Prête-noms en Thaïlande : l'opération LAND ACTION et les risques

Le 19 octobre 2026, le Premier ministre Anutin Charnvirakul a lancé « LAND ACTION », une opération qui doit conclure d'ici décembre les enquêtes à haut risque sur les terres détenues par des prête-noms pour le compte d'étrangers. Selon le communiqué gouvernemental du 19 octobre, le bilan porte sur 1 397 cas de portage constaté ou présumé, concernant 2 360 parcelles évaluées à environ 14,01 milliards de bahts (365,1 millions d'euros) ; les cas irréguliers doivent faire l'objet des procédures de cession et des suites légales. Le même jour, il a rappelé que la Thaïlande « reste ouverte aux investissements étrangers honnêtes et transparents ». Le foncier thaïlandais se met en transparence : voici ce qui est regardé, et quels régimes restent ouverts, en complément de notre article sur la propriété en Thaïlande. Textes vérifiés le 1er novembre 2026 ; cinq points que les sources consultées ne tranchent pas sont rappelés en fin d'article.

Que mesure vraiment le chiffre de 36 277 sociétés ?

Le chiffre vient d'une réunion tenue le 4 septembre 2026 au ministère du Commerce. Le Department of Lands a transmis au Department of Business Development (DBD) la liste des personnes morales qui détiennent un terrain ou un lot de copropriété ; celles qui relèvent du registre du DBD ont été croisées avec ses données d'actionnariat. Parmi les 123 542 sociétés qui détiennent des terrains titrés, 36 277 comptent au moins un actionnaire étranger.

Ces sociétés ne sont ni « soupçonnées » ni « poursuivies » : elles ont été repérées par un croisement de fichiers. Le directeur général du DBD de l'époque, Poonpong Naiyanapakorn, l'a dit lui-même : toutes ne peuvent pas être qualifiées de prête-noms, une partie étant de véritables coentreprises entre Thaïlandais et étrangers. The Nation parle de chiffres servant au criblage, et non de constats d'infraction.

Le crible du 4 septembre 2026, du fichier foncier aux sociétés à participation étrangère :

Dans 86,88 % de ces 36 277 sociétés, la part étrangère va de 0,01 à 49 %. Rapportés à la superficie du pays citée par le DBD, les rai qu'elles détiennent représentent 0,33 % du territoire, selon notre calcul. Et la carte n'est pas celle des stations balnéaires : en nombre de parcelles, Bangkok, Chonburi et Samut Prakan mènent pour les sociétés à participation minoritaire, Chonburi et Rayong, dans le corridor industriel de l'EEC, pour les sociétés entièrement étrangères. Phuket, Surat Thani et Prachuap Khiri Khan ne figurent dans aucun de ces classements.

Quels régimes de détention restent ouverts, et quelles pièces sont examinées ?

Les mesures décrites par les sources de 2026 portent sur la détention de terres par des sociétés à actionnaires étrangers, par des acheteurs ou des sociétés thaïes au-delà de certains montants, et par le conjoint thaï d'un étranger. Le communiqué gouvernemental du 19 octobre distingue les détentions licites des détentions irrégulières, et vise le contrôle effectif et les bénéficiaires d'une société au-delà de ce qu'affiche son registre. Trois régimes relèvent de textes qui n'ont pas changé ; être licite n'y dispense pas de vérification.

Le lot de copropriété en quota étranger. Le Condominium Act B.E. 2522 énumère à sa section 19 les catégories d'étrangers qui peuvent être propriétaires d'un lot à leur nom, parmi lesquelles celui qui fait entrer des devises (section 19(5)), tant que la surface détenue par des étrangers reste dans la limite de 49 % de celle des lots (section 19 bis). Pour cette catégorie, la section 19 ter(5) attend la justification de l'entrée des devises, ou des retraits de comptes qu'elle énumère, à hauteur du prix au moins ; chaque catégorie a ses propres pièces. Parmi les mesures de 2026, nous n'en avons relevé aucune qui vise le copropriétaire étranger inscrit dans le quota. Les 76 840 lots tenus par des sociétés à participation étrangère sont un autre sujet, que The Nation (22 juin 2026) décrit comme une faille examinée.

Le bail enregistré. Le Code civil et commercial limite le bail d'un immeuble à 30 ans, renouvelable (section 540), et subordonne l'exécution en justice de la durée convenue au-delà de trois ans à un écrit et à son enregistrement auprès de l'agent compétent (section 538). Les comptes rendus des consignes de mai 2026 citent deux baux examinés : celui consenti par un acheteur thaï à son conjoint étranger, et le bail long consenti à une personne morale étrangère.

La société réellement à majorité thaïe. Au sens du Code foncier (section 97), une société n'est pas étrangère si les étrangers détiennent 49 % du capital ou moins et ne forment pas plus de la moitié des actionnaires en nombre. Ce que les textes de 2026 examinent, c'est la réalité des apports thaïs et le contrôle effectif de la société.

Notre relevé du 20 octobre 2026, présenté dans notre guide sur la propriété et les prix, situe l'offre. À Bangkok, 43,8 % des 34 891 lots de condominium en vente sont proposés en quota étranger, et 0,7 % en bail ; à Phuket, 63 % en quota étranger et 12,9 % en bail. Pour les villas, la proportion s'inverse : sur 14 467 villas en vente dans six destinations, 80 % sont proposées en bail, dont 81,6 % à Phuket.

Ce qui a changé au guichet depuis mai 2026

Le 11 mai 2026, le Department of Lands a publié des lignes directrices, rapportées par Thansettakij. Quand un Thaïlandais pourrait détenir pour un étranger, l'agent examine l'origine des fonds et le lien entre les parties ; le conjoint thaï d'un étranger confirme que les fonds sont son bien propre ; pour une société, l'examen porte sur l'actionnariat, les revenus réels, l'origine du capital et l'usage du terrain. Les personnes morales à actionnaires étrangers font ensuite l'objet d'un contrôle trimestriel.

Selon The Nation (26 mai 2026), une société qui achète au-delà de son capital social sans hypothèque voit la crédibilité de ce capital examinée. Le DBD a resserré en parallèle l'entrée de son registre. Selon Lawplus, l'ordre du registraire central n° 1/2569 exige depuis le 1er avril une lettre de confirmation d'investissement lorsqu'un étranger devient signataire d'une société dirigée par des Thaïlandais, le dirigeant y confirmant l'apport réel du capital et l'absence de prête-nom thaï ; selon TCIJ, l'ordre n° 2/2026 demande depuis le 1er août trois mois de relevés bancaires, côté apporteur thaï comme côté bénéficiaire.

Dernière pièce, la circulaire du ministère de l'Intérieur n° มท 0515.2/ว 19097 du 25 août 2026, décrite par Tilleke & Gibbins et par Formichella & Sritawat. Selon ces deux cabinets, elle ouvre les comités d'enquête provinciaux à des enquêteurs de police, demande aux bureaux fonciers un criblage proactif et organise une double voie : si la société est « étrangère » au sens du Code foncier, le gouverneur fixe un délai de cession ; si elle a été créée pour détenir pour un étranger, une plainte pénale est déposée. Formichella & Sritawat précisent qu'elle ne crée pas de pouvoir légal nouveau.

Que prévoient les textes contre le portage ?

Deux lois se croisent, avec deux définitions. La Foreign Business Act B.E. 2542 (FBA) tient pour étrangère la société dont la moitié au moins des actions est détenue par des étrangers (section 4) ; le Code foncier retient plus de 49 % du capital ou une majorité d'actionnaires étrangers en nombre. Chacune vise le portage dans son champ. La section 36 de la FBA vise notamment la détention de parts comme prête-nom pour permettre à un étranger d'exploiter une activité en contournement ou violation de la FBA, ainsi que l'étranger qui accepte ce procédé ; elle prévoit au plus trois ans d'emprisonnement, une amende de 100 000 à 1 000 000 THB, ou les deux. Le portage foncier relève parallèlement du Code foncier, dont la section 113 punit celui qui acquiert une terre comme mandataire d'un étranger.

Sanctions prévues par les textes en vigueur au 1er novembre 2026 :

La jurisprudence regarde le paiement plus que la forme. Dans l'arrêt n° 2690/2538 de 1995, rapporté par le cabinet ThaiLawOnline, la Cour suprême a jugé contraire au Code foncier l'achat d'une terre payée par un étranger et inscrite au nom d'un Thaïlandais ; l'étranger, mandant non révélé, ne pouvait rien opposer au tiers qui l'avait rachetée de bonne foi.

Ce que montrent les opérations de terrain

Le 11 mai 2026, le DSI et le DBD ont arrêté leur coopération contre les entreprises étrangères dissimulées dans les sites touristiques : 11 426 sociétés classées par niveau de risque, priorité à Koh Samui et Koh Phangan, puis extension aux autres destinations touristiques. Les phases se sont succédé à Phuket, Krabi et Phang Nga le 20 juin, à Hua Hin le 10 août, à Koh Samui le 15 août. Selon MGR Online, le cumul des six premières phases atteignait alors 238 sociétés, 272 parcelles, environ 2 839 millions de bahts (74 millions d'euros) et 178 mandats d'arrêt.

Les statuts ne se confondent pas : une société examinée n'est pas soupçonnée, un mis en cause n'est pas condamné. Thairath fait état de 20 affaires conclues par une condamnation sur les cinq premières phases ; The Phuket News, seule source à le rapporter, de 14 prévenus condamnés à Koh Phangan à un an et trois mois d'emprisonnement et 15 000 bahts (400 €) d'amende chacun. À Phuket, le Department of Lands a examiné 6 621 sociétés et qualifié 317 d'entre elles d'étrangères au sens du Code foncier, pour 486 parcelles et une valeur de terrain nu de 1 887 millions de bahts (49,2 millions d'euros), selon Thansettakij (10 juillet).

Une donnée de Koh Samui concerne d'abord le lecteur français. Selon The Nation (22 juin 2026), qui cite le DBD, l'île compte 8 213 sociétés à actionnaires étrangers, et les Français y forment le premier groupe, avec environ 24 % ; le journal, seul à publier cette part, précise que ces chiffres ne disent pas que ces sociétés sont illégales. Deux Français figuraient parmi les personnes interpellées le 20 juin, un autre le 15 août ; selon MGR Online, un volet de l'opération de Samui est parti d'un signalement de l'ambassade de France. Notre article sur l'achat d'une villa à Koh Samui se lit désormais avec ce contexte.

Que change l'échéance de décembre 2026 ?

Elle porte sur les enquêtes, pas sur les propriétaires. Le plan du 19 octobre, rapporté par Thansettakij et The Nation, tient en trois axes : conclure d'ici décembre les dossiers à haut risque ; vendre de force les terres détenues illégalement, en contrôlant les acquéreurs pour qu'un prête-nom ne succède pas à un autre ; prévenir, par le suivi des changements d'actionnaires. La doctrine affichée : « on écarte le nom, on juge le comportement ».

Décembre n'est pas une date de régularisation. Dans les sources consultées, nous n'avons trouvé aucune fenêtre d'amnistie ouverte en 2025 ou 2026 ; le délai de cession cité ici, prévu par la section 94, est fixé dossier par dossier, entre 180 jours et un an.

Qu'est-ce qui sépare un achat documenté d'un achat moyen ?

Un titre lu avant l'annonce. L'annonce affiche un régime ; le titre et l'acte disent qui détient. Un lot en quota se justifie par les pièces que la section 19 ter demande selon la catégorie de l'acheteur, décrites dans notre article sur la revente d'un appartement ; une terre détenue par une société se lit avec son actionnariat, son capital et l'origine de ses fonds.

Un conseil qui ne dépend pas du vendeur. À Hua Hin, selon Thairath, les mis en cause étrangers ont déclaré que des avocats et des comptables leur avaient conseillé ces sociétés, et les actionnaires thaïs ont dit n'avoir jamais payé leurs parts. En juin, le DBD relevait 140 comptables actionnaires de plus de 2 040 coentreprises.

Un régime choisi en connaissance de cause. Quota, bail enregistré et société réellement thaïe relèvent de textes distincts, chacun avec ses pièces. L'offre de villas est d'abord en bail, celle des condominiums d'abord en quota étranger : le régime se lit avec le bien, quartier par quartier, comme dans notre article sur les quartiers de Phuket.

Le cas de Arnaud et Nathalie, entre une villa et un condo à Phuket

Cinq points que les sources consultées ne tranchent pas

• La répartition du bilan du 19 octobre 2026. Le communiqué gouvernemental publie un bilan national ; nous n'y avons trouvé aucune ventilation par province, et ce total ne se reporte pas sur une destination.
• La portée de la circulaire du 25 août 2026. Tilleke & Gibbins insiste sur le criblage proactif, Formichella & Sritawat sur l'absence de pouvoir légal nouveau ; son texte n'a pas été trouvé en ligne.
• Le projet de réforme du Code foncier. Son statut au Conseil des ministres après juillet 2026 n'est pas confirmé.
• Le bilan pénal national. Les cumuls publiés portent sur des périmètres différents et ne s'additionnent pas ; nous n'avons trouvé aucune série officielle consolidée.
• La jurisprudence récente. Seul l'arrêt de 1995 est sourcé, par un cabinet ; nous n'avons trouvé aucun arrêt de 2025 ou 2026 sur une société foncière de portage.

Une absence de source dans cette liste n'est pas une absence de règle : ces points se vérifient au dossier.

Ce que notre base permet de replacer dans son marché

Nos relevés indiquent, pour chaque bien en vente, le régime affiché par l'annonce. À Phuket, dans les 141 immeubles qui vendent les deux régimes, le lot en bail se demande 7,3 % moins cher ; dans les 75 domaines qui vendent les deux, la villa en bail se demande 0,6 % de plus que la villa en pleine propriété. Ce sont des prix demandés, et le régime affiché ne dit pas qui détient la villa. Pour situer un bien dans son quartier, replacez-le sur la carte.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Avant de vous engager sur un bien proposé par l'intermédiaire d'une société, demandez par écrit ses statuts, la liste de ses actionnaires et son capital, et confiez-les à un avocat thaï que vous choisissez vous-même. Pour un lot de copropriété, demandez le titre et la lettre de quota, ainsi que les justificatifs prévus par la section 19 ter pour la catégorie dont relève l'achat.