วีซ่าไทย: การซื้ออสังหาริมทรัพย์เปิดสิทธิอะไรได้จริง

ตั้งแต่คำสั่งที่ 238/2568 ห้องชุดมูลค่าอย่างน้อย 3 ล้านบาทเปิดทางให้พำนักได้ครั้งละหนึ่งปีและต่ออายุได้ LTR เกณฑ์ และกับดัก: ทุกรูปแบบพร้อมตัวเลข

โดย กองบรรณาธิการ Reflexionเผยแพร่เมื่อ 14 ตุลาคม 2569อ่าน 4 นาทีตรวจสอบแหล่งที่มาเมื่อ 13 กันยายน 2569

โถงท่าอากาศยานสุวรรณภูมิยามพระอาทิตย์ตก
ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ กรุงเทพฯ — Photo : Vyacheslav Argenberg · CC BY 4.0 · Wikimedia Commons

การซื้อห้องชุดมูลค่าอย่างน้อย 3 ล้านบาทเปิดทางให้พำนักในประเทศไทยได้ครั้งละหนึ่งปีและต่ออายุได้ นี่คือสาระของคำสั่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่ 238/2568 ซึ่งเราได้อ่านจากราชกิจจานุเบกษาแล้ว สิทธินี้ไม่ใช่สถานะถาวรและไม่ใช่เส้นทางสู่การได้สัญชาติ และอสังหาริมทรัพย์ยังนับรวมในวีซ่า LTR ได้อีกทางหนึ่งด้วย แต่เนื้อหาที่ล้าสมัยยังเผยแพร่อยู่มาก ณ วันที่ 13 กันยายน 2569 (ค.ศ. 2026) หน้าเว็บทางการของสถานเอกอัครราชทูตไทย ณ กรุงวอชิงตัน ว่าด้วยวีซ่า LTR ยังแสดงเกณฑ์ก่อนการปฏิรูปปี 2568 คือรายได้ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปีสำหรับ Wealthy Global Citizen และยอดรายได้ของนายจ้าง 150 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เมื่อหน้าเว็บของรัฐยังผิดได้ การตรวจสอบจึงกลายเป็นทักษะด้านการบริหารทรัพย์สิน ไม่ต่างจากการอ่านภาระภาษีของอสังหาริมทรัพย์ในไทย คนไทยไม่ต้องใช้วีซ่าใด ๆ แต่เจ้าของห้องชุด ผู้ให้เช่า ตัวแทน และครอบครัวที่ช่วยผู้ซื้อชาวต่างชาติตัดสินใจ ควรรู้ว่ากลไกเหล่านี้ทำงานอย่างไร

สิ่งที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์เปิดให้ และสิ่งที่ไม่ได้เปิดให้

ประเทศไทยไม่มีสิ่งที่เทียบได้กับ “วีซ่าทองคำ” ของยุโรป ไม่มีเส้นทางอัตโนมัติสู่การมีถิ่นที่อยู่ถาวร และไม่มีการให้สัญชาติแลกกับการลงทุน แต่มีกลไกสามอย่างที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีน้ำหนัก ได้แก่ การขยายระยะเวลาพำนักโดยอาศัยการลงทุน — 3 ล้านบาทเมื่อมีหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา และ 10 ล้านบาทเมื่อไม่มี — วีซ่า LTR ประเภท Wealthy Global Citizen และ LTR ประเภท Wealthy Pensioner ส่วนรูปแบบอื่น ๆ — DTV, O-A, O-X, Thailand Privilege และ Non-Immigrant O จากการสมรส — ไม่ขึ้นกับการถือครองทรัพย์สิน การมีห้องชุดในกรณีเหล่านี้ใช้ได้อย่างมากก็เพียงเป็นหลักฐานแสดงที่อยู่

LTR สมควรได้ชื่อว่าเป็นเครื่องมือบริหารทรัพย์สินหรือไม่?

LTR (Long-Term Resident) ซึ่งบริหารโดยสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เป็นรูปแบบการพำนักระยะยาวเพียงรูปแบบเดียวที่ให้ผลด้านทรัพย์สินที่วัดได้ มีสี่ประเภท อายุสิบปีแบบ 5 + 5 และการแก้ไขหลักเกณฑ์ในปี 2568 ได้เปิดให้เข้าถึงได้กว้างขึ้น

ประเภท Wealthy Global Citizen กำหนดให้มีสินทรัพย์ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 863,000 ยูโร) และลงทุนในประเทศไทย 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ เกณฑ์รายได้ต่อปีถูกยกเลิกไปในปี 2568 — ซึ่งหน้าเว็บที่วอชิงตันยังไม่ได้ปรับตาม ประเภท Wealthy Pensioner สำหรับผู้มีอายุ 50 ปีขึ้นไปที่แสดงรายได้แบบ passive (รายได้ที่ไม่ได้มาจากการทำงาน) อย่างน้อย 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี (ประมาณ 69,000 ยูโร) หรือ 40,000 ถึง 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ ควบคู่กับการลงทุนในประเทศไทย 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ สำหรับประเภท Work-from-Thailand Professional ยอดรายได้ที่กำหนดสำหรับนายจ้างต่างประเทศลดลงจาก 150 เป็น 50 ล้านดอลลาร์สหรัฐในรอบสามปี เกณฑ์นี้ใช้กับนายจ้าง ไม่ใช่ลูกจ้าง และเป็นจุดที่ติดขัดจริง ประเภท Highly-Skilled Professional ไม่ต้องมีประสบการณ์ทำงานห้าปีอีกต่อไป ส่วนเงื่อนไขด้านสุขภาพที่ใช้ร่วมกันทุกประเภท: ประกันสุขภาพวงเงินอย่างน้อย 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือสิทธิประกันสังคมไทย หรือเงินฝาก 100,000 ดอลลาร์สหรัฐที่คงไว้สิบสองเดือน

หน้าเว็บทางการที่ไม่ได้ปรับตามการปฏิรูป

สิ่งที่คุณจะได้ยิน

“Wealthy Global Citizen ต้องมีรายได้ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี” — คือสิ่งที่หน้า LTR ของสถานเอกอัครราชทูตไทย ณ กรุงวอชิงตัน ยังแสดงอยู่ ณ วันที่ 13 กันยายน 2569

สิ่งที่ตัวบทระบุ

เกณฑ์รายได้ถูกยกเลิกโดยการแก้ไขหลักเกณฑ์ปี 2568 คงเหลือสินทรัพย์ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และการลงทุนในประเทศไทย 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ หน้าเว็บของรัฐอาจล้าสมัยได้ แหล่งที่ถือเป็นหลักคือ BOI

BOI, ltr.boi.go.th และประกาศเรื่องการผ่อนคลายหลักเกณฑ์ปี 2568 — ตรวจสอบ ณ 13/09/2569

ข้อได้เปรียบด้านรูปแบบสามข้อ: อายุสิบปี เข้าออกได้หลายครั้งโดยไม่ต้องขอ re-entry permit แยก และแจ้งที่อยู่ปีละครั้งแทนการรายงานตัว 90 วัน ถัดมาคือข้อได้เปรียบด้านทรัพย์สิน: ประเภท Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner และ Work-from-Thailand Professional ได้รับการยกเว้นภาษีไทยสำหรับเงินได้จากต่างประเทศที่นำเข้ามา ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 743 ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2565 โดยมีเงื่อนไขว่าต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด. 95 ส่วนอัตราภาษีคงที่ 17% มาจากพระราชกฤษฎีกาฉบับเดียวกัน แต่ใช้เฉพาะ Highly-Skilled Professional แทนอัตราก้าวหน้า 5 ถึง 35% เว็บไซต์จำนวนมากนำเสนอว่าเป็นสิทธิประโยชน์ทั่วไปของ LTR ซึ่งไม่ใช่

ตำแหน่งที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ในเงินลงทุน 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ

ตามข้อมูลของ Tilleke & Gibbins (สำนักงานกฎหมาย, 30 เมษายน 2569) ซึ่งสอดคล้องกับ BOI สิ่งที่นับได้คือ พันธบัตรรัฐบาลไทยที่มีอายุคงเหลืออย่างน้อยห้าปี การลงทุนโดยตรงในบริษัทไทย และอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ห้องชุด อาคาร และวิลล่าที่ถือกรรมสิทธิ์ รวมถึงทรัพย์สินตามสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาคงเหลืออย่างน้อย 10 ปี — ซึ่งขัดกับหลายแหล่งที่เผยแพร่อยู่ เงื่อนไขสามข้อสำคัญพอ ๆ กับเกณฑ์ตัวเงิน: ต้องจดทะเบียนในชื่อของผู้ยื่นเอง การถือผ่านบริษัทไทยไม่นับ ประเมินมูลค่าตามราคาซื้อที่จดทะเบียน ไม่ใช่ราคาตลาด และต้องลงทุนแล้วเสร็จ ณ เวลายื่นคำขอ ยังมีคำถามหนึ่งที่เปิดอยู่และเราไม่ชี้ขาด: เงิน 500,000 ดอลลาร์สหรัฐนับรวมอยู่ในสินทรัพย์ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือต้องมีเพิ่มเติม? แหล่งข้อมูลเฉพาะทางแห่งหนึ่งยืนยันว่านับรวม ส่วน BOI ระบุทั้งสองเงื่อนไขโดยไม่ได้อธิบายว่าสัมพันธ์กันอย่างไร

เส้นทาง 3 ล้านบาท: คำสั่งที่ 238/2568 กำหนดไว้อย่างไร

นี่คือรูปแบบที่มีคนพูดถึงมากที่สุด และตอนนี้เราได้อ่านตัวบทแล้ว: คำสั่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่ 238/2568 ลงวันที่ 1 ตุลาคม 2568 (ค.ศ. 2025) ประกาศในราชกิจจานุเบกษา (เล่ม 142 ตอนพิเศษ 381 ง วันที่ 4 ธันวาคม 2568 หน้า 41)

สิ่งที่คำสั่งกำหนด ผู้ถือวีซ่าประเภทคนอยู่ชั่วคราว (Non-Immigrant) อาจได้รับอนุญาตให้อยู่ได้ไม่เกินหนึ่งปีและต่ออายุได้ เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย 3,000,000 บาท (78,178 ยูโร) ในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งจากสามรูปแบบ: ซื้อห้องชุดมูลค่าอย่างน้อย 3,000,000 บาท; เช่าห้องชุดหรือบ้านค่าเช่าอย่างน้อย 85,000 บาทต่อเดือน (2,215 ยูโร) ชำระล่วงหน้าสิบสองเดือน รวมอย่างน้อย 1,020,000 บาท (26,580 ยูโร); หรือสัญญาเช่าเกินสามปีที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน โดยชำระค่าเช่าล่วงหน้าตลอดอายุสัญญาอย่างน้อย 3,000,000 บาท — สัญญาเช่าที่ยังมีผลต้องแสดงหลักฐานทุกสามปี กรณีการเช่า ผู้ให้เช่าต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย หรือบริษัทที่คนไทยถือหุ้นเกิน 50% ต้องมีหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ซึ่งรับรองว่าผู้ยื่นเป็นผู้สนับสนุนการท่องเที่ยวระยะยาว คู่สมรส บุตรอายุต่ำกว่า 20 ปี และบิดามารดาอายุ 50 ปีขึ้นไป ติดตามได้ภายใต้หนังสือรับรองฉบับเดียวกัน คำสั่งเดียวกันยังคงเส้นทาง 10,000,000 บาท (260,593 ยูโร) ไว้ โดยไม่ต้องมีหนังสือจากกระทรวง: ซื้อหรือเช่าห้องชุดตั้งแต่สามปีขึ้นไป เงินฝากประจำ พันธบัตรรัฐบาล หรือผสมกัน

สิ่งที่คำสั่งไม่ได้กำหนด และเราจะไม่นำเสนอว่าเป็นข้อยุติ สำนักงานกฎหมายรายงานว่ามีการอนุญาตครั้งแรก 90 วันก่อนการขยายสิบสองเดือน และกำหนดว่าการซื้อต้องซื้อจากผู้ขายคนไทย เราไม่พบทั้งสองข้อในตัวบทที่อ่าน ซึ่งกำหนดเงื่อนไขสัญชาติไว้เฉพาะผู้ให้เช่า ไม่มีตัวบทที่เราอ่านกำหนดระยะเวลาถือครองขั้นต่ำ หรือระบุว่าทรัพย์ที่ซื้อก่อนวันที่ 1 ตุลาคม 2568 มีสิทธิหรือไม่ เช่นเดียวกับการขยายระยะเวลาพำนักทุกประเภท สิทธินี้ไม่ใช่ใบอนุญาตทำงาน และไม่นำไปสู่การมีถิ่นที่อยู่ถาวร ค่าธรรมเนียมรายปีที่บางรายอ้างถึงมาจากแหล่งข้อมูลเดียว เราจึงไม่เผยแพร่

ในทางปฏิบัติ มีรายงานการอนุมัติเป็นรายกรณีครั้งแรก ๆ ตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกของปี 2569 (AIM Bangkok, 26 กรกฎาคม 2569; thai-residence.com, 19 กุมภาพันธ์ 2569) หลังจากช่วงหนึ่งที่สำนักงานกฎหมายแห่งหนึ่งเห็นว่ามาตรการนี้ยังใช้ไม่ได้ เพราะยังไม่มีการเผยแพร่ระเบียบปฏิบัติ (Formichella & Sritawat) เอกสารที่ชี้ขาดทุกอย่างคือหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ซึ่งต้องได้รับก่อนลงนาม

ประเด็นที่ยังไม่ได้ข้อยุติ

เส้นทาง “3 ล้านบาท” ขึ้นอยู่กับหนังสือฉบับเดียว

คำสั่งที่ 238/2568 ได้รับการอ่านและประกาศแล้ว สิ่งที่ยังต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีคือ หนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา วันที่ได้มาซึ่งทรัพย์ และสำหรับการเช่า สัญชาติของผู้ให้เช่า บทความนี้ไม่ได้ยืนยันสิทธิของผู้ใด: ให้ทนายความไทยตรวจสอบกรณีของท่านก่อนจองซื้อทุกครั้ง

วีซ่าเกษียณ: O-A, O-X และความสับสนเรื่อง 90 วัน

วีซ่า Non-Immigrant O-A สำหรับผู้มีอายุครบ 50 ปีในวันยื่น: เงินฝาก 800,000 บาท (20,848 ยูโร) หรือรายได้ 65,000 บาทต่อเดือน (1,694 ยูโร) หรือผสมกันให้ครบ 800,000 บาทต่อปี จุดที่ติดขัดจริงคือประกันสุขภาพ — อย่างน้อย 100,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือ 3,000,000 บาท (78,178 ยูโร) ครอบคลุมโควิด-19 พอร์ทัลทางการของมาตรการนี้ ซึ่งดำเนินการโดยสมาคมประกันวินาศภัยไทย กำหนดเกณฑ์นี้สำหรับผู้ยื่นครั้งแรก ส่วนการต่ออายุของผู้ถือวีซ่าก่อนวันที่ 1 กันยายน 2565 ยังใช้เกณฑ์เดิม คือผู้ป่วยใน 400,000 บาท (10,424 ยูโร) และผู้ป่วยนอก 40,000 บาท (1,042 ยูโร) ตัวเลขทั้งสองชุดใช้อยู่พร้อมกันและใช้กับคนละกลุ่ม

มีข้อที่ต้องแก้ไข เพราะความเข้าใจผิดนี้แพร่ไปถึงเอกสารของผู้ประกอบวิชาชีพด้วย: วีซ่า O-A ให้อยู่ได้ต่อเนื่อง 12 เดือนต่อการเข้าเมืองหนึ่งครั้ง ไม่ใช่ 90 วัน การรายงานตัว 90 วันเป็นหน้าที่แจ้งข้อมูลอีกเรื่องหนึ่ง ไม่มีผลต่อระยะเวลาพำนัก และห้ามทำงานทุกประเภทโดยเด็ดขาด

วีซ่า Non-Immigrant O-X เปิดให้เพียง 14 สัญชาติ รวมถึงฝรั่งเศส ต้องมีเงินฝากในประเทศไทย 3,000,000 บาท คงไว้อย่างน้อยหนึ่งปี จากนั้นอย่างน้อย 1,500,000 บาท (39,089 ยูโร) หรือเงินฝากอย่างน้อย 1,800,000 บาท (46,907 ยูโร) ควบคู่กับรายได้ปีละอย่างน้อย 1,200,000 บาท (31,271 ยูโร) แลกกับระยะเวลา 5 ปี ต่ออายุได้หนึ่งครั้ง เงินจะถูกผูกไว้ในประเทศไทย ห้ามทำงาน และถ้อยคำเรื่องประกันแตกต่างกันไปตามสถานกงสุล: เตรียมวงเงินอย่างน้อย 3 ล้านบาทที่ครอบคลุมโควิด-19 และตรวจสอบเอกสารของสถานกงสุลที่รับผิดชอบ

DTV เปลี่ยนไปตั้งแต่วันที่ 31 สิงหาคม 2569

Destination Thailand Visa ซึ่งเริ่มใช้เมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2567 กำหนดให้มีเงินสภาพคล่อง 500,000 บาท (13,029 ยูโร) — ไม่นับคริปโทเคอร์เรนซี พอร์ตหลักทรัพย์ และบัญชีธุรกิจ — สำหรับวีซ่า 5 ปี เข้าออกได้หลายครั้ง ครั้งละ 180 วัน และขยายในประเทศได้ครั้งเดียว 180 วัน ค่าธรรมเนียม 1,900 บาท (50 ยูโร) ตามดุลพินิจของเจ้าหน้าที่ ค่าธรรมเนียมวีซ่า 10,000 บาท (261 ยูโร)

มีการเข้มงวดขึ้นสามข้อตั้งแต่วันที่ 31 สิงหาคม 2569 ตามข้อมูลของสำนักงานกฎหมายสองแห่งที่สอดคล้องกัน: ต้องมีหนังสือรับรองประวัติอาชญากรรม ยื่นได้เฉพาะจากประเทศที่ถือสัญชาติหรือมีถิ่นที่อยู่ถาวร และมีการตรวจสอบระยะเวลาที่ยอดเงินคงอยู่ในบัญชีประมาณสามเดือน การเดินทางไปกลับเวียงจันทน์ ปีนัง หรือนครโฮจิมินห์เพื่อยื่น DTV ใหม่ใช้ไม่ได้อีกแล้ว และเนื้อหาส่วนใหญ่ที่เผยแพร่อยู่ยังไม่ได้กล่าวถึงเรื่องนี้ DTV ไม่อนุญาตให้ทำงานให้นายจ้างหรือลูกค้าในไทย และไม่นำไปสู่การมีถิ่นที่อยู่ถาวร — และการเข้าเมืองครั้งละ 180 วันทำให้ผู้ถือวีซ่าอยู่ตรงเส้นแบ่งของการเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีพอดี

Thailand Privilege: สมาชิกภาพ ไม่ใช่สถานะการพำนัก

อัตราค่าสมาชิกทางการ ณ วันที่ 13 กันยายน 2569: Bronze 650,000 บาท (16,939 ยูโร) 5 ปี, Gold 900,000 บาท (23,453 ยูโร) 5 ปี, Platinum 1,500,000 บาท (39,089 ยูโร) 10 ปี, Diamond 2,500,000 บาท (65,148 ยูโร) 15 ปี, Reserve 5,000,000 บาท (130,297 ยูโร) 20 ปี เฉพาะผู้ได้รับเชิญ

ตัวแทนที่ได้รับอนุญาตประกาศว่าระดับ Bronze จะปิดรับในวันที่ 30 กันยายน 2569 และระบุว่าใบสมัครที่ยื่นภายในวันดังกล่าวจะยังได้อัตรา 650,000 บาท ข้อมูลนี้ไม่ปรากฏบนเว็บไซต์ทางการของ Thailand Privilege ณ วันที่ 13 กันยายน 2569 ซึ่งยังคงขายระดับ Bronze อยู่ เราจึงรายงานตามที่ได้รับพร้อมวันที่ Thailand Privilege ไม่ใช่วีซ่าพำนัก ไม่ใช่ใบอนุญาตทำงาน ไม่ใช่เส้นทางสู่การมีถิ่นที่อยู่ถาวร และไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

เปรียบเทียบทุกรูปแบบ

เปรียบเทียบทุกรูปแบบ
รูปแบบลักษณะที่แท้จริงเงื่อนไขทางการเงินระยะเวลาการต่ออายุความเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์กับดักหลัก
LTR – Wealthy Global Citizenวีซ่า 10 ปี (BOI)สินทรัพย์ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (≈ 863,000 ยูโร) + ลงทุนในไทย 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ (≈ 431,000 ยูโร); ไม่มีเกณฑ์รายได้ตั้งแต่ปี 256810 ปี (5 + 5)หากยังคงเงื่อนไขใช่: กรรมสิทธิ์ในชื่อตนเอง หรือสัญญาเช่าที่เหลือ ≥ 10 ปีทรัพย์ที่ถือผ่านบริษัท: ไม่นับ ความสัมพันธ์ระหว่าง 1 ล้าน / 500,000 ดอลลาร์สหรัฐยังไม่มีข้อยุติ
LTR – Wealthy Pensionerวีซ่า 10 ปี (BOI)อายุ 50 ปีขึ้นไป; รายได้ passive ≥ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ/ปี (≈ 69,000 ยูโร) หรือ 40,000–80,000 ดอลลาร์สหรัฐ/ปี + ลงทุน 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ (≈ 216,000 ยูโร)10 ปี (5 + 5)เช่นเดียวกันใช่ ผ่านเงินลงทุน 250,000 ดอลลาร์สหรัฐรายได้ต้องเป็นแบบ passive; ทางเลือกเกณฑ์ต่ำใช้ไม่ได้หากไม่ลงทุน
LTR – Work-from-Thailandวีซ่า 10 ปี (BOI)รายได้ ≥ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ/ปี; นายจ้างต่างประเทศมียอดรายได้ ≥ 50 ล้านดอลลาร์สหรัฐในสามปี10 ปี (5 + 5)เช่นเดียวกันไม่เกณฑ์ใช้กับนายจ้าง ไม่ใช่ลูกจ้าง
LTR – Highly-Skilledวีซ่า 10 ปี (BOI)รายได้ ≥ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ/ปี, อุตสาหกรรมเป้าหมาย10 ปี (5 + 5)เช่นเดียวกันไม่ประเภทเดียวที่ได้อัตราภาษี 17%
เส้นทาง “3 ล้านบาท” (คำสั่งที่ 238/2568)การขยายระยะเวลาพำนัก ไม่ใช่วีซ่าซื้อห้องชุด ≥ 3,000,000 บาท (78,178 ยูโร) หรือค่าเช่า ≥ 85,000 บาท/เดือน (2,215 ยูโร) ชำระล่วงหน้า 12 เดือน หรือสัญญาเช่าจดทะเบียน > 3 ปี ชำระล่วงหน้า ≥ 3,000,000 บาทสูงสุด 1 ปีต่ออายุได้ ตราบที่ยังคงการลงทุนใช่ เป็นเงื่อนไขหลักต้องมีหนังสือจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา; หากไม่มี เกณฑ์คือ 10 ล้านบาท
การขยาย “10 ล้านบาท”การขยายระยะเวลาพำนัก10,000,000 บาท (260,593 ยูโร) โอนจากต่างประเทศและนำมาลงทุน1 ปีรายปีใช่คงไว้โดยคำสั่งที่ 238/2568 (ปี 2568); ใช้เงินฝากประจำหรือพันธบัตรรัฐบาลได้ด้วย; ไม่ต้องมีหนังสือจากกระทรวง
DTVวีซ่า 5 ปี เข้าออกหลายครั้งเงินสภาพคล่อง 500,000 บาท (13,029 ยูโร); ค่าธรรมเนียม 10,000 บาท (261 ยูโร)180 วันต่อครั้งขยายได้ 1 ครั้ง 180 วัน (1,900 บาท / 50 ยูโร)ไม่ยื่นได้จากประเทศที่ถือสัญชาติหรือมีถิ่นที่อยู่เท่านั้น ตั้งแต่ 31/08/2569
Non-Immigrant O-Aวีซ่าเกษียณ 1 ปี800,000 บาท (20,848 ยูโร) หรือ 65,000 บาท/เดือน (1,694 ยูโร); ประกัน 100,000 ดอลลาร์สหรัฐ / 3 ล้านบาทอยู่ได้ 12 เดือนต่อการเข้าเมืองรายปีไม่จุดติดขัดคือประกัน ไม่ใช่เงินฝาก
Non-Immigrant O-Xวีซ่าพำนักระยะยาว3,000,000 บาท (78,178 ยูโร) หนึ่งปี จากนั้น ≥ 1,500,000 บาท (39,089 ยูโร) หรือ 1.8 ล้าน + 1.2 ล้าน/ปี5 ปีหนึ่งครั้ง (10 ปี)ไม่เพียง 14 สัญชาติ; เงินถูกผูกไว้ในไทย
Thailand Privilegeสมาชิกภาพเชิงพาณิชย์Bronze 650,000 บาท (16,939 ยูโร) ถึง Reserve 5,000,000 บาท (130,297 ยูโร)5 ถึง 20 ปีตามระดับไม่ไม่ใช่ถิ่นที่อยู่ ไม่ให้สิทธิทำงาน; การปิดระดับ Bronze ที่ประกาศยังไม่ได้รับการยืนยันอย่างเป็นทางการ
Non-Immigrant O (สมรส)วีซ่า 1 ปี400,000 บาท (10,424 ยูโร) หรือ 40,000 บาท/เดือน (1,042 ยูโร)1 ปีรายปีไม่ไม่ได้ให้สิทธิทำงาน

อยู่ได้กี่วันก่อนจะเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทย?

180 วันรวมกัน — ไม่จำเป็นต้องต่อเนื่อง — ในหนึ่งปีปฏิทิน ตามมาตรา 41 แห่งประมวลรัษฎากร เกณฑ์นี้ต่ำ และรูปแบบการพำนักระยะยาวส่วนใหญ่ทำให้ข้ามเกณฑ์นี้โดยอัตโนมัติ

จากนั้นจะอยู่ภายใต้คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.161/2566 ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2567: เงินได้จากต่างประเทศของผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีต้องเสียภาษีในปีที่นำเข้าประเทศไทย ไม่ว่าจะได้รับในปีใด ตามอัตราก้าวหน้า 5 ถึง 35% คำสั่งที่ ป.162/2566 คุ้มครองเงินออมที่ได้มาก่อนวันที่ 1 มกราคม 2567 หากมีหลักฐานแสดงว่าได้มาก่อนวันนั้น ทั้งสองฉบับไม่ใช่กฎหมาย แต่เป็นคำสั่งภายในของกรมสรรพากรถึงเจ้าหน้าที่ เป็นการตีความใหม่ของประมวลรัษฎากร ซึ่งตัวบทไม่ได้มีการแก้ไข

การยกเว้นที่หลายแห่งนำเสนอว่าเป็นข้อยุติแล้ว — ซึ่งจะใช้กับเงินได้ที่นำเข้าในปีที่ได้รับหรือปีถัดไป — ยังไม่มีผลบังคับใช้ ณ วันที่ 13 กันยายน 2569 แหล่งข้อมูลอิสระสามแห่งยืนยันตรงกัน รวมถึงการติดตามที่ปรับปรุงเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2569: ร่างดังกล่าวยังไม่ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ยังไม่ผ่านการอนุมัติของคณะรัฐมนตรี และยังไม่ผ่านการตรวจพิจารณาของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา

นี่คือสิ่งที่ทำให้ LTR มีคุณค่าสำหรับผู้ที่มีทรัพย์สินสะสมแล้ว: ขณะที่ผู้ถือวีซ่า O-A, O-X หรือ DTV อยู่ภายใต้ ป.161/2566 ผู้ถือ Wealthy Pensioner ได้รับยกเว้นตามพระราชกฤษฎีกา ที่ยังต้องพิจารณาคือความสัมพันธ์กับอนุสัญญาภาษีซ้อนระหว่างไทยกับประเทศต้นทางของผู้ถือวีซ่า — เช่น อนุสัญญาฝรั่งเศส–ไทย ปี 2517 (ค.ศ. 1974) — และการปฏิบัติต่อเงินบำนาญ ประเด็นนี้ไม่ได้ตรวจสอบในแหล่งข้อมูลของเรา และต้องให้ผู้เชี่ยวชาญภาษีเป็นผู้วินิจฉัย ส่วนภาระภาษีฝั่งฝรั่งเศสของการถือครอง เราได้แยกไว้ในบทวิเคราะห์อีกฉบับ โดยเฉพาะ

หน้าที่ที่เจ้าของทรัพย์เพิ่งรู้หลังลงนาม

แบบ ตม.30 (TM30) คือการแจ้งที่พักของคนต่างด้าว ตามมาตรา 38 แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง หน้าที่นี้เป็นของเจ้าของ ผู้ให้เช่า หรือผู้ครอบครองที่พัก — ไม่ใช่คนต่างด้าวที่เข้าพัก — ภายใน 24 ชั่วโมงหลังเข้าพัก และหลังทุกครั้งที่คนต่างด้าวกลับเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศ แม้จะเป็นที่อยู่เดิม เจ้าของห้องชุด ไม่ว่าคนไทยหรือชาวต่างชาติ ที่ให้ผู้เช่าชาวต่างชาติเช่า จึงต้องแจ้งทุกครั้งที่ผู้เช่าเข้าประเทศ ค่าปรับสูงสุด 2,000 บาท (52 ยูโร) แต่ต้นทุนที่แท้จริงอยู่ที่อื่น: ในทางปฏิบัติ หากไม่มี ตม.30 การขยายวีซ่าและ re-entry permit ของผู้เช่าจะติดขัด

ส่วนการรายงานตัว 90 วัน (ตม.47) เป็นหน้าที่ของคนต่างด้าวเอง ทุก 90 วันที่อยู่ต่อเนื่อง การออกนอกประเทศทุกครั้งทำให้เริ่มนับใหม่ และผู้ถือ LTR ได้รับยกเว้น สุดท้าย บัตรขาเข้าแบบกระดาษ ตม.6 ถูกแทนที่ด้วย Thailand Digital Arrival Card ซึ่งบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 และต้องกรอกออนไลน์ก่อนเดินทางมาถึง

สิ่งที่ท่านอ่านจากที่อื่นแต่ไม่ถูกต้อง

เมื่อเราจำลองกรณีของจอห์นและเฮเลน

สถานการณ์จำลอง

จอห์น อายุ 61 ปี และเฮเลน อายุ 59 ปี กำลังจะย้ายจากเมืองบริสตอล ประเทศอังกฤษ มาอยู่ประเทศไทย รายได้ passive รวมกันประมาณ 55,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี งบประมาณซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งไว้ 9,000,000 บาท (234,534 ยูโร) แบบกรรมสิทธิ์ ไม่ใช้สินเชื่อ

สิ่งที่ทั้งคู่ชั่งน้ำหนักไม่ได้อยู่ที่ตัวทรัพย์มากเท่ากับรูปแบบการพำนักที่มาพร้อมกัน O-A ง่ายที่สุด: เงินบำนาญของทั้งคู่ครอบคลุมเกณฑ์ 65,000 บาทต่อเดือน (1,694 ยูโร) แต่ต้องมีประกัน 100,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือ 3,000,000 บาท ครอบคลุมโควิด-19 ซึ่งต้องต่อทุกปีในวัย 61 และ 59 ปี ต้องต่อวีซ่าทุกปี และไม่ได้คุ้มครองจาก ป.161/2566: เมื่ออยู่เกิน 180 วัน เงินบำนาญที่นำเข้าประเทศไทยจะต้องเสียภาษีในไทย ภายใต้อนุสัญญาภาษีซ้อนระหว่างไทยกับประเทศของทั้งคู่ — ซึ่งการปฏิบัติต่อเงินบำนาญต้องให้ผู้เชี่ยวชาญภาษีเป็นผู้วินิจฉัย

LTR ประเภท Wealthy Pensioner ย้ายปัญหาไปอีกจุดหนึ่ง รายได้ passive 55,000 ดอลลาร์สหรัฐทำให้ทั้งคู่อยู่ในช่วง 40,000–80,000 ดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเปิดสิทธิในประเภทนี้หากลงทุนในประเทศไทยเพิ่ม 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 216,000 ยูโร) งบของทั้งคู่สูงกว่าจำนวนนี้: หากซื้อทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ จดทะเบียนในชื่อส่วนตัว และได้มาแล้ว ณ เวลายื่นคำขอ ทรัพย์นั้นก็นับเป็นเงินลงทุนนี้ได้ สิ่งที่ได้กลับมาคือวีซ่าสิบปี การแจ้งที่อยู่ปีละครั้ง และการยกเว้นภาษีตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 743 ข้อจำกัดมีอยู่จริง: ทรัพย์ต้องอยู่ในชื่อตนเองต่อไป รายได้ต้องเป็นแบบ passive และต้องมีหลักฐานประกัน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือเงินฝาก 100,000 ดอลลาร์สหรัฐ

Privilege ไม่ได้แก้สิ่งที่ทั้งคู่กังวลเลย: 650,000 บาทสำหรับระดับ Bronze ไม่มีผลทางภาษี และไม่เกี่ยวกับการซื้อทรัพย์ของทั้งคู่ สิ่งที่ซื้อได้คือความสะดวกด้านเอกสาร ไม่ใช่ระบบภาษี เราไม่แนะนำเส้นทางใดในสามเส้นทางนี้: เราบันทึกว่าแต่ละเส้นทางต้องการอะไร และ ณ วันที่ใด

สถานการณ์จำลอง โปรไฟล์นี้ไม่ใช่ลูกค้า และพารามิเตอร์เป็นเพียงสมมติฐานในการทำงาน

สิ่งที่ฐานข้อมูลของเราช่วยตรวจสอบได้ก่อนเลือกรูปแบบการพำนัก

เกณฑ์ 3 ล้านบาทและ 10 ล้านบาทไม่ได้อธิบายตลาด แต่เป็นตัวกรอง จากโครงการ 6,787 โครงการและ 85,399 ยูนิตที่เราจัดทำดัชนีในประเทศไทย ครอบคลุม 6 จังหวัด 80 อำเภอ/เขต และ 308 ตำบล/แขวง วิธีการของเราไขว้เกณฑ์สามข้อที่ไม่มีใครนำมาพิจารณาพร้อมกัน: ราคาต่อยูนิตที่ต่ำกว่าเกณฑ์ที่กำหนด สถานะการก่อสร้างแล้วเสร็จของโครงการ เพราะการจองซื้อโครงการที่ยังไม่สร้างเสร็จยังไม่ใช่ห้องชุดที่ได้มา และโควตาต่างชาติที่ยังว่าง รายอาคาร

นี่คือการนับทีละเมืองว่าอะไรมีสิทธิจริง — ไม่ใช่การประมาณ เราไม่เผยแพร่ตัวเลขผลลัพธ์ไว้ที่นี่ เพราะเปลี่ยนทุกเดือนตามการส่งมอบและการขายต่อ แต่นี่คือคำถามที่ต้องถามก่อนกำหนดงบประมาณโดยอาศัยเกณฑ์ตามกฎหมาย และเป็นส่วนต่อยอดโดยตรงจากการอ่านตลาดปี 2569 ของเรา

สิ่งที่ท่านทำได้ทันที

หากแผนการซื้อของท่านอาศัยเส้นทาง 3 ล้านบาท แม้เพียงบางส่วน ให้รวบรวมเอกสารสามชิ้นก่อนจองซื้อใด ๆ: หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) ของยูนิตนั้น ซึ่งพิสูจน์ว่าสร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้ว เพราะการจองซื้อโครงการที่ยังไม่สร้างเสร็จไม่ใช่ห้องชุดที่ได้มา หลักฐานราคา — อย่างน้อย 3,000,000 บาท — และหลักฐานการโอนเงิน และหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา หากไม่มี คำขอของท่านจะถูกพิจารณาที่เกณฑ์ 10 ล้านบาท ให้ทนายความไทยตรวจทั้งหมดก่อนลงนาม

คำถามที่พบบ่อย

การซื้อห้องชุดในประเทศไทยให้สิทธิพำนักหรือไม่?

ได้ ภายใต้เงื่อนไขที่ชัดเจน ตั้งแต่คำสั่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่ 238/2568 (1 ตุลาคม 2568) การซื้อห้องชุดมูลค่าอย่างน้อย 3 ล้านบาท (78,178 ยูโร) ทำให้ผู้ถือวีซ่าประเภทคนอยู่ชั่วคราวได้รับอนุญาตให้อยู่ได้ไม่เกินหนึ่งปีและต่ออายุได้ โดยต้องมีหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา หากไม่มีหนังสือนี้ เกณฑ์คือ 10 ล้านบาท (260,593 ยูโร) ทรัพย์นี้ยังนับรวมในเกณฑ์ทรัพย์สินของ LTR ได้ด้วย สิทธินี้ไม่ใช่การมีถิ่นที่อยู่ถาวรและไม่ใช่ใบอนุญาตทำงาน

LTR ได้อัตราภาษี 17% จริงหรือไม่?

เฉพาะประเภท Highly-Skilled Professional ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 743 ประเภท Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner และ Work-from-Thailand Professional ไม่ได้สิทธินี้ แต่ได้รับการยกเว้นภาษีไทยสำหรับเงินได้จากต่างประเทศที่นำเข้ามา ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2565 โดยมีเงื่อนไขว่าต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด. 95 ทุกปี

วีซ่า O-A อยู่ในประเทศไทยได้นานเท่าใด?

สิบสองเดือนต่อเนื่องต่อการเข้าเมืองหนึ่งครั้ง ไม่ใช่ 90 วัน ความสับสนมาจากการรายงานตัว 90 วัน ซึ่งเป็นหน้าที่แจ้งข้อมูลอีกเรื่องหนึ่งของคนต่างด้าวเอง และไม่มีผลต่อระยะเวลาพำนักที่ได้รับอนุญาต การออกนอกประเทศแล้วกลับเข้ามาทุกครั้งทำให้การนับเพื่อรายงานตัวเริ่มใหม่

เส้นทาง “3 ล้านบาท” ใช้ได้จริงในปัจจุบันหรือไม่?

ตัวบทมีอยู่จริงและเราได้อ่านแล้ว: คำสั่งที่ 238/2568 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2568 มีรายงานการอนุมัติเป็นรายกรณีครั้งแรก ๆ ตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เงื่อนไขที่มักติดขัดที่สุดคือหนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา: ควรได้รับก่อนลงนาม และให้ทนายความไทยตรวจสอบกรณีของท่าน

จะเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทยตั้งแต่เมื่อใด?

เมื่ออยู่ในประเทศรวมกัน 180 วันในหนึ่งปีปฏิทิน ตามมาตรา 41 แห่งประมวลรัษฎากร ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2567 คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.161/2566 ทำให้เงินได้จากต่างประเทศต้องเสียภาษีในปีที่นำเข้า ไม่ว่าจะได้มาในปีใด ตามอัตรา 5 ถึง 35%

ใครต้องแจ้ง ตม.30: เจ้าของหรือผู้เช่า?

เจ้าของ ผู้ให้เช่า หรือผู้ครอบครองที่พัก ภายใน 24 ชั่วโมงหลังคนต่างด้าวเข้าพัก และหลังทุกครั้งที่คนต่างด้าวกลับจากต่างประเทศ ค่าปรับสูงสุด 2,000 บาท (52 ยูโร) แต่ผลที่แท้จริงคือด้านเอกสาร: ในทางปฏิบัติ หากไม่มี ตม.30 การขยายวีซ่าและ re-entry permit ของผู้เช่าจะติดขัด

วิธีการและแหล่งที่มา

ตรวจสอบแหล่งที่มาเมื่อ 13 กันยายน 2569

อัตราแลกเปลี่ยนที่ใช้: 1 EUR = 38.374 THB (13 กันยายน 2569)

  • ตัวเลขตรวจสอบเมื่อวันที่ 13 กันยายน 2569 แปลงที่อัตรา 1 EUR = 38.374 THB และ 1 EUR = 1.1592 USD การแปลงเป็นค่าประมาณและปัดเศษ
  • แหล่งข้อมูลทางการ: BOI สำหรับ LTR (ltr.boi.go.th และประกาศเรื่องการผ่อนคลายหลักเกณฑ์ปี 2568); คณะผู้แทนทางการทูตของไทย ณ เวียนนา (O-A) ชิคาโก (O-X) และแคนเบอร์รา (DTV); สมาคมประกันวินาศภัยไทย สำหรับประกันของ O-A; thailandprivilege.co.th สำหรับระดับสมาชิก; การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) สำหรับบัตรขาเข้าดิจิทัล หน้า LTR ของสถานเอกอัครราชทูต ณ กรุงวอชิงตันถูกอ้างเป็นตัวอย่างของหน้าเว็บทางการที่ล้าสมัย แหล่งข้อมูลวิชาชีพ: Tilleke & Gibbins (30 เมษายน 2569 และ 31 ตุลาคม 2557); HLB Thailand สำหรับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 743 และคำสั่ง ป.161/162; Forvis Mazars, ThaiLawOnline (5 กันยายน 2569) และ Brer Rabbit Legal สำหรับร่างการยกเว้นภาษี; Formichella & Sritawat, AIM Bangkok, thai-residence.com และ The Thaiger สำหรับเส้นทาง 3 ล้านบาท; Siam Legal สำหรับ DTV; DeeMED Consulting สำหรับ ตม.30

สิ่งที่เราไม่สามารถตรวจสอบได้

  • ยังไม่แน่นอน และระบุไว้เช่นนั้นในเนื้อหา: การอนุญาตครั้งแรก 90 วันและข้อกำหนดเรื่องผู้ขายคนไทยที่สำนักงานกฎหมายรายงาน ซึ่งไม่ปรากฏในตัวบทที่อ่าน; สิทธิของทรัพย์ที่ซื้อก่อนวันที่ 1 ตุลาคม 2568; ความสัมพันธ์ระหว่างสินทรัพย์ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐกับเงิน 500,000 ดอลลาร์สหรัฐของ Wealthy Global Citizen; ข้อกำหนดประกันของ O-X ตามแต่ละสถานกงสุล; การปิดระดับ Bronze ที่มีการประกาศ; การปฏิบัติต่อเงินบำนาญภายใต้อนุสัญญาภาษีซ้อน รวมถึงบำนาญฝรั่งเศสภายใต้อนุสัญญาฝรั่งเศส–ไทย ปี 2517

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี กฎที่อ้างถึงมีวันที่กำกับ โปรดตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญว่ายังมีผลบังคับใช้ก่อนดำเนินการ

บทความที่เกี่ยวข้อง