le territoire en zones de couleur et attribue à chacune un coefficient d'occupation des sols. C'est lui qui autorise une tour de soixante étages ici et une maison de deux niveaux trois cents mètres plus loin.

Le troisième n'existe que dans certaines provinces, et c'est celui que les acheteurs découvrent le plus tard : l'arrêté de protection de l'environnement, pris au titre de l'article 45 de la loi de 2535. Phuket, Samui et Phangan, Krabi, Phang Nga et les districts côtiers de Chonburi en ont un. C'est un texte court, publié au Journal officiel, qui redécoupe la province et impose des plafonds que rien d'autre n'impose.

La règle d'articulation est écrite en toutes lettres dans les deux arrêtés que nous avons lus : lorsqu'une autre loi prévoit des mesures de protection qui ne sont pas inférieures à celles de l'arrêté, ce sont celles-là qui s'appliquent. Autrement dit, entre trois textes, c'est le plus exigeant qui l'emporte. Un permis de construire délivré en règle ne vaut donc pas conformité : il atteste qu'une administration a vérifié les règles dont elle a la charge, pas les deux autres.

Jusqu'où peut-on monter en bord de mer à Phuket ?

L'arrêté en vigueur est celui du 13 décembre 2024, qui a remplacé celui de 2560 et découpe l'île en huit zones. Trois d'entre elles sont des bandes parallèles au rivage, mesurées depuis un point qu'il faut avoir en tête : la ligne atteinte par la mer à son plus haut niveau normal naturel. Ce n'est ni la limite de votre titre foncier, ni la limite du domaine public maritime. C'est une ligne physique, et elle se déplace.

Ce que l'arrêté prescrit dans les quatre bandes côtières de Phuket :

La ville de Phuket obéit à sa propre grille : 9 m dans le périmètre de conservation de la vieille ville, 45 m en zone dense avec un coefficient d'occupation des sols de 6 et 35 % d'espace libre, 60 m en zone très dense avec un coefficient de 8 et 40 % d'espace libre. Là encore, le plan d'urbanisme local reprend la main sur la hauteur là où il en fixe une.

Le détail qui coûte cher se trouve dans les deux dernières lignes du tableau. Dans les zones 3 et 7, l'arrêté environnemental s'efface devant le plan d'urbanisme s'il en existe un : le plafond de 16 ou 23 m n'est donc pas un droit acquis à monter jusque-là, c'est un plafond qui s'applique à défaut d'une règle locale. Selon la commune, la hauteur réelle peut être inférieure.

L'altitude, et ce qui a changé en décembre 2024

Phuket est une montagne posée dans la mer, et c'est l'altitude qui y règle la seconde moitié du problème. Entre 40 et 80 mètres au-dessus du niveau moyen de la mer, le plafond tombe à 8 m. Au-dessus de 80 m, l'arrêté interdit purement la construction, l'agrandissement et le changement d'usage.

L'arrêté de décembre 2024 a ouvert une brèche dans cette interdiction, et elle a été très commentée. Elle est réelle, et elle est étroite. Entre 80 et 140 m d'altitude, sur un terrain dont le propriétaire établit qu'il le détenait légalement avant le 16 décembre 2017, il redevient possible de bâtir une maison ou un bâtiment isolé : 6 m de haut au plus, 90 m² d'emprise au sol au plus, 70 % du terrain laissé libre, et la moitié de cet espace libre en vert planté d'arbres pérennes. Au-dessus de 140 m, cette exception ne s'applique pas.

Ce que cette ouverture autorise, c'est une villa de plain-pied sur un terrain acheté il y a près de neuf ans. Ce n'est pas un programme, ce n'est pas un immeuble, et cela ne se transmet pas à un terrain acquis depuis. L'écart entre « la construction en colline est de nouveau autorisée » et ce que le texte dit est considérable, et il circule.

Pourquoi Koh Samui ne se lit-il pas comme Phuket ?

Parce que son arrêté — celui du 21 mai 2025, qui a remplacé le texte de 2557 — ne raisonne pas en distance au rivage. Il découpe en sept zones, et la deuxième couvre la totalité de Koh Samui, de Koh Taen et de Koh Phangan depuis le rivage jusqu'à 80 m d'altitude. Dans cette zone, l'arrêté n'impose que deux choses : qu'aucun mur ne barre l'accès à la mer ou à la plage, et que les hôtels et les immeubles d'habitation collective réservent au moins la moitié de leur espace libre réglementaire en espace vert planté d'arbres.

Aucune hauteur. Aucun recul littoral. Sur Samui, ces deux règles-là ne viennent pas du droit de l'environnement mais du règlement de la commune et du plan d'urbanisme — ce qui explique pourquoi les chiffres qui circulent sur l'île sont si souvent attribués au mauvais texte, et pourquoi ils changent quand le règlement municipal change, sans qu'aucun arrêté environnemental ne bouge.

Au-dessus de 80 m, en revanche, la logique rejoint celle de Phuket. Construction interdite, sauf sur terrain privé détenu légalement, et alors seulement une maison ou un bâtiment isolé de 6 m, avec 50 % du terrain laissé libre entre 80 et 140 m, 70 % au-dessus de 140 m. S'y ajoute une exigence que Phuket n'a pas : une toiture en pente de style thaï, tropical ou local couvrant au moins 80 % de la surface bâtie, et des couleurs naturelles — brique, terre cuite, brun, gris, vert feuille.

Le recul de 10 mètres que l'on lit partout à propos de Samui existe bien dans l'arrêté, mais il ne vise pas Samui : il vise les îlots — une quinzaine, nommés un par un — où s'ajoutent une hauteur de 6 m et une surface bâtie de 75 m². Sur une seconde liste d'îlots, toute construction est interdite.

Qu'est-ce qu'une pente de 35 % interdit exactement ?

Elle n'interdit pas de construire. Elle interdit de construire autre chose qu'une maison.

Les deux arrêtés convergent. Sur un terrain d'une pente égale ou supérieure à 35 %, seule une maison individuelle ou un bâtiment isolé est admis. À Phuket, la hauteur est de 6 m dans la bande côtière et en altitude, de 12 m dans les autres zones. L'emprise au sol est plafonnée à 90 m² lorsque le terrain fait 100 wah² ou plus — soit 400 m² — et à 70 m² en dessous, avec 70 % puis 50 % de surface perméable. À Samui, les mêmes chiffres, avec deux prescriptions supplémentaires : le remodelage du terrain ne peut excéder une pente de trois pour un, ni un déblai ou un remblai de plus d'un mètre par rapport au sol naturel, fondations et réservoirs exceptés. Et au-delà de 50 % de pente, il devient interdit d'endommager le tronc ou les racines de tout arbre poussant naturellement mesurant 50 cm de circonférence à 1,30 m de hauteur.

Un point mérite d'être dit clairement, parce qu'il est source de confusion. Les démolitions et les contrôles très médiatisés de 2024 et 2025 sur les collines de Samui et de Phuket ont été décidés sous les arrêtés précédents, dont nous n'avons pas lu le texte. Ce que nous pouvons établir, c'est ce que disent les arrêtés d'aujourd'hui, et ils ne posent pas d'interdiction générale de bâtir au-delà d'un seuil de pente. La leçon opérationnelle de ces affaires reste entière : sur les deux îles, des bâtiments achevés ont été sanctionnés après coup, ce qui veut dire que l'existence du bâtiment ne prouve rien sur sa régularité. C'est aussi vrai à Phuket qu'ailleurs.

Le seuil des 50 mètres, et pourquoi il vaut plus qu'une hauteur

L'étude d'impact environnemental est le mécanisme qui décide, en pratique, si un programme sortira ou non. Les deux arrêtés retiennent la même architecture, et le chiffre à retenir est 50.

À moins de 50 m du rivage, un hôtel, un immeuble d'habitation collective ou une copropriété exige une étude d'impact complète, quelle que soit sa taille. Pas de seuil de chambres, pas de seuil de surface : la proximité suffit. Au-delà de 50 m, le régime redevient celui des seuils — étude complète à partir de 80 chambres ou 4 000 m², rapport préliminaire entre 50 et 79 chambres ou entre 2 500 et 4 000 m². Et entre 11 et 49 chambres, sans étude, les prescriptions annexées à l'arrêté s'appliquent quand même.

Cette règle des 50 mètres n'est pas nationale, et c'est une nuance commerciale réelle : l'arrêté de Krabi ne la contient pas. Un hôtel de front de mer y relève des seuils ordinaires — 80 chambres ou 4 000 m² — là où le même projet, posé à Phuket ou à Samui, déclencherait une étude complète pour une seule chambre.

Pour un acheteur, cela se traduit en une question à poser avant toute réservation sur plan : ce programme a-t-il une étude d'impact approuvée, et laquelle. Un programme de front de mer qui n'en a pas n'est pas un programme en retard : c'est un programme qui n'a pas le droit de commencer.

Quatre provinces, quatre grilles — et aucune n'est celle qu'on vous citera

Six provinces ont un arrêté de protection. Nous avons lu le texte en vigueur de quatre d'entre elles, au Journal officiel. Elles ne se ressemblent pas, et c'est le premier enseignement : aucun chiffre ne se transporte d'une province à l'autre.

Ce que les quatre arrêtés fixent, lu dans chacun d'eux :

La divergence la plus lourde porte sur la pente, et elle sépare les provinces en deux camps. À Phuket et à Samui, une pente de 35 % restreint : on y bâtit une maison isolée, pas un programme. À Krabi, l'arrêté exige que le terrain ait une pente naturelle n'excédant pas 35 % pour qu'on y bâtisse quoi que ce soit, et interdit toute construction comme toute modification du sol au-delà. À Chonburi, c'est écrit en une ligne : au-delà de 35 % de pente, aucune construction ni transformation de bâtiment. Le même pourcentage, deux régimes juridiques opposés, à six cents kilomètres de distance.

Krabi mérite deux précisions de plus, parce qu'elles n'existent nulle part ailleurs. Au-dessus de 40 mètres d'altitude, le plafond tombe à 6 mètres — porté à 9 mètres pour un bâtiment à toiture en pignon, à condition que le mur du dernier niveau ne dépasse pas 6 mètres. Et à moins de 100 mètres d'un site inscrit au registre des monuments historiques, aucun bâtiment ne dépasse 6 mètres. Koh Phi Phi Don et Koh Lanta Yai ont encore leur propre grille, à 8 et 9 mètres, avec 60 à 70 % du terrain laissé libre.

Chonburi, enfin, pose une règle que les trois autres n'ont pas : rien ne se construit à moins de 6 mètres de la berge naturelle d'une rivière, d'un canal ou d'un plan d'eau public.

Et à Bangkok, où il n'y a pas de rivage ?

Le plafond n'y est pas une hauteur, c'est un rapport. Le plan directeur de 2556, toujours en vigueur, attribue à chaque zone de couleur un coefficient d'occupation des sols — de 1 en résidentiel peu dense à 10 en commercial central — et un ratio d'espace libre. Ce ratio se calcule par rapport à la surface de plancher construite, et non par rapport au terrain : 5 % ne veut donc pas dire que 5 % de la parcelle reste libre.

La contrainte qui tue réellement les projets à Bangkok est ailleurs, et elle est peu commentée en français : un bâtiment de grande hauteur ou de grande taille doit disposer d'une façade d'au moins 12 m sur une voie publique dont l'emprise atteint 10 m — et 18 m au-delà de 30 000 m² de plancher — sur toute sa longueur jusqu'à une voie au moins aussi large. C'est sur ce fondement qu'un permis a été annulé en 2021, puis en appel en 2023, pour une tour de cinquante étages déjà livrée — la même génération de tours que celles dont le séisme de mars 2025 a éprouvé la structure —, parce que sa voie d'accès provenait de terrains expropriés pour un autre usage. Un acheteur en état futur d'achèvement n'est donc protégé ni par l'ancienneté du permis, ni par l'avancement du chantier.

La quatrième révision du plan de Bangkok a été approuvée par le comité d'urbanisme de la province le 9 avril 2026 et entre dans sa phase d'affichage public de quatre-vingt-dix jours. La ville vise une promulgation à la fin de 2027. Elle n'est ni adoptée ni publiée à ce jour, et nous ne la traitons donc pas comme du droit : la presse spécialisée rapporte un relèvement des coefficients dans une vingtaine de secteurs, le long des axes de transport, et un élargissement des bonus accordés en échange d'aménagements publics. Ces chiffres décrivent un projet soumis au ministère de l'Intérieur, pas une règle opposable. Qui achète aujourd'hui achète sous le plan de 2556.

Quand nous modélisons le cas de Véronique et Alain, sur une colline de Kamala

Ce que notre base permet de vérifier avant une promesse de vente

Nous suivons les programmes de six provinces thaïlandaises, indexés au sous-district, avec la position de chacun. Croiser cette position avec les bandes littorales, les courbes d'altitude à 40, 80 et 140 mètres et la pente du terrain répond, projet par projet, à une question qu'aucune brochure ne traite : ce qui est promis tient-il dans l'enveloppe que l'arrêté autorise à cet endroit. C'est une vérification de cohérence, pas un avis juridique — et c'est le prolongement naturel de notre lecture des six destinations thaïlandaises, dont trois relèvent d'un arrêté de protection et trois n'en relèvent pas. Pour situer un programme précis dans son environnement, commencez par vérifier la constructibilité de son adresse : la position y est donnée avant le prix.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Trois pièces, avant toute réservation, et dans cet ordre. Le relevé de la ligne de marée haute par un géomètre, et la distance de votre parcelle à cette ligne — pas la distance annoncée. L'altitude du point le plus haut et du point le plus bas de la parcelle, et sa pente moyenne, mesurées et non estimées. Et, pour tout programme de front de mer ou de plus de cinquante chambres, la référence de l'étude d'impact approuvée, avec sa date. Faites relire l'ensemble par un avocat thaïlandais avant signature : ces trois chiffres décident de ce que vous achetez, et aucun n'apparaît sur un contrat de réservation.

Un quatrième réflexe, si l'on vous présente un permis : regardez la date d'expiration qu'il porte. La loi sur le contrôle des bâtiments n'en fixe aucune — son article 35 dispose que le permis vaut pour la durée qui y est spécifiée, laquelle est arrêtée par l'autorité locale. Le « permis valable un an » que l'on cite couramment est une pratique municipale fréquente, pas une règle nationale. Un permis dont la validité est écoulée ne couvre plus le chantier qu'il autorisait.