泰国房产的税务：法国一侧的真实成本

几乎所有关于泰国房地产的法语内容都声称，在曼谷收取的租金可以在法国享受税收抵免。这是不准确的。1974年12月27日签订的法泰税收协定，是通过“免税但保留有效税率”的方式消除双重征税（第23条第1款a项）；第1款b项规定的税收抵免仅适用于一份封闭清单中的条款，而其中既没有针对不动产收入的第6条，也没有针对资本利得的第13条。这一区别决定了您缴多少税、在哪里缴税，以及一份做得好的泰国申报值多少——无论选择哪种持有结构。

为什么1974年协定对您的租金不给任何税收抵免？

协定于1974年12月27日在曼谷签署，1975年8月29日生效，在法国税务官方公报（BOFiP）中的注释编号为BOI-INT-CVB-THA——这是对税务机关具有约束力的官方解释，因此应当先于任何律所评论引用。三个条款就足够了。第6条规定，来自不动产的收入可以在不动产所在国征税：您在曼谷的租金归泰国征税。第13条第1款对转让不动产的所得作了同样的规定。第23条第1款a项规定，除第1款b项所列收入之外的其他收入，“免征法国税收”。

关键就在这个援引上。组织税收抵免的第1款b项针对的是一份限定清单：第8、10、11、12、16和17条——海运和空运、股息、利息、特许权使用费、董事费、艺术家和运动员。第6条和第13条都不在其中：不动产收入和资本利得适用免税，而且只适用免税。别处反复出现的错误是可以理解的——法国自2000年代以来签订的协定几乎都采用税收抵免法。而这份协定已经五十一年了。

有效税率对您家庭的实际影响

免税并不等于消失。第23条第1款c项保留了法国“按照根据法国法律确定的应税收入总额所对应的税率”计算税款的权利。您的泰国租金在法国不征税，但会加到您的法国收入中，用以确定平均税率，而这一平均税率随后仅适用于您的法国收入。

其效果是不对称的：已经处于最高税档的家庭，平均税率几乎不变；法国收入不高的退休人士，平均税率则会明显上升。同一套房产、同样的租金，两种截然相反的结果。

这些收入填报在第2047号申报表上，作为第2042号申报表的附表。第2047号申报表说明就有效税率指向第2042-C表的8TI栏，但对不动产收入规定了特殊处理，可能指向4EA和4EB栏。适用有效税率的免税境外不动产收入究竟应填在哪一栏，须由税务顾问根据当年版本确认：本文不提供任何填表指引。

第二个悬而未决的问题，也是最敏感的：17.2%的社会税（prélèvements sociaux）。在免税法下，这笔收入不进入所得税税基，因此也不进入财产收入社会税的税基。这是主流分析，它源自第23条第1款a项，但我们没有找到针对泰国情况的专门BOFiP解释，而所咨询的律所对两种方法有部分混淆。在作出任何决定之前，请税务顾问作出判断。

没人写出的推论：在曼谷省下的每一泰铢都是净收益

既然法国免税，泰国税就是这些租金实际承担的唯一一笔所得税。这改变了处理泰国申报的方式。

《税收法典》（Revenue Code）对不动产租金规定了30%的定额扣除：只有70%的租金毛收入需要纳税，如实际费用更高，可选择按实际费用扣除。累进税率表从0%起步：150,000泰铢以下为0%，150,001至300,000泰铢为5%，300,001至500,000泰铢为10%。申报须在3月31日之前提交。而且预扣税不是最终税：它只是预缴，申报的出租人可以主张扣除并获得退税。

如果是在税收抵免型协定之下，这一切都会被抵消：您在当地省下的，会在法国补缴回去。在免税制度下，这笔节省百分之百是净收益。

有两点保留。向非泰国税务居民支付租金时的预扣税率尚无定论：FRANK Legal & Tax和HLB Thailand采用15%，但没有引用《税收法典》的任何条款，而泰国公司向个人支付的租金适用的是5%的预扣制度。须请泰国税务顾问定夺。此外，35%这一税档的起点，泰国税务厅给出的是400万泰铢，各律所给出的是500万泰铢：在对高额租金进行任何计算之前，必须先弄清这一分歧。

为什么说IFI才是泰国公寓真正的隐性成本？

官方解释毫不含糊：“IFI的适用范围是普遍的：它对应全球不动产，即包括直接或间接持有的、位于法国或境外的全部不动产及不动产权利”（BOFiP，BOI-PAT-IFI-10-20-20第90段）。其法律依据是《法国税法通则》第964至983条。一套曼谷公寓从其价值的第一泰铢起就计入税基。

1974年协定对此毫无影响：它没有任何关于财富税的条款。没有分配规则，也没有协定免税。而泰国不征收财富税：不存在双重征税，但也没有任何可以抵扣的税款。

与非居民的对比十分鲜明。税务住所在法国境外的法国人，仅就其位于法国的房产缴纳IFI（《法国税法通则》第964条第2项；BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-30）：他的泰国公寓不在税基之内。同一套房产、同一个业主，待遇截然不同。对于在海外生活一段时间后回法国定居的人，存在一项为期五年的特殊制度；其适用范围须由税务顾问加以明确。

我们之所以介绍税务居住地与持有结构之间的这一取舍，是因为它具有决定性。我们并不建议这样做：它以真实的居住为前提，而居住的条件取决于签证制度和停留期限。

购买和持有究竟要花多少钱，逐项来看？

在土地局，同时存在四项税费。过户费为官方评估价值的2%——不是成交价；由买卖双方各付一半是可协商的合同惯例，而非法律规定。特定营业税为3.3%，在取得后五年内转让时缴纳，由卖方承担。其他情况下适用0.5%的印花税：两者二选一，绝不叠加。个人卖方的预扣税适用累进税率，并按持有年限扣除：随处可见的1%统一税率针对的是法人。由于未能向泰国税务厅核实，我们对最后这一点不公布任何具体公式。

0.01%的优惠与您无关

据Tilleke & Gibbins律师事务所（2026年7月3日）称，在2026年6月30日内阁决议之后，内政部发布了两项部令，并于2026年7月1日刊登于政府公报——这一刊登我们未能亲自核实——将过户费降至官方评估价值的0.01%，将抵押登记费降至贷款额的0.01%。该措施有效期至2027年6月30日，上限为700万泰铢（182,400欧元），同时适用于成交价、评估价值和抵押金额，公寓单元也在适用范围内。但它要求买方是泰国籍个人。截至2026年9月13日，法国买家仍须缴纳2%。

土地与建筑物税：是0.02%，不是0.3%

《土地与建筑物税法》（佛历2562年）自2020年起实施，按用途加以区分。业主同时持有土地和建筑物的主要居所，可享受5,000万泰铢的免税额；仅持有建筑物的，免税额为1,000万泰铢。非居民持有并用于出租的房产永远不适用这一制度：它没有免税额，从第一泰铢起按0.02%征税，并根据价值从0.02%累进至0.10%（FRANK Legal & Tax税率表，2025年10月7日）。常被引用的0.3%至0.7%是商业用途的税率。对于一套评估价1,500万泰铢的公寓，两种理解的差距是每年3,000泰铢对45,000泰铢。

此外还有物业费，视档次每月每平方米约40至80泰铢——这是市场量级，最精确的量化来源可追溯到2022年——以及在购买时一次性收取、按平方米计算的储备基金，由于缺乏交叉核实，我们不公布其金额。这正是我们数据库的用处：在我们收录的6,787个项目和85,399个单元中，经常性成本字段按项目填写，使人能够在购买之前算出持有成本。

一套1,500万泰铢的公寓，两边各要花多少

工作假设，而非市场数据：一套60平方米、评估价1,500万泰铢（391,000欧元）的两居室，月租50,000泰铢，即每年租金毛收入600,000泰铢（15,636欧元），由一位法国税务居民持有。

继承：法国法律指定，泰国法官裁决

欧盟第650/2012号条例确立了统一原则：适用于整个遗产继承的法律，是死者死亡时惯常居所所在国的法律（第21条第1款），即使该法律不是某一成员国的法律也同样适用（第20条）；第22条第1款允许选择本人国籍国的法律。对于居住在法国的法国人而言，适用的就是法国法律，公寓也不例外。

泰国并不承认这一条例。《法律冲突法》（佛历2481年）第37条规定，涉及不动产的继承适用财产所在地法律：土地局和泰国法官将对这套公寓适用泰国法律。结果是一种事实上的分割——同一项财产按两种逻辑处理。这一推理源自上述两部法律；它值得请一位专门处理国际继承的公证人复核。

在税务上，常见的担忧是没有根据的，但不是朝着人们希望的方向。《遗产税法》（佛历2558年）自2016年2月1日起生效，仅对每位受益人超过1亿泰铢（260万欧元）的部分征税，税率为10%，直系尊亲属或卑亲属减为5%，合法配偶免税；须在150天内申报。在绝大多数情况下：在泰国的遗产税为零。在法国一侧，《法国税法通则》第750条之三第1项规定，只要死者在法国有住所，其位于法国或境外的全部财产均须缴纳遗产转移税——BOFiP的官方解释（BOI-ENR-DMTG-10-10-30第320段）称其适用范围“绝对普遍”。第784条A允许抵扣在法国境外缴纳的税款，以这些财产对应的法国税额为上限；但如果在泰国什么都没缴，就没有任何东西可以抵扣。这不是双重征税，而是法国的全额征税。此外，法泰之间很可能没有遗产税协定，但这一点尚未在官方清单上核实。

外国继承人可以保留什么，必须出售什么

公寓与别墅之间的区别是结构性的，却几乎从来没有人解释。

对于公寓，《公寓法》第19/7条要求外国继承人在60天内通知主管部门，并在最长一年内转让该房产——除非其本人属于第19条规定的某一合格类别，尤其是汇入与房价等额外币的外国人。能够证明合规资金汇入的子女因此可以保留公寓；否则，由土地厅厅长强制转让。

对于土地，则没有对应的安排。《土地法典》第93条规定，外国继承人可经部长批准，在第87条规定的最大面积内继承；第94条要求在180天至一年内转让不合规持有的土地，否则将依职权出售。这两条规定之间如何衔接，须由泰国律师确认，但方向是明确的。

遗产认证：四至十二个月里什么都动不了

几乎总是需要一份指定遗产管理人的法院令：在任命之前，银行和土地局都不会放行资产，唯一的例外是50,000至200,000泰铢（1,303至5,212欧元）的小额银行余额。Expat Tax Thailand事务所在2025年8月22日的一篇文章中——这一点上的唯一来源——给出了实际观察到的量级：简单继承需要4至12个月，其中仅排期开庭就要8至12周；律师费100,000至300,000泰铢（2,606至7,818欧元）；翻译费每页800至1,050泰铢（21至27欧元）。

一份单独的泰国遗嘱会改变这一进程：一份注明日期、在两名证人面前签署的书面遗嘱即可，而外国遗嘱则须经过翻译、认证，再由法院确认——而确认并不是自动的。须与公证人确认的一点是：仅涉及泰国财产的泰国遗嘱，在起草时必须避免撤销法国遗嘱，反之亦然。

您在法国需要申报什么

免税并不免除任何义务。租金须填报在第2047号申报表“境外来源收入及在境外收取的收入”（2026年版）上，作为第2042号申报表的附表：免税，但须申报，否则适用于您法国收入的有效税率就会出错。

为收取租金或支付费用而开立的泰国银行账户，会触发申报义务：凡在境外开立、持有、使用或关闭的账户，均须在3916 / 3916-bis表上申报。各律所的解读一致认为，每个未申报账户每年都有罚款，原则上为1,500欧元，若相关国家未与法国签订行政协助协定则为10,000欧元。我们不就哪一金额适用于泰国作出判断：税收协定与行政协助协定不是一回事。最后，如果您的资产使您负有IFI纳税义务，该房产还必须列入您的IFI申报。

模拟案例：菲利普，61岁，波尔多

现在就可以做的事

签约之前，请索取该单元在土地局登记的官方评估价值（appraised value）——而不是售价。2%的过户费和0.02%的土地与建筑物税，都以它且仅以它为税基。请在同一份文件上注明每月每平方米的物业费，以及交房时收取的储备基金：这三个数字可以在您作出承诺之前还原真实的持有成本。之后，请保存租客或其管理方出具的每一张预扣税凭证：在3月31日的泰国申报中，它是能否获得退税的依据。