2026年泰国房地产市场：剪刀差与数据中心

2026年的泰国房地产不是一个市场，而是两个，而且方向相反。在曼谷市中心，新建公寓的平均要价将从2025年的每平方米31.5万泰铢升至2026年预测的36万泰铢，涨幅14.3%；同一时期，城郊市场则从8.4万泰铢跌至7.6万泰铢，跌幅9.5%。同一个国家，同一座城市，同一年。2026年2月发布这组数据的世邦魏理仕研究部（CBRE Research）同时判断，公寓市场正处于周期底部，并用一句话概括全年：“成交更活跃，但又是艰难的一年”。

剪刀差：同一个名字下的两个市场

CBRE Research发布的曼谷数据，是这个市场里最清晰、也最令人不安的一组。

来源：CBRE Research《2026年泰国房地产市场展望》，2026年2月。

市场顶端正在变得更稀缺、更值钱。曼谷豪华及以上级别公寓的总供应仍低于1万套，2025年去化率为93%，预计2026年为83%。2026年市中心新项目中，最多有一半可能属于超豪华级别。而市场底端则要消化翻倍的新开盘量和下降的要价。

这里必须做一个方法上的提醒，因为其他内容往往略过不提。泰国公寓协会（Thai Condominium Association）预计2026年全国公寓新开盘约1.7万套，为二十年来最低；而CBRE预测仅曼谷一地就有4万套。两个数字正面矛盾。统计范围和方法不同，这一差距至今没有公开的解释。我们把两者都列出，而不是挑选对论点有利的那一个。

为什么有40%的房贷申请被拒？

因为制约市场的已不再是需求，而是信贷。2026年7月，泰国房地产信息中心（REIC）与各行业协会得出一致结论：2026年上半年和2025年全年，个人房贷申请的拒贷率都在40%左右。泰国公寓协会给出的区间是40%至50%。

后果直接体现在价格上。新房成交普遍有10%至30%的折扣；二手房比新房低20%至30%，需要翻新的至少低50%。在REIC跟踪的区域内，公寓价格一年下跌8.3%。据泰国公寓协会统计，一个项目的平均去化周期已从两三年拉长到五六年。

库存说明了其余的一切：约21万套未售新房，相当于四到五年的去化量；另有22万至23万套二手房。合计占用资金超过1.3万亿泰铢。

泰国央行曾宣布，在2026年7月至2027年6月期间，将1,000万泰铢以下房产的贷款价值比放宽至最高100%。在2026年6月的公开征求意见之后，我们没有找到确认其最终生效的文本，特此说明。但关键不在这里：即便可以全额贷款，银行仍保留“负责任放贷”的审核标准，依然每十份申请拒掉四份。放宽贷款价值比并没有解除信贷约束。这正是大多数同类内容忽略的一点。

对于从境外全款购房的外国买家——这是最常见的情形——这种约束不是障碍，而是议价优势；前提是资金按照外国人购房所要求的方式、有据可查地汇入泰国。

0.01%的优惠，与您无关

2026年6月30日，泰国内阁决定在2026年7月1日至2027年6月30日期间，将过户费从2%降至0.01%，抵押登记费从1%降至0.01%，上限为700万泰铢，同时适用于成交价和官方评估价。该措施须在政府公报刊登后生效；律师事务所Tilleke & Gibbins称已于2026年7月1日刊登，我们未能亲自核实。官方预计的效果是每年5,408.1亿泰铢的交易额，最多拉动1.06个百分点的GDP。

该措施针对的是购买自住房的泰国籍个人买家，以及卖方。外国买家不在适用范围内，仍须缴纳2%。

这是面向外国买家的房产内容中最常见的错误之一，而且代价不小：一套700万泰铢的房产，差额为139,300泰铢——被说成“省下的钱”，实际上却必须缴纳。

谁在买：是重组，不是撤离

REIC于8月底公布的2026年上半年数据，比标题更值得细读。

来源：REIC（泰国政府住房银行下属房地产信息中心），2026年8月29日发布。表中为过户金额的变化，而非套数的变化。

套数下降8.8%，金额只下降1.5%：单笔成交额在上升。这不是一个正在被掏空的市场，而是一个按国籍、向高端重组的市场。地域分布也随之变化：俄罗斯买家集中在普吉和春武里，中国买家集中在曼谷和春武里，缅甸买家集中在曼谷。

有一点必须澄清，因为错误的说法流传甚广：这些百分比指的是过户金额，而不是套数。金额增长75.9%，不等于买家人数增长75.9%。

数据中心：哪些已获批，哪些只是预测

这是今年最重要的产业事件，也是被报道得最不准确的一件。

已获批的部分，来自泰国投资促进委员会（BOI）：2025年共批准36个项目、7,280亿泰铢，而2024年为985亿泰铢，增长7.4倍。随后，仅在2026年5月6日一次会议上就批准了9,580亿泰铢，其中9,130亿泰铢（95%）为数据中心。三个项目构成了这笔金额：字节跳动旗下的TikTok System (Thailand)，投资8,420亿泰铢，位于曼谷、北榄府和北柳府，是泰国有史以来获批的最大单笔投资；阿联酋DAMAC集团旗下的Skyline Data Center，投资460亿泰铢、200兆瓦，位于北柳府；新加坡的Bridge Data Centres，投资246亿泰铢、134兆瓦，位于春武里。

预测的部分，不能与上面混为一谈：

还有我们不发布的内容：在我们查阅的所有来源中，没有任何一项能证实谷歌、微软、亚马逊云（AWS）、阿里巴巴或NextDC在2025—2026年间获得了有具体金额的泰国投资批准。这些名字在流传，但金额无法追溯到任何一项批准。获批不等于承诺，承诺不等于建成。这是整个议题中最重要的区分。

数据中心真正改变的是什么

不是住宅价格——没有任何来源证明这一点，我们也不会这样说。它们改变的是工业用地和电网。

2026年第二季度，工业用地平均价格达到每莱840万泰铢，同比上涨7%（高纬环球，2026年7月）。失衡是结构性的：过去四五年，工业园区土地供应增长8%，需求却增长18%。集中度也很高——2025年的数据中心项目中，罗勇府占33%，春武里占32%——压力已外溢到北柳府、巴真府和北榄府，并受到水电供应的制约。

博莱克威奇（Black & Veatch）在2026年4月精准地指出了瓶颈：问题不在发电，备用容量率超过25%，而在输送。“真正的挑战在于发电端与用电端之间。”这就是所谓的“兆瓦缺口”。泰国电力局（EGAT）已宣布投资310亿泰铢升级输电网络。泰国每兆瓦已装机数据中心容量对应514,587名居民，而亚太平均水平为247,713人：这衡量的是泰国的设施不足，也因此衡量了它的潜力。

外国人配额75%与99年租约：确切进展

截至2026年9月13日，将外国人公寓配额提高到75%、将租期延长到99年，两项均未获通过。现行法律仍是：外国人持有面积不得超过一栋公寓楼全部单元总面积的49%，租约最长30年。

可核实的历史只有三个日期。2024年6月：首次公开宣布拟议政策。2025年7月：99年租约法案在内政部主导下、于佩通坦·西那瓦政府任内进入公开征求意见阶段，农业用地被明确排除在外。自2026年2月政府更替以来，没有任何有日期的立法步骤被公开记录——没有国务委员会意见，没有内阁审议，也没有议会审读。

因此，我们既不写“已放弃”，也不写“已暂停”或“即将通过”：没有任何证据支持其中任何一种说法。可核实的状态是：从未通过，至今没有有据可查的立法进展。今天任何以99年租约为卖点的中介，卖的都只是一个假设。

旅游业，以及不再被提起的目标

2026年前八个月，泰国接待国际游客2,093万人次，同比下降3.08%。然而一个目标和两个预测同时存在：泰国旅游局（TAT）提出、并于2月被CBRE引用的3,670万人次——这是目标，不是预测；C9 Hotelworks在2月预测的约3,500万人次；以及旅游部9月所说的“接近2025年”的水平。2025年实际到访3,290万人次，而2026年低于这一水平，3,670万的目标已无法实现。

一年前也发生过同样的事：2025年宣布的是4,000万人次——官方区间的上限，并被CBRE引用——实际只有3,290万。官方目标连续两年在年中被悄然放弃。对于任何用入住率假设来测算租金回报的人来说，这是一堂方法课。

有一个逆转值得一提：中国游客在2025年下降34%之后，2026年1—8月增长16.05%，达354万人次，重新成为第一大客源市场。韩国游客则下降24.78%。

模拟案例：王女士的选择

数据看板（截至2026年9月13日）

现在就可以做的事

看房之前，按顺序做三项核查。

向开发商索取其上一个项目实际完成过户的套数，而不是预订的套数。40%的拒贷率，恰恰就发生在预订与过户之间。

把要价与同一区域二手房的成交价比较，而不是与其他新项目比较。2025年5月，普吉的新房与二手公寓价差达39%；在曼谷，市中心与郊区的分化也在朝同一方向发展。

最后，如果有人向您提到99年租约或75%的配额，请对方提供法律文本的编号及其在政府公报上的刊登日期。根本没有这样的文本。