ต้นทุนที่แท้จริงของการถือครองอสังหาฯ ในไทย

1 จาก 10 · หลังเซ็นสัญญา

ราคาต่อรองกันครั้งเดียว แต่ค่าส่วนกลางกลับมาทุกเดือน

คอนโดเลือกกันที่วิว ย่าน และราคา ส่วนค่าใช้จ่ายหลังจากนั้นอยู่อีกบรรทัดหนึ่งของประกาศ นั่นคือค่าส่วนกลาง ซึ่งจ่ายค่ารักษาความปลอดภัย การทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง สวน พนักงาน และการดูแลระบบของอาคาร เราเก็บข้อมูลนี้จากทรัพย์ที่ประกาศขาย 51,580 รายการ ใน 3,531 โครงการ ตั้งแต่เชียงใหม่ถึงเกาะสมุย ที่กรุงเทพฯ คอนโดมิเนียมมีค่าส่วนกลางมัธยฐาน 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (1.19 ยูโร) หรือ 1,830 บาทต่อเดือน (48 ยูโร) สำหรับห้องทั่วไป คิดเป็นปีละ 0.51% ของราคา

• ต่ำกว่า 35 บาท/ตร.ม./เดือน
• 35 ถึง 50 บาท/ตร.ม./เดือน
• 50 ถึง 65 บาท/ตร.ม./เดือน
• 65 บาท/ตร.ม./เดือนขึ้นไป

ค่าส่วนกลางและราคาตามที่ระบุในประกาศขาย ณ 26 กันยายน 2026

2 จาก 10 · กรุงเทพฯ

ใจกลางกรุงเทพฯ ค่าดูแลต่อตารางเมตรแพงเกือบสองเท่า

เมื่อมองจากมุมสูง แผนที่ค่าส่วนกลางซ้อนทับกับแผนที่ของความหรูหรา ในห้าเขตใจกลางเมือง คือ ปทุมวัน บางรัก สาทร วัฒนา และคลองเตย คอนโดมิเนียมมัธยฐานเก็บค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (1.44 ยูโร) ปทุมวันซึ่งอยู่ระหว่างสยามกับสวนลุมพินี สูงที่สุดใน 22 เขตที่เราวัดได้ ที่ 60 บาท ส่วนวังทองหลางทางตะวันออกเฉียงเหนือต่ำที่สุดที่ 32 บาท ผู้บริหารอาคารที่ Bangkok Post อ้างถึงอธิบายไว้ง่าย ๆ ว่า อาคารระดับสูงมีบริการมากกว่าและต้องการพนักงานที่ผ่านการฝึกอบรมมากกว่า ค่าส่วนกลางจึงสูงตาม

• ต่ำกว่า 35 บาท/ตร.ม./เดือน
• 35 ถึง 50 บาท/ตร.ม./เดือน
• 50 ถึง 65 บาท/ตร.ม./เดือน
• 65 บาท/ตร.ม./เดือนขึ้นไป

3 จาก 10 · ใหม่หรือเก่า

ตึกใหม่เก็บค่าส่วนกลางสูงกว่า อาคารเก่ายังเบากว่า

ริมถนนสุขุมวิท ตึกที่สร้างเสร็จในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาแข่งกันด้วยฟิตเนส พื้นที่ทำงานร่วม และสวนบนดาดฟ้า ในคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ที่สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2020 ค่าส่วนกลางมัธยฐานอยู่ที่ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนอาคารที่สร้างก่อนปี 2000 อยู่ที่ 31 บาท ต่ำกว่า 1.8 เท่า โครงการที่ยังขายแบบพรีเซลประกาศไว้ 63 บาท Bangkok Post เคยตั้งข้อสังเกตว่า อาคารเก่าอยู่ปลายล่างของช่วง อาคารใหม่อยู่ปลายบน สำหรับผู้ที่ต้องการค่าดูแลเบา อาคารเก่าที่ดูแลดียังเป็นทางเลือกที่มั่นคง

• ต่ำกว่า 35 บาท/ตร.ม./เดือน
• 35 ถึง 50 บาท/ตร.ม./เดือน
• 50 ถึง 65 บาท/ตร.ม./เดือน
• 65 บาท/ตร.ม./เดือนขึ้นไป

ใช้ปีที่โครงการสร้างเสร็จ โครงการพรีเซลนับแยก

4 จาก 10 · ภูเก็ต

ที่ภูเก็ต ชีวิตในรีสอร์ตมีค่าดูแลสูงกว่าเล็กน้อย

บนเกาะ โครงการที่พักอาศัยเรียงรายรอบสระว่ายน้ำ สวนเขตร้อน และล็อบบี้ที่เปิดตลอดวันตลอดคืน คอนโดมิเนียมที่นี่มีค่าส่วนกลาง 60 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (1.56 ยูโร) สูงที่สุดในหกตลาด หรือ 2,870 บาทต่อเดือน (75 ยูโร) สำหรับห้องทั่วไป ผู้บริหารอาคารที่ Bangkok Post อ้างถึงอธิบายว่า อาคารบนเกาะมีขนาดเล็กกว่า จึงต้องกระจายบริการแบบเดียวกันไปบนพื้นที่ที่น้อยกว่า สำหรับวิลล่า ขนาดเปลี่ยนไป ค่าส่วนกลางของหมู่บ้านมีมัธยฐาน 9,820 บาทต่อเดือน (256 ยูโร) สำหรับพื้นที่ใช้สอย 354 ตารางเมตร ที่เกาะสมุย บ้านหรือวิลล่ามีค่าส่วนกลาง 6,000 บาทต่อเดือน (156 ยูโร)

• ต่ำกว่า 35 บาท/ตร.ม./เดือน
• 35 ถึง 50 บาท/ตร.ม./เดือน
• 50 ถึง 65 บาท/ตร.ม./เดือน
• 65 บาท/ตร.ม./เดือนขึ้นไป

5 จาก 10 · พัทยา

ที่พัทยา อัตราเดียวตั้งแต่สตูดิโอถึงห้องใหญ่

หันหน้าสู่อ่าวไทย ตึกสูงของพัทยาเรียงรายตามแนวอ่าว และค่าส่วนกลางก็มีกฎที่คงที่อย่างน่าทึ่ง มัธยฐาน 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (1.04 ยูโร) ไม่ว่าจะซื้อในกลุ่มราคาต่ำสุดหนึ่งในสี่ ต่ำกว่า 3.1 ล้านบาท (€81,000) หรือกลุ่มสูงสุด เกิน 7.1 ล้านบาท (€185,000) อัตรามัธยฐานไม่เปลี่ยน อยู่ที่ 40 บาทในทั้งสี่กลุ่ม ห้องทั่วไปมีค่าส่วนกลาง 1,780 บาทต่อเดือน (46 ยูโร) ที่นี่ ความหรูจ่ายตอนซื้อ ไม่ใช่ตอนดูแล

• ต่ำกว่า 35 บาท/ตร.ม./เดือน
• 35 ถึง 50 บาท/ตร.ม./เดือน
• 50 ถึง 65 บาท/ตร.ม./เดือน
• 65 บาท/ตร.ม./เดือนขึ้นไป

6 จาก 10 · หกตลาด

จากเชียงใหม่ถึงภูเก็ต บันไดที่จำง่าย

เมื่อวางเทียบกัน ตลาดต่าง ๆ เรียงเป็นบันไดที่อ่านง่าย ภูเก็ตอยู่บนสุดที่ 60 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน หัวหิน 47 กรุงเทพฯ 45 พัทยาและเชียงใหม่ 40 ในเมืองหลวงของภาคเหนือซึ่งราคาเบากว่า ค่าส่วนกลางรายเดือนมัธยฐานของคอนโดอยู่ที่ 1,500 บาท (39 ยูโร) เบาที่สุด เกณฑ์สำหรับอ่านประกาศในกรุงเทพฯ ครึ่งหนึ่งของโครงการอยู่ระหว่าง 35 ถึง 56 บาท

7 จาก 10 · ภาระที่แท้จริง

ยิ่งงบน้อย ค่าส่วนกลางยิ่งหนัก

ในแง่จำนวนเงิน ค่าส่วนกลางสูงขึ้นตามราคา แต่ในแง่สัดส่วนกลับตรงกันข้าม ที่กรุงเทพฯ คอนโดในกลุ่มราคาต่ำสุดหนึ่งในสี่ ต่ำกว่า 3.5 ล้านบาท (€91,000) จ่ายค่าส่วนกลางปีละ 0.61% ของราคา ส่วนกลุ่มสูงสุด เกิน 10.5 ล้านบาท (€274,000) จ่าย 0.37% น้อยกว่า 1.6 เท่า พัทยาเป็นไปในทิศทางเดียวกัน จาก 0.67% ถึง 0.44% ที่เชียงใหม่ ในกลุ่มราคาต่ำสุด สัดส่วนนี้สูงถึง 0.75% ข้อสรุปเชิงปฏิบัติคือ สำหรับคอนโดห้องแรก ควรใส่ค่าส่วนกลางไว้ในงบตั้งแต่ต้น เช่นเดียวกับราคา

• ต่ำกว่า 35 บาท/ตร.ม./เดือน
• 35 ถึง 50 บาท/ตร.ม./เดือน
• 50 ถึง 65 บาท/ตร.ม./เดือน
• 65 บาท/ตร.ม./เดือนขึ้นไป

แบ่งกลุ่มหนึ่งในสี่จากราคาเสนอขายของทรัพย์ในแต่ละเมือง

8 จาก 10 · ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บรรทัดเล็ก ๆ ในงบประมาณ

ตั้งแต่มีพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2019 ทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยต้องเสียภาษีทุกปีให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โดยคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาขาย อัตราตามพระราชกฤษฎีกาจะอยู่ที่ 0.02% ของมูลค่าดังกล่าว สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท (€1,303,000) กรณีบ้านหลังที่สองหรือทรัพย์ที่ให้เช่า ส่วนบ้านหลังหลักของเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ วันที่หนึ่งมกราคม จะได้รับยกเว้นมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท (€1,303,000) สำหรับคอนโดราคามัธยฐานของกรุงเทพฯ 4,300,000 บาท (112,055 ยูโร) ภาษีจะไม่เกิน 860 บาทต่อปี (22 ยูโร) น้อยกว่าค่าส่วนกลางราว 24.0 เท่า หลักทั่วไปเหล่านี้ควรตรวจสอบกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือผู้เชี่ยวชาญ

• ต่ำกว่า 35 บาท/ตร.ม./เดือน
• 35 ถึง 50 บาท/ตร.ม./เดือน
• 50 ถึง 65 บาท/ตร.ม./เดือน
• 65 บาท/ตร.ม./เดือนขึ้นไป

คำนวณภาษีจากราคาเสนอขายซึ่งเป็นค่าสูงสุด ฐานภาษีตามกฎหมายคือราคาประเมินทุนทรัพย์

9 จาก 10 · สามตัวอย่าง

ทรัพย์สามแห่ง งบรายปีสามแบบ บทเรียนเดียว

สามตัวอย่างการคำนวณจากค่ามัธยฐานของเรา คอนโดหนึ่งห้องนอนในกรุงเทพฯ 35 ตร.ม. ราคา 3,950,000 บาท (102,934 ยูโร) ค่าส่วนกลางปีละ 19,320 บาท (503 ยูโร) และภาษีที่ดินไม่เกิน 790 บาท รวม 20,110 บาท (524 ยูโร) หรือ 0.51% ของราคา แบบเดียวกันที่พัทยา 41 ตร.ม. ราคา 3,640,000 บาท (94,856 ยูโร) ปีละ 20,408 บาท (532 ยูโร) วิลล่าที่ภูเก็ต 354 ตร.ม. ราคา 28,250,000 บาท (736,176 ยูโร) ค่าส่วนกลาง 114,696 บาท และภาษีไม่เกิน 5,650 บาท รวมปีละ 120,346 บาท (3,136 ยูโร) หรือ 0.43% ของราคา ทั้งสามกรณี ค่าส่วนกลางคือตัวกำหนดงบประมาณ

ตัวอย่างการคำนวณจากค่ามัธยฐาน ไม่ใช่ใบเสนอราคา ภาษีใช้อัตราบ้านหลังที่สอง คำนวณจากราคาเสนอขาย

10 จาก 10 · วันโอน

วันเซ็นโอน บิลที่รู้ล่วงหน้า

สิ่งที่เหลือคือการนัดที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นที่เปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ กรมที่ดินเก็บค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และอากรแสตมป์ 0.5% ซึ่งจะถูกแทนด้วยภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เมื่อผู้ขายขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ตนได้มา ยกเว้นบางกรณี สำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ ของเรา ค่าธรรมเนียมการโอนจะไม่เกิน 79,000 บาท (2,059 ยูโร) เท่ากับค่าส่วนกลาง 4.1 ปี สำหรับวิลล่าที่ภูเก็ต ไม่เกิน 565,000 บาท (14,724 ยูโร) ค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าใช้จ่ายในการซื้อ สามบรรทัดนี้ทำให้งบประมาณของทรัพย์ในไทยอยู่ในหน้าเดียว เป็นหลักทั่วไป ควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญก่อนลงนาม

• ต่ำกว่า 35 บาท/ตร.ม./เดือน
• 35 ถึง 50 บาท/ตร.ม./เดือน
• 50 ถึง 65 บาท/ตร.ม./เดือน
• 65 บาท/ตร.ม./เดือนขึ้นไป

คำนวณจากราคาเสนอขายซึ่งเป็นค่าสูงสุด ฐานตามกฎหมายคือราคาประเมินทุนทรัพย์