Airbnb en Thaïlande : ce que la loi permet dans un condo

Dans le hall d'une tour de Jomtien, une boîte à clés est fixée près de l'ascenseur ; un couple arrive à vingt-deux heures, compose un code reçu par message et monte au vingt-sixième. Pour beaucoup d'acheteurs étrangers, c'est le plan : louer à la nuit pendant ses absences. Le droit thaïlandais en dit autre chose. Depuis 2004, la Hotel Act soumet à licence l'hébergement temporaire rémunéré établi à des fins commerciales, sous les exclusions qu'elle prévoit, avec des amendes pouvant atteindre 20 000 bahts, et 10 000 bahts au plus par jour d'infraction ; et, selon la lecture que Tilleke & Gibbins et Krungthep Turakij donnent d'une circulaire du Department of Lands de novembre 2023, un lot de copropriété ne peut pas servir à une activité hôtelière. Le 29 septembre 2026, le gouvernement a approuvé en principe un projet de loi qui remplacerait la Hotel Act ; selon les cabinets qui l'ont analysé, il ne lève pas les restrictions d'usage des lots de copropriété. Voici ce que disent les textes, ce que coûte l'infraction, et ce qui reste permis, en complément de notre guide du coût de possession. Textes vérifiés le 1er novembre 2026 ; quatre points que les sources consultées ne tranchent pas sont rappelés en fin d'article.

Que dit la loi thaïlandaise de la location à la nuit ?

Tout part d'une définition. La section 4 de la Hotel Act B.E. 2547, publiée au Journal officiel le 12 novembre 2004, qualifie d'hôtel un lieu d'hébergement établi à des fins commerciales pour offrir un hébergement temporaire à des voyageurs ou à toute autre personne, contre rémunération. La section 4 prévoit trois exclusions : certains hébergements publics, caritatifs ou éducatifs sans partage des bénéfices ; les lieux établis pour un service facturé au mois ou plus, uniquement, โดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น ; et les autres hébergements déterminés par règlement ministériel. L'exclusion mensuelle est celle examinée ici pour un projet de bail.

Le mot « uniquement » compte, à la lecture du texte. L'exclusion vise les lieux établis pour le service mensuel ou plus, uniquement ; une réservation mensuelle dans une activité qui propose aussi du journalier ne suffit pas à décrire cette exclusion. Quant aux « 30 jours » que l'on lit partout, ils ne figurent pas dans la loi : ils apparaissent dans le résumé d'un jugement par le Bangkok Post en 2018, chez Tilleke & Gibbins (« less than one month ») et dans la parole du Department of Provincial Administration (DOPA) en 2025. C'est la traduction usuelle de l'exclusion mensuelle, pas un seuil légal autonome.

La section 15 interdit ensuite d'exploiter une activité hôtelière sans licence délivrée par le Registrar, et la section 16 fixe notamment les conditions de cette licence, parmi lesquelles un âge minimal de vingt ans et, à son point 2, un domicile ou une résidence en Thaïlande. Selon la section 48, quand l'infraction est commise par une personne morale, les dirigeants dont l'acte, ou l'omission d'une obligation, a causé l'infraction peuvent aussi en répondre.

Combien coûte l'infraction ?

La loi prévoit des peines pénales et des amendes administratives. Selon la section 59, l'exploitation hôtelière sans la licence exigée par la section 15 est passible d'un an d'emprisonnement au plus, ou d'une amende de 20 000 bahts au plus, ou des deux, et d'une amende supplémentaire de 10 000 bahts au plus par jour pendant l'infraction. Sanctions prévues par la Hotel Act B.E. 2547, en vigueur au 1er novembre 2026 :

Les tribunaux ont déjà appliqué ces textes. En janvier 2018, le tribunal de Hua Hin a condamné deux propriétaires de lots du Wan Vayla Condo qui louaient à la journée ou à la semaine sans licence. Selon le Bangkok Post, le premier a payé 15 000 bahts (400 €), soit 5 000 bahts plus 500 par jour pour un séjour de vingt jours ; le second 13 100 bahts (300 €), pour 81 jours échelonnés ; aucune peine de prison n'a été prononcée, et un avocat a précisé que l'amende de base avait été réduite de moitié pour aveu. Ces jugements sont de première instance : ils ne lient pas les autres juridictions, et nous n'avons trouvé, dans les sources consultées, aucun arrêt de la Cour suprême sur la location courte d'un lot de copropriété.

La copropriété peut-elle autoriser la location à la nuit ?

Non, selon la position du Department of Lands telle que la rapportent deux sources. Une circulaire du Department of Lands n° มท 0517.3/ว 23302 du 6 novembre 2023, adressée aux gouverneurs de toutes les provinces, indique, selon la lecture qu'en donnent Tilleke & Gibbins et Krungthep Turakij, que l'utilisation de lots de copropriété pour une activité hôtelière n'est pas permise. Toujours selon ces deux lectures, l'usage commercial ouvert en copropriété par la loi de 2008 ne comprend pas l'hôtellerie ; ni le consentement des copropriétaires ni un changement de destination de l'immeuble n'y changent rien, et exploiter un hôtel supposerait de dissoudre d'abord la copropriété. La circulaire s'appuierait sur un avis du Conseil d'État de 2007, qui limite les usages commerciaux admis à ceux qui servent les résidents, comme une supérette ou un restaurant.

Le Condominium Act donne en outre au règlement de chaque immeuble compétence sur l'usage des parties privatives et communes (section 32), et interdit au copropriétaire ce que le règlement prohibe (section 13). Nous n'avons trouvé dans la loi aucune disposition consacrée à la location des lots : les règles de location se lisent dans le règlement. Selon le Bangkok Post, la plupart des règlements de copropriété interdisent la location à la journée, et certains bureaux de gestion ont proscrit les boîtes à clés.

L'exemption des petites structures couvre-t-elle un condo ?

C'est l'argument le plus répandu, et les sources consultées ne le soutiennent pas. Le règlement ministériel de 2008, tel que le cite Methas Nattachayaphol, sortait de la qualification d'hôtel les lieux de quatre chambres et vingt hôtes au plus, exploités comme revenu d'appoint et notifiés au Registrar. Le règlement ministériel n° 2 B.E. 2566 (2023), publié au Journal officiel le 30 août 2023 et entré en vigueur soixante jours après sa publication, remplace la clause 1 du règlement de 2008 : il vise au plus huit chambres et trente hôtes, avec notification, inspection par l'agent désigné et délivrance d'un récépissé, valable cinq ans et délivrable par voie électronique. Son dispositif actuel ne reprend pas le critère de revenu d'appoint du texte antérieur. Ces seuils ne prouvent pas, à eux seuls, l'admissibilité d'un lot de copropriété. Selon Formichella & Sritawat, l'inspection porte sur la sécurité du bâtiment, l'incendie et l'hygiène.

Le règlement de 2023 ne traite pas expressément, dans cette clause, du lot de copropriété, et aucune des autres sources lues n'indique qu'un lot puisse être notifié de cette manière. Une étude de l'université Naresuan rapportait en 2018 que des Registrars avaient refusé des notifications déposées par des propriétaires de condominiums, au motif de la gêne pour les autres résidents. Et la circulaire du Department of Lands de 2023, selon les deux lectures publiées, exclut l'usage hôtelier d'un lot, quel que soit le nombre de chambres.

Que se passe-t-il sur le terrain depuis 2025 ?

Le sujet est passé du droit à l'exécution. Selon le Bangkok Post du 1er mars 2025, le porte-parole adjoint du gouvernement, Anukul Prueksanusak, a averti le 28 février que les loueurs à la journée sans licence enfreignaient la Hotel Act, Thaïlandais comme étrangers, et l'Intérieur a chargé le DOPA d'inspecter. Le 5 mars, devant une commission de la Chambre, un juriste du DOPA a présenté la location à la journée comme une activité assimilable à l'hôtellerie, et donc interdite, selon les comptes rendus de The Nation et du Bangkok Post ; il a annoncé des opérations conjointes avec la police et l'Immigration, et des demandes de retrait d'annonces aux plateformes.

Les contrôles ont suivi. Les 5 et 6 mars 2025, à Bangkok, des agents du DOPA ont réservé deux lots à Pratunam et déposé plainte, puis contrôlé trois immeubles de Huai Khwang. Le 26 mars, à Pattaya, une équipe a inspecté trois immeubles du district de Bang Lamung avec la police et l'Immigration : dans deux d'entre eux, des lots étaient loués à court terme via des plateformes, et les données ont été transmises au bureau foncier, à la ville et au Revenue Department. Le 13 mai, une nouvelle inspection visait Sathorn, en citant les sections 4, 15 et 59 de la loi. Les hôteliers soulignent les limites de l'exercice : les agents doivent se faire passer pour des clients, et l'on n'interpelle souvent qu'un propriétaire à la fois.

La réforme de 2026 va-t-elle légaliser la location à la nuit ?

Pas en l'état des textes publiés. Deux procédures sont ouvertes. Le 8 juillet 2026, la Chambre a adopté en première lecture un amendement de la Hotel Act. Le 29 septembre 2026, le Conseil des ministres a approuvé en principe un projet de loi sur les établissements d'hébergement de 98 sections, qui abrogerait et remplacerait la Hotel Act, après deux consultations publiques en 2025. Selon le communiqué du gouvernement, le projet décrit trois régimes selon le nombre de chambres, d'hôtes ou d'unités : notification jusqu'à huit chambres et trente hôtes, ou huit logements ; enregistrement de neuf à quarante chambres, de trente et un à cent cinquante hôtes, ou de neuf à quarante logements ; licence au-delà de 40 chambres ou de 150 hôtes. Il prévoirait aussi un registre électronique des clients transmis toutes les vingt-quatre heures.

Pour les copropriétés, la réponse tient dans la section 18 du projet, telle que la décrit The Nation, le communiqué du gouvernement n'en reproduisant pas le libellé : un condominium ne pourrait obtenir notification, enregistrement ou licence que si le droit de la copropriété le permet. Selon Formichella & Sritawat, le projet ne lève pas les restrictions d'usage des lots de copropriété et ne modifie pas la position de novembre 2023 ; Tilleke & Gibbins rappellent que le Conseil d'État doit encore l'examiner avant le Parlement.

Que reste-t-il de permis pour louer son condo ?

La location au mois, encadrée par d'autres textes. L'exclusion de la section 4 vise les lieux établis pour un service facturé au mois ou plus, uniquement ; la relation entre le propriétaire et son locataire relève alors du droit du bail. Le Code civil et commercial, section 538, exige une preuve écrite signée par la partie contre laquelle l'exécution est demandée. Pour une durée supérieure à trois ans ou pour la vie d'une partie, l'absence d'écrit et d'enregistrement auprès de l'agent compétent limite l'exécution judiciaire à trois ans. Cette règle civile organise la preuve du bail ; elle ne dit rien, à elle seule, de la conformité du mode de location aux autres textes.

Le loyer est un revenu imposable en Thaïlande. Le Revenue Code range le loyer d'un bien parmi les revenus de la section 40(5) et le rend imposable dès lors que le bien est situé en Thaïlande, que le loyer soit payé dans le pays ou à l'étranger (section 41). Le Revenue Department admet une déduction forfaitaire de 30 % pour la location d'un bâtiment, et sa traduction du Code prévoit une retenue à la source de 15 % sur les loyers versés à un non-résident (section 50) ; selon HLB Thailand, cette retenue n'est pas libératoire et le barème progressif s'applique aux résidents comme aux non-résidents. Qui doit retenir, et à quel taux, dépend du payeur et du statut du bénéficiaire : cet article n'en donne aucun calcul.

Deux sujets distincts se lisent à part. Le premier est une déclaration d'hébergement : selon le portail officiel Thailand.go.th, la section 38 de l'Immigration Act impose à l'hébergeur d'un étranger autorisé à séjourner temporairement de le déclarer dans les vingt-quatre heures. Le second est le classement fiscal du bien, qui ne dépend pas de la nationalité du locataire : le taux de la taxe foncière d'un bien loué pour y habiter est le taux résidentiel, comme nous l'avons détaillé dans notre article sur le coût de possession ; le classement d'une location à la journée n'est pas tranché dans les sources consultées.

Qu'est-ce qui sépare un projet locatif solide d'un pari ?

Un règlement lu avant l'achat. C'est lui qui dit ce que l'immeuble admet : durée minimale de location, enregistrement des locataires, accès. Il se demande au gestionnaire avec les comptes de la copropriété, comme pour un achat sur plan.

Un rendement calculé au mois. Un projet bâti sur la location à la nuit repose sur une activité que la loi en vigueur soumet à licence, sous ses exclusions, et que le Department of Lands, selon les lectures publiées de sa circulaire, exclut des lots de copropriété ; un projet bâti sur la location au mois repose sur un bail écrit et un loyer déclaré.

Un statut de propriété clair. Le régime du lot, pleine propriété en quota étranger, bail ou société, se lit avant de penser à la location, comme dans notre article sur la propriété en Thaïlande.

Le cas de Claire, un studio à Jomtien

Quatre points que les sources consultées ne tranchent pas

• Le lot de copropriété et l'exemption des petites structures. Le règlement n° 2 de 2023, lu au Journal officiel, fixe des seuils et une procédure sans viser expressément le lot de copropriété ; son articulation avec le régime du condominium n'est pas tranchée par ce texte.
• La force des règlements de copropriété. Les sections 13 et 32 leur donnent compétence sur l'usage des lots ; nous n'avons trouvé aucun arrêt de la Cour suprême sur une clause interdisant la location courte.
• La taxe foncière d'une location à la journée. Le principe officiel de 2019 rattache au résidentiel le bien loué pour y habiter ; le classement d'une location de type Airbnb n'est rapporté que par la presse.
• Le calendrier de la réforme. L'articulation entre l'amendement adopté en première lecture en juillet 2026 et le projet de loi de septembre n'est pas précisée.

Une absence de source dans cette liste n'est pas une absence de règle : ces points se vérifient au dossier.

Ce que notre base permet de replacer dans son immeuble

Nos fiches programme indiquent, pour chaque immeuble suivi, ses charges au mètre carré quand l'annonce les déclare, son année d'achèvement et ses lots en vente : de quoi situer le coût réel d'un lot destiné à la location au mois. Pour comparer deux immeubles avant de les visiter, replacez-les sur la carte.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Avant d'acheter pour louer, demandez au gestionnaire le règlement de l'immeuble et lisez ce qu'il dit de la durée de location. Établissez votre budget sur un loyer mensuel, charges et taxe foncière comprises. Et faites vérifier par un fiscaliste ce que la déclaration du loyer implique dans votre situation.