ภาษีของอสังหาริมทรัพย์ในไทย: ต้นทุนที่แท้จริงฝั่งฝรั่งเศส
ค่าเช่าจากไทยไม่มีเครดิตภาษี: อนุสัญญาปี 2517 ใช้วิธียกเว้นภาษีพร้อมอัตราที่แท้จริง แต่ IFI เก็บภาษีจากทรัพย์สินเต็ม 100% และภาษีมรดกก็เช่นกัน
เนื้อหาภาษาฝรั่งเศสเกือบทั้งหมดที่เขียนถึงอสังหาริมทรัพย์ไทย ยืนยันว่าค่าเช่าที่ได้รับในกรุงเทพฯ ทำให้ได้เครดิตภาษีในฝรั่งเศส ซึ่งไม่ถูกต้อง อนุสัญญาภาษีซ้อนระหว่างฝรั่งเศสกับไทยลงวันที่ 27 ธันวาคม 2517 ขจัดการเก็บภาษีซ้อนด้วยวิธียกเว้นภาษีโดยสงวนสิทธิ์ใช้อัตราที่แท้จริง (ข้อ 23 §1 a) ส่วนเครดิตภาษีตาม §1 b) สงวนไว้สำหรับรายการข้อที่กำหนดไว้ตายตัว ซึ่งไม่มีทั้งข้อ 6 ที่ว่าด้วยเงินได้จากอสังหาริมทรัพย์ และข้อ 13 ที่ว่าด้วยกำไรจากการขาย ความต่างนี้เป็นตัวกำหนดว่าท่านจ่ายเท่าไร จ่ายที่ไหน และการยื่นภาษีในไทยอย่างถูกต้องมีค่าเพียงใด ไม่ว่าจะเลือกโครงสร้างการถือครองแบบใด
ทำไมอนุสัญญาปี 2517 จึงไม่ให้เครดิตภาษีสำหรับค่าเช่าของท่าน?
อนุสัญญาลงนามที่กรุงเทพฯ เมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2517 มีผลใช้บังคับวันที่ 29 สิงหาคม 2518 และมีคำอธิบายใน BOFiP ภายใต้รหัส BOI-INT-CVB-THA ซึ่งเป็นแนวปฏิบัติที่ใช้ยันกรมสรรพากรฝรั่งเศสได้ จึงเป็นแหล่งที่ต้องอ้างก่อนความเห็นของสำนักงานใด ๆ สามข้อก็เพียงพอ ข้อ 6 กำหนดว่าเงินได้จากอสังหาริมทรัพย์เก็บภาษีได้ในรัฐที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่: ค่าเช่าในกรุงเทพฯ ของท่านจึงอยู่ในอำนาจของไทย ข้อ 13 §1 วางหลักเดียวกันสำหรับกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ข้อ 23 §1 a) ระบุว่าเงินได้นอกเหนือจากที่ระบุใน §1 b) "ได้รับยกเว้นภาษีฝรั่งเศส"
ทุกอย่างขึ้นอยู่กับการอ้างถึงนี้ §1 b) ซึ่งกำหนดเรื่องเครดิตภาษี ระบุรายการไว้ตายตัว ได้แก่ ข้อ 8, 10, 11, 12, 16 และ 17 คือ การขนส่งทางทะเลและทางอากาศ เงินปันผล ดอกเบี้ย ค่าสิทธิ ค่าตอบแทนกรรมการ และนักแสดงกับนักกีฬา ไม่มีทั้งข้อ 6 และข้อ 13: เงินได้จากอสังหาริมทรัพย์และกำไรจากการขายอยู่ภายใต้วิธียกเว้นภาษี และวิธีนี้เท่านั้น ความผิดพลาดที่ถูกพูดซ้ำในที่อื่นมีที่มา อนุสัญญาที่ฝรั่งเศสลงนามตั้งแต่ทศวรรษ 2000 เกือบทั้งหมดใช้วิธีเครดิตภาษี แต่อนุสัญญาฉบับนี้มีอายุห้าสิบเอ็ดปีแล้ว
เครดิตภาษีที่ไม่มีอยู่จริง
"ฉันจ่ายภาษีในไทย ฝรั่งเศสให้เครดิตภาษีกับฉัน ผลลัพธ์จึงเป็นกลาง"
สำหรับค่าเช่า (ข้อ 6) และกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ข้อ 13) อนุสัญญาปี 2517 ใช้วิธียกเว้นภาษีโดยสงวนสิทธิ์ใช้อัตราที่แท้จริง (ข้อ 23 §1 a และ c) เครดิตภาษีตาม §1 b) สงวนไว้สำหรับข้อ 8, 10, 11, 12, 16 และ 17
อนุสัญญาภาษีฝรั่งเศส-ไทย ลงวันที่ 27 ธันวาคม 2517 ข้อ 23 ตรวจสอบเมื่อ 13/09/2569
อัตราที่แท้จริงเปลี่ยนอะไรในทางปฏิบัติสำหรับครัวเรือนของท่าน
การยกเว้นภาษีไม่ได้แปลว่าหายไป ข้อ 23 §1 c) สงวนสิทธิ์ให้ฝรั่งเศสคำนวณภาษี "ในอัตราที่สอดคล้องกับจำนวนเงินได้พึงประเมินทั้งหมดตามกฎหมายฝรั่งเศส" ค่าเช่าจากไทยของท่านไม่ถูกเก็บภาษีในฝรั่งเศส แต่ถูกนำไปรวมกับเงินได้ในฝรั่งเศสเพื่อหาอัตราเฉลี่ย ซึ่งจะนำไปใช้กับเงินได้ในฝรั่งเศสเท่านั้น
ผลที่ได้ไม่สมมาตร: ครัวเรือนที่อยู่ในขั้นภาษีสูงสุดอยู่แล้วจะเห็นอัตราเฉลี่ยขยับเพียงเล็กน้อย ผู้เกษียณที่มีเงินได้ในฝรั่งเศสไม่มากจะเห็นอัตราเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน ทรัพย์สินเดียวกัน ค่าเช่าเดียวกัน แต่ผลตรงข้ามกัน
เงินได้เหล่านี้ต้องกรอกในแบบแสดงรายการเลขที่ 2047 ซึ่งแนบกับแบบ 2042 คำอธิบายแบบ 2047 อ้างถึงช่อง 8TI ของแบบ 2042-C สำหรับอัตราที่แท้จริง แต่กำหนดวิธีปฏิบัติเฉพาะสำหรับเงินได้จากอสังหาริมทรัพย์ โดยอาจอ้างถึงช่อง 4EA และ 4EB ช่องที่ถูกต้องสำหรับเงินได้จากอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศที่ได้รับยกเว้นโดยใช้อัตราที่แท้จริง ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษียืนยันสำหรับปีภาษีปัจจุบัน เราไม่ให้คำแนะนำการกรอกแบบใด ๆ ในที่นี้
ประเด็นเปิดข้อที่สอง ซึ่งอ่อนไหวที่สุด คือ เงินสมทบทางสังคม (prélèvements sociaux) 17.2% ภายใต้วิธียกเว้นภาษี เงินได้ไม่ได้อยู่ในฐานภาษีเงินได้ จึงไม่อยู่ในฐานของเงินสมทบทางสังคมสำหรับเงินได้จากทรัพย์สินด้วย นี่คือการวิเคราะห์ที่เป็นกระแสหลักและสืบเนื่องจากข้อ 23 §1 a) แต่เราไม่พบแนวปฏิบัติของ BOFiP ที่เฉพาะเจาะจงสำหรับกรณีไทย และสำนักงานที่เราศึกษาก็ปะปนสองวิธีเข้าด้วยกันบางส่วน ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีชี้ขาดก่อนตัดสินใจใด ๆ
ผลสืบเนื่องที่ไม่มีใครเขียน: ทุกบาทที่ประหยัดได้ในกรุงเทพฯ คือกำไรสุทธิ
หากฝรั่งเศสยกเว้นภาษี ภาษีไทยก็เป็นภาษีเงินได้เพียงอย่างเดียวที่จ่ายจริงสำหรับค่าเช่าเหล่านี้ ข้อนี้เปลี่ยนวิธีจัดการการยื่นภาษีในไทย
ประมวลรัษฎากรให้หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% สำหรับค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์: เฉพาะ 70% ของค่าเช่ารวมเท่านั้นที่ต้องเสียภาษี และเลือกหักตามจริงได้หากสูงกว่า อัตราก้าวหน้าเริ่มที่ 0% ถึง 150,000 บาท เป็น 5% สำหรับ 150,001 ถึง 300,000 บาท และ 10% สำหรับ 300,001 ถึง 500,000 บาท ต้องยื่นแบบก่อนวันที่ 31 มีนาคม และภาษีหัก ณ ที่จ่ายไม่ใช่ภาษีสุดท้าย แต่เป็นเงินชำระล่วงหน้า ผู้ให้เช่าที่ยื่นแบบสามารถใช้สิทธิหักค่าใช้จ่ายและขอคืนภาษีได้
ภายใต้อนุสัญญาที่ใช้วิธีเครดิตภาษี ทั้งหมดนี้จะหักล้างกันไป: สิ่งที่ท่านประหยัดได้ในไทย ท่านจะต้องจ่ายคืนในฝรั่งเศส แต่ภายใต้วิธียกเว้นภาษี สิ่งที่ประหยัดได้เป็นกำไรสุทธิ 100%
มีข้อสงวนสองข้อ อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทยยังไม่ชัดเจน FRANK Legal & Tax และ HLB Thailand ระบุ 15% โดยไม่อ้างมาตราของประมวลรัษฎากร ขณะที่ค่าเช่าที่บริษัทไทยจ่ายให้บุคคลธรรมดาอยู่ภายใต้การหัก ณ ที่จ่าย 5% ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีไทยชี้ขาด นอกจากนี้ ขั้นอัตรา 35% เริ่มที่ 4 ล้านบาทตามกรมสรรพากร แต่เริ่มที่ 5 ล้านบาทตามสำนักงานกฎหมาย ความต่างนี้ต้องได้รับการยืนยันก่อนคำนวณค่าเช่าจำนวนสูง
สองประเด็นที่ยังไม่มีข้อยุติ ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญชี้ขาดก่อนตัดสินใจ
เงินสมทบทางสังคม 17.2% สำหรับค่าเช่าเหล่านี้: การวิเคราะห์กระแสหลักไม่นับรวมภายใต้วิธียกเว้นภาษี แต่เราไม่พบแนวปฏิบัติของ BOFiP ที่เฉพาะสำหรับกรณีไทย อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายของไทยสำหรับค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่: 15% ตามสองสำนักงาน ซึ่งไม่อ้างมาตราใดของประมวลรัษฎากร ข้อแรกต้องถามผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีฝรั่งเศส ข้อที่สองต้องถามผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีไทย
ทำไม IFI จึงเป็นต้นทุนแฝงที่แท้จริงของคอนโดมิเนียมในไทย?
แนวปฏิบัติไม่มีความกำกวม: "ขอบเขตของ IFI เป็นการทั่วไป ครอบคลุมทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก กล่าวคือ ทรัพย์สินและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ที่ถือโดยตรงหรือโดยอ้อม ไม่ว่าตั้งอยู่ในฝรั่งเศสหรือต่างประเทศ" (BOFiP, BOI-PAT-IFI-10-20-20 §90) ฐานทางกฎหมายอยู่ในมาตรา 964 ถึง 983 ของ CGI คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จึงอยู่ในฐานภาษีตั้งแต่บาทแรกของมูลค่า
อนุสัญญาปี 2517 ไม่ได้เปลี่ยนอะไร: อนุสัญญาไม่มีข้อใดที่ว่าด้วยภาษีทรัพย์สิน ไม่มีข้อกำหนดการแบ่งสิทธิเก็บภาษี ไม่มีการยกเว้นตามอนุสัญญา และไทยไม่เก็บภาษีทรัพย์สิน: จึงไม่มีการเก็บภาษีซ้อน แต่ก็ไม่มีอะไรให้นำไปหักเช่นกัน
ความต่างกับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่นั้นเห็นได้ชัด ชาวฝรั่งเศสที่มีภูมิลำเนาทางภาษีนอกฝรั่งเศสต้องเสีย IFI เฉพาะทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในฝรั่งเศส (CGI มาตรา 964, 2°; BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-30): คอนโดมิเนียมในไทยของเขาอยู่นอกฐานภาษี ทรัพย์สินเดียวกัน เจ้าของคนเดียวกัน แต่การปฏิบัติต่างกันโดยสิ้นเชิง มีระบบยกเว้นห้าปีสำหรับผู้ที่กลับมาตั้งถิ่นฐานในฝรั่งเศสหลังจากอยู่ต่างประเทศช่วงหนึ่ง ซึ่งขอบเขตต้องให้ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีระบุให้ชัด
เรานำเสนอทางเลือกระหว่างถิ่นที่อยู่ทางภาษีกับโครงสร้างการถือครองนี้ เพราะเป็นตัวชี้ขาด แต่เราไม่ได้แนะนำ เพราะต้องอาศัยการพำนักจริง ซึ่งเงื่อนไขขึ้นอยู่กับระบบวีซ่าและระยะเวลาการพำนัก
การซื้อและการถือครองมีค่าใช้จ่ายจริงเท่าไร ทีละรายการ?
ที่สำนักงานที่ดินมีการเรียกเก็บสี่รายการ ค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินของทางราชการ ไม่ใช่ราคาที่จ่ายจริง การแบ่งจ่าย 50/50 ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเป็นธรรมเนียมในสัญญาที่เจรจาได้ ไม่ใช่หลักกฎหมาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ต้องชำระหากโอนภายในห้าปีนับจากวันที่ได้มา โดยผู้ขายเป็นผู้จ่าย อากรแสตมป์ 0.5% ใช้เมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งสองอย่างใช้แทนกันและไม่เก็บซ้ำซ้อนกันเลย ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายบุคคลธรรมดาใช้อัตราก้าวหน้า โดยมีการหักตามระยะเวลาถือครอง อัตราเหมา 1% ที่อ่านเจอทั่วไปนั้นใช้กับนิติบุคคล เนื่องจากยังไม่ได้ตรวจสอบกับกรมสรรพากร เราจึงไม่เผยแพร่สูตรคำนวณเป็นตัวเลขสำหรับประเด็นสุดท้ายนี้
การลดเหลือ 0.01% ไม่ใช่สำหรับท่าน
ตามข้อมูลของสำนักงานกฎหมาย Tilleke & Gibbins (3 กรกฎาคม 2569) กฎกระทรวงของกระทรวงมหาดไทยสองฉบับ ซึ่งออกตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ 30 มิถุนายน 2569 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ซึ่งเรายังไม่ได้ตรวจสอบด้วยตนเอง ได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% ของราคาประเมินทางราชการ และค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% ของวงเงินกู้ มาตรการนี้ใช้ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ภายใต้เพดาน 7 ล้านบาท (182,400 ยูโร) ที่ใช้ร่วมกันกับราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง และครอบคลุมห้องชุดในอาคารชุด แต่ มาตรการกำหนดให้ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ณ วันที่ 13 กันยายน 2569 ผู้ซื้อชาวฝรั่งเศสจ่าย 2%
"ค่าธรรมเนียมการโอนลดเหลือ 0.01% แล้ว"
"ในประเทศไทย ค่าธรรมเนียมการโอนลดเหลือ 0.01% แล้ว"
เฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ไม่เกิน 7 ล้านบาท สำหรับช่วง 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ผู้ซื้อชาวฝรั่งเศสจ่าย 2% ของราคาประเมินของทางราชการ สำหรับทรัพย์สิน 7 ล้านบาท คือราว 139,300 บาทมากกว่าที่เนื้อหาเหล่านั้นบอกไว้
มติคณะรัฐมนตรีวันที่ 30 มิถุนายน 2569; Tilleke & Gibbins, 3 กรกฎาคม 2569
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: 0.02% ไม่ใช่ 0.3%
พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2563 แยกตามลักษณะการใช้ประโยชน์ บ้านหลังหลักได้รับการยกเว้น 50 ล้านบาท เมื่อเจ้าของถือทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และ 10 ล้านบาทสำหรับสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว ทรัพย์สินที่ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ถือไว้และปล่อยเช่า ไม่เคยอยู่ในระบบนี้: ต้องเสียภาษีโดยไม่มีการยกเว้น ที่ 0.02% ตั้งแต่บาทแรก โดยอัตราก้าวหน้าตั้งแต่ 0.02% ถึง 0.10% ตามมูลค่า (อัตราตาม FRANK Legal & Tax, 7 ตุลาคม 2568) อัตรา 0.3% ถึง 0.7% ที่มักถูกอ้างถึงเป็นอัตราสำหรับการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ สำหรับคอนโดมิเนียมราคาประเมิน 15 ล้านบาท ความต่างระหว่างการตีความสองแบบคือ 3,000 บาทต่อปี เทียบกับ 45,000 บาท
ยังมีค่าส่วนกลาง ราว 40 ถึง 80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนตามระดับโครงการ ซึ่งเป็นระดับราคาตลาด โดยแหล่งข้อมูลตัวเลขที่ละเอียดที่สุดมาจากปี 2565 และเงินกองทุนส่วนกลาง ซึ่งเรียกเก็บครั้งเดียวเมื่อซื้อและคำนวณตามตารางเมตร เราไม่เผยแพร่จำนวนเงินเพราะยังไม่ได้เทียบกับแหล่งอื่น นี่คือจุดที่ฐานข้อมูลของเรามีประโยชน์: ใน 6,787 โครงการและ 85,399 ยูนิตที่เราจัดทำดัชนีไว้ ฟิลด์ค่าใช้จ่ายประจำมีข้อมูลรายโครงการ ทำให้คำนวณต้นทุนการถือครองได้ก่อนซื้อ
คอนโดมิเนียม 15 ล้านบาทมีต้นทุนเท่าไร ทั้งสองฝั่ง
สมมติฐานสำหรับการคำนวณ ไม่ใช่ข้อมูลตลาด: ห้องชุดหนึ่งห้องนอนขนาด 60 ตร.ม. ราคาประเมิน 15 ล้านบาท (391,000 ยูโร) ให้เช่า 50,000 บาทต่อเดือน หรือค่าเช่ารวม 600,000 บาทต่อปี (15,636 ยูโร) ถือโดยผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในฝรั่งเศส
| รายการ | หลักเกณฑ์ที่ใช้ | จำนวนเงิน |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% ของราคาประเมิน; แบ่งจ่าย 50/50 ตามธรรมเนียม | 300,000 บาท (7,818 ยูโร) ในจำนวนนี้ผู้ซื้อจ่าย 150,000 บาท (3,909 ยูโร) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% หากขายต่อภายใน 5 ปี ผู้ขายจ่าย | 495,000 บาท (12,899 ยูโร) |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่เก็บซ้ำซ้อน | 75,000 บาท (1,954 ยูโร) |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | 0.02% ตั้งแต่บาทแรก (ทรัพย์สินที่ให้เช่า) | 3,000 บาทต่อปี (78 ยูโร) |
| ค่าส่วนกลาง | 40 ถึง 80 บาท/ตร.ม./เดือน ระดับราคาตลาด | 28,800 ถึง 57,600 บาทต่อปี (751 ถึง 1,501 ยูโร) |
| ภาษีเงินได้ไทยจากค่าเช่า | หักค่าใช้จ่าย 30% แล้วใช้อัตราก้าวหน้า | ราว 19,500 บาท (508 ยูโร) |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของไทย | เงินชำระล่วงหน้า ไม่ใช่ภาษีสุดท้าย ขอคืนได้ | อัตรายังไม่มีข้อยุติ (15% ตามสองสำนักงาน ไม่อ้างมาตรา) |
| ภาษีเงินได้ฝรั่งเศส | ยกเว้น ข้อ 23 §1 a) | 0 ยูโร แต่ 15,636 ยูโรถูกนำไปคำนวณอัตราที่แท้จริง |
| เงินสมทบทางสังคมฝรั่งเศส | ประเด็นที่ยังไม่มีข้อยุติ | ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญชี้ขาด |
| IFI | ทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก CGI มาตรา 964 | 15,000,000 บาท (391,000 ยูโร) อยู่ในฐานภาษี |
| ภาษีมรดก | ไทย: ยกเว้นหากต่ำกว่า 100 ล้านบาท ฝรั่งเศส: CGI มาตรา 750 ter | 0 บาทฝั่งไทย; ฝรั่งเศสเก็บเต็มจำนวน |
| การจัดการมรดกผ่านศาลไทย | ต้องมีคำสั่งศาลแทบทุกกรณี | 100,000 ถึง 300,000 บาท (2,606 ถึง 7,818 ยูโร) 4 ถึง 12 เดือน |
มรดก: กฎหมายฝรั่งเศสกำหนด ศาลไทยตัดสิน
ข้อบังคับสหภาพยุโรปที่ 650/2012 วางหลักเอกภาพ: กฎหมายที่ใช้กับกองมรดกทั้งหมดคือกฎหมายของรัฐที่ผู้ตายมีถิ่นที่อยู่ปกติในขณะถึงแก่ความตาย (ข้อ 21 §1) และใช้บังคับแม้ไม่ใช่กฎหมายของรัฐสมาชิก (ข้อ 20) ข้อ 22 §1 อนุญาตให้เลือกกฎหมายแห่งสัญชาติของตนได้ สำหรับชาวฝรั่งเศสที่มีถิ่นที่อยู่ในฝรั่งเศส จึงเป็นกฎหมายฝรั่งเศส รวมถึงสำหรับคอนโดมิเนียมด้วย
ไทยไม่รู้จักข้อบังคับนี้ พระราชบัญญัติว่าด้วยการขัดกันแห่งกฎหมาย พ.ศ. 2481 มาตรา 37 ให้มรดกที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้กฎหมายแห่งถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่: สำนักงานที่ดินและศาลไทยจะใช้กฎหมายไทยกับห้องชุด ผลที่ได้คือการแยกส่วนโดยพฤตินัย ทรัพย์สินเดียวกันถูกปฏิบัติตามสองตรรกะ เหตุผลนี้สืบเนื่องจากตัวบททั้งสอง และควรให้โนแตร์ (notaire) ที่เชี่ยวชาญด้านมรดกระหว่างประเทศทบทวน
ในทางภาษี ความกังวลที่พบบ่อยไม่มีมูล แต่ไม่ใช่ในทางที่หวังไว้ พระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2559 เก็บภาษีเฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาทต่อผู้รับ (2.6 ล้านยูโร) ในอัตรา 10% ลดเหลือ 5% สำหรับบุพการีหรือผู้สืบสันดาน โดยคู่สมรสที่ชอบด้วยกฎหมายได้รับยกเว้น และต้องยื่นแบบภายใน 150 วัน ในกรณีส่วนใหญ่อย่างยิ่ง: ภาษีมรดกในไทยเป็นศูนย์ ฝั่งฝรั่งเศส CGI มาตรา 750 ter, 1° กำหนดให้ทรัพย์สินทั้งหมด ไม่ว่าตั้งอยู่ในฝรั่งเศสหรือต่างประเทศ ต้องเสียภาษีการโอนทางมรดก เมื่อผู้ตายมีภูมิลำเนาในฝรั่งเศส ซึ่งแนวปฏิบัติ BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-10-30 §320) ระบุว่ามีขอบเขต "ทั่วไปโดยสมบูรณ์" มาตรา 784 A อนุญาตให้นำภาษีที่ชำระนอกฝรั่งเศสมาหักได้ ไม่เกินภาษีฝรั่งเศสที่เกี่ยวกับทรัพย์สินเหล่านั้น แต่หากไม่ได้จ่ายอะไรในไทย ก็ไม่มีอะไรให้หัก นี่ไม่ใช่การเก็บภาษีซ้อน แต่เป็นการเก็บภาษีฝรั่งเศสเต็มจำนวน นอกจากนี้ ความเป็นไปได้สูงที่ไม่มีอนุสัญญาว่าด้วยมรดกระหว่างฝรั่งเศสกับไทย แต่ยังไม่ได้ตรวจสอบกับรายชื่อทางการ
สิ่งที่ทายาทต่างชาติเก็บไว้ได้ และสิ่งที่ต้องขาย
ความต่างระหว่างห้องชุดกับวิลล่าเป็นเรื่องเชิงโครงสร้าง และแทบไม่เคยมีใครอธิบาย
สำหรับคอนโดมิเนียม มาตรา 19/7 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้ทายาทต่างชาติแจ้งต่อเจ้าพนักงานภายใน 60 วัน และจำหน่ายทรัพย์สินภายในไม่เกินหนึ่งปี เว้นแต่ทายาทมีคุณสมบัติตามหมวดใดหมวดหนึ่งของมาตรา 19 เอง โดยเฉพาะหมวดคนต่างด้าวที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเท่ากับราคา บุตรที่แสดงหลักฐานการส่งเงินตามเงื่อนไขได้จึงเก็บห้องชุดไว้ได้ หากไม่ได้ อธิบดีกรมที่ดินจะดำเนินการบังคับจำหน่าย
สำหรับที่ดิน ไม่มีสิ่งที่เทียบเท่า มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดว่าทายาทต่างชาติอาจได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีให้รับมรดกได้ภายในจำนวนสูงสุดตามมาตรา 87 ส่วนมาตรา 94 กำหนดให้จำหน่ายที่ดินที่ถือไว้โดยไม่ชอบภายใน 180 วันถึงหนึ่งปี มิฉะนั้นจะถูกขายโดยทางราชการ ความสัมพันธ์ระหว่างสองมาตรานี้ต้องให้ทนายความไทยยืนยัน แต่ทิศทางชัดเจน
การจัดการมรดกผ่านศาล: สี่ถึงสิบสองเดือนก่อนที่อะไรจะขยับ
แทบทุกกรณีต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก: ทั้งธนาคารและสำนักงานที่ดินจะไม่ปล่อยทรัพย์สินก่อนการแต่งตั้งนี้ ข้อยกเว้นเดียวคือเงินฝากธนาคารจำนวนน้อย 50,000 ถึง 200,000 บาท (1,303 ถึง 5,212 ยูโร) สำนักงาน Expat Tax Thailand ในเอกสารวันที่ 22 สิงหาคม 2568 ซึ่งเป็นแหล่งข้อมูลเดียวในประเด็นนี้ ให้ระดับตัวเลขที่พบจริง: 4 ถึง 12 เดือน สำหรับกองมรดกที่ไม่ซับซ้อน ในจำนวนนี้ 8 ถึง 12 สัปดาห์เป็นเพียงการรอนัดพิจารณา ค่าบริการ 100,000 ถึง 300,000 บาท (2,606 ถึง 7,818 ยูโร) และค่าแปล 800 ถึง 1,050 บาทต่อหน้า (21 ถึง 27 ยูโร)
พินัยกรรมไทยแยกต่างหากเปลี่ยนเส้นทางได้: เอกสารที่ลงวันที่และลงลายมือชื่อต่อหน้าพยานสองคน ขณะที่พินัยกรรมต่างประเทศต้องแปล รับรอง และให้ศาลรับรองความสมบูรณ์ ซึ่งไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ ประเด็นที่ต้องระวังและต้องยืนยันกับโนแตร์: พินัยกรรมไทยที่จำกัดเฉพาะทรัพย์สินในไทยต้องร่างให้ไม่เพิกถอนพินัยกรรมฝรั่งเศส และในทางกลับกัน
สิ่งที่ท่านต้องแจ้งในฝรั่งเศส
การยกเว้นภาษีไม่ได้ลบล้างหน้าที่ใด ๆ ค่าเช่าต้องแจ้งในแบบแสดงรายการเลขที่ 2047 "เงินได้จากแหล่งต่างประเทศและเงินได้ที่ได้รับในต่างประเทศ" ฉบับปีภาษี 2569 ซึ่งแนบกับแบบ 2042: ได้รับยกเว้นแต่ต้องแจ้ง มิฉะนั้นอัตราที่แท้จริงที่ใช้กับเงินได้ในฝรั่งเศสจะผิดเพี้ยน
บัญชีธนาคารในไทยที่เปิดเพื่อรับค่าเช่าหรือชำระค่าส่วนกลาง ทำให้เกิดหน้าที่ต้องแจ้งบัญชีทุกบัญชีที่เปิด ถือ ใช้ หรือปิดในต่างประเทศ ในแบบ 3916 / 3916-bis แนวความเห็นของสำนักงานต่าง ๆ ตรงกันว่ามีค่าปรับต่อบัญชีที่ไม่แจ้งต่อปี หลักทั่วไป 1,500 ยูโร และ 10,000 ยูโรเมื่อรัฐที่เกี่ยวข้องไม่มีอนุสัญญาความช่วยเหลือทางปกครองกับฝรั่งเศส เราไม่ชี้ขาดว่าจำนวนใดใช้กับไทย เพราะอนุสัญญาภาษีกับอนุสัญญาความช่วยเหลือทางปกครองไม่ใช่สิ่งเดียวกัน สุดท้าย ตัวทรัพย์สินเองต้องปรากฏในแบบแสดงรายการ IFI ของท่าน หากทรัพย์สินของท่านถึงเกณฑ์ต้องเสียภาษีนี้
เมื่อเราจำลองกรณีของฟิลิปป์ อายุ 61 ปี จากบอร์โดซ์
เมื่อเราจำลองกรณีนี้ เราเริ่มจากโปรไฟล์ที่ชัดเจน ฟิลิปป์ อายุ 61 ปี อดีตผู้บริหารระดับสูงของกลุ่มบริษัทอาหารเกษตร อาศัยอยู่ที่บอร์โดซ์และยังคงเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในฝรั่งเศส เขาซื้อห้องชุดหนึ่งห้องนอนขนาด 60 ตร.ม. ในกรุงเทพฯ เมื่อปี 2566 ราคาประเมิน 15 ล้านบาท (391,000 ยูโร) ให้เช่า 50,000 บาทต่อเดือน บ้านหลังหลักของเขาและอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่เมรีญัก ทำให้ทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์สุทธิของเขาอยู่ที่ราว 2.4 ล้านยูโร: คอนโดมิเนียมไม่ได้เพิ่มเข้ามาที่ขอบของทรัพย์สิน แต่เพิ่มเข้าไปในฐานภาษี IFI ที่มีอยู่แล้ว เต็มมูลค่า
เหตุผลเริ่มแรกของเขาคือสิ่งที่อ่านเจอทั่วไป: "ฉันจ่ายภาษีในไทย ฝรั่งเศสให้เครดิตภาษีกับฉัน ผลลัพธ์จึงเป็นกลาง" แต่ไม่เป็นเช่นนั้น ค่าเช่าของเขาไม่ถูกเก็บภาษีในฝรั่งเศส แต่ทำให้อัตราเฉลี่ยที่ใช้กับเงินบำนาญและเงินได้จากอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสสูงขึ้น ที่สำคัญกว่านั้น 391,000 ยูโรถูกนับในฐานภาษี IFI ของเขาทุกปี โดยไม่มีการชดเชยใดตามอนุสัญญา ในทางกลับกัน ความพยายามของเขาในการยื่นภาษีในไทยจะกลับมาเป็นประโยชน์ของเขาทั้งหมด
สถานการณ์จำลอง โปรไฟล์นี้ไม่ใช่ลูกค้า และพารามิเตอร์เป็นเพียงสมมติฐานในการทำงาน
สิ่งที่ท่านทำได้ทันที
ก่อนลงนาม ให้ขอราคาประเมินของทางราชการ (appraised value) ของห้องชุดตามที่ปรากฏที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ราคาขาย ราคานี้และราคานี้เท่านั้นที่ใช้เป็นฐานของค่าธรรมเนียมการโอน 2% และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 0.02% ให้ระบุในเอกสารเดียวกันถึงค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือน และเงินกองทุนส่วนกลางที่เรียกเก็บเมื่อรับมอบห้อง ตัวเลขทั้งสามนี้ประกอบกันเป็นต้นทุนการถือครองจริงก่อนผูกพัน จากนั้นเก็บหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายทุกฉบับที่ผู้เช่าหรือผู้จัดการของผู้เช่าออกให้ เพราะเป็นเอกสารที่ใช้ขอคืนภาษีเมื่อยื่นแบบในไทยภายในวันที่ 31 มีนาคม
คำถามที่พบบ่อย
ค่าเช่าจากทรัพย์สินในไทยต้องเสียภาษีในฝรั่งเศสหรือไม่?
ไม่ต้อง แต่ยังต้องแจ้ง และนี่คือจุดที่หลายคนเข้าใจผิด อนุสัญญาลงวันที่ 27 ธันวาคม 2517 ยกเว้นค่าเช่าจากภาษีเงินได้ของฝรั่งเศส เพราะค่าเช่าต้องเสียภาษีในไทย (ข้อ 6 และข้อ 23 §1 a) อย่างไรก็ตาม ค่าเช่าต้องปรากฏในแบบ 2047: เพราะถูกนำไปคำนวณอัตราที่แท้จริง และจึงมีผลต่อภาษีที่จ่ายสำหรับเงินได้ในฝรั่งเศสของท่าน
มีเครดิตภาษีสำหรับเงินได้จากอสังหาริมทรัพย์ในไทยหรือไม่?
ไม่มี และการไม่ระบุไว้ในตัวบทนั้นเป็นความตั้งใจ กลไกเครดิตภาษีของอนุสัญญา (ข้อ 23 §1 b) ครอบคลุมเพียงรายการที่กำหนดไว้ตายตัว ได้แก่ การขนส่งระหว่างประเทศ เงินปันผล ดอกเบี้ย ค่าสิทธิ ค่าตอบแทนกรรมการ และนักแสดงกับนักกีฬา เงินได้จากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอยู่ภายใต้ข้อ 6 ไม่อยู่ในรายการนี้ เช่นเดียวกับกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ 13 สิ่งที่ใช้แทนคือการยกเว้นภาษีพร้อมอัตราที่แท้จริง
ห้องชุดในไทยถูกนับรวมในฐานภาษี IFI หรือไม่?
ถูกนับ เต็มมูลค่า หากท่านเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในฝรั่งเศส: ฐานภาษีความมั่งคั่งด้านอสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมทั่วโลก (CGI มาตรา 964; BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-20 §90) อนุสัญญาปี 2517 ไม่ได้กล่าวถึงภาษีทรัพย์สิน จึงไม่ให้ความคุ้มครองใดในประเด็นนี้ ในทางกลับกัน ชาวฝรั่งเศสที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในฝรั่งเศสแจ้งเฉพาะทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในฝรั่งเศส
ภาษีมรดกสำหรับคอนโดมิเนียมในไทยเป็นอย่างไร?
ระบบภาษีสองระบบมองกันโดยไม่หักล้างกัน ฝั่งไทย ไม่ต้องเสียหากต่ำกว่า 100 ล้านบาทต่อผู้รับ (ราว 2.6 ล้านยูโร) จากนั้น 10% หรือ 5% ระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน โดยคู่สมรสได้รับยกเว้น ฝั่งฝรั่งเศส ทรัพย์สินต้องเสียภาษีทั้งหมดหากผู้ตายมีภูมิลำเนาในฝรั่งเศส (CGI มาตรา 750 ter) และเนื่องจากไม่ได้ชำระอะไรในไทย จึงไม่มีอะไรให้นำไปหัก
บุตรของฉันจะเก็บห้องชุดไว้ได้หรือไม่?
ได้ หากบุตรมีคุณสมบัติตามหมวดใดหมวดหนึ่งของมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดเอง ซึ่งส่วนใหญ่คือการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเท่ากับราคา หากไม่มีคุณสมบัติ ตัวบทให้เวลา 60 วันในการแจ้งต่อเจ้าพนักงาน และไม่เกินหนึ่งปีในการจำหน่าย (มาตรา 19/7) ส่วนที่ดินนั้นเก็บไว้ไม่ได้: ทายาทต่างชาติถือที่ดินต่อไม่ได้
ได้รับสิทธิ์ค่าธรรมเนียมการโอนลดเหลือ 0.01% หรือไม่?
ไม่ได้ หากท่านเป็นชาวต่างชาติ อัตราลดพิเศษใช้ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ภายใต้เพดาน 7 ล้านบาท เฉพาะผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อเพื่อใช้เอง ผู้ซื้อชาวฝรั่งเศสยังคงเสียค่าธรรมเนียมการโอนในอัตราปกติ คือ 2% ของราคาประเมินของทางราชการ หากต้องการดูต้นทุนเหล่านี้ในบริบทของตลาด โปรดอ่านบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 และเนื้อหาเชิงลึกเกี่ยวกับกรุงเทพฯของเรา
วิธีการและแหล่งที่มา
ตรวจสอบแหล่งที่มาเมื่อ 13 กันยายน 2569
อัตราแลกเปลี่ยนที่ใช้: 1 EUR = 38.374 THB (13 กันยายน 2569)
- กฎเกณฑ์ตรวจสอบเมื่อวันที่ 13 กันยายน 2569 จากแหล่งข้อมูลปฐมภูมิ: อนุสัญญาฝรั่งเศส-ไทย ลงวันที่ 27 ธันวาคม 2517 (DGFiP); BOFiP BOI-INT-CVB-THA, BOI-PAT-IFI-10-20-20, BOI-PAT-IFI-10-20-30, BOI-ENR-DMTG-10-10-30, BOI-ENR-DMTG-10-50-60; CGI บน Légifrance; แบบ 2047 และคำอธิบาย ฉบับปีภาษี 2569; ข้อบังคับ (EU) 650/2012; พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ประมวลกฎหมายที่ดิน และพระราชบัญญัติว่าด้วยการขัดกันแห่งกฎหมาย พ.ศ. 2481 ฉบับแปลของ Siam Legal; กรมสรรพากรไทย แหล่งข้อมูลวิชาชีพที่ระบุวันที่: Tilleke & Gibbins (3 กรกฎาคม 2569), FRANK Legal & Tax (7 ตุลาคม 2568), HLB Thailand (ปรับปรุง 30 สิงหาคม 2569), Mahanakorn Partners (28 พฤษภาคม 2567), Expat Tax Thailand (22 สิงหาคม 2568), Siam Legal, Siam Real Estate (2565) อัตราแลกเปลี่ยน: 1 EUR = 38.374 THB (13 กันยายน 2569)
สิ่งที่เราไม่สามารถตรวจสอบได้
- ยังไม่แน่นอน และไม่ได้ชี้ขาดในที่นี้: เงินสมทบทางสังคมของฝรั่งเศสสำหรับค่าเช่าเหล่านี้; อัตราที่แท้จริงของภาษีหัก ณ ที่จ่ายของไทยสำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่; การปฏิบัติทางภาษีของฝรั่งเศสต่อกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย; ช่องที่ถูกต้องในแบบ 2042-C; จำนวนค่าปรับสำหรับบัญชีที่ไม่ได้แจ้ง; การไม่มีอนุสัญญาว่าด้วยมรดกอย่างเป็นทางการ; ขั้นสุดท้ายของอัตราภาษีไทย ที่ตัดออกเพราะยังไม่ได้เทียบกับแหล่งอื่น: จำนวนเงินกองทุนส่วนกลาง สูตรภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายบุคคลธรรมดา และระบบภาษีมูลค่าเพิ่มของการให้เช่าระยะสั้น เลขมาตรา 19/2, 19/3 และ 19/7 ซึ่งมาจากฉบับแปลของตัวบทที่มีการแก้ไข ควรได้รับการยืนยันกับฉบับรวมที่ใช้บังคับ
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี กฎที่อ้างถึงมีวันที่กำกับ โปรดตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญว่ายังมีผลบังคับใช้ก่อนดำเนินการ