在泰国转售公寓：外国人配额、税费与时间表

出售当天，在土地局的柜台前，单位产权证换上新业主的名字，各项税费当场缴清。这一刻要提前数周准备。房源广告还显示，单位的配额类型会影响要价：在同一栋楼里，芭堤雅外国人配额单位的要价比泰国人配额单位高11.8%，曼谷高1.6%，数据来自我们2026年10月20日的统计，详见我们的产权与价格指南。下文按法条的顺序，说明泰国法律对卖方有哪些要求：配额、文件、随持有年限而变的税费、过户，最后是把售房款汇回卖方所在国。法条核实于2026年11月1日；所查阅资料未能定论的五个问题，列于文末。

外国人配额会随公寓一起转售吗？

会。佛历2522年《公寓法》并不限制转售，它限制的是每栋楼中外国人所占的份额。第19条之二（2008年修订文本）规定，外国人持有的面积不得超过全部单位总面积的49%，以公寓登记时的面积为准。单位转让给外国人时，第19条之三要求转让方申报外国人的姓名及其持有的面积；受让方则须证明自己所属的类别。最常见的类别是从境外汇入外币，受让方须证明汇入的金额“不低于该单位的售价”。第19条之四规定，只有当外国人（包括现有业主和正在购买者）所占比例仍在限额之内时，过户方可登记。

据律师事务所 ThaiLawOnline（2026年10月）的说明，实务中的情形是：已由外国人持有的单位，本来就计入49%之内；重新登记到另一名外国人名下，仍留在其中。卖方的外汇交易申报表不能转给买方；过户当天，即使卖方是外国人，土地局也会要求公寓法人出具一封说明配额状况的信函。

卖给泰国买家同样可行：该单位随即退出配额，为其他外国人腾出位置。选择哪位买家，不会改变适用于卖方的法律；它可能改变要价，有时也会改变费用由谁承担，下文还会谈到。

房源广告如何反映外国人配额与泰国人配额之间的差价？

差价确实存在，而且因城市和楼盘而大不相同。我们2026年10月20日的统计显示，曼谷共有34,891套公寓单位在售：43.8%以外国人配额出售，仅31.7%以泰国人配额出售，其余未申报配额类型。提供外国人配额的楼盘有1,289个，占已知配额类型楼盘的67.8%，分布极不均衡：拉差贴威区93%的楼盘、瓦塔纳区90%、孔堤区88%提供外国人配额，巴威区只有39%。

差价首先体现在楼盘之间：提供外国人配额的楼盘，楼层中位数为22层，每平方米要价111,589泰铢（22,200元）；只以泰国人配额出售的楼盘，则为8层和77,094泰铢（15,400元）。但这一差距混杂了地段与楼盘本身的因素。在同一栋楼里比较，曼谷同时出售两种配额的1,089个楼盘中，外国人配额单位的要价中位数只高出1.6%，而且只有55%的情况下更贵。

在其他城市，差价的变化更大。同一栋楼内，外国人配额与泰国人配额单位的每平方米要价对比：

在芭堤雅，56.5%的在售单位以外国人配额出售。我们的数据既不能衡量一栋楼尚余的法定配额，也不能反映转售的最终成交价，而且没有区分新房与转售房。至于持有方式本身，即永久产权、租赁产权或公司持有，详见我们关于泰国房产持有方式的文章。

找到买家之前，要准备哪些文件？

有三份文件要尽早申请，因为办理需要时间。

无欠缴物业费证明。《公寓法》第29条规定，单位产权过户登记，须提交一份近期出具的证明，证明不欠缴第18条所规定的费用；公寓法人登记之前的情形另有例外。欠费全部结清后，物业经理须在申请之日起十五天内出具。这些费用本身如何构成，见我们关于持有成本的文章。

公寓法人出具的配额证明函。在我们查阅的条文中，没有一条以此名义要求卖方提供；但据执业律师描述，实务中土地局会在过户当天索取。它可以与物业费证明同时向物业经理申请。

购房时的外汇交易申报表。这份 Foreign Exchange Transaction Form（外汇交易申报表，简称FET），或汇款不足5万美元时银行出具的入账通知，可以证明购房资金来自境外。泰国官方门户网站 thailand.go.th 在2023年指出，用于购房、金额在5万美元及以上的汇款须附该表，低于此数则有银行证明即可。外国买方要提交的，是证明其本人取得类别的文件；卖方则保留自己的文件，以备汇回售房款之用。

转售要花卖方多少钱？日期为什么重要？

卖方的税费由《税法典》（Revenue Code）规定，泰国税务厅亦有相应说明。税费并不只按合同价计算：单位的官方评估价是计税基础，或单独使用，或与售价比较取其高者。对自然人卖方，条文规定如下：

取得日期很重要，但不能说明一切。对于属于第342号皇家法令第4条第（6）项的出售，在取得后五年内出售的，属于特别营业税的征收范围，该法令所列例外除外；缴纳了特别营业税即免缴印花税，否则印花税为0.5%。在这些例外中，第4条第（6）项（ค）目针对用作主要住所的住房，要求卖方自取得之日起在户籍登记册上登记至少一年；另一项例外针对通过继承取得的情形。主要住所例外如何适用于外国人户籍册（即ท.ร. 13），我们没有找到任何作出说明的资料。

持有年限还决定预扣税的扣除比例。第165号皇家法令规定：按税法意义上的持有年限计，一年扣除92%，两年84%，五年65%，八年及以上50%。计算这项预扣税时，年数按公历年计，不足一年按一年计，最多十年；这与特别营业税五年期限所用的逐日计算方法不同。所得净额除以年数，先算出一年的税额，再乘以年数。泰国税务厅ป.100/2543号训令第5和第6点规定，对于非以商业或营利为目的取得的财产，预扣税不得超过税法所认定价格的20%，此处的价格即官方评估价；它并不是对卖方全部税费设定的总上限。最终金额应由土地局或税务专业人士核定：本文不提供任何计算。

剩下的是2%的过户费。我们查阅的条文都没有规定其分担方式：Forvis Mazars 称通常由双方各付一半，Siam Legal 称一般由买方支付，ThaiLawOnline 则认为由双方协商。泰国政府于2026年6月30日批准，将过户费下调至0.01%，有效期至2027年6月30日，适用于购买自住房（新房或二手房）的泰国籍自然人买家，条件是售价与评估价均不超过700万泰铢（139.4万元），出售部分产权份额的情形除外；该措施自在《政府公报》上公布之日起生效。这项措施对卖方有何影响，取决于合同约定的分担方式；具体适用须向土地局确认。

过户当天的流程是怎样的？

双方或其代理人带上单位产权证、身份证件、第29条规定的证明、配额证明函，外国买方还须带上证明其取得类别的文件，前往楼盘所在地的土地局。工作人员核对文件和配额余量后登记过户；税费当场缴纳，卖方的预扣税从房款中扣除。文件被受理后，登记可能很快办完；Siam Legal 提到有时半天即可，但在所查阅的资料中，我们没有找到官方保证的办理时限。

因此，对身在国外的卖方而言，过户日期要配合三个期限，而这三个期限本身并不等于整个出售所需的时间：第29条规定的十五天、授权委托书的认证时间，以及买方资金的到位时间。如果外国买方还需从境外汇入房款，还要加上国际汇款的时间，以及买方本人的外汇交易申报表。

如何把售房款汇回本国？

经由授权银行，凭文件办理。泰国投资促进委员会援引泰国银行的说明指出，凭证明文件，投资资金可以自由汇出。泰国银行明确，通过授权银行办理的交易须申报其详细信息，金额达到20万美元起，通常要求提供证明文件，其规则所列例外除外。这一门槛并不保证低于此数的汇款无需其他文件即可办理。泰国银行家协会与国际银行协会的共同清单（2020年6月版）将两类资金区分开来：房产出售所得，以合同及过户或产权证明为凭；非居民此前汇入的资金，以资金汇入的证明为凭。适用的清单须向银行确认。

购房时的外汇交易申报表，在这里重新派上用场。ThaiLawOnline 称，这份文件有助于汇回转售所得。在所查阅的资料中，我们没有找到针对这种情形的事先审批门槛；具体需要哪些文件，由办理汇款的银行告知。

税务方面，泰国与卖方居住国之间如果订有税收协定，协定可能对出售收益的征税权作出划分，并规定消除双重征税的方法。本文不展开分析这些协定；协定是否存在、如何适用，须向该国的税务专业人士核实，资金汇入该国时适用的外汇与申报规定，也应一并确认。

出色的转售与平庸的转售，差别在哪里？

挂牌之前，文件齐全。产权证、物业费证明、配额证明函、外汇交易申报表、公寓最近的账目：挑剔的买家会索要这些文件，事先备齐的卖方可以掌握时间表，而不是被时间表牵着走。

清楚自己选的是什么样的买家。按执业律师的解读，卖给外国人，单位仍计入配额；卖给泰国买家，可以扩大买家范围，其中一部分买家还能享受过户费减免。两种配额之间的要价差异，因楼而异。

确定时间表之前，先核实各项参数。确切的取得日期、过户时有效的官方评估价、合同约定的费用分担，都是需要核实的事项；本文提到的2027年评估价表，在所查阅的资料中仍处于“预计公布”阶段。二手市场相当活跃：据 Naewna 援引房地产信息中心的数据，2026年第二季度，曼谷及周边地区二手公寓的过户套数同比增长39.4%。

我们模拟陈女士的情况：瓦塔纳区的一套一居室

所查阅资料未能定论的五个问题

• 外国人户籍册。第342号法令中的主要住所例外，如何适用于登记在ท.ร. 13户籍册上的卖方，我们查阅的资料均未说明。
• 银行文件。汇回款项所需的确切文件清单取决于银行；我们查阅的共同清单为2020年6月版。
• 在境外签署的授权委托书。适用的认证方式，须向签署地所在国的泰国大使馆或领事馆确认。
• 2027年评估价表。目前由媒体报道其预计公布；我们尚未看到官方发布的文本。
• 过户费下调至0.01%。我们看到的是政府的决定，而不是其在《政府公报》上的公布。

这份清单中缺少资料，并不意味着法律上没有规定：这些问题须结合具体文件逐一核实。

我们的数据库能把一个单位放回它所在的楼盘

我们的项目档案为所追踪的每个楼盘列出在售单位、房源广告申报的配额类型，以及每平方米要价：定价之前，可以借此把一个单位与左邻右舍相比较。要把您的楼盘与同一街区的其他楼盘比较，不妨先在地图上找到它。如果单位当初是期房，我们关于购买期房的文章所列的交房文件，也属于这份档案。

现在就可以做的事

挂牌出售之前，先备齐四样东西：产权证、确切的取得日期、外汇交易申报表或银行入账通知，以及楼盘物业经理的联系方式，以便申请物业费证明和配额证明函。到国库局网站上查询您单位的评估价。这样，您就有了比较各份报价、请专业人士核实出售条件的依据。