Visa Thaïlande : ce qu'un achat immobilier ouvre vraiment

Acheter un condominium d'au moins 3 millions de bahts ouvre un séjour d'un an, renouvelable : c'est l'objet de l'ordre du Bureau de l'immigration 238/2568, que nous avons lu au Journal officiel thaïlandais. Ce n'est ni un titre permanent ni une voie vers la nationalité, et le bien compte aussi, autrement, dans le visa LTR. Beaucoup de contenu périmé circule pourtant. Au 13 septembre 2026, la page officielle de l'ambassade de Thaïlande à Washington consacrée au visa LTR affiche encore les critères antérieurs à la réforme de 2025 : 80 000 USD de revenu annuel pour le Wealthy Global Citizen, 150 millions de dollars de chiffre d'affaires exigés de l'employeur. Quand une page gouvernementale est fausse, la vérification devient une compétence patrimoniale, au même titre que la lecture fiscale d'un bien thaïlandais.

Ce qu'un achat immobilier ouvre, et ce qu'il n'ouvre pas

La Thaïlande n'a pas d'équivalent des « visas dorés » européens : pas de chemin automatique vers la résidence permanente, pas de citoyenneté par investissement. Mais trois mécanismes font compter un bien : la prolongation de séjour fondée sur l'investissement — 3 M THB avec la lettre du ministère du Tourisme et des Sports, 10 M THB sans elle —, le LTR Wealthy Global Citizen et le LTR Wealthy Pensioner. Les autres dispositifs — DTV, O-A, O-X, Thailand Privilege, Non-Immigrant O de mariage — sont indifférents à la propriété : y posséder un condominium ne sert, au mieux, que de justificatif d'adresse.

Le LTR mérite-t-il son statut de dispositif patrimonial ?

Administré par le Board of Investment, le Long-Term Resident est le seul dispositif de long séjour à produire un effet patrimonial mesurable : quatre catégories, dix ans en 5 + 5, et un amendement de 2025 qui en a élargi l'accès.

Le Wealthy Global Citizen demande 1 million USD d'actifs (environ 863 000 €) et 500 000 USD investis en Thaïlande ; l'exigence de revenu annuel a été supprimée en 2025 — c'est ce que la page de Washington ignore encore. Le Wealthy Pensioner vise les 50 ans et plus justifiant d'un revenu passif d'au moins 80 000 USD par an (environ 69 000 €), ou de 40 000 à 80 000 USD assortis de 250 000 USD investis en Thaïlande. Pour le Work-from-Thailand Professional, le chiffre d'affaires exigé de l'employeur étranger est passé de 150 à 50 millions USD sur trois ans : l'exigence porte sur l'employeur, pas sur le salarié, et c'est le point bloquant réel. Le Highly-Skilled Professional a perdu son exigence de cinq ans d'expérience. Volet santé commun : assurance d'au moins 50 000 USD, sécurité sociale thaïe, ou dépôt de 100 000 USD maintenu douze mois.

Trois avantages de forme : dix ans de validité, entrées multiples sans re-entry permit séparé, déclaration d'adresse annuelle au lieu du rapport des 90 jours. L'avantage patrimonial, ensuite : les catégories Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner et Work-from-Thailand Professional bénéficient d'une exonération d'impôt thaïlandais sur les revenus de source étrangère rapatriés, en vertu du décret royal n° 743 en vigueur depuis le 1er septembre 2022, sous condition de dépôt de la déclaration P.N.D. 95. Le taux forfaitaire de 17 % relève du même décret mais ne vise que les Highly-Skilled Professionals, en lieu et place du barème de 5 à 35 %. Beaucoup de sites francophones en font un avantage général du LTR. Il ne l'est pas.

La place exacte de l'immobilier dans les 500 000 USD

Selon Tilleke & Gibbins (cabinet d'avocats, 30 avril 2026), corroboré par le BOI, sont éligibles les obligations d'État thaïlandaises à échéance résiduelle d'au moins cinq ans, l'investissement direct dans une société thaïlandaise, et l'immobilier : condominiums, bâtiments et villas en pleine propriété, ainsi que les biens en bail dès lors qu'il reste au moins 10 ans de durée résiduelle — ce qui contredit plusieurs sources en circulation. Trois conditions comptent autant que le seuil : enregistrement au nom personnel du demandeur, une détention via société thaïlandaise ne qualifiant pas ; valorisation au prix d'achat enregistré, non à la valeur de marché ; investissement déjà réalisé au moment de la demande. Une question reste ouverte, que nous ne tranchons pas : les 500 000 USD sont-ils inclus dans le million d'actifs ou s'y ajoutent-ils ? Une source spécialisée affirme l'inclusion ; le BOI liste les deux conditions sans préciser leur articulation.

La voie des 3 millions de bahts : ce que dit l'ordre 238/2568

C'est le dispositif dont on parle le plus. Son texte est désormais lu : l'ordre du Bureau de l'immigration 238/2568 du 1er octobre 2025, publié au Journal officiel thaïlandais (Royal Gazette, vol. 142, partie spéciale 381 D, 4 décembre 2025, p. 41).

Ce que dit l'ordre. Le titulaire d'un visa non-immigrant peut être autorisé à séjourner un an au plus, renouvelable, pour un investissement immobilier d'au moins 3 000 000 THB (78 178 €), sous l'une de trois formes : l'achat d'un condominium d'au moins 3 000 000 THB ; la location d'un condominium ou d'une maison d'au moins 85 000 THB par mois (2 215 €), douze mois payés d'avance, soit au moins 1 020 000 THB (26 580 €) ; ou un bail de plus de trois ans enregistré au bureau foncier, avec au moins 3 000 000 THB de loyer payé d'avance sur la durée — un bail en cours se justifie tous les trois ans. Pour une location, le bailleur doit être une personne physique thaïe ou une société à plus de 50 % thaïe. Une lettre de certification du ministère du Tourisme et des Sports, qui reconnaît le demandeur comme soutien du tourisme de long séjour, est exigée. Le conjoint, les enfants de moins de 20 ans et les parents de 50 ans et plus peuvent suivre sous la même certification. Le même ordre maintient la voie à 10 000 000 THB (260 593 €), sans lettre du ministère : achat ou location de trois ans ou plus d'un condominium, dépôt à terme, obligations d'État, ou une combinaison.

Ce que l'ordre ne règle pas, et que nous ne présenterons pas comme acquis. Les cabinets rapportent une permission initiale de 90 jours avant la prolongation de douze mois, et une exigence de vendeur thaï pour un achat : nous ne les avons pas trouvées dans le texte lu, qui ne pose la condition de nationalité que pour le bailleur. Aucun texte lu ne fixe de durée minimale de détention ni ne dit si un bien acheté avant le 1er octobre 2025 est éligible. Comme toute prolongation de séjour, celle-ci ne vaut pas permis de travail et ne mène pas à la résidence permanente. Les frais annuels avancés par certains acteurs reposent sur une source unique : nous ne les publions pas.

Sur le terrain, de premières décisions individuelles sont rapportées depuis le printemps 2026 (AIM Bangkok, 26 juillet 2026 ; thai-residence.com, 19 février 2026), après une période où un cabinet jugeait le dispositif inopérant faute de textes d'application publiés (Formichella & Sritawat). La pièce qui conditionne tout est la lettre du ministère du Tourisme et des Sports : c'est elle qu'il faut obtenir avant de signer.

Retraite : O-A, O-X, et la confusion sur les 90 jours

Le Non-Immigrant O-A s'adresse aux 50 ans révolus au jour du dépôt : 800 000 THB (20 848 €) en dépôt, 65 000 THB par mois (1 694 €) de revenu, ou une combinaison atteignant 800 000 THB sur l'année. Le point de blocage réel est l'assurance santé — au moins 100 000 USD ou 3 000 000 THB (78 178 €), COVID inclus. Le portail officiel du régime, opéré par la Thai General Insurance Association, réserve ce barème aux primo-demandeurs : les renouvellements de titulaires antérieurs au 1er septembre 2022 restent sur l'ancien barème, 400 000 THB en hospitalisation (10 424 €) et 40 000 THB en ambulatoire (1 042 €). Les deux chiffrages coexistent et ne visent pas les mêmes personnes.

Une correction s'impose, parce qu'elle circule jusque dans des fiches professionnelles : le séjour autorisé par l'O-A est de 12 mois continus par entrée, pas de 90 jours. Le rapport des 90 jours est une obligation déclarative distincte, sans effet sur la durée du séjour. Tout emploi est strictement interdit.

Le Non-Immigrant O-X n'est ouvert qu'à 14 nationalités, dont la France. Il exige 3 000 000 THB déposés en Thaïlande et maintenus au moins un an, puis au moins 1 500 000 THB (39 089 €) ; ou un dépôt d'au moins 1 800 000 THB (46 907 €) assorti d'un revenu annuel d'au moins 1 200 000 THB (31 271 €). En contrepartie, 5 ans renouvelables une fois. Les fonds sont bloqués en Thaïlande, le travail interdit, et la formulation de l'assurance varie d'un poste consulaire à l'autre : prévoyez au moins 3 M THB incluant le COVID, et vérifiez la fiche du poste compétent.

Le DTV a changé le 31 août 2026

Lancé le 15 juillet 2024, le Destination Thailand Visa demande 500 000 THB (13 029 €) de fonds liquides — cryptoactifs, portefeuilles titres et comptes professionnels exclus — pour 5 ans multi-entrées, 180 jours par entrée, avec une seule prolongation de 180 jours sur place à 1 900 THB (50 €), discrétionnaire. Frais de visa : 10 000 THB (261 €).

Trois durcissements s'appliquent depuis le 31 août 2026, selon deux cabinets concordants : casier judiciaire exigé, dépôt possible uniquement depuis le pays de nationalité ou de résidence permanente, contrôle de l'ancienneté du solde sur environ trois mois. Les allers-retours vers Vientiane, Penang ou Hô Chi Minh-Ville pour redéposer un DTV ne fonctionnent plus, et la plupart des contenus francophones l'ignorent encore. Le DTV ne permet ni de travailler pour un employeur ou un client thaïlandais, ni d'accéder à la résidence permanente — et ses entrées de 180 jours placent son titulaire exactement sur la ligne de bascule fiscale.

Thailand Privilege : un abonnement, pas un statut

Tarifs officiels au 13 septembre 2026 : Bronze 650 000 THB (16 939 €) sur 5 ans, Gold 900 000 THB (23 453 €) sur 5 ans, Platinum 1 500 000 THB (39 089 €) sur 10 ans, Diamond 2 500 000 THB (65 148 €) sur 15 ans, Reserve 5 000 000 THB (130 297 €) sur 20 ans, sur invitation.

La fermeture du palier Bronze est annoncée pour le 30 septembre 2026 par des partenaires agréés, qui indiquent que les dossiers déposés au plus tard à cette date conserveraient le tarif de 650 000 THB. Cette information n'apparaît pas sur le site officiel de Thailand Privilege au 13 septembre 2026, où le Bronze est toujours commercialisé : nous la rapportons telle quelle, avec sa date. Thailand Privilege n'est ni un visa de résidence, ni un permis de travail, ni une voie vers la résidence permanente, et n'a aucun lien avec l'immobilier.

Tous les dispositifs, comparés

Combien de jours pouvez-vous rester avant de devenir résident fiscal thaïlandais ?

180 jours cumulés — pas consécutifs — sur une année civile, en application de l'article 41 du Code des impôts thaïlandais. Le seuil est bas, et la plupart des dispositifs de long séjour le font franchir mécaniquement.

S'applique alors l'instruction Por. 161/2566, en vigueur depuis le 1er janvier 2024 : les revenus de source étrangère d'un résident fiscal sont imposables l'année de leur rapatriement en Thaïlande, quelle que soit l'année où ils ont été gagnés, au barème progressif de 5 à 35 %. L'instruction Por. 162/2566 protège l'épargne acquise avant le 1er janvier 2024, à condition d'en documenter l'antériorité. Ces deux textes ne sont pas des lois : ce sont des instructions internes du Revenue Department à ses agents, une réinterprétation d'un Code des impôts qui, lui, n'a pas été modifié.

L'exonération que beaucoup présentent comme acquise — celle qui viserait les revenus rapatriés l'année de leur acquisition ou l'année suivante — n'est pas en vigueur au 13 septembre 2026. Trois sources indépendantes le confirment, dont un suivi mis à jour le 5 septembre 2026 : le projet n'a pas été publié au Journal officiel, et il lui manque l'approbation du Conseil des ministres et l'examen du Conseil d'État.

C'est ce qui fait la valeur du LTR pour un patrimoine constitué : là où un titulaire O-A, O-X ou DTV subit Por. 161/2566, un Wealthy Pensioner en est exonéré par décret royal. Reste l'articulation avec la convention fiscale France-Thaïlande de 1974 et le sort des pensions françaises : ce point n'a pas été vérifié dans nos sources et doit être établi avec un fiscaliste. Nous traitons le volet français de la détention dans une analyse distincte.

Les obligations que le propriétaire découvre après la signature

Le TM30 est une notification d'hébergement fondée sur l'article 38 de la loi sur l'immigration. Elle incombe au propriétaire, au bailleur ou au possesseur du logement — pas à l'étranger hébergé — dans les 24 heures suivant son installation, puis après chacun de ses retours en Thaïlande depuis l'étranger, même à la même adresse. Un investisseur français qui loue son condominium à un locataire étranger a donc une déclaration à faire à chaque entrée de celui-ci. L'amende va jusqu'à 2 000 THB (52 €), mais le vrai coût est ailleurs : un TM30 manquant bloque en pratique les prolongations de visa et les re-entry permits du locataire.

Le rapport des 90 jours (TM47) incombe en revanche à l'étranger lui-même, tous les 90 jours de séjour ininterrompu ; toute sortie du territoire remet le compteur à zéro, et les titulaires LTR y échappent. Enfin, la carte d'arrivée papier TM6 a été remplacée par la Thailand Digital Arrival Card, obligatoire depuis le 1er mai 2025 et à remplir en ligne avant l'arrivée.

Ce que vous lisez ailleurs et qui est faux

• « Le LTR, c'est 17 % d'impôt. » Réservé aux Highly-Skilled Professionals. Les retraités ont l'exonération des revenus étrangers rapatriés, pas le taux réduit.
• « Le Wealthy Global Citizen exige 80 000 USD de revenus. » Supprimé en 2025 — critère encore affiché sur une page d'ambassade officielle au 13 septembre 2026.
• « Un bail de 30 ans ne compte pas pour le LTR. » Faux : il compte dès lors qu'il reste au moins 10 ans de durée résiduelle.
• « Le visa O-A permet 90 jours par entrée. » Faux : 12 mois continus. Les 90 jours sont une obligation de déclaration.
• « La voie 3 M THB fonctionne sur plan. » Faux : l'ordre vise un condominium acheté ; une réservation sur plan n'est pas encore un bien acquis.
• « Le seuil, c'est 10 M THB. » Les deux chiffres coexistent : 3 M avec la lettre de certification du ministère du Tourisme, 10 M sans elle.
• « La Thaïlande a supprimé la taxation des revenus étrangers rapatriés. » Faux au 13 septembre 2026 : c'est un projet non publié.
• « On renouvelle son DTV par un passage de frontière. » Faux depuis le 31 août 2026.
• « Le TM30, c'est au locataire de le faire. » Faux : c'est l'obligation du bailleur. Et la TM6 papier est périmée depuis le 1er mai 2025.

Quand nous modélisons le cas de Jean-Marc et Hélène

Ce que notre base permet de vérifier avant de choisir un dispositif

Les seuils de 3 M THB et 10 M THB ne décrivent pas un marché : ils décrivent un filtre. Sur les 6 787 programmes et 85 399 unités que nous indexons en Thaïlande, sur 6 provinces, 80 districts et 308 sous-districts, notre méthode croise trois critères que personne ne tient ensemble : le prix par unité sous un seuil donné ; le statut d'achèvement du programme, puisqu'une réservation sur plan n'est pas encore un condominium acquis ; et la disponibilité en quota étranger, immeuble par immeuble.

C'est un décompte, ville par ville, de ce qui est réellement éligible — pas une estimation. Nous ne publions pas ici de résultat chiffré : il varie chaque mois avec les livraisons et les reventes. Mais c'est la question à poser avant de fixer un budget sur la foi d'un seuil réglementaire, et le prolongement naturel de notre lecture du marché 2026.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Si votre projet d'acquisition s'appuie, même en partie, sur la voie 3 M THB, réunissez trois pièces avant toute réservation. Le titre de propriété de l'unité, prouvant qu'elle est achevée et enregistrée : une réservation sur plan n'est pas un condominium acquis. La preuve du prix — au moins 3 000 000 THB — et du transfert des fonds. Et la lettre de certification du ministère du Tourisme et des Sports : sans elle, votre dossier sera examiné au seuil de 10 M THB. Faites relire l'ensemble par un avocat thaïlandais avant signature.