พินัยกรรมในประเทศไทย: ส่งต่ออสังหาริมทรัพย์ให้ทายาท

กฎหมายไทยกำหนดแบบพินัยกรรมไว้ 5 แบบ และทายาทโดยธรรม 6 ลำดับ คอนโด ที่ดิน และสิทธิการเช่า ส่งต่อกันคนละแบบ

โดย กองบรรณาธิการ Reflexionเผยแพร่เมื่อ 28 ตุลาคม 2569อ่าน 2 นาทีตรวจสอบแหล่งที่มาเมื่อ 27 ตุลาคม 2569

ภาพประกอบที่สร้างด้วย AI ในสไตล์ภาพถ่าย: แฟ้มเอกสารเปล่า ปากกา และกุญแจบนโต๊ะ โดยมีเมืองที่เบลออยู่ด้านหลัง ตกแต่งแบรนด์อย่างเรียบหรูด้วยเส้นมุมสีทองบางสองมุมและลายเซ็น REflexion ขนาดเล็ก ไม่มีหัวเรื่องขนาดใหญ่
ภาพประกอบ · ภาพประกอบเชิงแนวคิดที่สร้างด้วย AI เกี่ยวกับการเตรียมส่งต่ออสังหาริมทรัพย์แก่ทายาท ไม่ได้แสดงเอกสารทางกฎหมายหรือทรัพย์สินจริง — Reflexion — illustration générée avec IA (Codex)

เช้าวันอังคารในสำนักงานกฎหมายย่านสาทร กระดาษหนึ่งแผ่นที่ลงวันที่ ผู้ทำพินัยกรรมลงลายมือชื่อ แล้วพยานสองคนซึ่งอยู่พร้อมกันลงลายมือชื่อตาม นี่คือพินัยกรรมแบบธรรมดาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หนึ่งในห้าแบบที่กฎหมายกำหนด สิ่งที่ส่งต่อได้หลังจากนั้นขึ้นอยู่กับตัวทรัพย์มากกว่าตัวกระดาษ ห้องชุดที่ถือกรรมสิทธิ์ ที่ดิน สิทธิการเช่า หรือสิทธิเก็บกิน ล้วนมีเส้นทางต่างกัน รูปแบบการถือครองเหล่านี้เราเปรียบเทียบไว้แล้วในบทความว่าด้วยกรรมสิทธิ์ สิทธิการเช่า และการถือผ่านบริษัท บทความนี้จึงมุ่งดูตัวพินัยกรรม และสิ่งที่พินัยกรรมทำได้ ตัวบทตรวจสอบเมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2026 มีสามประเด็นที่ตัวบทยังไม่ได้ชี้ชัด ซึ่งเราระบุไว้ท้ายบทความ

กฎหมายไทยรับรองพินัยกรรมแบบใดบ้าง?

ห้าแบบ มาตรา 1655 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดให้พินัยกรรมทำได้เฉพาะตามแบบที่บัญญัติไว้ในหมวดถัดไปเท่านั้น สำหรับพินัยกรรมแบบธรรมดา มาตรา 1656 กำหนดให้ทำเป็นหนังสือลงวันที่ ผู้ทำพินัยกรรมลงลายมือชื่อต่อหน้าพยานอย่างน้อยสองคนซึ่งอยู่พร้อมกันในขณะนั้น และพยานลงลายมือชื่อรับรองลายมือชื่อของผู้ทำพินัยกรรมไว้ การขูดลบ ตกเติม หรือแก้ไขจะมีผลก็ต่อเมื่อทำตามแบบเดียวกัน ส่วนพินัยกรรมแบบเขียนเองทั้งฉบับตามมาตรา 1657 มีข้อกำหนดต่างออกไป ไม่ต้องมีพยาน แต่ผู้ทำพินัยกรรมต้องเขียนข้อความทั้งหมด วันเดือนปี และลงลายมือชื่อด้วยมือตนเอง และการแก้ไขใดจะมีผลก็ต่อเมื่อผู้ทำพินัยกรรมเขียนและลงลายมือชื่อด้วยมือตนเองเช่นกัน

อีกสองแบบทำผ่านเจ้าหน้าที่ของรัฐ ในพินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมืองตามมาตรา 1658 ผู้ทำพินัยกรรมแจ้งข้อความที่ประสงค์ต่อกรมการอำเภอ ต่อหน้าพยานอีกอย่างน้อยสองคน กรมการอำเภอจดข้อความ อ่านให้ฟัง ลงลายมือชื่อ ลงวันที่ และประทับตรา ส่วนพินัยกรรมแบบเอกสารลับตามมาตรา 1660 ผู้ทำพินัยกรรมผนึกเอกสาร ลงลายมือชื่อคาบรอยผนึก แล้วนำไปแสดงต่อกรมการอำเภอและพยาน ซึ่งจดถ้อยคำและลงลายมือชื่อบนซอง แบบที่ห้าคือพินัยกรรมแบบทำด้วยวาจา ซึ่งมาตรา 1663 สงวนไว้สำหรับพฤติการณ์พิเศษ ได้แก่ ตกอยู่ในอันตรายใกล้ความตาย โรคระบาด หรือสงคราม

หลักบางข้อใช้กับทุกแบบ พินัยกรรมที่ผู้มีอายุไม่ถึงสิบห้าปีทำขึ้นเป็นโมฆะ (มาตรา 1703) ผู้เขียนและพยาน รวมทั้งคู่สมรสของบุคคลดังกล่าว จะเป็นผู้รับประโยชน์ตามพินัยกรรมไม่ได้ (มาตรา 1653) และมาตรา 1670 ห้ามบุคคลบางประเภทเป็นพยาน เช่น ผู้ที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ และบุคคลที่ศาลสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถ ผู้ทำพินัยกรรมเพิกถอนพินัยกรรมได้ทุกเมื่อ ทั้งหมดหรือบางส่วน (มาตรา 1693) หากเพิกถอนด้วยพินัยกรรมฉบับหลัง ฉบับหลังต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด (มาตรา 1694) มาตรา 1695 ยังกำหนดกรณีที่ผู้ทำพินัยกรรมจงใจทำลายหรือขีดฆ่าพินัยกรรม และมาตรา 1697 กำหนดแยกไว้สำหรับข้อความที่ขัดกันในพินัยกรรมสองฉบับที่ทำต่อเนื่องกัน

อีกด้านหนึ่ง เมื่อครอบครัวมีความเกี่ยวพันกับต่างประเทศ เช่น ทายาทไปตั้งถิ่นฐานในประเทศอื่น หรือมีทรัพย์สินอยู่นอกราชอาณาจักร กฎหมายของประเทศนั้นก็อาจเข้ามาเกี่ยวข้องได้ ทั้งในเรื่องแบบของพินัยกรรมที่จะนำไปใช้ที่นั่นและในเรื่องอื่น บทความนี้ไม่ได้ลงรายละเอียดกฎหมายต่างประเทศ ซึ่งควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญของประเทศนั้น ควบคู่กับทนายความไทย

หากไม่มีพินัยกรรม ใครเป็นทายาท?

มาตรา 1629 แบ่งทายาทโดยธรรมไว้หกลำดับ และมีเพียงหกลำดับเท่านั้น ได้แก่ ผู้สืบสันดาน บิดามารดา พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกัน ปู่ ย่า ตา ยาย และลุง ป้า น้า อา ลำดับก่อนหลังและการรับมรดกร่วมกันเป็นไปตามมาตราถัดจากนั้น คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่รับมรดกตามหลักเฉพาะในมาตรา 1635 คือ ได้ส่วนเท่ากับทายาทชั้นบุตรหากมีผู้สืบสันดาน ได้กึ่งหนึ่งหากมีบิดามารดาหรือพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน ได้สองในสามหากมีทายาทลำดับถัดไป และได้ทั้งหมดหากไม่มีทายาทอื่น ประมวลกฎหมายใช้คำว่าคู่สมรส และสำหรับทายาทที่เป็นคู่สมรส กรมที่ดินขอดูทะเบียนสมรส

พินัยกรรมเปิดทางให้กำหนดเป็นอย่างอื่นได้ ประมวลกฎหมายให้ทุกคนมีเสรีภาพในการจำหน่ายทรัพย์สินของตนให้มีผลเมื่อตนตาย (มาตรา 1646) และในแหล่งข้อมูลที่เราตรวจสอบ เราไม่พบบทบัญญัติที่สงวนส่วนแบ่งไว้ให้บุตร ในลักษณะที่กฎหมายของบางประเทศกำหนดไว้ กองมรดกประกอบด้วยทรัพย์สิน สิทธิ และหน้าที่ของผู้ตายทั้งหมด เว้นแต่ที่เป็นการเฉพาะตัวโดยแท้ (มาตรา 1600) และทายาทรับผิดในหนี้ไม่เกินทรัพย์มรดกที่ตกทอดแก่ตน (มาตรา 1601)

ทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในไทย ใช้กฎหมายใด?

เริ่มจากกฎหมายไทย พระราชบัญญัติว่าด้วยการขัดกันแห่งกฎหมาย พ.ศ. 2481 (ค.ศ. 1938) ให้การสืบมรดกอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามกฎหมายแห่งถิ่นที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ (มาตรา 37) และการสืบมรดกสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามกฎหมายภูมิลำเนาของเจ้ามรดกในเวลาที่ถึงแก่ความตาย (มาตรา 38) ส่วนความสามารถในการทำพินัยกรรม แบบ ผล และการเพิกถอนพินัยกรรม มีหลักการขัดกันแห่งกฎหมายแยกไว้ต่างหาก (มาตรา 39 ถึง 42)

อีกฝั่งหนึ่งคือกฎหมายของประเทศที่เจ้ามรดกหรือทายาทมีถิ่นที่อยู่หรือถือสัญชาติ หากประเทศนั้นไม่ใช่ประเทศไทย กฎหมายของประเทศนั้นก็อาจมีบทบาทด้วย โดยเฉพาะในเรื่องสังหาริมทรัพย์ แบบของพินัยกรรม ส่วนแบ่งที่บางประเทศสงวนไว้ให้บุตร และภาษี บทความนี้ไม่ได้ลงรายละเอียดกฎหมายเหล่านั้น ซึ่งแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ และควรตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญของประเทศนั้น โดยประสานกับทนายความไทย

สำหรับครอบครัวที่ลูกไปตั้งถิ่นฐานอยู่ต่างประเทศ คำถามที่ควรเตรียมไว้จึงมีสองชั้น ชั้นแรกคือกฎหมายไทยว่าด้วยทรัพย์สินที่อยู่ในไทย ชั้นที่สองคือกฎหมายของประเทศที่ทายาทอาศัยอยู่ ว่าจะมีผลต่อการรับมรดกนั้นหรือไม่และอย่างไร คำตอบของชั้นที่สองไม่มีสูตรเดียวที่ใช้ได้กับทุกประเทศ

ประเด็นที่ยังไม่ได้ข้อยุติ

การประสานกฎหมายไทยกับกฎหมายต่างประเทศ ต้องพิจารณาเป็นรายกรณี

กฎหมายไทยปี 2481 แยกการสืบมรดกอสังหาริมทรัพย์ออกจากสังหาริมทรัพย์ ขณะที่กฎหมายของประเทศอื่นอาจวางหลักไว้ต่างออกไป ผลเมื่อนำมาใช้ร่วมกันขึ้นอยู่กับถิ่นที่อยู่ สัญชาติ เอกสารที่ทำไว้ และทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง เป็นคำถามที่ควรถามทนายความไทยและผู้เชี่ยวชาญของประเทศนั้นไปพร้อมกัน

ในฝั่งไทย ภาษีการรับมรดกซึ่งใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2016 เก็บเฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท ต่อทายาทหนึ่งคนต่อเจ้ามรดกหนึ่งราย ในอัตรา 10% หรือ 5% สำหรับผู้บุพการีหรือผู้สืบสันดาน สิ่งที่คู่สมรสได้รับอยู่นอกขอบเขตของภาษีนี้ และคนต่างด้าวที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในไทยเสียภาษีเฉพาะสำหรับทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในไทย ภาษีในประเทศอื่นที่ทายาทอาศัยอยู่ เป็นไปตามกฎของประเทศนั้น

รูปแบบการถือครองแต่ละแบบ ส่งต่ออะไรได้บ้าง

พินัยกรรมกำหนดว่าใครเป็นผู้รับ แต่เอกสารสิทธิของทรัพย์เป็นตัวกำหนดว่ารับอะไรได้ ภาพรวมของรูปแบบการถือครองอยู่ในคู่มือการถือครองและราคาของเรา สำหรับที่ดิน ประมวลกฎหมายที่ดินให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยอาศัยสนธิสัญญา (มาตรา 86) และกรมที่ดินระบุว่าไม่มีสนธิสัญญาเช่นนั้นตั้งแต่ปี 1970 ขณะที่มาตรา 93 เปิดทางให้คนต่างด้าวซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม โดยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และอยู่ภายในเพดานตามมาตรา 87 คือ 1 ไร่สำหรับที่อยู่อาศัย สำหรับห้องชุด พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ได้ภายในโควตา 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในแต่ละอาคาร

รูปแบบการถือครองแต่ละแบบ ส่งต่ออะไรได้บ้าง
รูปแบบการถือครองตัวบทกำหนดไว้อย่างไรเมื่อเจ้าของถึงแก่ความตายฐานทางกฎหมาย
ห้องชุดที่ถือกรรมสิทธิ์ตกทอดเป็นมรดกได้ ทายาทชาวต่างชาติถือต่อหรือจำหน่าย ตามคุณสมบัติของตนและโควตาพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) มาตรา 19 และ 19 ทวิ
ที่ดินที่คนต่างด้าวได้รับในฐานะทายาทโดยธรรมต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี ภายในเพดานตามมาตรา 87ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (ค.ศ. 1954) มาตรา 87 และ 93
สิทธิการเช่าที่จดทะเบียน ไม่เกิน 30 ปีเป็นสิทธิเฉพาะตัว การตกทอดขึ้นอยู่กับลักษณะและข้อกำหนดของสัญญาประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537, 540 และ 544
สิทธิเก็บกินสิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1418
สิทธิเหนือพื้นดินตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1411
สิทธิอาศัยโอนกันไม่ได้ แม้โดยทางมรดกประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1404
แหล่งที่มา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (บรรพมรดกและบรรพทรัพย์สิน) ประมวลกฎหมายที่ดินและคู่มือของกรมที่ดิน พระราชบัญญัติอาคารชุด (บันทึกสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เรื่องเสร็จที่ 648/2554) ตรวจสอบเมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2026

ห้องชุด บทความในวารสารกฎหมายระดับบัณฑิตศึกษาของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (2019) แยกไว้สองกรณี คือ ทายาทที่มีคุณสมบัติข้อใดข้อหนึ่งตามมาตรา 19 แต่ห้องชุดที่ได้รับจะทำให้เกินโควตา (มาตรา 19 เบญจ) และทายาทที่ไม่มีคุณสมบัติข้อใดเลย (มาตรา 19 สัตต) ซึ่งต้องจำหน่ายภายในหนึ่งปี วิธีการแจ้งและขอบเขตของสิ่งที่ต้องจำหน่ายในสองกรณีนี้ไม่เหมือนกัน

ที่ดิน ขั้นตอนตามมาตรา 93 สำหรับทายาทโดยธรรมมีการประกาศ 30 วัน และกรมที่ดินตั้งเป้าระยะเวลาดำเนินการไว้ 66 วัน หากไม่ได้รับอนุญาตหรือเกินเพดาน ต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด ระหว่าง 180 วันถึงหนึ่งปี

ประเด็นที่ยังไม่ได้ข้อยุติ

สิทธิการเช่าเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย

แนวคิดดั้งเดิมถือว่าการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ซึ่งระงับเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย (มาตรา 537 และ 544) ในบทวิเคราะห์คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11058/2559 (ค.ศ. 2016) Tilleke & Gibbins แยกการเช่าที่มีกำหนดเวลาแน่นอน ออกจากการเช่าตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ในกรณีหลัง การตกทอดขึ้นอยู่กับลักษณะและข้อกำหนดของสัญญา และจะสันนิษฐานเอาเองไม่ได้ งานวิจัยทางวิชาการปี 2023 เสนอให้ศาลทบทวนหลักที่ว่าการเช่าระงับไป

หลังการเสียชีวิต อะไรเกิดขึ้นบ้างในทางปฏิบัติ?

พินัยกรรมเพียงลำพังไม่ได้เปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในเอกสารสิทธิ ทายาท ผู้มีส่วนได้เสีย หรือพนักงานอัยการ อาจร้องขอให้ศาลตั้งผู้จัดการมรดก โดยเฉพาะเมื่อทายาทอยู่นอกราชอาณาจักร (มาตรา 1713) และพินัยกรรมเองก็กำหนดตัวผู้จัดการมรดกได้ (มาตรา 1715) มาตรา 1718 ห้ามผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ และบุคคลล้มละลายเป็นผู้จัดการมรดก โดยไม่มีเรื่องสัญชาติอยู่ในข้อห้ามนี้ ตามการประเมินของ ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายในกรุงเทพฯ คำร้องที่ไม่มีผู้คัดค้านใช้เวลาสามถึงหกเดือน แล้วอีกราวหนึ่งเดือนสำหรับหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด ในทางปฏิบัติ ธนาคารและสำนักงานที่ดินขอคำสั่งศาลไทย มากกว่าเอกสารที่ออกในต่างประเทศ

สำหรับที่ดิน ทายาทอาจยื่นขอจดทะเบียนโอนมรดกต่อสำนักงานที่ดินได้เช่นกัน โดยสำนักงานที่ดินจะประกาศ 30 วัน (มาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกคือ 2% ของราคาประเมิน และลดเหลือ 0.5% ระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส ตามข้อมูลของกรมที่ดิน มรณบัตร พินัยกรรม และทะเบียนสมรสที่ออกในต่างประเทศ ต้องยื่นพร้อมคำแปลภาษาไทยที่ผ่านการรับรอง อนุสัญญาอะพอสติลมีกำหนดมีผลใช้บังคับกับประเทศไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2027 สำหรับเอกสารมหาชนที่อนุสัญญาครอบคลุม และในความสัมพันธ์กับรัฐที่การเข้าเป็นภาคีของไทยใช้ยันได้ อะพอสติลรับรองลายมือชื่อ ฐานะของผู้ลงนาม และตราประทับ ไม่ได้รับรองเนื้อหาของเอกสาร ท้ายที่สุด มาตรา 1754 กำหนดอายุความสำหรับการฟ้องคดีมรดกบางประเภท ซึ่งเริ่มนับต่างกันไปตามสถานะของบุคคลและประเภทของคดี การนำไปใช้ร่วมกับข้อยกเว้นตามกฎหมายต้องพิจารณาเป็นรายคดี

สิ่งที่คุณจะได้ยิน

“พินัยกรรมที่ทำไว้ในต่างประเทศฉบับเดียว ก็ใช้กับคอนโดในกรุงเทพฯ ได้เลย”

สิ่งที่ตัวบทระบุ

การสืบมรดกอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในไทยเป็นไปตามกฎหมายแห่งถิ่นที่ทรัพย์ตั้งอยู่ (มาตรา 37 แห่งพระราชบัญญัติปี 2481) และการโอนเอกสารสิทธิต้องผ่านสำนักงานที่ดิน ซึ่งขอเอกสารฉบับแปล และในทางปฏิบัติขอคำสั่งศาลไทย พินัยกรรมที่ทำในต่างประเทศอาจได้รับการยอมรับ แต่ ThaiLawOnline ประเมินว่าจะทำให้ขั้นตอนยาวขึ้นหกถึงสิบสองเดือน

อะไรแยกการส่งต่อที่เตรียมไว้ ออกจากการส่งต่อที่ปล่อยให้เป็นไปตามยถากรรม?

พินัยกรรมแยกตามประเทศ ThaiLawOnline, RSM Thailand และ DFDL ระบุว่าแนวปฏิบัติที่ดีคือทำพินัยกรรมไทยที่จำกัดเฉพาะทรัพย์สินในไทย ควบคู่กับพินัยกรรมของประเทศที่ผู้ทำพินัยกรรมมีถิ่นที่อยู่ ข้อนี้เป็นคำแนะนำของสำนักงานกฎหมาย ซึ่งต้องพิจารณาตามสถานการณ์ของแต่ละคน

ข้อเพิกถอนที่จำกัดขอบเขต ThaiLawOnline ชี้ว่า ข้อความทำนอง “ข้าพเจ้าขอเพิกถอนพินัยกรรมทุกฉบับที่ทำไว้ก่อนหน้านี้” ในพินัยกรรมที่ทำภายหลังในต่างประเทศ อาจกระทบถึงพินัยกรรมไทยด้วย จึงเสนอให้จำกัดการเพิกถอนไว้เฉพาะทรัพย์สินนอกประเทศไทย และในทางกลับกัน

พยานที่เลือกอย่างรอบคอบ บุคคลสองคนที่มีคุณสมบัติเป็นพยานได้ตามกฎหมายไทย และไม่ได้เป็นผู้รับประโยชน์หรือคู่สมรสของผู้รับประโยชน์ เป็นเงื่อนไขที่ทำได้ง่ายที่สุด และหากมองข้ามไปก็มีราคาแพงที่สุด

เอกสารครบชุด เอกสารสิทธิ สัญญาซื้อขาย หลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ทะเบียนสมรส และคำแปล คือเอกสารที่ทายาทต้องรวบรวม และรวบรวมได้ง่ายกว่ามากในขณะที่เจ้าของยังมีชีวิตอยู่

เมื่อเราจำลองกรณีของคุณสุนีย์และคุณประเสริฐ: คอนโดที่หลังสวน

สถานการณ์จำลอง

คุณสุนีย์ อายุ 63 ปี และคุณประเสริฐ อายุ 65 ปี อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ ในห้องชุดย่านหลังสวนที่ซื้อแบบกรรมสิทธิ์ในราคา 30 ล้านบาท ลูกทั้งสองคนไปตั้งรกรากอยู่ที่ออสเตรเลีย ทั้งคู่ยังไม่ได้ทำพินัยกรรม และอยากเลือกแบบที่เหมาะกับครอบครัวที่ทายาทอยู่ห่างกันคนละประเทศ

คำถามของทั้งคู่คือคำถามในบทความนี้ จะใช้พินัยกรรมแบบใด จะให้ใครเป็นพยาน ในเมื่อลูกทั้งสองซึ่งเป็นผู้รับประโยชน์จะเป็นพยานไม่ได้ และเมื่อทายาททุกคนอยู่นอกราชอาณาจักร ควรระบุตัวผู้จัดการมรดกไว้ในพินัยกรรมหรือไม่ (มาตรา 1713 และ 1715) ส่วนสถานการณ์ของลูกที่ออสเตรเลียจะมีผลต่อห้องชุดหรือไม่ เป็นคำถามที่ทั้งคู่นำไปถามทนายความ ไม่ใช่สิ่งที่คิดเอาเองว่าแน่นอน

สิ่งที่ทั้งคู่ตัดสินใจ: รวบรวมหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด สัญญาซื้อขาย และทะเบียนสมรส ให้ทนายความไทยตรวจสอบ แบบของพินัยกรรม การเลือกพยาน และการประสานกับสถานการณ์ของลูกในต่างประเทศ จะพิจารณาในขั้นตอนนั้น

สถานการณ์จำลอง โปรไฟล์นี้ไม่ใช่ลูกค้า และพารามิเตอร์เป็นเพียงสมมติฐานในการทำงาน

ฐานข้อมูลของเราช่วยวางแต่ละอาคารไว้ในย่านของมัน

ข้อมูลโครงการของเราระบุว่าแต่ละอาคารที่เราติดตามอยู่ในแขวงหรือตำบลใด พร้อมปีที่แล้วเสร็จหากทราบ เพื่อให้สำรวจตัวอาคารและย่านรอบ ๆ ได้ ทั้งนี้ข้อมูลดังกล่าวไม่ได้ใช้แทนเลขที่เอกสารสิทธิหรือรายการที่ดิน ซึ่งเป็นสิ่งเดียวที่ระบุตัวทรัพย์ในเอกสารทางกฎหมาย หลังสวนเป็นหนึ่งในสี่ย่านหรูของกรุงเทพฯ ที่เราวิเคราะห์ไว้ หากต้องการค้นหาอาคารและย่านของอาคาร เริ่มจากแผนที่

สามประเด็นที่ตัวบทยังไม่ได้ชี้ชัด

ภาษาของพินัยกรรม DFDL (2011) เขียนว่าพินัยกรรมไม่จำเป็นต้องทำเป็นภาษาไทย ขณะที่ RSM Thailand (2025) เขียนว่าต้องทำเป็นภาษาไทย หรือมีคำแปลภาษาไทยแนบ เราไม่พบข้อกำหนดเรื่องภาษาในมาตราของประมวลกฎหมายที่ตรวจสอบ ส่วนเอกสารที่ยื่นต่อสำนักงานที่ดินนั้นต้องแปลและรับรอง

สิทธิการเช่าเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย แนวคิดดั้งเดิมที่ว่าการเช่าระงับไป ขัดกับบทวิเคราะห์คำพิพากษาปี 2016 ของ Tilleke & Gibbins ซึ่งแยกตามระยะเวลาและข้อกำหนดของสัญญาเช่า และงานวิชาการปี 2023 เรียกร้องให้ทบทวนหลักนี้

ห้องชุดที่ทายาทชาวต่างชาติได้รับ แหล่งข้อมูลที่ตรวจสอบเห็นตรงกันเรื่องการแยกกรณีตามมาตรา 19 เบญจ และ 19 สัตต แต่ไม่ตรงกันเรื่องวิธีการแจ้ง และกรณีทายาทที่เข้าเกณฑ์ผู้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามา ซึ่ง Tilleke & Gibbins ระบุว่าถือห้องชุดต่อไปได้

สิ่งที่ทำได้ตอนนี้

ทำบัญชีทรัพย์สินที่มีในไทยทีละเอกสารสิทธิ เพราะกรรมสิทธิ์ สิทธิการเช่า สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดิน ส่งต่อกันคนละแบบ อ่านข้อเพิกถอนในพินัยกรรมที่มีอยู่อีกครั้ง แล้วนำคำถามเดียวกันไปถามทนายความไทย และหากมีทายาทหรือทรัพย์สินในต่างประเทศ ถามผู้เชี่ยวชาญของประเทศนั้นด้วย ว่าเอกสารทั้งหมดของคุณทำงานร่วมกันอย่างไร

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติทำพินัยกรรมในไทยได้หรือไม่?

ได้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้สงวนการทำพินัยกรรมไว้เฉพาะผู้มีสัญชาติไทย ชาวต่างชาติจึงเลือกใช้แบบใดแบบหนึ่งที่กฎหมายกำหนดได้ เช่น หนังสือลงวันที่ที่ลงลายมือชื่อต่อหน้าพยานสองคนซึ่งอยู่พร้อมกัน สำหรับทรัพย์สินในราชอาณาจักร ขั้นตอนที่ต้องเตรียมควรพิจารณากับทนายความไทย ตามแบบที่เลือกและสถานที่ที่ทำพินัยกรรม

ทำพินัยกรรมแบบไทย ต้องมีทนายความหรือไม่?

กฎหมายไม่ได้บังคับ ทั้งพินัยกรรมแบบธรรมดาและแบบเขียนเองทั้งฉบับทำได้โดยไม่ต้องมีทนายความ แต่สำนักงานกฎหมายช่วยดูแลภาษาที่ใช้ การเลือกพยานที่มีคุณสมบัติครบ และความสอดคล้องกับพินัยกรรมที่ทำไว้ในประเทศอื่นถ้ามี ซึ่งเป็นเรื่องที่ประมวลกฎหมายไม่ได้ตัดสินใจแทนผู้ทำพินัยกรรม

ลูกจะเก็บคอนโดในกรุงเทพฯ ไว้ได้หรือไม่?

ห้องชุดที่ถือกรรมสิทธิ์ตกทอดเป็นมรดกได้ ส่วนสิทธิของทายาทแต่ละคนและเงื่อนไขในการถือห้องชุดต่อไป พิจารณาตามกฎหมายที่ใช้บังคับ หากทายาทเป็นชาวต่างชาติ พระราชบัญญัติอาคารชุดจะดูคุณสมบัติของทายาทผู้นั้น และพื้นที่ที่ยังเหลือในโควตา 49% ของอาคาร จึงต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี

ประเทศไทยมีภาษีมรดกหรือไม่?

มี แต่เพดานสูง กฎหมายที่ออกในปี 2015 เก็บภาษีเฉพาะส่วนที่ได้รับเกิน 100 ล้านบาท ต่อทายาทหนึ่งคนต่อเจ้ามรดกหนึ่งราย สิ่งที่คู่สมรสได้รับไม่อยู่ในข่ายภาษีนี้ ส่วนทายาทชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในไทย เสียเฉพาะสำหรับทรัพย์สินที่อยู่ในราชอาณาจักร ภาษีของประเทศอื่นเป็นไปตามกฎของประเทศนั้น

จัดการมรดกในไทยใช้เวลานานเท่าไร?

โดยทั่วไปหลายเดือน สำนักงานกฎหมายแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ ประเมินว่า การที่ศาลตั้งผู้จัดการมรดกเมื่อไม่มีผู้คัดค้าน ใช้เวลาสามถึงหกเดือน แล้วรออีกราวหนึ่งเดือนกว่าคำสั่งจะถึงที่สุด ตัวเลขนี้เป็นการประเมินของผู้ปฏิบัติงาน ไม่ใช่ระยะเวลาตามกฎหมาย และแหล่งเดียวกันระบุว่า การให้ศาลรับรองพินัยกรรมที่ทำในต่างประเทศทำให้ใช้เวลานานขึ้น

วิธีการและแหล่งที่มา

ตรวจสอบแหล่งที่มาเมื่อ 27 ตุลาคม 2569

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี กฎที่อ้างถึงมีวันที่กำกับ โปรดตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญว่ายังมีผลบังคับใช้ก่อนดำเนินการ

บทความที่เกี่ยวข้อง