สินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาติในไทย: ธนาคารเผยเงื่อนไขอะไรบ้าง

วันที่ 14 พฤษภาคม 2026 ธนาคารแห่งประเทศไทยขยายเวลามาตรการที่ไม่ค่อยพบนักสำหรับหน่วยงานกำกับดูแลออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 นั่นคือเพดานที่ ธปท. กำหนดให้ธนาคาร ซึ่งเปิดทางให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยครอบคลุมได้ถึง 100% ของมูลค่าทรัพย์ ตั้งแต่สัญญาแรกหากทรัพย์มีมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ห้าเดือนต่อมา วันที่ 7 ตุลาคม บริษัทบริหารสินทรัพย์ BAM เปิดตัวข้อเสนอขายคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ ตามรายงานของแนวหน้า ซึ่งชำระได้ด้วยเงินสดหรือสินเชื่อจากสถาบันการเงินพันธมิตร สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ คำถามเก่ากลับมาอีกครั้งพร้อมบริบทใหม่ ธนาคารไทยให้สินเชื่อซื้อได้หรือไม่ ธนาคารกลาง เว็บไซต์ของรัฐบาล และหน้าเว็บของธนาคารต่าง ๆ ตอบคำถามนี้ในแบบของตัวเอง และต้นทุนสินเชื่อก็บวกเพิ่มจากรายการที่อธิบายไว้ในคู่มือต้นทุนการถือครองของเรา ตรวจสอบข้อมูลเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2026 ท้ายบทความสรุปสามประเด็นที่แหล่งข้อมูลที่เราตรวจสอบยังไม่ได้ให้คำตอบ

เพดาน 100% ของธนาคารแห่งประเทศไทยเปลี่ยนอะไร?

LTV หรือ loan-to-value คือสัดส่วนของมูลค่าทรัพย์ที่สินเชื่อให้กู้ได้ ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดเพดานนี้สำหรับธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ตามข่าว ธปท. ฉบับที่ 8/2568 ลงวันที่ 20 มีนาคม พ.ศ. 2568 (ค.ศ. 2025) ธปท. ปรับเพดานขึ้นเป็น 100% เป็นการชั่วคราว สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2025 ถึง 30 มิถุนายน 2026 โดยใช้กับสัญญากู้ตั้งแต่สัญญาที่สองสำหรับทรัพย์ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และตั้งแต่สัญญาแรกสำหรับทรัพย์ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป คำถามที่พบบ่อยประกอบข่าวระบุว่าเพดานเดิมอยู่ระหว่าง 70% ถึง 90% และมาตรการครอบคลุมสินเชื่อใหม่ทั้งตลาดมือหนึ่งและมือสอง สินเชื่อเพิ่มเติม และการรีไฟแนนซ์ โดยไม่มีผลย้อนหลัง

ข่าว ธปท. ฉบับที่ 19/2569 ลงวันที่ 14 พฤษภาคม พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026) ขยายมาตรการออกไปอีกหนึ่งปีโดยคงเงื่อนไขเดิม สำหรับสัญญาที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงินให้เหตุผลว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังอ่อนแอ สต็อกยังสูง และมีความขัดแย้งในตะวันออกกลาง และระบุว่าไม่พบสัญญาณการเก็งกำไรที่ผิดปกติ

เหลือคำถามว่าข่าวทั้งสองฉบับพูดถึงผู้กู้ไว้อย่างไร ทั้งสองฉบับกำกับสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน โดยไม่กล่าวถึงสัญชาติหรือถิ่นที่อยู่ของผู้กู้ เราไม่พบการแยกระหว่างผู้กู้ชาวไทยกับผู้กู้ชาวต่างชาติ LTV เป็นเพดานที่กำหนดให้ผู้ให้กู้ ไม่ใช่สิทธิที่จะได้สินเชื่อ เพดานนี้บอกว่าธนาคารให้กู้ได้สูงสุดเท่าไร ส่วนนโยบายของแต่ละแห่งต่อชาวต่างชาติต้องดูจากเงื่อนไขของธนาคารนั้นเอง

ธนาคารไทยให้สินเชื่อชาวต่างชาติได้หรือไม่?

เว็บไซต์ของรัฐบาลไทย thailand.go.th เคยตั้งคำถามนี้ไว้ในเอกสารของกรมประชาสัมพันธ์ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2023 และปรับปรุงเมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2023 คำตอบคือ มีสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อเพื่อให้ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดได้ “ภายใต้กรอบที่กฎหมายกำหนด” ส่วนบ้านหรือที่ดิน เอกสารระบุว่าไม่มีสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เอกสารประกอบที่ระบุไว้สะท้อนโปรไฟล์ของผู้ที่อาศัยอยู่ในไทย ได้แก่ ใบอนุญาตทำงาน วีซ่าและหนังสือเดินทาง ทะเบียนสมรส (ถ้ามี) หนังสือรับรองเงินเดือน รายการเดินบัญชีย้อนหลังหกเดือน สลิปเงินเดือน แบบแสดงรายการภาษี รายได้ต่อเดือนอย่างน้อยสามเท่าของค่างวด และการตรวจข้อมูลเครดิตบูโร เอกสารนี้ไม่ได้ระบุชื่อธนาคารใด ใบอนุญาตทำงานและวีซ่ามีกฎเกณฑ์ของตัวเอง ซึ่งนำเสนอไว้ในบทความของเราเรื่องวีซ่าและการพำนัก

ตามรายงานของแนวหน้า บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เปิดตัว “BAM Condos for Foreigners” เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2026 เป็นห้องชุดจากทรัพย์สินรอการขายของบริษัท เสนอขายให้ชาวต่างชาติที่อาศัย ทำงาน หรือวางแผนจะย้ายมาอยู่ในไทย ชำระได้ด้วยเงินสดหรือสินเชื่อจากสถาบันการเงินพันธมิตร การอนุมัติ วงเงิน อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลา ขึ้นอยู่กับแต่ละสถาบัน ซึ่งบทความไม่ได้ระบุชื่อ นอกประเทศไทย UOB สิงคโปร์ระบุไว้ในหน้าติดต่อของผลิตภัณฑ์ว่าไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศของธนาคารครอบคลุม

หน้าเว็บของแต่ละธนาคารบอกอะไร?

เงื่อนไขของธนาคารไม่ใช่กฎหมาย แต่เป็นแนวปฏิบัติของแต่ละสถาบัน ซึ่งเปลี่ยนแปลงได้ทุกเมื่อ เรานำเฉพาะสิ่งที่แต่ละธนาคารเขียนถึงตัวเองมาสรุป โดยไม่นำอัตราดอกเบี้ยที่หน้าเว็บไม่ได้ระบุวันที่มาอ้าง

เงื่อนไขที่แต่ละธนาคารเผยแพร่บนหน้าผลิตภัณฑ์ อ่านเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2026:

อ่านได้สองแบบ หน้าเว็บสี่ในห้าแห่งสงวนผลิตภัณฑ์ที่บรรยายไว้สำหรับผู้มีสัญชาติไทยอย่างชัดแจ้ง หน้าของซีไอเอ็มบี ไทย ยังกำหนดให้ใช้บัตรประชาชนไทยและทะเบียนบ้าน และหน้าของกรุงศรีมุ่งไปที่ลูกค้าที่มีเงินฝากหรือเงินลงทุนอย่างน้อย 2 ล้านบาท แห่งที่ห้า คือธนาคารกรุงเทพ ไม่ได้กล่าวถึงสัญชาติเลย ทั้งในคำถามที่พบบ่อยและในสินเชื่อสำหรับผู้มีรายได้ตั้งแต่ 50,000 บาทต่อเดือน การไม่กล่าวถึงนี้ไม่ได้แปลว่าเปิดรับหรือปิดกั้น

เว็บไซต์รัฐปี 2023 กับหน้าเว็บเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องขัดกัน ผลิตภัณฑ์แยกต่างหากที่พิจารณาเป็นรายกรณีอาจมีอยู่คู่กับผลิตภัณฑ์มาตรฐานที่สงวนไว้สำหรับคนไทย แต่ ณ วันที่ 1 พฤศจิกายน 2026 ไม่มีหน้าใดที่เราอ่านบรรยายสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติที่พำนักในไทยพร้อมเงื่อนไข เราไม่พบ ซึ่งไม่ได้พิสูจน์ว่าไม่มี

ตลาดสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น

ความระมัดระวังของธนาคารไม่ได้มุ่งไปที่ชาวต่างชาติเป็นหลัก แต่กระทบทั้งตลาด วันที่ 28 ตุลาคม 2026 คุณสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งรวมผู้พัฒนาโครงการในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ระบุว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 44% ในครึ่งแรกปี 2026 และประเมินว่าทั้งปีอาจถึง 50% ตามรายงานของ The Nation นี่เป็นการประเมินขององค์กรวิชาชีพ ไม่ใช่สถิติของธนาคาร ผลสำรวจก่อนหน้าของสมาคมเดียวกัน ซึ่ง Bangkok Post รายงานในเดือนเมษายน 2025 ระบุ 40% ในไตรมาสสี่ปี 2024 และ 45% ในไตรมาสแรกปี 2025 โดยไตรมาสสี่ปี 2024 มีความแตกต่างตามระดับราคาอย่างชัดเจน คือถูกปฏิเสธ 65 ถึง 70% สำหรับทรัพย์ราคา 1 ถึง 3 ล้านบาท 40% สำหรับราคา 3 ถึง 7 ล้านบาท และ 15% สำหรับราคาเกิน 7 ล้านบาท

ตามข้อมูลของ Terra Media and Consulting ที่กรุงเทพธุรกิจอ้างถึงและ The Nation นำมารายงานต่อในเดือนธันวาคม 2025 อัตราการปฏิเสธสูงถึง 70% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ในช่วงเวลาที่บทความไม่ได้ระบุ และเป็นแหล่งข้อมูลเดียว ในเดือนกุมภาพันธ์ 2026 บริษัทจัดอันดับเครดิต ทริสเรทติ้ง ซึ่ง The Standard อ้างถึง ระบุว่าการปฏิเสธยังอยู่ในระดับสูงในกลุ่มราคากลางและล่าง และเริ่มลามไปถึงกลุ่มราคาสูงขึ้น

ไม่มีผลสำรวจใดแยกการปฏิเสธตามสัญชาติ และไม่มีสถิติสาธารณะใดแยกผู้กู้ชาวต่างชาติออกมา ในข้อมูลปี 2024 และ 2025 ยิ่งราคาต่ำ ยิ่งถูกปฏิเสธบ่อย

จดจำนองที่สำนักงานที่ดินมีค่าใช้จ่ายเท่าไร?

สินเชื่อมาพร้อมหลักประกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 ซึ่งสำนักงานกฎหมาย Siam Legal และ ThaiLawOnline นำมาเผยแพร่ จำนองคือสัญญาที่นำทรัพย์สินตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้เจ้าหนี้ และผู้รับจำนองได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินนั้นก่อนเจ้าหนี้สามัญ แม้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้อื่นแล้วก็ตาม มาตรา 714 กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พระราชบัญญัติอาคารชุดไม่มีมาตราเฉพาะเรื่องการจำนองห้องชุด การจำนองจึงอยู่ภายใต้กฎหมายทั่วไปนี้ และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง ตามอัตราของกรมที่ดินและมาตรการวันที่ 1 กรกฎาคม 2026:

การลดค่าธรรมเนียมนี้ ซึ่งคณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2026 และมีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม ยังลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% สำหรับบ้าน อาคารพาณิชย์ และห้องชุด โดยวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ผู้ได้รับประโยชน์คือบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย กรุงเทพธุรกิจเขียนว่า “เท่านั้น” ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่อยู่ในขอบเขตของมาตรการ และยังต้องเสียค่าธรรมเนียมตามอัตราปกติ ค่าใช้จ่ายอื่นในวันจดทะเบียน เช่น อากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ อธิบายไว้ในบทความของเราเรื่องต้นทุนการถือครอง

เงินจากต่างประเทศกับสินเชื่อเงินบาท: มาตรา 19 ว่าอย่างไร?

สำหรับห้องชุด คำถามเรื่องสินเชื่อมาบรรจบกับเรื่องกรรมสิทธิ์ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) เปิดให้คนต่างด้าวหลายประเภทถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ประเภทที่พบบ่อยที่สุดตามมาตรา 19(5) คือคนต่างด้าวที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ สำหรับประเภทนี้ มาตรา 19 ตรี(5) กำหนดให้แสดงหลักฐานเงินดังกล่าวต่อสำนักงานที่ดิน “เป็นจำนวนไม่น้อยกว่าราคาซื้อขาย” ห้องชุด ส่วนประเภทอื่นตามมาตรา 19 มีหลักฐานของตัวเอง มาตรา 19 ทวิ จำกัดสัดส่วนของคนต่างด้าวไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด รูปแบบการถือครองต่าง ๆ อธิบายไว้ในบทความของเราเรื่องกรรมสิทธิ์ในประเทศไทย และข้อกำหนดเดียวกันนี้ใช้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดมือสองด้วย ดังที่บทความของเราเรื่องการขายต่อคอนโดแสดงไว้

ยังมีอีกทางหนึ่ง คือซื้อด้วยสินเชื่อที่ได้จากนอกประเทศไทย ในประเทศต้นทางของผู้ซื้อ เงื่อนไขของสินเชื่อแบบนี้ขึ้นอยู่กับกฎหมายและธนาคารของประเทศนั้น ซึ่งบทความนี้ไม่ได้กล่าวถึง

เอกสารขอสินเชื่อที่แน่นหนาต่างจากเอกสารทั่วไปอย่างไร?

อ่านเงื่อนไขจากหน้าเว็บของธนาคาร พร้อมวันที่ เอกสารที่แน่นหนาอิงสิ่งที่สถาบันการเงินเขียนไว้เอง ณ วันที่ระบุ และคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรต่อคำถามที่ชัดเจน ได้แก่ สัญชาติ รายได้ วงเงิน และระยะเวลา

วางงบประมาณเทียบกับเกณฑ์ของรัฐ ในปี 2026 มีสามตัวเลขที่เป็นหลัก คือ 10 ล้านบาท ซึ่ง LTV 100% ใช้ได้ตั้งแต่สัญญาแรก 7 ล้านบาท เพดานของการลดค่าธรรมเนียมที่สงวนไว้สำหรับผู้ซื้อชาวไทย และ 3 ล้านบาท ซึ่งผลสำรวจของผู้พัฒนาโครงการระบุว่าต่ำกว่านี้ถูกปฏิเสธบ่อยที่สุด

จัดการเรื่องที่มาของเงินก่อนจอง สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในประเภทตามมาตรา 19(5) ที่มาของเงินเป็นเงื่อนไขในการจดทะเบียนห้องชุดในชื่อของตน ผู้ซื้อประเภทนี้ที่ตรวจสอบให้ชัดก่อนวางเงินมัดจำว่าแหล่งเงินของตนสอดคล้องกับหลักฐานที่มาตรา 19 ตรี(5) กำหนดอย่างไร จะลงนามพร้อมเอกสารที่ชัดเจน

กรณีของคุณธนพลและลอรา: สองโปรไฟล์ หน้าอาคารเดียวกัน

สามประเด็นที่แหล่งข้อมูลที่เราตรวจสอบยังไม่ได้ให้คำตอบ

• ผลิตภัณฑ์สำหรับชาวต่างชาติที่พำนักในไทย เว็บไซต์ทางการปี 2023 บรรยายถึงสินเชื่อซื้อห้องชุดสำหรับชาวต่างชาติ แต่ไม่มีหน้าเว็บธนาคารใดที่เราอ่านเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2026 ระบุชื่อผลิตภัณฑ์ดังกล่าวพร้อมเงื่อนไข
• เงินจากต่างประเทศกับสินเชื่อในประเทศ สำหรับประเภทตามมาตรา 19(5) ความสัมพันธ์ระหว่างหลักฐานเงินตามมาตรา 19 ตรี(5) กับสินเชื่อเงินบาทที่ได้รับในไทย ไม่มีตัวบททางการหรือบทวิเคราะห์ที่ระบุชื่อผู้เขียนใดที่เราอ่านอธิบายไว้
• เพดานค่าธรรมเนียมจดจำนองห้องชุด อัตราของกรมที่ดินกำหนดเพดาน 200,000 บาทสำหรับทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่สำหรับห้องชุด ระบุ 1% โดยไม่กล่าวถึงเพดาน

การไม่พบแหล่งข้อมูลในรายการนี้ไม่ได้แปลว่าไม่มีกฎเกณฑ์ ประเด็นเหล่านี้ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี

สิ่งที่ฐานข้อมูลของเราช่วยเทียบได้ในระดับงบประมาณ

ตามการสำรวจของเราเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2026 ราคาเสนอขายห้องชุดในกรุงเทพฯ กลุ่มล่างสุดหนึ่งในสี่สิ้นสุดที่ 3.5 ล้านบาท และกลุ่มบนสุดหนึ่งในสี่เริ่มที่มากกว่า 9.8 ล้านบาท ส่วนพัทยา เส้นแบ่งทั้งสองอยู่ที่ 3.1 ล้านบาท และ 7.2 ล้านบาท เมื่อวางเทียบกับเกณฑ์ของรัฐ ตัวเลขเหล่านี้ช่วยระบุตำแหน่งของโครงการ เกณฑ์ 10 ล้านบาท ซึ่ง LTV 100% ใช้ได้ตั้งแต่สัญญาแรก อยู่สูงกว่าเส้นแบ่งกลุ่มบนสุดในกรุงเทพฯ เพียงเล็กน้อย เกณฑ์ 7 ล้านบาทของการลดค่าธรรมเนียมอยู่ระหว่างเส้นแบ่งทั้งสอง และช่วงราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งผลสำรวจปี 2024 และ 2025 ระบุว่าถูกปฏิเสธบ่อยที่สุด อยู่ต่ำกว่ากลุ่มล่างสุดหนึ่งในสี่ การสำรวจของเราเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2026 ยังพบว่าห้องที่ประกาศขายในกรุงเทพฯ 43.8% เสนอขายในโควตาต่างชาติ (คู่มือเรื่องกรรมสิทธิ์และราคาของเรา) หากต้องการดูว่าอาคารหนึ่งอยู่ในกลุ่มใด ดูตำแหน่งบนแผนที่

สิ่งที่คุณทำได้ตอนนี้

หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ ก่อนหาสินเชื่อ ให้รวบรวมเอกสารที่เว็บไซต์ทางการระบุ ได้แก่ หนังสือเดินทางและวีซ่า ใบอนุญาตทำงาน (ถ้ามี) หลักฐานรายได้ รายการเดินบัญชีหกเดือน และแบบแสดงรายการภาษี จากนั้นขอเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมวันที่จากแต่ละสถาบันสำหรับผู้กู้ชาวต่างชาติ และหากคุณซื้อในประเภทตามมาตรา 19(5) ให้ทนายความชี้แจงว่าแหล่งเงินของคุณสอดคล้องกับหลักฐานเงินที่มาตรา 19 ตรี(5) กำหนดอย่างไร