Crédit immobilier en Thaïlande pour étranger : accès et banques

Le 14 mai 2026, la Banque de Thaïlande a prolongé jusqu'au 30 juin 2027 une mesure peu commune pour un régulateur : le plafond qu'elle fixe aux banques permet qu'un prêt au logement couvre 100 % de la valeur du bien, dès le premier crédit lorsque ce bien vaut 10 M THB (260 600 €) ou plus. Cinq mois plus tard, le 7 octobre, la société de gestion d'actifs BAM lançait, selon Naewna, une offre de condominiums destinée aux étrangers, payables comptant ou par un prêt d'établissements partenaires. Pour l'acheteur étranger, la vieille question revient avec une actualité neuve : une banque thaïe peut-elle financer son achat ? Banque centrale, portail du gouvernement et pages des banques y répondent chacun à leur manière, et le coût du crédit s'ajoute aux lignes détaillées dans notre guide du coût de possession. Textes vérifiés le 1er novembre 2026 ; trois points que les sources consultées ne tranchent pas sont rappelés en fin d'article.

Que change le plafond de 100 % fixé par la Banque de Thaïlande ?

Le LTV, pour loan-to-value, est la part de la valeur d'un bien qu'un prêt peut couvrir. La Banque de Thaïlande en fixe le plafond pour les banques commerciales et les institutions financières spécialisées. Par son communiqué n° 8/2568 du 20 mars 2025, elle l'a porté temporairement à 100 % pour les prêts au logement signés du 1er mai 2025 au 30 juin 2026 : à partir du deuxième contrat de prêt pour un bien de moins de 10 M THB, dès le premier pour un bien de 10 M THB ou plus. La foire aux questions du communiqué situait le plafond antérieur entre 70 % et 90 %. Elle couvre les prêts neufs, sur le marché primaire comme sur la revente, les prêts complémentaires et les refinancements, sans effet rétroactif.

Le communiqué n° 19/2569 du 14 mai 2026 prolonge le dispositif d'un an, à l'identique, pour les contrats signés du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027. Le comité de politique des institutions financières y invoque une demande de logements faible, des stocks élevés et le conflit au Moyen-Orient, et précise n'observer aucun signe de spéculation anormale.

Reste ce que ces deux textes disent de l'emprunteur. Ils visent les contrats de prêt au logement des établissements, sans mentionner sa nationalité ni sa résidence : nous n'y avons trouvé aucune distinction entre emprunteur thaï et emprunteur étranger. Le LTV est un plafond imposé au prêteur, pas un droit au crédit. Il fixe jusqu'où une banque peut aller ; la politique de chaque établissement envers les étrangers se lit, elle, dans ses propres conditions.

Une banque thaïe peut-elle financer un étranger ?

Le portail du gouvernement thaïlandais, thailand.go.th, a posé la question en ces termes, dans une fiche du Public Relations Department publiée le 9 mars 2023 et mise à jour le 11 juillet 2023. Sa réponse : des établissements financiers proposent des prêts permettant à des étrangers d'acquérir un lot de copropriété « dans le cadre prévu par la loi » ; pour une maison ou un terrain, la fiche indique qu'il n'y a pas de prêt d'établissement financier. Les pièces types qu'elle énumère dessinent un profil de résident : permis de travail, visa et passeport, certificat de mariage le cas échéant, attestation de salaire, six mois de relevés bancaires, bulletins de paie, déclarations d'impôt, un revenu mensuel d'au moins trois fois la mensualité et la consultation du bureau de crédit. La fiche ne nomme aucune banque. Le permis de travail et le visa relèvent de règles propres, présentées dans notre article sur les visas et le séjour.

Selon Naewna, Bangkok Commercial Asset Management (BAM) a lancé le 7 octobre 2026 « BAM Condos for Foreigners » : des condominiums issus de ses actifs non performants, proposés aux étrangers qui vivent, travaillent ou prévoient de s'installer en Thaïlande, payables comptant ou par un prêt auprès d'établissements financiers partenaires. L'approbation, le montant, le taux et la durée dépendent de chacun de ces établissements, que l'article ne nomme pas. Hors de Thaïlande, UOB Singapour cite la Thaïlande parmi les pays couverts par ses prêts immobiliers internationaux, sur la page de contact du produit.

Que disent les pages des banques, une par une ?

Une condition bancaire n'est pas une règle de droit : c'est la pratique d'un établissement, modifiable à tout moment. Nous avons retenu ce que chaque banque écrit d'elle-même, sans reprendre un taux que sa page ne date pas.

Conditions publiées par chaque banque sur sa page produit, lues le 1er novembre 2026 :

Deux lectures s'en dégagent. Quatre des cinq pages réservent le produit décrit aux ressortissants thaïs, en toutes lettres ; celle de CIMB Thai demande en outre la carte d'identité thaïe et le registre de domicile, et celle de Krungsri vise une clientèle disposant d'au moins 2 M THB (52 100 €) de dépôts ou de placements. La cinquième, celle de Bangkok Bank, ne dit rien de la nationalité, ni dans sa foire aux questions ni pour son offre destinée aux revenus d'au moins 50 000 THB par mois (1 300 €) : ce silence ne vaut ni ouverture ni fermeture.

Le portail de 2023 et ces pages ne se contredisent pas forcément : un produit distinct, examiné au cas par cas, peut coexister avec une offre standard réservée aux Thaïs. Mais aucune des pages lues ne décrit, au 1er novembre 2026, un prêt immobilier destiné aux étrangers résidents, avec ses conditions. Nous ne l'avons pas trouvé, ce qui ne prouve pas son absence.

Un marché du crédit devenu sélectif

La prudence des banques ne vise pas d'abord les étrangers : elle touche tout le marché. Le 28 octobre 2026, Sunthorn Sathaporn, président de la Housing Business Association, qui réunit des promoteurs du Grand Bangkok, situait le taux de refus des prêts au logement à 44 % au premier semestre 2026 et estimait qu'il pourrait atteindre 50 % sur l'année, selon The Nation. C'est l'estimation d'une organisation professionnelle, non une statistique bancaire. Les enquêtes antérieures de la même association, rapportées par le Bangkok Post en avril 2025, donnaient 40 % au quatrième trimestre 2024 et 45 % au premier trimestre 2025, avec un écart marqué selon le prix au quatrième trimestre 2024 : 65 à 70 % de refus pour les biens de 1 à 3 M THB (26 100 à 78 200 €), 40 % entre 3 et 7 M THB, 15 % au-delà de 7 M THB.

Selon des données de Terra Media and Consulting citées par Krungthep Turakij et reprises par The Nation en décembre 2025, le refus a atteint 70 % pour les logements de moins de 3 M THB, sur une période que l'article ne précise pas ; la source est unique. En février 2026, l'agence de notation Tris Rating, citée par The Standard, observait que les refus restaient élevés dans les segments moyens et bas et gagnaient les segments plus chers.

Aucune de ces enquêtes ne ventile les refus par nationalité, et aucune statistique publique ne distingue les emprunteurs étrangers. Dans les relevés de 2024 et 2025, plus le prix était bas, plus le refus était fréquent.

Que coûte l'hypothèque au bureau foncier ?

Le prêt se double d'une sûreté. Selon le Code civil et commercial, section 702, reproduit par les cabinets Siam Legal et ThaiLawOnline, l'hypothèque est le contrat par lequel un bien est affecté à la garantie d'une obligation sans être remis au créancier, qui est payé sur ce bien par préférence aux créanciers ordinaires, même si le bien a changé de propriétaire. La section 714 exige qu'elle soit faite par écrit et enregistrée auprès de l'agent compétent. Le Condominium Act ne consacre pas de section propre à l'hypothèque d'un lot : elle relève de ce droit commun et s'enregistre au bureau foncier.

Droits d'enregistrement d'une hypothèque, barème du Department of Lands et mesure du 1er juillet 2026 :

La réduction, décidée en Conseil des ministres le 30 juin 2026 et en vigueur depuis le 1er juillet, ramène aussi le droit de transfert de 2 % à 0,01 %, pour les maisons, les bâtiments commerciaux et les lots de copropriété, avec un montant hypothéqué limité à 7 M THB par contrat. Son bénéficiaire est la personne physique de nationalité thaïe ; Bangkok Biznews écrit « uniquement ». Un acheteur étranger n'entre pas dans son champ, et les droits du barème restent ceux qui le concernent. Les autres lignes du jour de la signature, droit de timbre ou taxe professionnelle spécifique, sont décrites dans notre article sur le coût de possession.

Fonds venus de l'étranger et prêt en bahts : que dit la section 19 ?

Pour un lot de copropriété, la question du crédit croise celle de la propriété. Le Condominium Act B.E. 2522 ouvre la pleine propriété d'un lot à plusieurs catégories d'étrangers ; la plus courante, à la section 19(5), est celle de l'étranger qui fait entrer des devises dans le pays, ou qui puise sur le compte en bahts d'un non-résident ou sur un compte en devises. Pour cette catégorie, la section 19 ter(5) fait présenter au bureau foncier la preuve de ces fonds « pour un montant au moins égal au prix de vente » du lot ; les autres catégories de la section 19 ont leurs preuves propres. La section 19 bis plafonne la part des étrangers à 49 % de la surface totale des lots de la copropriété. Les formes de détention sont détaillées dans notre article sur la propriété en Thaïlande, et la même exigence vaut pour l'acheteur étranger d'un lot revendu, comme le montre notre article sur la revente.

Une autre voie existe : financer l'achat par un prêt obtenu hors de Thaïlande, dans le pays d'origine de l'acheteur. Ses conditions relèvent du droit et des banques de ce pays, que cet article ne traite pas.

Qu'est-ce qui sépare un dossier de financement solide d'un dossier moyen ?

Des conditions lues sur la page de la banque, et datées. Un dossier solide repose sur ce que l'établissement écrit lui-même, à une date donnée, et sur une réponse écrite à une demande précise : nationalité, revenus, quotité, durée.

Un budget posé face aux seuils publics. Trois montants structurent le sujet en 2026 : 10 M THB, où le LTV de 100 % joue dès le premier prêt ; 7 M THB, plafond de la réduction des droits réservée aux acheteurs thaïs ; 3 M THB, sous lequel les enquêtes des promoteurs situaient les refus les plus fréquents.

La question des fonds traitée avant la réservation. Pour l'acquéreur étranger relevant de la catégorie 19(5), l'origine des fonds conditionne l'enregistrement du lot à son nom. Un acheteur de cette catégorie qui a fait préciser, avant de verser un acompte, comment son financement s'accorde avec la preuve exigée par la section 19 ter(5) signe avec un dossier lisible.

Le cas de Thomas et de Martine, deux profils devant le même immeuble

Trois points que les sources consultées ne tranchent pas

• Le produit pour étrangers résidents. Le portail officiel de 2023 décrit des prêts à des étrangers pour un condominium ; aucune page de banque lue le 1er novembre 2026 ne nomme un tel produit avec ses conditions.
• Les fonds venus de l'étranger et le prêt local. Pour la catégorie 19(5), l'articulation de la preuve de fonds de la section 19 ter(5) avec un prêt en bahts accordé en Thaïlande n'est décrite par aucun texte officiel ni aucune analyse nommée que nous avons lus.
• Le plafond du droit d'hypothèque sur un lot. Le barème du Department of Lands plafonne ce droit à 200 000 THB pour un bien du Code foncier ; pour un lot de copropriété, il indique 1 % sans mentionner de plafond.

Une absence de source dans cette liste n'est pas une absence de règle : ces points se vérifient au dossier.

Ce que notre base permet de replacer dans son budget

Selon notre relevé du 7 octobre 2026, le premier quart des prix demandés des lots à Bangkok s'arrête à 3,5 M THB (91 200 €) et le dernier commence au-delà de 9,8 M THB (255 400 €) ; à Pattaya, ces bornes sont 3,1 M THB (80 800 €) et 7,2 M THB (187 600 €). Posées face aux seuils publics, elles situent un projet : le seuil de 10 M THB, où le LTV de 100 % s'applique dès le premier prêt, se trouve juste au-delà de la borne du dernier quart à Bangkok ; le seuil de 7 M THB de la réduction des droits tombe entre les deux bornes ; la tranche sous 3 M THB, où les enquêtes de 2024 et 2025 situaient les refus les plus fréquents, est sous le premier quart. Notre relevé du 20 octobre 2026 compte en outre 43,8 % des lots en vente à Bangkok proposés en quota étranger (notre guide sur la propriété et les prix). Pour situer un immeuble dans ces quarts, replacez-le sur la carte.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Avant de chercher un prêt, réunissez les pièces que cite le portail officiel : passeport et visa, permis de travail s'il y a lieu, attestations de revenus, six mois de relevés, déclarations d'impôt. Demandez ensuite à chaque établissement ses conditions écrites et datées pour un emprunteur étranger. Et si vous achetez dans la catégorie 19(5), faites préciser par un avocat comment votre financement s'accorde avec la preuve des fonds demandée par la section 19 ter(5).