谁在买泰国公寓？买家国籍、价格与外国人配额

2026年上半年，泰国共有842套公寓单位过户给俄罗斯买家，金额36.03亿泰铢（约7.2亿元），按套数同比增长50.4%，按金额增长75.9%。这组数据来自泰国房地产信息中心（REIC），2026年9月11日发布后被泰国媒体广泛转载。按金额计算，俄罗斯升至各国籍第二位，仅次于中国；中国在外国人购房套数中所占比例，已从2022年的49.4%降至27.8%；缅甸在2024年和2025年均居第二，如今退居第三。REIC统计的是过户的单位套数，而不是不重复的买家：同一个人可能接手多套单位。这份晴雨表的设计初衷，是在REIC每次发布季度报告时随之更新；它把这些过户数据与我们追踪的挂牌房源对照来看，后者的介绍见我们关于产权与价格的指南。资料核实于2026年11月1日。

2026年上半年的晴雨表说明了什么？

2026年1月至6月，泰国共有6,533套公寓单位过户给外国买家，金额282.67亿泰铢（约56.3亿元）。套数比一年前减少8.8%，金额减少1.5%：成交量下降，金额基本稳住。据我们根据公布总数所作的计算，每套平均433万泰铢（862,500元）、43.9平方米，约合每平方米98,566泰铢（19,600元）。

第二季度的走势发生了变化。4月至6月，过户套数增长1.4%，达3,292套；金额增长20.2%，达148.03亿泰铢（约29.5亿元）；REIC把这一增长归因于单价更高的单位。就整个上半年而言，REIC把下降归因于泰国经济和全球经济放缓，部分外国买家推迟了购房决定。

这六个月里，外国人占全国公寓单位过户套数的11.7%，占过户金额的21.7%。这两个比例针对的是该期间的过户，既不是外国人持有的存量，也不是法定配额。两者之间的差距已经说明了一些问题：过户给外国人的单位，平均价格高于整个市场。

按金额排名，有些结果出人意料：排名第五的中国台湾，套数比排名第四的美国还多。2026年上半年及2025年全年，外国人公寓过户情况，按国籍和上半年金额排序：

在前三名之后，西方买家保持着各自的位置。美国买家的每套均价在前10名中最高，为660万泰铢；印度买家的平均面积最大，为72.1平方米。法国排名第六，购入291套，金额12.11亿泰铢（约2.4亿元）；澳大利亚的套数增长了63.7%。

俄罗斯、中国、缅甸买家：曲线为何交叉？

俄罗斯买家的增长早在2026年第一季度就已显现：据REIC 2026年6月16日的新闻稿，当季俄罗斯买家过户383套（+33.0%），金额16.65亿泰铢（+68.7%），无论按套数还是按金额，俄罗斯都超过了缅甸。《曼谷邮报》给出了地域分布：在普吉，俄罗斯买家过户156套，金额10.6亿泰铢（约2.1亿元），占俄罗斯买家全国过户金额的64%，占该岛外国人过户金额的44%。戴德梁行泰国的 Surachet Kongcheep 认为，原因包括俄罗斯游客的旅游旺季、新来者追随已经定居的同胞社群、普吉有大量讲俄语的中介，以及支付困难——在他看来，自俄罗斯银行被排除在SWIFT系统之外以来，这一困难可能已有所缓解。就上半年而言，俄罗斯买家的每套均价为430万泰铢，平均41.8平方米。

中国仍居首位，上半年购入1,813套，金额68.74亿泰铢（约13.7亿元），套数下降23.8%，金额下降27.7%。据我们根据REIC数据所作的计算，中国买家在外国买家所购套数中的占比，2022年之前超过一半，当年降至49.4%，2025年降至33.2%，2026年上半年降至27.8%。2026年3月，REIC代理主任 Narongpol Prabhanirin 接受 Khaosod English 采访时，把这一下降归因于中国加强资本外流管控，以及泰国打击“灰色”资金的措施；在他看来，留下来的主要是为了自住、出租或长住而购房的买家。中国买家购买的单位面积较小：上半年平均38.2平方米，均价380万泰铢。

缅甸走的是另一条轨迹。据《曼谷邮报》，缅甸买家2021年购入30套，2022年349套；据REIC，2023年为564套；随后跃居第二，2024年购入1,388套、金额70.36亿泰铢，2025年以1,968套再度位居第二。时任REIC代理总经理 Kamonpop Veerapala 在2024年11月接受路透社采访时概括道：“Whenever there is conflict in other countries, foreigners turn to Thailand looking for peace.”（每当别国发生冲突，外国人就会转向泰国寻求安宁。）2021年政变以来，缅甸冲突不断加剧，义务兵役法自2024年2月10日起施行。这一过程中，买家画像也发生了变化：据我们计算，2025年缅甸买家的每套均价降至310万泰铢、32.9平方米，为前10名中最低，而2024年约为510万泰铢。2026年上半年，缅甸买家的套数下降34.1%，金额下降16.2%。

2018年以来的数据说明了什么？

八年来，REIC的数据显示，按套数计，市场已回到最高水平。2020年和2021年边境关闭期间，每年约8,200至8,300套，此后过户量一路回升，直至2025年创下纪录。金额的峰值出现得更早，在2023年；2025年的金额比这一峰值低16.7%。2018—2025年外国人公寓过户年度数据：

每套均价反映了同样的变化：2022年为513万泰铢，2025年为409万泰铢。REIC认为，这反映出平均价格下降，尤其是在中档市场，也反映出外国需求正向新的国家分散：自住买家、长期居民、租赁投资者，以及为了自住而购买大面积单位的印度家庭。2025年，外国买家占公寓过户套数的14.7%、金额的25.0%，而2024年分别为12.5%和23.0%。

对于2026年，据《曼谷邮报》报道，开泰研究中心（Kasikorn Research Center）在6月预测，外国人购买公寓的数量将下降20%，为疫情以来首次下降。这只是预测；此后公布的上半年数据为套数−8.8%、金额−1.5%，全年情况仍有待观察。

他们在哪里买？我们的挂牌数据又说明了什么？

地域分布要看2026年第一季度的数据，这是我们所查阅的公开资料中最近一次按府公布的细分。据 The Nation（2026年5月29日）报道，曼谷集中了外国买家过户金额的45.6%。春武里府在芭堤雅的带动下，按套数排名第一，过户1,167套，占总数的36%。普吉的金额同比增长34.9%。该报还指出，中国买家集中在曼谷和春武里，缅甸买家集中在曼谷，俄罗斯买家主要在普吉和春武里。

关于2025年全年，引述REIC数据的 Khaosod English 是我们找到的唯一一个公布前三大府数据的公开来源：曼谷7,029套，金额353.9亿泰铢；春武里4,164套，115.9亿泰铢；普吉1,190套，60.9亿泰铢。据我们计算，普吉的每套均价为512万泰铢（102.0万元），春武里为278万泰铢（553,800元）；由于没有第二个来源，这些数值只能视为数量级。

我们的挂牌数据提供了过户数据所没有的一项指标：在售单位中按外国人配额出售的比例，以及同一栋楼里外国人配额与泰国人配额之间的要价差，依据是我们2026年10月20日的统计。两项指标来自两个来源、两个日期；下表把它们并列，但并不把二者联系起来。逐个市场来看，过户数据衡量什么，挂牌数据显示什么：

春武里是外国人过户套数最多的府，也是同一楼盘中外国人配额要价最高的市场：在芭堤雅，外国人配额的要价中位数高出11.8%，在比较的141个楼盘中，有72%是外国人配额更贵。在金额最集中的曼谷，差距只有1.6%。没有任何证据表明二者互为因果；关于这一区域，我们在关于芭堤雅与东部经济走廊的文章中已有介绍。

49%的配额变了吗？

没有。截至2026年11月1日，佛历2522年《公寓法》第19条之二仍将一栋楼内外国人持有的面积限制在公寓单位总面积的49%，《民商法典》第540条则把不动产租赁期限限定为30年，可续期，续期不超过30年。各种持有形式本身，详见我们关于泰国产权形式的文章。

改革曾被提上研究日程。2024年6月18日的内阁会议上，副总理 Phumtham Wechayachai 代表总理赛塔（Srettha Thavisin）要求研究一种长期物权，并提高外国人在公寓中的持有上限，超过49%的部分只享有有限的投票权；据 Khaosod English 报道，他当时明确表示，该方案“has not been approved in any way”（尚未以任何形式获得批准）。75%和99年这两个数字就来自这项提议，它并未获得通过，也没有形成我们能找到的任何法律草案。

2024年6月25日，政府公共关系厅（Government Public Relations Department）表示，内政部负责修订相关法规，但未提及任何法律草案；副部长 Chada Thaised 在众议院说明，内阁只批准了一项研究。2025年2月，据《曼谷邮报》报道，内政部长阿努廷（Anutin Charnvirakul）表示，配额“remains at no more than 49%”（仍维持原有上限），提高上限的要求仍“under study”（在研究之中）。

扎实解读晴雨表与泛泛而读，区别在哪里？

金额和套数要一起看。俄罗斯买家的“+75.9%”是金额的增长；按套数计是+50.4%。反过来，缅甸买家2025年的套数增长41.8%，金额却下降12.5%。只看其中一个数字，讲出的会是另一个市场。

先看统计范围，再看排名。过户是在土地局登记的购买，不是预订：期房购买只有在办理过户登记之后，才会计入这组数据，这一步骤见我们关于购买期房的文章。租赁、别墅和以公司名义持有的情况，都不在统计范围之内。

区分府与城市、季度与半年。春武里不等于芭堤雅，而公开资料中最近一次按府细分的数据是2026年第一季度的。我们的要价差，针对的则是具体楼盘、具体日期的要价。

我们模拟孙先生的情况：中天的一套一居室

借助我们的数据库，把楼盘放回它所在的市场来看

REIC的统计描述的是按国籍划分的单位过户；我们的项目档案描述的是楼盘。对所追踪的每个楼盘，档案列出在售单位、挂牌信息注明时的配额类型，以及每平方米要价：借此可以在晴雨表所描述的府里为一套单位定位。要比较芭堤雅、普吉或曼谷的楼盘，不妨在地图上找到它们。

现在就可以做的事

在把排名当作信号之前，先看楼盘本身。比较同一栋楼里两种配额的要价，向物业经理索取证明配额情况的函件（这份文件在我们关于转售的文章中有介绍），并关注REIC的下一份季度报告，这份晴雨表届时会随之更新。