曼谷未售公寓：库存在哪里，消化有多快

这股势头并不限于素坤逸：据泰国房地产信息中心（REIC）9月22日发布的调查，2026年第二季度，整个大曼谷地区新建公寓销量增长19.5%。同一个夏天，另一个数字传遍了各家媒体：35万套未售公寓，这是莱坊6月12日就曼谷及周边各府公布的数字。10月15日，戴德梁行统计的曼谷一地为65,300套。两个数字覆盖的地域并不相同；而且根据那些提供细分数据的来源，库存集中在大众市场和城郊，远离我们的曼谷街区指南所介绍的核心地段。下面依次说明：各组数据统计的是什么，未售房源在哪里，是怎样积累起来的，公共措施又覆盖哪些人。

为什么35万套和65,300套不能直接比较？

因为两者覆盖的地域不同，而所查阅的文件也没有给出足以让两者相互对照的详细定义。莱坊泰国（Knight Frank Thailand）关于2026年第一季度的报告提到“约35万套”未售库存，若没有大量新增供应，需要五到六年才能消化。报告正文没有界定统计范围；是其发言人 Pojaman Worakitpokatorn 于6月12日在 Krungthep Turakij 和 The Nation 上作了说明：曼谷及周边地区。同一份报告把这一库存与每年约6万套的公寓过户量相比，正好得出所说的五到六年。这35万套包括什么（老项目、在建项目还是转售房源），所查阅的文件没有说明。

戴德梁行（Cushman & Wakefield）公布的统计对象更窄。其2026年第三季度《泰国房地产展望》统计曼谷有“逾65,300套未售单位”，价值约3,700亿泰铢（约737亿元），其中25,700套已竣工、可以过户，约占40%。其研究主管 Surachet Kongcheep 在泰国媒体上称之为各项目“累积”的库存。高力国际（Colliers）给出了曼谷库存的另一个量级。REIC还公布区域总供应量，那是另一项指标。转售房源的挂牌量，衡量的又是另一样东西。

五组公寓供应数据，统计范围和时间各不相同：

莱坊的数字明显高于文中列出的其他几组数据。由于统计对象、地域和时间都不相同，这里无法在同一口径下衡量它们之间的差距。若要把握整个市场，可参考REIC的统计：2026年第二季度，曼谷及周边五府尚待出售的各类住房共有202,414套，独栋住宅也计算在内。去化周期的道理相同：每一个都是用不同的库存除以不同的销售速度，因此从两年到七年不等。

曼谷的公寓库存在哪里？

首先在大众市场。据戴德梁行统计，曼谷约55%的未售单位售价低于300万泰铢（597,600元），或每平方米不超过10万泰铢（19,900元）；加上每平方米100,001至150,000泰铢（最高29,900元）这一档，比例约达76%。泰国房地产事务机构（Agency for Real Estate Affairs，AREA）的 Sopon Pornchokchai 博士早在1月就指出，就各类住房而言，未售房源大多集中在300万泰铢以下的市场和城郊。

其次在城郊，但并非处处如此。REIC按片区测算了2026年第二季度的公寓去化速度：素坤逸每月售出库存的5.2%，约合16个月；暖武里府的Bang Yai–Bang Bua Thong–Bang Kruai–Sai Noi片区为3.3%，约27个月；北榄府的Mueang Samut Prakan–Phra Pradaeng–Phra Samut Chedi片区为2.8%，约32个月；龙仔厝府（Samut Sakhon）的甲吞潘—班佩（Krathum Baen–Ban Phaeo）仅为0.4%，约合252个月。城郊也并非千篇一律：巴吞他尼府的空銮县（Khlong Luang）约十个月即可消化库存。Kiatnakin Phatra 银行（KKP）指出，把各类中档住房合计，库存最多的三条走廊是：兰实—巴吞他尼（未售19,300套）、邦布阿通—暖武里（18,100套）和邦纳—北榄（16,400套）。

这三条走廊中，有两条恰恰是外国人几乎不买的地方。据AREA统计，2025年外国买家在中央商务区购入2,015套新房，占该区销量的44.2%；市中心集中了他们购房总额的55.7%；而在兰实—巴吞他尼、清瓦他那（Chaeng Wattana）或暖武里—邦布阿通，他们几乎没有购买。REIC的数据显示，2026年上半年，全国外国人过户的单位平均为430万泰铢（856,600元）、43.9平方米，高于戴德梁行采用的300万泰铢门槛。引导这些购买的地段与车站逻辑，详见我们关于曼谷房价与地址、车站关系的文章。

这些库存是怎样形成的？

所有资料都提到同一个词：信贷。据泰国住房商业协会（Housing Business Association）10月21日发布的调查，2026年上半年房贷申请平均被拒比例为44.9%，300万泰铢以下的为48.1%。协会会长 Sunthorn Sathaporn 概括说：问题已不只是有没有购买意愿，而是买家能否通过银行审核。戴德梁行把贷款难描述为价位最低的项目面临的“主要障碍”；REIC则认为，大众市场承受着贷款被拒的压力，而高端市场表现稳健。

库存也带着前些年大量推盘的印记。代表开发商的泰国公寓协会（Thai Condominium Association）预计，2026年新推约17,000套，为二十年来最低；协会提到，销售周期已从两三年拉长到五六年，建筑成本上涨了10%至20%。中国买家也有所减少：据戴德梁行统计，2025年中国买家的过户量下降13%，中国游客到访量下降33.6%。

莱坊据此作出的判断，有助于理解其余一切。其发言人说，市场的问题“不是缺少买家，而是剩余供应过多”。结合REIC的去化数据来看，这一判断勾勒出这样一个市场：需求是存在的，但并不总是出现在项目建成的地方，也不总是落在银行愿意放贷的价位上。

市中心：豪宅新增供应极少

高端市场要换个角度看。仲量联行（JLL）统计，2026年第二季度，在五个项目交付之后，曼谷高端及豪华公寓存量为74,922套；2026年底前不再有项目交付，而据仲量联行统计，到2029年的新增供应约1,900套，约占现有存量的3%。世邦魏理仕（CBRE）在7月31日发布的年中报告中指出，豪华和超豪华公寓的表现优于曼谷整体市场，外国需求被形容为“有韧性”，尤其来自中东、日本和俄罗斯。

新增供应去了别处。据莱坊统计，2026年第一季度中央商务区没有新项目推出：推出的6,174套中，58%位于城市边缘区，42%位于郊区，68%每平方米低于8万泰铢（15,900元）。但价格并不沿着同一条曲线变化。莱坊观察到，中央商务区和城市边缘区的平均要价略有下降，郊区略有上升；仲量联行则指出，市中心的市场价值继续走低。这一高端市场的地段，详见我们关于曼谷高端街区的文章。

开发商方面，戴德梁行描述了一些有针对性的做法：优先销售已竣工或接近竣工的单位，项目做小，或者先建后售，在每平方米10万泰铢以下的项目推出先租后买，折扣和促销则没有普遍化。The Nation 在2026年5月报道过一些促销活动：最长48个月免月供、赠送过户费，或最长五年免物业费。这些都是有时效的商业优惠，各项目不同。

政府的措施究竟覆盖哪些人？

针对库存的公共措施有三项，各有适用范围。泰国央行首先在2025年5月1日至2026年6月30日期间放宽了贷款价值比（LTV）上限；央行的一位负责人 Somchai Lertlarpwasin 期望借此帮助开发商消化供应。2026年5月14日，央行行长 Vitai Ratanakorn 宣布延期，适用于2026年7月1日至2027年6月30日签订的合同。政府方面则把过户费和抵押登记费降至0.01%；泰国政府住房银行（Government Housing Bank）也于10月15日推出一项贷款计划，面向300万泰铢以下的住房。

截至2026年11月1日实施的住房扶持措施及其覆盖范围：

降低费用的措施针对700万泰铢以下的住房；文中提到的泰国政府住房银行计划，针对的是300万泰铢以下的住房。放宽LTV则采用另外的门槛。对外国买家而言，结论更简单。0.01%的费率只适用于泰国籍自然人。LTV规范的是泰国金融机构的贷款，而所查阅的资料并未涉及非居民能否获得贷款。泰国政府住房银行这一计划的申请资格，资料中也没有说明。

精细解读库存与泛泛而读，区别在哪里？

数字要连同统计范围一起看。曼谷及周边35万套未售单位，曼谷一地65,300套：每组数据都有自己的地域、对象和时间。REIC公布的曼谷及五个府85,249套，是公寓总供应量，而不是可以与前两者互换的第三种未售量。不公布定义的数据，不能与其他数据直接比较。

片区要按自己的节奏看。整个区域的库存，说明不了某一个具体地段。素坤逸十六个月的库存和甲吞潘—班佩的252个月，出自REIC的同一项调查；区域平均的39个月把两者混在了一起。

楼盘要看所处的建设阶段。戴德梁行统计的65,300套未售单位中，25,700套已竣工；其余在建或处于期房阶段，没有公布细分。一套已交付的单位和一套2028年才交付的单位，时间表不同，需要核查的文件也不同，详见我们关于购买期房的文章。

我们模拟赵先生的情况：澎蓬附近的一套一居室

借助我们的数据库，把楼盘放回它所在的街区来看

根据我们2026年10月6日的统计，我们指南涵盖的十三个街区中，仍有60个项目在以期房形式销售，交付时间在2026年至2029年之间；在是隆和沙吞，所追踪的102个项目中有98个已经交付，阿黎和帕亚泰的93个项目中有92个已交付。在通罗，我们的数据库统计到191个项目中共有3,288套在售单位。我们2026年10月20日的统计显示，曼谷共有34,891套公寓单位在售，其中43.8%按外国人配额出售，分布极不均衡：瓦塔纳区90%的楼盘提供这一配额，巴威区只有39%。这些是挂牌单位和挂牌价，不是开发商的未售库存：它们用于把一栋楼与周边楼盘作比较。要比较同一片区的楼盘，不妨在地图上找到它们。

现在就可以做的事

在用市场数字评判一栋楼之前，先在REIC的季度调查中查看所在片区的去化速度，再向卖方或物业经理询问外国人配额的情况和尚待出售的单位数量。然后在我们的地图上比较同一街区已交付楼盘的要价。这样，您就能在自己购房的尺度上看懂库存。