ฟรีโฮลด์ ลีสโฮลด์ โควตาต่างชาติ: กฎหมายมีผลต่อราคาอย่างไร

1 จาก 10 · กฎ

ห้องชุดในนามของคุณเอง ภายในเพดานของแต่ละอาคาร

เมื่อมองจากมุมสูง กรุงเทพฯ เรียงตึกสูงจากสุขุมวิทไปจนถึงแม่น้ำ ในทุกอาคาร กฎหมายอาคารชุดของไทยเปิดทางให้ผู้ซื้อต่างชาติ คุณอาจถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในนามตนเองได้ ตราบใดที่พื้นที่ที่คนต่างด้าวถือครองรวมกันไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร จากยูนิตคอนโดมิเนียม 35,114 ยูนิตที่ประกาศขายในกรุงเทพฯ 46.4% เสนอขายในโควตาต่างชาติ และ 31.8% เสนอขายเฉพาะโควตาไทย โควตาต่างชาติมีให้ใน 1,294 อาคาร คิดเป็น 67.8% ของอาคารที่ทราบรูปแบบกรรมสิทธิ์

• มีโควตาต่างชาติ
• โควตาไทยเท่านั้น
• สิทธิการเช่า

สรุปจากตัวบทกฎหมายอย่างเป็นทางการ การนำไปใช้กับการซื้อแต่ละครั้งควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญ

2 จาก 10 · อาคารสองกลุ่ม

ตึกสูงของโควตาต่างชาติ อาคารพักอาศัยของโควตาไทย

ดูสีที่กระจายตัวบนแผนที่ อาคารที่มีโควตาต่างชาติเป็นตึกสูง มัธยฐาน 22 ชั้น ส่วนอาคารที่ยูนิตประกาศขายทั้งหมดเป็นโควตาไทยจะเตี้ยกว่า มัธยฐาน 8 ชั้น และกระจายออกไปทางชานเมืองมากกว่า ราคาต่อตารางเมตรก็ไล่ระดับตามกัน มัธยฐาน 111,770 บาท (€2,913)/ตร.ม. (2,913 ยูโร) ในกลุ่มแรก และ 76,075 บาท (€1,982)/ตร.ม. (1,982 ยูโร) ในกลุ่มหลัง ต่างกัน 47%

• มีโควตาต่างชาติ
• โควตาไทยเท่านั้น
• สิทธิการเช่า

ราคาเสนอขายของยูนิตที่ประกาศขาย ณ 26 กันยายน 2026 ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง

3 จาก 10 · อาคารเดียวกัน

ในอาคารเดียวกัน โควตาต่างชาติแทบไม่แพงกว่า

ส่วนต่างนี้มาจากกฎหมายหรือไม่ ต้องเปรียบเทียบสองยูนิตในอาคารเดียวกัน ยูนิตหนึ่งเป็นโควตาต่างชาติ อีกยูนิตเป็นโควตาไทย กรุงเทพฯ มี 1,093 อาคารที่ขายทั้งสองแบบพร้อมกัน ภายในแต่ละอาคาร ยูนิตโควตาต่างชาติตั้งราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าโดยมัธยฐาน 1.6% และแพงกว่าเพียง 55% ของกรณี กฎหมายแทบไม่ได้เพิ่มราคาห้องชุด สิ่งที่กฎหมายกำหนดคือแผนที่ของอาคารที่ชาวต่างชาติซื้อได้

• มีโควตาต่างชาติ
• โควตาไทยเท่านั้น
• สิทธิการเช่า

ส่วนต่างมัธยฐานของราคาเสนอขาย เทียบทีละอาคาร ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง

4 จาก 10 · สุขุมวิท

โควตาต่างชาติมีย่านของมัน

ลงไปที่ทองหล่อและพร้อมพงษ์ ย่านถนนร้านอาหารและตึกพักอาศัย ในเขตวัฒนา โควตาต่างชาติมีให้ใน 90% ของ 249 อาคารที่ทราบรูปแบบกรรมสิทธิ์ เขตคลองเตยที่อยู่ติดกัน 88% เขตราชเทวี 93% ทางตะวันออก เขตประเวศลดลงเหลือ 38% ฝั่งธนบุรี เขตบางกอกน้อย 43% และเขตบางพลัด 46% ยิ่งห่างจากใจกลางเมือง ยูนิตโควตาไทยยิ่งมีสัดส่วนมากขึ้น

• มีโควตาต่างชาติ
• โควตาไทยเท่านั้น
• สิทธิการเช่า

5 จาก 10 · หลังสวน

ริมสวนลุมพินี ความหรูก็ขายแบบสิทธิการเช่าเช่นกัน

สิทธิการเช่ายังพบไม่บ่อยในกรุงเทพฯ คิดเป็น 0.6% ของยูนิตคอนโดมิเนียมที่ประกาศขาย แต่ 44% ของยูนิตเหล่านั้นอยู่ที่นี่ ระหว่างหลังสวนกับราชดำริ ทางเหนือของสวนลุมพินี ใน 14 อาคาร ซึ่งเป็นทำเลที่แพงที่สุดแห่งหนึ่งของเมือง Magnolias Ratchadamri Boulevard สูง 60 ชั้น ยูนิตสิทธิการเช่า 257,944 บาท (€6,722)/ตร.ม. (6,722 ยูโร) The Residences at Sindhorn Kempinski 258,812 บาท (€6,744)/ตร.ม. (6,744 ยูโร) Sindhorn Residence 261,596 บาท (€6,817)/ตร.ม. (6,817 ยูโร) Sindhorn Tonson 301,618 บาท (€7,860)/ตร.ม. (7,860 ยูโร) แห่งที่ถูกที่สุดในสี่แห่งยังสูงเป็น 2.6 เท่าของค่ามัธยฐานคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ที่ 100,357 บาท (€2,615)/ตร.ม. (2,615 ยูโร)

ค่ามัธยฐานรายโครงการ จากยูนิตไม่กี่ยูนิตต่อโครงการ เป็นเพียงระดับราคา ไม่ใช่การประเมินมูลค่า

6 จาก 10 · พัทยา

ที่พัทยา โควตาต่างชาติมีราคาจริง

จากวงศ์อมาตย์ถึงจอมเทียน อ่าวพัทยาเรียงตึกสูงหันหน้าสู่อ่าวไทย ยูนิตคอนโดมิเนียม 64.4% ที่นี่เสนอขายในโควตาต่างชาติ และในห้าเมืองที่วัด ที่นี่คือที่ที่ส่วนต่างชัดที่สุด ใน 144 อาคารที่ขายทั้งสองแบบ ยูนิตโควตาต่างชาติตั้งราคาสูงกว่ายูนิตโควตาไทยข้างเคียงโดยมัธยฐาน 10.2% และแพงกว่าใน 73% ของกรณี ที่ภูเก็ตส่วนต่างอยู่ที่ 4.7% เชียงใหม่ 2.1% กรุงเทพฯ 1.6% ส่วนหัวหินแทบไม่มีส่วนต่าง (-0.9%)

• มีโควตาต่างชาติ
• โควตาไทยเท่านั้น
• สิทธิการเช่า

ส่วนต่างมัธยฐานของราคาเสนอขาย เทียบทีละอาคาร ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง

7 จาก 10 · บางเทา

ที่ภูเก็ต สิทธิการเช่าปักหลักอยู่รอบลากูน

หลังหาดบางเทา ระหว่างลากูนของลากูน่ากับเนินเขาลายัน มีโครงการที่พักอาศัยใช้ชื่อโรงแรมเรียงราย ตั้งแต่ Banyan Tree ถึง Angsana ที่ภูเก็ต ยูนิตคอนโดมิเนียม 67% เสนอขายในโควตาต่างชาติ แต่ 13.5% เสนอขายแบบสิทธิการเช่า เทียบกับ 0.6% ในกรุงเทพฯ และ 51% ของยูนิตสิทธิการเช่าเหล่านี้อยู่ที่นี่ ในตำบลเชิงทะเล ใน 78 อาคาร ครั้งนี้สิทธิการเช่าสะท้อนในราคา ใน 142 อาคารบนเกาะที่ขายทั้งสองแบบ ยูนิตสิทธิการเช่าตั้งราคาต่ำกว่ายูนิตโควตาต่างชาติโดยมัธยฐาน 7.5% และถูกกว่าใน 64% ของกรณี

ส่วนต่างมัธยฐานของราคาเสนอขาย เทียบทีละอาคาร ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง

8 จาก 10 · วิลล่า

วิลล่าขายแบบสิทธิการเช่าเป็นหลัก

จากตึกสูงสู่บ้านพร้อมสระว่ายน้ำ ที่นี่ประกาศขายส่วนใหญ่เสนอสิทธิการเช่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จำกัดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่เกิน 30 ปี เมื่อครบกำหนดอาจต่อสัญญาได้ แต่ไม่เกิน 30 ปี การเช่าที่เกิน 3 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน จะมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ตามที่กรมที่ดินเตือนไว้ ในหกจุดหมาย ยูนิตวิลล่า 86% จาก 13,504 ยูนิตที่ประกาศขายเสนอแบบสิทธิการเช่า พัทยาสูงถึง 92.4% หัวหินและเชียงใหม่ 88.7% เกาะสมุยเป็นข้อยกเว้น วิลล่า 27.3% ระบุเป็นกรรมสิทธิ์

• สิทธิการเช่า
• กรรมสิทธิ์
• ทั้งสองแบบ

สรุปจากตัวบทอย่างเป็นทางการ การนำไปใช้กับการซื้อแต่ละครั้งควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญ

9 จาก 10 · โครงการเดียวกัน

ในโครงการเดียวกัน วิลล่าสิทธิการเช่าไม่ได้ตั้งราคาถูกกว่า

บนเนินเขาของตำบลเชิงทะเล ศรีสุนทร และเทพกระษัตรี โครงการวิลล่าไล่ระดับอยู่เหนือชายฝั่งตะวันตก ในภาพรวมของเกาะ วิลล่าสิทธิการเช่าตั้งราคามัธยฐาน 73,567 บาท (€1,917)/ตร.ม. (1,917 ยูโร) เทียบกับ 79,428 บาท (€2,070)/ตร.ม. (2,070 ยูโร) สำหรับกรรมสิทธิ์ ต่ำกว่า 7% แต่ใน 73 โครงการที่ขายทั้งสองแบบ ส่วนต่างหายไป วิลล่าสิทธิการเช่ากลับตั้งราคาสูงกว่าโดยมัธยฐาน 1.9% เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ สิ่งที่กำหนดราคาคือทำเลมากกว่ารูปแบบกรรมสิทธิ์

• สิทธิการเช่า
• กรรมสิทธิ์
• ทั้งสองแบบ

ส่วนต่างมัธยฐานของราคาเสนอขาย เทียบทีละโครงการ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง

10 จาก 10 · สิ่งที่กฎหมายวาดไว้

กฎหมายวาดแผนที่มากกว่ากำหนดราคา

ถอยออกมามองทั้งประเทศ ในกรุงเทพฯ ยูนิตคอนโดมิเนียมที่ประกาศขาย 46.4% เสนอในโควตาต่างชาติ ภูเก็ต 67% พัทยา 64.4% ส่วนวิลล่าขายแบบสิทธิการเช่า 86% ในอาคารหรือโครงการเดียวกัน รูปแบบกรรมสิทธิ์ขยับราคาเพียงไม่กี่จุด ยกเว้นที่พัทยา ซึ่งโควตาต่างชาติตั้งราคาสูงกว่า 10.2% และคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าในภูเก็ตที่ถูกกว่า 7.5% ความแตกต่างที่แท้จริงอยู่ที่อื่น คือทำเลที่กฎหมายเปิดให้คุณเข้าถึง

• มีโควตาต่างชาติ
• โควตาไทยเท่านั้น
• สิทธิการเช่า

การสำรวจนี้อธิบายอุปทานที่ประกาศขาย ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ซึ่งควรขอจากผู้เชี่ยวชาญ