Qui achète les condos en Thaïlande ? Nationalités, prix, quotas

Au premier semestre 2026, 842 lots de copropriété ont été transférés à des acheteurs russes en Thaïlande, pour 3 603 millions de bahts (93,9 M€), en hausse de 50,4 % en nombre et de 75,9 % en valeur sur un an, selon le Real Estate Information Center (REIC), dont les chiffres du 11 septembre 2026 ont été repris par la presse thaïlandaise. En valeur, la Russie se hisse au deuxième rang des nationalités, derrière la Chine, dont la part des lots étrangers est revenue de 49,4 % en 2022 à 27,8 % ; le Myanmar, deuxième en 2024 puis en 2025, passe au troisième. Le REIC compte des lots transférés, pas des acheteurs uniques : une même personne peut recevoir plusieurs lots. Ce baromètre, conçu pour être repris à chaque rapport trimestriel du REIC, croise ces transferts avec les annonces que nous suivons, présentées dans notre guide sur la propriété et les prix. Textes vérifiés le 1er novembre 2026.

Que dit le baromètre du premier semestre 2026 ?

De janvier à juin 2026, 6 533 lots de copropriété ont été transférés à des acheteurs étrangers en Thaïlande, pour 28 267 millions de bahts (736,6 M€). C'est 8,8 % de moins qu'un an plus tôt en nombre et 1,5 % de moins en valeur : le volume recule, la valeur tient. Le lot moyen s'établit à 4,33 millions de bahts (112 800 €) pour 43,9 m², soit environ 98 566 bahts le mètre carré (2 569 €), selon nos calculs sur les totaux publiés.

Le deuxième trimestre a changé de pente. D'avril à juin, les transferts ont progressé de 1,4 % en nombre, à 3 292 lots, et de 20,2 % en valeur, à 14 803 millions de bahts (385,8 M€) ; le REIC relie cette hausse à des lots plus chers. Sur l'ensemble du semestre, l'organisme relie le recul au ralentissement de l'économie thaïlandaise et mondiale, certains acheteurs étrangers ayant reporté leur décision.

Les étrangers représentent 11,7 % des lots de copropriété transférés dans le pays sur ces six mois, et 21,7 % de leur valeur. Ces deux parts portent sur les transferts de la période : ni sur le parc détenu par des étrangers, ni sur le quota légal. L'écart entre elles dit déjà quelque chose : un lot transféré à un étranger vaut en moyenne plus cher que l'ensemble du marché.

Ce classement par valeur réserve des surprises : Taïwan, cinquième, compte plus de lots que les États-Unis, quatrièmes. Transferts de lots de copropriété à des étrangers par nationalité, premier semestre 2026 et année 2025, classés selon la valeur du semestre :

Derrière le trio de tête, les acheteurs occidentaux tiennent leur rang. Les États-Unis affichent le lot moyen le plus cher du top 10, 6,6 millions de bahts, et l'Inde la plus grande surface moyenne, 72,1 m². La France est sixième, avec 291 lots pour 1 211 millions de bahts (31,6 M€), et l'Australie progresse de 63,7 % en nombre de lots.

Russes, Chinois, Birmans : pourquoi les courbes se croisent-elles ?

La progression russe s'est dessinée dès le premier trimestre 2026 : 383 lots (+33,0 %) et 1 665 millions de bahts (+68,7 %), selon le communiqué du REIC du 16 juin 2026, qui fait passer la Russie devant le Myanmar, en lots comme en valeur. Le Bangkok Post en a donné la géographie : à Phuket, 156 transferts à des Russes pour 1,06 milliard de bahts (27,6 M€), soit 64 % de la valeur russe nationale, et 44 % de la valeur des transferts étrangers sur l'île. Surachet Kongcheep, de Cushman & Wakefield Thaïlande, y lit l'effet de la haute saison touristique russe, de communautés déjà installées que suivent les nouveaux venus, d'agents russophones nombreux à Phuket, et de difficultés de paiement qui, selon lui, se seraient atténuées depuis l'exclusion des banques russes du réseau SWIFT. Au semestre, le lot russe moyen atteint 4,3 millions de bahts pour 41,8 m².

La Chine garde la première place, avec 1 813 lots et 6 874 millions de bahts (179,1 M€) au semestre, en recul de 23,8 % en nombre et de 27,7 % en valeur. Sa part des lots étrangers, supérieure à la moitié avant 2022, est passée à 49,4 % cette année-là, puis à 33,2 % en 2025 et à 27,8 % au premier semestre 2026, selon nos calculs sur les chiffres du REIC. Narongpol Prabhanirin, directeur par intérim du REIC, cité par Khaosod English en mars 2026, attribue cette baisse au renforcement du contrôle des sorties de capitaux en Chine et aux mesures thaïlandaises contre les capitaux « gris » ; restent surtout, selon lui, des acheteurs qui achètent pour habiter, louer ou séjourner longuement. Les lots chinois sont compacts : 38,2 m² en moyenne au semestre, pour 3,8 millions de bahts.

Le Myanmar suit une autre trajectoire. Trente lots en 2021 et 349 en 2022, selon le Bangkok Post ; 564 en 2023, selon le REIC ; puis la deuxième place, en 2024 avec 1 388 lots et 7 036 millions de bahts, et de nouveau en 2025 avec 1 968 lots. Kamonpop Veerapala, alors directeur général par intérim du REIC, le résumait en novembre 2024 auprès de Reuters : « Whenever there is conflict in other countries, foreigners turn to Thailand looking for peace. » Le conflit birman s'est intensifié depuis le coup d'État de 2021, et une loi sur le service militaire obligatoire y est en vigueur depuis le 10 février 2024. Le profil a changé en chemin : en 2025, le lot birman moyen tombe à 3,1 millions de bahts et 32,9 m², le plus bas du top 10, contre environ 5,1 millions en 2024 selon nos calculs. Au premier semestre 2026, le Myanmar recule de 34,1 % en lots et de 16,2 % en valeur.

Que montre la série depuis 2018 ?

Sur huit ans, la série du REIC dessine un marché revenu à son plus haut niveau en nombre de lots. Après les années de fermeture des frontières, 2020 et 2021, autour de 8 200 à 8 300 lots par an, les transferts sont remontés jusqu'au record de 2025. La valeur a culminé plus tôt, en 2023 ; elle s'établit en 2025 à 16,7 % sous ce sommet. Transferts de lots de copropriété à des étrangers, série annuelle 2018-2025 :

La moyenne par lot raconte le même déplacement : 5,13 millions de bahts en 2022, 4,09 millions en 2025. Le REIC y voit une baisse du prix moyen, surtout en milieu de gamme, et une demande étrangère qui se diversifie vers de nouveaux pays : acheteurs occupants, résidents de long terme, investisseurs locatifs, et familles indiennes qui achètent grand pour y vivre. En 2025, les étrangers ont représenté 14,7 % des lots de copropriété transférés et 25,0 % de leur valeur, contre 12,5 % et 23,0 % en 2024.

Pour 2026, Kasikorn Research Center projetait en juin une baisse de 20 % des achats de condominiums par des étrangers, la première depuis la pandémie, selon le Bangkok Post. C'est une projection ; le semestre publié depuis s'établit à −8,8 % en lots et −1,5 % en valeur, et l'année reste à mesurer.

Où achètent-ils, et que disent nos annonces ?

La géographie se lit au premier trimestre 2026, dernier découpage par province publié dans les sources ouvertes que nous avons consultées. Bangkok y concentre la valeur, 45,6 % des montants transférés à des étrangers, selon The Nation (29 mai 2026). La province de Chonburi, portée par Pattaya, est première en nombre, avec 1 167 transferts, soit 36 % du total. Phuket progresse de 34,9 % en valeur sur un an. Le même quotidien situe les acheteurs chinois à Bangkok et à Chonburi, les birmans à Bangkok, les russes surtout à Phuket et à Chonburi.

Pour l'année 2025, Khaosod English, citant le REIC, est la seule source publique que nous ayons trouvée pour les trois premières provinces : Bangkok, 7 029 lots pour 35,39 milliards de bahts ; Chonburi, 4 164 lots pour 11,59 milliards ; Phuket, 1 190 lots pour 6,09 milliards. Le lot moyen y ressort, selon nos calculs, à 5,12 millions de bahts à Phuket (133 400 €) et à 2,78 millions à Chonburi (72 500 €) ; faute de seconde source, ces valeurs se lisent comme des ordres de grandeur.

Nos annonces ajoutent une mesure que les transferts ne donnent pas : la part des lots en vente proposés en quota étranger, et l'écart de prix demandé entre quota étranger et quota thaï dans un même immeuble, selon notre relevé du 20 octobre 2026. Les deux mesures viennent de deux sources et de deux dates ; le tableau les pose côte à côte sans relier l'une à l'autre. Ce que mesurent les transferts et ce que montrent les annonces, marché par marché :

Chonburi, la province la plus active en nombre de transferts étrangers, abrite aussi le marché où le quota étranger se demande le plus cher à immeuble égal : à Pattaya, 11,8 % de plus en médiane, et plus cher dans 72 % des 141 immeubles comparés. À Bangkok, où se concentre la valeur, l'écart n'est que de 1,6 %. Rien n'établit que l'un explique l'autre ; nous avons décrit ce bassin dans notre article sur Pattaya et l'EEC.

Le quota de 49 % a-t-il changé ?

Non. Au 1er novembre 2026, la section 19 bis du Condominium Act B.E. 2522 limite toujours la surface détenue par des étrangers dans un immeuble à 49 % de la surface totale des lots de copropriété, et la section 540 du Code civil et commercial borne le bail immobilier à 30 ans, renouvelable pour 30 ans au plus. Les formes de détention elles-mêmes sont détaillées dans notre article sur la propriété en Thaïlande.

Une réforme a été mise à l'étude. Le 18 juin 2024, en conseil des ministres, le vice-Premier ministre Phumtham Wechayachai a demandé, au nom du Premier ministre Srettha Thavisin, d'étudier un droit réel de longue durée et un relèvement du plafond étranger en copropriété, avec des droits de vote limités au-delà de 49 % ; il précisait, selon Khaosod English, que le texte « has not been approved in any way ». Les chiffres de 75 % et de 99 ans viennent de cette proposition, qui n'a pas été adoptée et n'a donné lieu à aucun projet de loi que nous ayons trouvé.

Le 25 juin 2024, le Government Public Relations Department indiquait que l'Intérieur était chargé de modifier les textes, sans faire état d'un projet de loi ; la vice-ministre Chada Thaised précisait devant la Chambre que le conseil des ministres n'avait approuvé qu'une étude. En février 2025, Anutin Charnvirakul, ministre de l'Intérieur, déclarait que le quota « remains at no more than 49% », la demande de relèvement restant « under study », selon le Bangkok Post.

Qu'est-ce qui sépare une lecture solide du baromètre d'une lecture moyenne ?

Lire la valeur et les lots ensemble. Le « +75,9 % » russe est une hausse de la valeur ; en nombre de lots, c'est +50,4 %. À l'inverse, le Myanmar a gagné 41,8 % de lots en 2025 tout en perdant 12,5 % de valeur. Un seul des deux chiffres raconterait un autre marché.

Situer le périmètre avant le classement. Les transferts sont des achats enregistrés au bureau foncier, pas des réservations : un achat sur plan n'entre dans la série qu'une fois son transfert enregistré, étape décrite dans notre article sur l'achat sur plan. Les baux, les villas et les détentions par société restent hors champ.

Distinguer une province d'une ville, un trimestre d'un semestre. Chonburi n'est pas Pattaya, et le dernier découpage par province publié dans les sources ouvertes date du premier trimestre 2026. Nos écarts de prix, eux, portent sur des immeubles précis, à une date précise, en prix demandés.

Le cas de Bruno, un deux-pièces à Jomtien

Ce que notre base permet de replacer dans son marché

Les statistiques du REIC décrivent des transferts de lots par nationalité ; nos fiches programme décrivent des immeubles. Pour chaque immeuble suivi, elles indiquent les lots en vente, leur régime de quota quand l'annonce le déclare et le prix demandé au mètre carré : de quoi situer un lot dans la province que le baromètre décrit. Pour comparer les immeubles de Pattaya, de Phuket ou de Bangkok, replacez-les sur la carte.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Avant de lire un classement comme un signal, regardez l'immeuble. Comparez les prix demandés des deux régimes de quota dans la même tour, demandez au gestionnaire la lettre qui atteste la situation du quota, pièce décrite dans notre article sur la revente, et suivez le prochain rapport trimestriel du REIC, que ce baromètre reprendra.