ค่าส่วนกลางคอนโดในไทย: ต้นทุนจริงของการถือครอง

เจ็ดโมงเช้า ยามกะดึกส่งเวรให้ทีมกะเช้า น้ำในสระว่ายน้ำผ่านการตรวจแล้ว และมีคนตัดแต่งต้นลีลาวดีในสวนเรียบร้อย ในอาคารชุดของไทย ทั้งหมดนี้รวมอยู่ในบรรทัดเดียว นั่นคือค่าส่วนกลาง ในกรุงเทพฯ คอนโดมิเนียมมีค่าส่วนกลางมัธยฐาน 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จากการสำรวจของเราเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2026 ซึ่งครอบคลุมยูนิตที่ประกาศขาย 50,489 ยูนิตในหกตลาด ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังเป็นเพียงรายการเล็ก ๆ ในงบประมาณ บทความนี้อธิบายว่าเมื่อเป็นเจ้าของแล้วต้องจ่ายอะไร จ่ายให้ใคร และใครเป็นผู้ตัดสินใจ เพื่อเสริมคู่มือแผนที่ต้นทุนการถือครองของเรา

แต่ละเดือน เราจ่ายอะไรบ้างในอาคารชุดของไทย?

เราจ่ายเพื่อระดับของบริการ ค่าส่วนกลาง ซึ่งประกาศขายมักเรียกว่า common area fee ตามข้อมูลของ Bangkok Post ใช้จ่ายสำหรับการรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาด การดูแลสวน พนักงานฝ่ายบริหาร พลังงานของพื้นที่ส่วนกลาง และงานซ่อมบำรุงทางเทคนิค ผู้บริหารคนหนึ่งของ JLL อธิบายไว้เมื่อปี 2018 ว่าอาคารระดับบนให้บริการมากกว่า และต้องการพนักงานที่ผ่านการฝึกอบรมมาดีกว่า ค่าส่วนกลางจึงไม่ได้เป็นเพียงต้นทุน แต่เป็นมาตรวัดที่ค่อนข้างตรงของสิ่งที่อาคารหนึ่งให้คำมั่นไว้

หลักการนี้กำหนดไว้ในกฎหมาย มาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) ตามที่แก้ไขโดยกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2551 (ค.ศ. 2008) กำหนดให้เจ้าของร่วมร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวม และการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง หรือตามสัดส่วนที่ข้อบังคับของอาคารกำหนดตามประโยชน์ที่ห้องชุดแต่ละห้องได้รับ เจ้าของห้องชุดที่ยังขายไม่ได้ ซึ่งมักเป็นผู้พัฒนาโครงการ ต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายสำหรับห้องเหล่านั้นด้วย ในทางปฏิบัติ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์อิงตามพื้นที่ ค่าส่วนกลางจึงคิดเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ส่วนใหญ่เรียกเก็บปีละครั้ง ล่วงหน้า พิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมผู้บริหารจัดการอาคารชุดของไทย อธิบายไว้ในกรุงเทพธุรกิจเมื่อปี 2019 ว่าการเรียกเก็บรายปีเริ่มนับจากวันโอน โดยก่อนหน้านั้นผู้พัฒนาโครงการเป็นผู้จ่าย กฎหมายรองรับเรื่องนี้ มาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลล่วงหน้า และข้อบังคับของอาคารระบุจำนวนเงินไว้ (มาตรา 32) ตามข้อมูลของ ThaiLawOnline ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ และค่าอินเทอร์เน็ตของห้องชุด ซึ่งเรียกเก็บโดยตรง ไม่รวมอยู่ในค่าส่วนกลาง เช่นเดียวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ค่าส่วนกลางเท่าไร จากเชียงใหม่ถึงภูเก็ต?

การสำรวจของเราเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2026 ซึ่งครอบคลุม 3,526 โครงการ ให้ภาพที่อ่านง่าย ภูเก็ตอยู่สูงสุดที่ 60 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนที่พัทยา ค่ามัธยฐานอยู่ที่ 40 บาทในทั้งสี่ช่วงราคา (ควอร์ไทล์) ของการสำรวจ โดยอัตราของแต่ละอาคารแกว่งอยู่รอบตัวเลขนี้

ค่าส่วนกลางมัธยฐานของคอนโดมิเนียมแยกตามตลาด สำรวจเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2026:

ในกรุงเทพฯ โครงการครึ่งหนึ่งมีค่าส่วนกลางอยู่ระหว่าง 35 ถึง 56 บาท ทำเลมีผล จาก 22 เขตที่เราวัดได้ ปทุมวัน ระหว่างสยามกับสวนลุมพินี อยู่อันดับหนึ่งที่ 60 บาท วังทองหลางรั้งท้ายที่ 32 บาท และค่ามัธยฐานของย่านใจกลางเมืองอยู่ที่ 55 บาท ย่านที่ค่าส่วนกลางสูงที่สุดยังเป็นย่านที่ที่พักอาศัยพร้อมบริการกระจุกตัวอยู่ ดังที่เราเล่าไว้ในบทความย่านหรูของกรุงเทพฯ

อายุอาคารก็มีผลไม่แพ้กัน คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2020 มีค่าส่วนกลางมัธยฐาน 55 บาท ส่วนอาคารที่สร้างเสร็จก่อนปี 2000 อยู่ที่ 31 บาท ต่างกัน 1.8 เท่า โครงการที่ยังขายแบบพรีเซลประกาศไว้ที่ 63 บาท ซึ่งเราแยกนับต่างหาก บ้านและวิลล่ามีตรรกะของตัวเอง ที่ภูเก็ต วิลล่าในโครงการมีค่าส่วนกลางมัธยฐาน 9,820 บาทต่อเดือน สำหรับพื้นที่ใช้สอย 354 ตารางเมตร ส่วนที่เกาะสมุย บ้านหรือวิลล่าอยู่ที่ 5,850 บาท

ใครบริหารอาคาร และการตัดสินใจเกิดขึ้นอย่างไร?

อาคารที่จดทะเบียนแล้วทุกแห่งมีนิติบุคคลอาคารชุดของตนเอง ตามมาตรา 33 นิติบุคคลมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และดำเนินการผ่านผู้จัดการ ซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาหรือบริษัทรับบริหารอาคารก็ได้ (มาตรา 35) ภายใต้การควบคุมของคณะกรรมการ จำนวนสามถึงเก้าคนที่ที่ประชุมใหญ่แต่งตั้ง (มาตรา 37) ในบรรดาหน้าที่เจ็ดประการของผู้จัดการ (มาตรา 36) มีทั้งการรักษาความปลอดภัย การเรียกเก็บค่าส่วนกลาง และการจัดทำงบรายรับรายจ่ายประจำเดือน ซึ่งต้องปิดประกาศภายในสิบห้าวัน

ที่ประชุมใหญ่คือเวทีที่เจ้าของร่วมมีเสียง การประชุมใหญ่ครั้งแรกจัดขึ้นภายในหกเดือนนับจากวันจดทะเบียนนิติบุคคล เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการ รับรองข้อบังคับ และรับรองผู้จัดการ (มาตรา 42) จากนั้นจะมีการประชุมใหญ่สามัญทุกปี ภายใน 120 วันนับจากวันสิ้นปีบัญชี เพื่อพิจารณางบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบบัญชี รายงานประจำปี และแต่งตั้งผู้สอบบัญชี (มาตรา 38/1 และ 42/1) เอกสารต้องส่งถึงเจ้าของร่วมล่วงหน้าอย่างน้อยเจ็ดวัน และเก็บรักษาไว้สิบปี

คะแนนเสียงนับตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ เว้นแต่กฎหมายจะกำหนดไว้เป็นการเฉพาะ (มาตรา 45) องค์ประชุมคือหนึ่งในสี่ของคะแนนเสียงทั้งหมด หากไม่ครบ ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวัน โดยไม่ต้องครบองค์ประชุม (มาตรา 43) เรื่องทั่วไปใช้เสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม แต่บางเรื่องต้องได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ได้แก่ การแก้ไขข้อบังคับเรื่องการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง การเปลี่ยนอัตราส่วนการออกค่าใช้จ่าย และการอนุญาตให้ทำงานที่กระทบทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคาร หากผู้เข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ถึง ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวัน และใช้เกณฑ์ไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของคะแนนเสียงทั้งหมด (มาตรา 48) ส่วนการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ ต้องได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของคะแนนเสียงทั้งหมด (มาตรา 49) ผู้รับมอบฉันทะเป็นหนังสือซึ่งมีสิทธิตามกฎหมาย รับมอบฉันทะได้ไม่เกินสามห้องชุด โดยกรรมการ ผู้จัดการ และบุคคลบางประเภทที่เกี่ยวข้องกับบุคคลเหล่านี้ เป็นผู้รับมอบฉันทะไม่ได้ (มาตรา 47) เจ้าของห้องที่ไม่ได้อยู่ประจำ ไม่ว่าจะอยู่เชียงใหม่หรือขอนแก่น จึงลงคะแนนได้ด้วยวิธีนี้

เงินกองทุนและประกันภัยอาคาร: เรื่องที่จัดการครั้งเดียว

เมื่อซื้อห้องชุดใหม่ ผู้ซื้อต้องจ่ายเงินกองทุน (sinking fund) เพิ่มอีกครั้งเดียว ตามข้อมูลของ ThaiLawOnline เงินนี้ชำระเมื่อโอนครั้งแรก ผู้พัฒนาโครงการกำหนดไว้ในสัญญา โดยทั่วไปอยู่ที่หลักร้อยบาทต่อตารางเมตร และใช้สำหรับงานซ่อมใหญ่ เช่น เปลี่ยนลิฟต์ หรือปรับปรุงผนังด้านนอกอาคาร ที่ประชุมใหญ่ลงมติเรียกเก็บเพิ่มได้หากกองทุนร่อยหรอ ในวันเดียวกัน ผู้ซื้อมักชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้าหนึ่งหรือสองปีด้วย

ในพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่กรมที่ดินเผยแพร่ เราไม่พบบทบัญญัติที่จัดตั้งกองทุนนี้ขึ้นโดยตรง กองทุนเกิดจากข้อบังคับและสัญญาซื้อขาย โดยมาตรา 40 กล่าวถึงเงินทุนเริ่มแรกและเงินที่ที่ประชุมใหญ่ลงมติ ประกันภัยอาคารก็เช่นกัน กฎหมายฉบับที่เราตรวจสอบไม่ได้กล่าวถึง และ ThaiLawOnline จัดให้เป็นหนึ่งในรายการที่ค่าส่วนกลางใช้จ่าย อย่างไรก็ดี กฎระเบียบอื่นอาจกำหนดให้ต้องทำประกันภัยตามประเภทของอาคาร กรมธรรม์และข้อผูกพันที่ใช้บังคับ ตรวจสอบได้จากงบประมาณที่ที่ประชุมลงมติและจากผู้จัดการนิติบุคคล

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในไทยเป็นภาระหนักหรือไม่?

ไม่หนัก เมื่อดูจากตัวบทกฎหมายและข้อมูลที่เราสำรวจ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2562 (ค.ศ. 2019) และใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2020 แทนภาษีท้องถิ่นแบบเดิม ผู้เป็นเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคม มีหน้าที่เสียภาษีนี้ทุกปีให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ฐานภาษีไม่ใช่ราคาที่ซื้อมา แต่เป็นราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ สำหรับห้องชุด ใช้ราคาประเมินของห้องชุดนั้นเอง (มาตรา 35) กฎหมายกำหนดเพดานอัตราภาษีที่อยู่อาศัยไว้ที่ 0.3% (มาตรา 37) และให้อัตราที่ใช้จริงกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา

พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวคือฉบับ พ.ศ. 2564 ประกาศเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2564 (ค.ศ. 2021) และใช้ตั้งแต่ปีภาษี 2022 สำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่บ้านหลังหลักของเจ้าของ เช่น บ้านหลังที่สองหรือทรัพย์ที่ปล่อยเช่า กำหนดอัตรา 0.02% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท 0.03% สำหรับ 50 ถึง 75 ล้านบาท 0.05% สำหรับ 75 ถึง 100 ล้านบาท และ 0.1% เมื่อเกินกว่านั้น จำนวนภาษีจริงขึ้นอยู่กับราคาประเมิน การใช้ประโยชน์ การยกเว้น และอัตราที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นกำหนดภายในเพดานตามกฎหมาย (มาตรา 35 และ 37)

สำหรับบ้านหลังหลัก มาตรา 41 ยกเว้นภาษีให้แก่บุคคลธรรมดาผู้เป็นเจ้าของ ซึ่งมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท กรณีเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และไม่เกิน 10 ล้านบาท กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง

ในตัวบทปี 2025 และ 2026 ที่เราตรวจสอบ ไม่มีสิ่งใดเปลี่ยนหลักเกณฑ์นี้สำหรับที่อยู่อาศัย ตามข้อมูลของกระทรวงการคลัง (18 ธันวาคม 2024) มาตรการปี 2025 มุ่งไปที่โรงผลิตน้ำประปา พื้นที่สีเขียวบางประเภท และที่ดินในเขตทางรถไฟ สำหรับปี 2026 กรุงศรีแสดงอัตราภาษีที่อยู่อาศัยชุดเดิม และกระทรวงมหาดไทยได้เลื่อนกำหนดการจัดเก็บภาษีออกไปด้วยประกาศวันที่ 28 พฤศจิกายน 2025 ตามรายงานของฐานเศรษฐกิจ กรุงศรียังระบุว่าคาดว่ากรมธนารักษ์จะประกาศราคาประเมินรอบใหม่ในปี 2027

วันโอนต้องจ่ายอะไรบ้าง?

เป็นรายการที่เตรียมคำนวณไว้ได้ก่อนวันนัดที่สำนักงานที่ดิน ตามคู่มือของกรมที่ดินที่ปรับปรุงเมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน 2025 ค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน และมีอากรแสตมป์ 0.5% ซึ่งจะถูกแทนที่ด้วยภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10%) เมื่อผู้ขายขายภายในห้าปีนับจากวันที่ตนซื้อมา เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดายังต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณจากราคาประเมิน ค่าใช้จ่ายที่หักได้ และระยะเวลาการถือครอง ตามอัตราที่ใช้บังคับ ซึ่งอยู่ระหว่าง 5 ถึง 35% ตามเอกสารปี 2026 ของกรมสรรพากร สัญญาอาจตกลงแบ่งภาระทางเศรษฐกิจของค่าใช้จ่ายบางรายการได้ แต่ไม่เปลี่ยนหน้าที่ทางภาษีตามกฎหมาย หรือภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ต้องชำระในวันโอน

นอกจากนี้ เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2026 รัฐบาลได้อนุมัติขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 ภายใต้เงื่อนไข สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และทรัพย์ที่มีทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการนี้จึงเกี่ยวข้องโดยตรงกับผู้ซื้อชาวไทย ส่วนหลักเกณฑ์และการใช้สิทธิในแต่ละกรณี ตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดิน สำหรับผลของการซื้อต่อภาษีเงินได้และหน้าที่ยื่นแบบของผู้ซื้อแต่ละราย เป็นไปตามกฎเกณฑ์ภาษีของประเทศที่ผู้ซื้อมีถิ่นที่อยู่ ซึ่งตรวจสอบได้กับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีของประเทศนั้น

อะไรแยกอาคารชุดที่ดีออกจากอาคารชุดธรรมดา?

งบการเงินที่อ่านเข้าใจได้ มาตรา 38/1 กำหนดให้มีงบการเงินประจำปีที่ผ่านการตรวจสอบบัญชี และได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่ภายใน 120 วัน งบการเงินสองปีล่าสุด งบประมาณที่ผ่านมติ และยอดคงเหลือของเงินกองทุน บอกได้ว่าค่าส่วนกลางครอบคลุมค่าบำรุงรักษาจริงหรือไม่ หรือกำลังจะมีการเรียกเก็บเงินพิเศษ ค่าส่วนกลางที่ต่ำอาจสะท้อนการบริหารที่ประหยัด หรือการเลื่อนงานซ่อมออกไป รายงานการประชุมใหญ่คือสิ่งที่ชี้ความแตกต่าง

ค่าส่วนกลางที่ทุกคนจ่าย มาตรา 18/1 ซึ่งเพิ่มเข้ามาในปี 2008 ให้ข้อบังคับกำหนดเงินเพิ่มกรณีชำระล่าช้าแบบไม่ทบต้นได้ไม่เกิน 12% ต่อปี เมื่อค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป เพดานเพิ่มเป็น 20% ข้อบังคับอาจระงับการใช้บริการส่วนกลาง และเจ้าของร่วมจะเสียสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ มาตรา 29 กำหนดว่าการจดทะเบียนขายห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง ซึ่งผู้จัดการออกให้ภายในสิบห้าวันนับจากวันที่ได้รับคำขอและชำระหนี้ครบถ้วน เอกสารนี้คือสิ่งที่ปกป้องผู้ซื้อจากหนี้ค้างที่ผู้ขายทิ้งไว้ ตามข้อมูลของ Forvis Mazars ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ค้างชำระก็ทำให้จดทะเบียนโอนไม่ได้เช่นกัน

น้ำหนักที่สมดุลกับงบประมาณ ในกรุงเทพฯ กลุ่มราคาต่ำสุดหนึ่งในสี่ ซึ่งต่ำกว่า 3.5 ล้านบาท จ่ายค่าส่วนกลางคิดเป็น 0.61% ของราคาต่อปี ส่วนกลุ่มราคาสูงสุดหนึ่งในสี่ ซึ่งสูงกว่า 9.8 ล้านบาท อยู่ที่ 0.37% ยิ่งทรัพย์ราคาไม่สูง ค่าส่วนกลางยิ่งมีน้ำหนักในงบประมาณ และเป็นส่วนหนึ่งของงบตั้งแต่ต้น เช่นเดียวกับราคาซื้อ ส่วนราคาต่อตารางเมตรนั้นอ่านจากทำเลและสถานี ดังในบทวิเคราะห์ราคาในกรุงเทพฯ ของเรา

เมื่อเราจำลองกรณีของคุณมาลีและคุณสมศักดิ์ ระหว่างลุมพินีกับสาทร

สิ่งที่ฐานข้อมูลของเราช่วยวางอาคารไว้ในบริบท

ข้อมูลโครงการของเราระบุเขตของที่พักอาศัยแต่ละแห่งที่เราติดตาม ปีที่สร้างเสร็จเมื่อทราบ และค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรเมื่อประกาศขายระบุไว้ ทำให้เทียบอาคารหนึ่งกับอาคารข้างเคียงที่มีอายุใกล้กันได้ หากต้องการเปรียบเทียบสองทำเลก่อนไปดูห้องจริง เริ่มต้นด้วยการดูตำแหน่งบนแผนที่

สิ่งที่คุณทำได้ตอนนี้

ก่อนยื่นข้อเสนอซื้อ ขอเอกสารสี่รายการจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ได้แก่ ข้อบังคับ งบการเงินล่าสุดที่ผ่านการตรวจสอบบัญชี งบประมาณของปีบัญชีปัจจุบันพร้อมยอดคงเหลือของเงินกองทุน และรายงานการประชุมใหญ่ครั้งล่าสุด จากนั้นนำค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรของอาคารไปเทียบกับค่ามัธยฐานของเขตและของอาคารรุ่นเดียวกัน ใช้เวลาอ่านเพียงหนึ่งชั่วโมง คุณจะรู้ว่าอาคารนั้นให้อะไร และมีกำลังพอจะให้ต่อไปหรือไม่