กรรมสิทธิ์ สิทธิการเช่า หรือบริษัท: อะไรใช้ได้จริงในประเทศไทย

ปี 2533 มีการทำสัญญาเช่าสามสิบปีที่ภูเก็ต พร้อมการต่ออายุอีกสองครั้ง ครั้งละสามสิบปี ซึ่งชำระเงินไว้ล่วงหน้าแล้ว ปี 2566 ศาลฎีกาของไทยวินิจฉัยให้การต่ออายุทั้งสองครั้งเป็นโมฆะ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และประกอบกันขึ้นเป็นสัญญาเช่าเก้าสิบปีแบบแอบแฝง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ซึ่งสำนักงานกฎหมายระหว่างประเทศเริ่มเผยแพร่ตั้งแต่วันที่ 10 มีนาคม 2568 ให้ผู้เช่าชำระ 30,000 บาท (780 ยูโร) ต่อเดือนจนกว่าจะออกจากที่ดิน และให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง นี่คือข้อเท็จจริงที่หนักที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และเป็นตัวกำหนดทุกเรื่องที่ตามมา

ทำไมการต่ออายุสัญญาเช่าที่ชำระล่วงหน้าจึงไม่มีค่า

รูปแบบที่เรียกกันว่า "30+30+30" คือโครงสร้างทางการค้าของตลาดวิลล่าไทยส่วนใหญ่: สัญญาเช่าสามสิบปีที่ขายพร้อมคำมั่นในสัญญาฉบับเดียวกันว่าจะต่ออายุอีกสองครั้ง ครั้งละสามสิบปี ซึ่งมักชำระเงินไว้ล่วงหน้า และนำเสนอว่าเทียบเท่ากรรมสิทธิ์ แต่รูปแบบนี้ได้ชนเข้ากับบทบัญญัติที่สั้นจนน่ากลัว มาตรา 540 บัญญัติว่าอสังหาริมทรัพย์จะเช่ากันเกินสามสิบปีไม่ได้ และการต่ออายุก็ต้องไม่เกินสามสิบปีเช่นกัน คำพิพากษาที่ 4655/2566 สรุปผลตามนั้น: การต่ออายุอัตโนมัติด้วยเงื่อนไขเดิมและค่าเช่าเดิมเป็นโมฆะ เพราะเป็นการสร้างขึ้นด้วยสัญญาในสิ่งที่กฎหมายห้าม

มีสองสิ่งที่โบรชัวร์มักปะปนกัน และต้องแยกออกจากกัน

สิ่งแรกคือสัญญาเช่า เมื่อจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สัญญาเช่าจะถูกบันทึกไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและเป็นทรัพยสิทธิ: ติดไปกับที่ดิน และใช้ยันเจ้าของใหม่ได้หากมีการขายที่ดิน ศาลฎีกาไม่ได้แตะต้องส่วนนี้

สิ่งที่สองคือคำมั่นว่าจะต่ออายุ คำมั่นนี้ไม่ใช่สิทธิที่บันทึกไว้ในหนังสือแสดงสิทธิ เพราะสำนักงานที่ดินไม่รับจดทะเบียนระยะเวลาเกินสามสิบปี แต่เป็นเพียงการผูกพันตามสัญญาของผู้ให้เช่าในขณะนั้น การผูกพันนี้ถูกวินิจฉัยว่าเป็นโมฆะ และสิ่งที่เป็นโมฆะย่อมไม่ผูกพันใคร ไม่ว่าผู้ให้เช่าเดิม หรือผู้ซื้อที่ดินในภายหลัง สัญญาเช่าสามสิบปีที่จดทะเบียนแล้วใช้ยันเจ้าของที่ดินรายใหม่ได้ ส่วนคำมั่นว่าจะต่ออายุซึ่งถูกวินิจฉัยว่าเป็นโมฆะนั้นใช้ยันไม่ได้

สำหรับผู้ที่ซื้อในวันนี้ในปีที่ยี่สิบสองของสัญญาเช่าที่ทำเมื่อปี 2547 ผลที่ตามมานั้นรุนแรง: เขาซื้อสิทธิที่แน่นอนแปดปี กับความหวังอีกหนึ่งอย่าง สำนักงานกฎหมาย Addleshaw Goddard ในบทสรุปวันที่ 10 มีนาคม 2568 แนะนำให้ตรวจสอบทางกฎหมายอย่างรอบคอบสำหรับการโอนสิทธิการเช่าทุกกรณีที่มีข้อสัญญาต่ออายุระยะยาว

ยังมีสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอีกประเภทหนึ่งเหนือสิ่งปลูกสร้าง และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้ ข้อกล่าวอ้างที่ว่าสิทธินี้ยังคงอยู่หลังสัญญาเช่าสิ้นสุด เป็นความเห็นของผู้ปฏิบัติงาน ไม่ใช่หลักเกณฑ์ที่ได้รับการตรวจสอบแล้ว

โควตา 49% นับเป็นตารางเมตร ไม่ใช่จำนวนห้อง

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยจดทะเบียนในชื่อของตนเองที่สำนักงานที่ดิน นี่คือช่องทางเดียวที่บุคคลธรรมดาชาวฝรั่งเศสจะมีสิทธิถาวรและตกทอดได้ในอสังหาริมทรัพย์ไทย

ขีดจำกัดเป็นที่รู้กันดี: 49% แต่กลไกของมันเป็นที่รู้กันน้อยกว่ามาก มาตรา 19/2 จำกัดการถือครองรวมของชาวต่างชาติไว้ที่ "forty-nine percent of the spaces of the whole units in such particular condominium" คือ 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด เป็นรายอาคาร โควตาจึงเป็นวงเงินของตารางเมตร ไม่ใช่การนับจำนวนห้อง

ช่องว่างระหว่างการตีความสองแบบนี้ไม่ใช่เรื่องทฤษฎี ในโครงการที่ห้องขนาดใหญ่ถูกขายให้ผู้ซื้อต่างชาติก่อน อาจยังเหลือห้องว่างหลายห้องในเชิงจำนวน แต่พื้นที่ที่เหลืออยู่ไม่พอสำหรับห้องที่ต้องการ ผู้พัฒนาโครงการที่บอกว่า "ยังมีโควตาเหลือ" จึงพูดจริงในเชิงจำนวนห้อง แต่ไม่จริงในเชิงพื้นที่ คำพูดนั้นจริงใจ แต่ธุรกรรมทำไม่ได้

เอกสารที่ต้องขอจึงไม่ใช่เปอร์เซ็นต์ที่พนักงานขายบอก แต่เป็นรายงานโควตาต่างชาติของอาคารเป็นตารางเมตร: พื้นที่ห้องชุดทั้งหมด พื้นที่ที่ชาวต่างชาติถือครองแล้ว พื้นที่คงเหลือ และตำแหน่งของห้องที่ต้องการ หากโครงการมีหลายอาคาร รายงานต้องจัดทำแยกทีละอาคาร เพราะตัวบทพิจารณาเป็นรายอาคาร

นี่คือสิ่งที่เราติดตาม ใน 7,865 โครงการที่เราติดตามในประเทศไทย มีสองฟิลด์ในฐานข้อมูลของเราที่ตอบคำถามนี้ได้ตั้งแต่ต้นทาง: `foreign_quota_available` ซึ่งบอกว่ายังมีโควตาต่างชาติเปิดอยู่หรือไม่ และ `ownership_type_available` ซึ่งระบุรูปแบบการถือครองที่เสนอขาย ได้แก่ กรรมสิทธิ์ภายใต้โควตา สิทธิการเช่า หรือทั้งสองแบบ

ถือที่ดินผ่านบริษัทไทย: เสี่ยงอะไรจริง ๆ?

ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในชื่อของตนเองได้ วิลล่าบนที่ดินจึงขายกันด้วยสัญญาเช่า หรือผ่านบริษัทไทยที่ถือที่ดิน โดยชาวต่างชาติถือหุ้นได้ไม่เกิน 49%

โครงสร้างนี้ถูกกฎหมายในตัวเอง แต่จะไม่ถูกกฎหมายทันทีเมื่อผู้ถือหุ้นไทยเป็นนอมินี คือผู้ถือหุ้นแทนที่ไม่ได้ลงทุนจริง ความเสี่ยงจึงมีสองด้าน

ด้านแรกคือทางอาญา มาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ลงโทษการใช้นอมินี ตามการตีความของสำนักงานกฎหมายไทย ด้วยโทษจำคุกไม่เกินสามปี และปรับตั้งแต่ 100,000 ถึง 1,000,000 บาท (2,610 ถึง 26,060 ยูโร) ใช้กับทั้งนอมินีชาวไทยและชาวต่างชาติผู้ใช้นอมินี และปรับรายวันอีก 10,000 ถึง 50,000 บาท (261 ถึง 1,300 ยูโร) หากยังฝ่าฝืนต่อเนื่อง

ด้านที่สองคือทางทรัพย์สิน และเป็นความเสี่ยงที่ถูกประเมินผิดมากที่สุด มาตรา 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินให้อำนาจอธิบดีกรมที่ดินสั่งจำหน่ายที่ดินที่ได้มาในนามผู้อื่นเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดที่ใช้กับคนต่างด้าว ส่วนมาตรา 94 กำหนดการบังคับจำหน่ายภายในระยะเวลาตั้งแต่หนึ่งร้อยแปดสิบวันถึงหนึ่งปี ทรัพย์สินไม่ได้ถูกอายัด แต่ถูกขาย

การควบคุมทางปกครองเข้มงวดขึ้น ตั้งแต่มกราคม 2569 ผู้ถือหุ้นไทยของบริษัทเหล่านี้ต้องแสดงรายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลังอย่างน้อยสามเดือนก่อนชำระค่าหุ้น และตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2569 การยืนยันตัวตนด้วยตนเองที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) เป็นเรื่องบังคับสำหรับการเปลี่ยนแปลงทุกกรณี ทั้งสองเรื่องนี้มาจากแหล่งข้อมูลเดียว ซึ่งเป็นสำนักงานกฎหมาย

ยังมีช่องทางเข้าถึงที่ดินโดยตรงอีกทางหนึ่งซึ่งแคบมาก: มาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ลงทุนมากกว่า 40 ล้านบาท (1.04 ล้านยูโร) ในกิจการที่เข้าเกณฑ์ ได้มาซึ่งที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกินหนึ่งไร่ หรือ 1,600 ตารางเมตร โดยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี และต้องคงการลงทุนไว้สามปี นี่คือช่องทางตามกฎหมายเฉพาะ ไม่ใช่ระบบทั่วไป

ควรรับเอกสารสิทธิแบบใด และควรปฏิเสธแบบใด?

เอกสารสิทธิเป็นตัวกำหนดว่าจะจดทะเบียนอะไรลงบนทรัพย์สินได้บ้าง สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งโครงสร้างทางกฎหมายทั้งหมดตั้งอยู่บนการจดทะเบียน ไม่ว่าสัญญาเช่า จำนอง หรือสิทธิเหนือพื้นดิน ประเด็นนี้มาก่อนเรื่องราคา

การบอกว่า "น.ส. 3 ก. เท่ากับโฉนด" คือการประมาณที่ต้องจ่ายราคาในวันที่เกิดข้อพิพาทเรื่องแนวเขต ส่วน ส.ป.ก. 4-01 ซึ่งเป็นที่ดินเกษตรกรรมที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) จัดสรรให้เกษตรกรไทย การตรวจสอบของเราเมื่อวันที่ 13 กันยายน 2569 ไม่สามารถหาแหล่งข้อมูลที่เพียงพอจะอธิบายสถานะที่แน่ชัดได้ เราจึงถือว่าอยู่นอกขอบเขตการซื้อของชาวต่างชาติ

เงินมาจากไหน: การตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้นในปี 2569

พระราชบัญญัติอาคารชุดไม่ได้เพียงเปิดสิทธิ แต่กำหนดเส้นทางการเงินด้วย หมวดคุณสมบัติที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อชาวฝรั่งเศสเกือบทั้งหมด คือคนต่างด้าวที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย และมาตรา 19/3 กำหนดว่าเงินที่นำเข้ามาต้องไม่น้อยกว่าราคาห้องชุดที่ซื้อ

ราคาจึงต้องส่งมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และแลกเป็นเงินบาทในประเทศไทย จากนั้นธนาคารผู้รับเงินจะออก Foreign Exchange Transaction Form หรือ FET ซึ่งเดิมเรียกว่า "ธ.ต.3" เป็นเอกสารที่สำนักงานที่ดินต้องการเพื่อจดทะเบียนในนามคนต่างด้าว ตามที่สำนักงานกฎหมายที่บันทึกแนวปฏิบัตินี้ระบุไว้ FET จะออกให้โดยอัตโนมัติเมื่อยอดเกินประมาณ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ หากต่ำกว่านั้น ธนาคารจะออกใบแจ้งเครดิต (credit advice) แทน เราไม่พบข้อกำหนดของธนาคารแห่งประเทศไทยที่กำหนดเกณฑ์นี้ นี่จึงเป็นแนวปฏิบัติของธนาคารที่มีการบันทึกไว้ ไม่ใช่มาตรฐานทางกฎหมาย

ผลที่ตามมาซึ่งแทบทุกคนมองข้ามคือ เงินบาทที่อยู่ในประเทศไทยอยู่แล้วใช้จดทะเบียนในนามคนต่างด้าวไม่ได้ หากไม่มีเส้นทางการส่งเงินตราต่างประเทศ ก็ไม่มี FET และหากไม่มี FET ก็จดทะเบียนไม่ได้ ไม่ว่าเงินจะมาจากบัญชีเดิม จากการขายทรัพย์สินในประเทศ หรือจากเงินออมที่สะสมในไทย นอกจากนี้ ชื่อผู้โอนเงิน ชื่อเจ้าของบัญชีผู้รับ และชื่อผู้ที่จะเป็นเจ้าของในหนังสือแสดงสิทธิต้องตรงกัน

ยังมีการตรวจสอบอีกชั้นหนึ่งที่เพิ่งเกิดขึ้น ระหว่างวันที่ 15 ถึง 25 พฤษภาคม 2569 กรมที่ดินส่งหนังสือเวียน "ด่วนที่สุด" สามฉบับไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัดทุกแห่ง กำหนดให้ตรวจสอบที่มาของเงิน รายได้ อาชีพ และสถานะทางการเงินของผู้ซื้อ ตามมาตรา 74 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยเฉพาะเมื่อชำระเป็นเงินสดเกิน 2 ล้านบาท (52,100 ยูโร) หรือราคาประเมินเกิน 5 ล้านบาท (130,300 ยูโร) ไม่รวมกรณีรับมรดก

สัญญาเช่า 99 ปีและโควตา 75%: สถานะที่แท้จริงอยู่ตรงไหน?

ณ วันที่ 13 กันยายน 2569 ทั้งการเพิ่มโควตาต่างชาติเป็น 75% และการขยายสิทธิการเช่าเป็น 99 ปียังไม่ผ่านการอนุมัติ เพดาน 49% และสัญญาเช่าสามสิบปียังคงเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับ

ลำดับเหตุการณ์มีการบันทึกไว้ นโยบายประกาศเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2567 ร่างกฎหมายสิทธิการเช่า 99 ปีเปิดรับฟังความคิดเห็นสาธารณะเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2568 ในรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร โดยตั้งเป้าให้ประกาศใช้ภายในปีนั้น ณ วันที่ 29 มิถุนายน 2568 The Nation Thailand รายงานว่าร่างกฎหมายค้างอยู่ที่กระทรวงมหาดไทยมานานกว่าหนึ่งปี โดยรัฐมนตรีช่วยระบุว่าต้อง "ประเมินระดับความเร่งด่วนใหม่" นับตั้งแต่การเปลี่ยนรัฐบาลในเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ไม่มีขั้นตอนใดหลังจากนั้นที่มีการบันทึกไว้ ไม่มีมติคณะรัฐมนตรี ไม่มีความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา และไม่มีการพิจารณาในรัฐสภา

เราไม่เขียนว่าการปฏิรูปถูกยกเลิก เพราะไม่มีหลักฐานยืนยัน เราเขียนว่ายังไม่ผ่านการอนุมัติ และไม่มีความคืบหน้าทางนิติบัญญัติที่ตรวจสอบได้ ตัวแทนที่ขายทรัพย์สินด้วยคำสัญญาเรื่องสิทธิการเช่า 99 ปี กำลังขายระยะเวลาที่ไม่มีอยู่ในกฎหมายไทย ต้องระวังในทำนองเดียวกันกับการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% ซึ่งใช้ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570: มาตรการนี้สงวนไว้สำหรับผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และมีเพดาน 7 ล้านบาท (182,400 ยูโร) ผู้ซื้อชาวฝรั่งเศสจึงยังต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 2%

ฟรีโฮลด์ สิทธิการเช่า บริษัท: ตารางที่โบรชัวร์ไม่ทำให้ท่าน

ส่วนค่าธรรมเนียมและภาษี คำนวณเป็นตัวเลขได้ ตัวอย่างสำหรับห้องชุดราคา 15 ล้านบาท (390,900 ยูโร):

เมื่อเราจำลองการตัดสินใจระหว่างกรุงเทพฯ กับภูเก็ต

สิ่งที่ท่านทำได้ทันที

ขอรายงานโควตาต่างชาติของอาคารที่เกี่ยวข้องจากผู้พัฒนาโครงการเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุเป็นตารางเมตร: พื้นที่ห้องชุดทั้งหมด พื้นที่ที่ชาวต่างชาติถือครองแล้ว พื้นที่คงเหลือ และพื้นที่ของห้องที่ต้องการ เปอร์เซ็นต์รวมที่บอกด้วยวาจา หรือการนับเป็นจำนวนห้อง ไม่ได้ตอบคำถามที่มาตรา 19/2 ตั้งไว้

สำหรับวิลล่าสิทธิการเช่า ให้ขอวันที่จดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน และระยะเวลาคงเหลือเป็นปีและเดือน ไม่ใช่ระยะเวลาตามชื่อในสัญญา และให้ทนายความไทยอ่านข้อสัญญาต่ออายุทุกข้อ นับตั้งแต่คำพิพากษาที่ 4655/2566 คุณค่าของข้อสัญญาเหล่านี้ไม่อาจสันนิษฐานได้อีกต่อไป