Testament en Thaïlande : transmettre un bien immobilier

Imaginez un mardi matin dans un cabinet de Sathorn : une feuille datée, le testateur qui signe, puis deux témoins, présents ensemble, qui signent à leur tour. C'est la forme écrite ordinaire du Code civil et commercial thaïlandais, l'une des cinq qu'il prévoit. Ce qui se transmet ensuite dépend moins du papier que du bien lui-même : un appartement en pleine propriété, un terrain, un bail ou un usufruit ne suivent pas le même chemin. Les droits de succession ont fait l'objet de notre article sur la fiscalité d'un bien thaïlandais ; celui-ci regarde l'acte lui-même, et ce qu'il permet. Textes vérifiés le 27 octobre 2026 ; trois points que les textes ne tranchent pas sont signalés en fin d'article.

Quelles formes de testament le droit thaïlandais reconnaît-il ?

Cinq. La section 1655 du Code civil et commercial n'admet un testament que dans l'une des formes prévues par le chapitre qui suit. Pour la forme écrite ordinaire, la section 1656 prévoit un écrit daté, signé par le testateur devant au moins deux témoins présents simultanément, qui signent alors pour attester sa signature ; un ajout ou une rature n'y vaut que s'il respecte la même forme. Le testament olographe de la section 1657 obéit à d'autres exigences : il se passe de témoins, à condition d'être entièrement écrit, daté et signé de la main du testateur, et une modification n'y vaut que si elle est écrite et signée de la même main.

Deux formes passent par l'administration. Dans le testament par acte public de la section 1658, le testateur déclare ses volontés à un officier de district, devant deux autres témoins ; l'officier les consigne, les relit, signe, date et appose son sceau. Dans le testament secret de la section 1660, le document est scellé, signé en travers du scellé, puis présenté à l'officier et aux témoins, qui annotent et signent l'enveloppe. La cinquième forme, orale, est réservée par la section 1663 aux circonstances exceptionnelles : danger de mort imminent, épidémie, guerre.

Quelques règles valent pour toutes. Le testament d'une personne de moins de quinze ans est nul (section 1703). Le rédacteur et les témoins ne peuvent pas en être bénéficiaires, pas plus que leurs conjoints (section 1653), et la section 1670 écarte notamment des témoins les mineurs et les personnes déclarées incapables. Un testament se révoque à tout moment, en tout ou en partie (section 1693). Lorsqu'il est révoqué par un testament ultérieur, ce dernier doit respecter une forme légale (section 1694) ; la section 1695 prévoit aussi la destruction ou la cancellation intentionnelle par le testateur, et la section 1697 traite à part les dispositions incompatibles de deux testaments successifs.

Côté français, deux précisions. Depuis le 1er janvier 2019, Bangkok ne figure plus parmi les postes français habilités à exercer des attributions notariales ; l'établissement d'un testament authentique se distingue d'une certification de signature ou d'une demande de copie d'un acte ancien. La France applique par ailleurs la Convention de La Haye du 5 octobre 1961 sur la forme des testaments, qui n'exige pas de réciprocité : une autorité française peut s'y référer pour apprécier la forme d'un acte fait en Thaïlande, qui n'en est pas partie, sans que cela vaille reconnaissance par une autorité thaïlandaise ni règlement du fond.

Qui hérite quand il n'y a pas de testament ?

La section 1629 énumère six classes d'héritiers légaux, et seulement six : les descendants ; le père et la mère ; les frères et sœurs germains ; les demi-frères et demi-sœurs ; les grands-parents ; les oncles et tantes. Leur ordre et leur concours sont réglés par les sections qui suivent. Le conjoint survivant hérite selon des règles propres, fixées par la section 1635 : la part d'un enfant s'il concourt avec des descendants, la moitié face aux parents ou aux frères et sœurs germains, les deux tiers face aux classes suivantes, la totalité en l'absence d'autre héritier. Le Code parle d'époux ; pour un héritier conjoint, le Department of Lands demande l'acte de mariage.

Le testament permet d'en décider autrement. Le Code laisse à chacun la liberté de disposer de ses biens pour après sa mort (section 1646), et nous n'avons trouvé, dans les sources consultées, aucune disposition instituant au profit des enfants une réserve comparable à celle du droit français. La succession comprend tous les biens, droits et obligations du défunt, sauf ceux qui lui sont purement personnels (section 1600), et les héritiers ne répondent des dettes que dans la limite de ce qu'ils reçoivent (section 1601).

Quelle loi s'applique à un bien situé en Thaïlande ?

Deux systèmes se répondent. Côté thaïlandais, la loi sur les conflits de lois B.E. 2481 (1938) soumet la succession d'un immeuble à la loi du lieu où il se trouve (section 37), celle des meubles à la loi du domicile du défunt au moment du décès (section 38). La capacité de tester, la forme, les effets et la révocation du testament relèvent de règles de conflit distinctes (sections 39 à 42).

Côté européen, le règlement n° 650/2012, applicable aux successions des personnes décédées depuis le 17 août 2015, désigne en principe une loi unique pour l'ensemble de la succession : celle de la dernière résidence habituelle du défunt (article 21), sauf liens manifestement plus étroits avec un autre État, ou choix de la loi de sa nationalité, exprimé dans une disposition à cause de mort ou résultant de ses termes (article 22). La notion de résidence compte pour ceux qui partagent l'année entre les deux pays, comme nous l'avons décrit dans notre article sur la vie entre la France et la Thaïlande. Pour l'autorité qui l'applique, la loi désignée vaut même si c'est celle d'un État tiers (article 20) ; le renvoi opéré par la loi d'un État tiers est accepté sous conditions, et exclu notamment en cas de choix de loi (article 34) ; certaines restrictions spéciales liées à des biens situés dans un autre État sont réservées (article 30).

Pour les successions ouvertes depuis le 1er novembre 2021, l'article 913, alinéa 3, du Code civil prévoit un prélèvement compensatoire lorsque la loi étrangère applicable ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants et que le défunt ou au moins l'un de ses enfants est, au décès, ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement. Le prélèvement porte sur les biens existants situés en France au jour du décès, dans la limite des droits réservataires accordés par la loi française.

Côté thaïlandais, l'impôt sur les successions, en vigueur depuis le 1er février 2016, ne porte que sur la part qui dépasse 100 millions de bahts (2 605 900 €) par héritier et par défunt, au taux de 10 %, ou de 5 % pour un ascendant ou un descendant. Ce que reçoit le conjoint est hors de son champ, et un étranger non résident n'y est soumis que pour les biens situés en Thaïlande. Le versant français est traité dans l'article cité plus haut.

Ce que chaque forme de détention transmet

Le testament désigne qui reçoit ; le titre du bien décide de ce qui peut être reçu. Les modes de détention eux-mêmes sont comparés dans notre article sur la pleine propriété, le bail et la société. Pour le sol, le Land Code subordonne l'acquisition par un étranger à un traité (section 86), et le Department of Lands indique qu'aucun traité de ce type n'existe depuis 1970 ; sa section 93 ouvre en revanche une voie à l'héritier légal étranger, avec la permission du ministre de l'Intérieur et dans les plafonds de la section 87, soit 1 rai pour une résidence. Pour un appartement, le Condominium Act organise la détention étrangère dans un quota de 49 % de la surface des lots de chaque immeuble.

Les appartements. Une revue de droit de l'université Thammasat (2019) distingue deux situations : l'héritier qui remplit l'une des conditions de la section 19 mais dont le lot ferait dépasser le quota (section 19 quinquies), et celui qui n'en remplit aucune (section 19 septies), tenu de céder dans un délai d'un an. Les modalités de notification et l'étendue de ce qui doit être cédé ne sont pas les mêmes d'une situation à l'autre.

Les terrains. La procédure de la section 93, ouverte à l'héritier légal, passe par un avis public de 30 jours ; le Department of Lands affiche un objectif de traitement de 66 jours pour cette procédure. Lorsque la permission n'est pas accordée ou que les plafonds sont dépassés, le terrain est cédé dans un délai fixé par le directeur général, entre 180 jours et un an.

Que se passe-t-il, concrètement, après un décès ?

Un testament ne change pas à lui seul le nom inscrit sur un titre. Un héritier, toute personne intéressée ou le ministère public peut demander au tribunal de nommer un administrateur de la succession, notamment lorsqu'un héritier se trouve hors du Royaume (section 1713) ; le testament peut aussi le désigner (section 1715). La section 1718 écarte les mineurs, les incapables et les faillis ; la nationalité n'y figure pas. Selon l'estimation d'un cabinet de Bangkok, ThaiLawOnline, une requête non contestée aboutit en trois à six mois, puis un mois environ pour le certificat de non-appel ; banques et bureaux fonciers demandent en pratique l'ordonnance d'un tribunal thaïlandais plutôt qu'un acte étranger.

Pour un terrain, l'héritier peut aussi demander l'inscription au bureau foncier, qui publie un avis de 30 jours (section 81 du Land Code). Les frais de mutation par héritage sont de 2 % de la valeur administrative, ramenés à 0,5 % entre ascendants et descendants ou entre époux, selon le Department of Lands. L'acte de décès, le testament et l'acte de mariage étrangers y sont produits traduits en thaï et certifiés. L'entrée en vigueur de la Convention Apostille pour la Thaïlande est prévue le 28 février 2027, pour les actes publics qu'elle couvre et dans les relations avec les États auxquels l'adhésion sera opposable ; l'apostille authentifie une signature, une qualité et un sceau, pas le contenu d'un acte. La section 1754 prévoit enfin des délais pour certaines actions successorales, dont le point de départ varie selon la qualité de la personne et l'action ; leur articulation avec les exceptions légales s'examine dans chaque dossier.

Qu'est-ce qui sépare une transmission préparée d'une transmission subie ?

Un testament par pays. ThaiLawOnline, RSM Thailand et DFDL décrivent comme une bonne pratique un testament thaïlandais limité aux biens situés en Thaïlande, à côté du testament du pays de résidence. Ce sont des recommandations de cabinets, à examiner au regard de chaque situation.

Une clause de révocation bornée. Une formule du type « je révoque tous mes testaments antérieurs », placée dans un testament fait plus tard à l'étranger, peut atteindre le testament thaïlandais, relève ThaiLawOnline, qui suggère de limiter la révocation aux biens situés hors de Thaïlande, et réciproquement.

Des témoins bien choisis. Deux personnes aptes au sens du droit thaïlandais, qui ne sont ni bénéficiaires ni conjoints de bénéficiaires : c'est la condition la plus simple à remplir, et la plus coûteuse à oublier.

Un dossier complet. Le titre du bien, le contrat d'acquisition, les justificatifs de transfert des fonds, l'acte de mariage et leurs traductions : ce sont les pièces que les héritiers devront réunir, et elles se rassemblent plus facilement du vivant du propriétaire.

Quand nous modélisons le cas de Claire et Olivier, un appartement à Langsuan

Ce que notre base permet de replacer dans son quartier

Nos fiches situent chaque résidence que nous suivons dans son sous-district, avec son année de livraison lorsqu'elle est connue : de quoi explorer un immeuble et son quartier. Elles ne remplacent ni le numéro du titre ni la désignation foncière, qui seuls identifient un bien dans un acte. Pour retrouver une résidence et son quartier, commencez par la carte.

Trois points que les textes ne tranchent pas

La langue du testament. DFDL (2011) écrit qu'un testament n'a pas à être rédigé en thaï ; RSM Thailand (2025), qu'il doit l'être ou être accompagné d'une traduction thaïe. Nous n'avons trouvé aucune exigence de langue dans les sections du Code consultées ; les pièces produites au bureau foncier, elles, sont traduites et certifiées.

Le bail au décès du preneur. La lecture classique de l'extinction s'oppose à l'analyse que Tilleke & Gibbins fait de l'arrêt de 2016, qui distingue selon la durée et les clauses du bail ; la doctrine universitaire de 2023 demande que la règle soit revue.

L'appartement reçu par un héritier étranger. Les sources consultées s'accordent sur la distinction entre les sections 19 quinquies et 19 septies, mais pas sur les modalités de notification, ni sur le cas des héritiers relevant de la catégorie des devises importées, que Tilleke & Gibbins dit admis à conserver le lot.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Faites l'inventaire de ce que vous détenez en Thaïlande, titre par titre : pleine propriété, bail, usufruit ou superficie ne se transmettent pas de la même façon. Relisez la clause de révocation de vos testaments existants. Puis réunissez votre notaire et un avocat thaïlandais sur une même question : comment vos actes s'articulent.