ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569: กรรไกรราคาและดาต้าเซ็นเตอร์

ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้มีตลาดเดียว แต่มีสองตลาด และกำลังเดินไปคนละทิศ ใจกลางกรุงเทพฯ ราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใหม่ขยับจาก 315,000 บาทต่อตารางเมตรในปี 2568 เป็น 360,000 บาทตามประมาณการปี 2569 หรือเพิ่มขึ้น 14.3% ขณะที่ในช่วงเวลาเดียวกัน ตลาดย่านกลางเมืองถึงชานเมืองลดลงจาก 84,000 เหลือ 76,000 บาท หรือลดลง 9.5% ประเทศเดียวกัน เมืองเดียวกัน ปีเดียวกัน ซีบีอาร์อี รีเสิร์ช (CBRE Research) ซึ่งเผยแพร่ข้อมูลชุดนี้เมื่อกุมภาพันธ์ 2569 ยังประเมินว่าตลาดคอนโดอยู่ที่จุดต่ำสุดของวัฏจักร และสรุปภาพรวมไว้ประโยคเดียวว่า "กิจกรรมคึกคักขึ้น แต่ยังเป็นอีกปีที่ยากลำบาก"

กรรไกรราคา: สองตลาดภายใต้ชื่อเดียว

ข้อมูลกรุงเทพฯ ของ CBRE Research อ่านง่ายที่สุดในตลาด และน่ากังวลที่สุดด้วย

ที่มา: CBRE Research, 2026 Thailand Real Estate Market Outlook, กุมภาพันธ์ 2569

ตลาดระดับบนกำลังหายากขึ้นและมีมูลค่าสูงขึ้น อุปทานคอนโดระดับลักชัวรีขึ้นไปในกรุงเทพฯ ยังต่ำกว่า 10,000 ยูนิต อัตราการขายอยู่ที่ 93% ในปี 2568 และคาดว่าจะอยู่ที่ 83% ในปี 2569 โครงการใหม่ใจกลางเมืองปี 2569 อาจเป็นระดับซูเปอร์ลักชัวรีถึงครึ่งหนึ่ง ส่วนตลาดระดับล่างต้องรับทั้งโครงการเปิดใหม่ที่เพิ่มเป็นเท่าตัวและราคาเสนอขายที่ลดลง

มีข้อควรระวังเชิงวิธีการที่ต้องพูดถึง เพราะมักถูกข้ามไป สมาคมอาคารชุดไทยคาดว่าปี 2569 จะมีคอนโดเปิดใหม่ทั่วประเทศราว 17,000 ยูนิต ต่ำที่สุดในรอบยี่สิบปี ขณะที่ CBRE คาดว่ากรุงเทพฯ เพียงแห่งเดียวจะมี 40,000 ยูนิต ตัวเลขทั้งสองขัดแย้งกันโดยตรง ขอบเขตและวิธีการต่างกัน และยังไม่มีคำอธิบายต่อสาธารณะถึงช่องว่างนี้ เราจึงนำเสนอทั้งสองตัวเลข แทนที่จะเลือกเฉพาะตัวที่เข้ากับข้อโต้แย้ง

ทำไมคำขอสินเชื่อบ้าน 40% จึงถูกปฏิเสธ?

เพราะข้อจำกัดของตลาดไม่ได้อยู่ที่ความต้องการอีกต่อไป แต่อยู่ที่สินเชื่อ เมื่อกรกฎาคม 2569 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) และสมาคมวิชาชีพต่าง ๆ มีข้อสรุปตรงกันว่า อัตราการปฏิเสธคำขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยอยู่ที่ราว 40% ทั้งในครึ่งแรกของปี 2569 และตลอดปี 2568 สมาคมอาคารชุดไทยให้ตัวเลขในช่วง 40% ถึง 50%

ผลกระทบสะท้อนในราคาโดยตรง ที่อยู่อาศัยใหม่ซื้อขายกันที่ส่วนลด 10% ถึง 30% ที่อยู่อาศัยมือสองซื้อขายต่ำกว่าของใหม่ 20% ถึง 30% และต่ำกว่าอย่างน้อย 50% หากต้องปรับปรุง ในพื้นที่ที่ REIC ติดตาม ราคาคอนโดลดลง 8.3% ในหนึ่งปี และตามข้อมูลของสมาคมอาคารชุดไทย ระยะเวลาขายหมดโครงการโดยเฉลี่ยยืดจากสองถึงสามปีเป็นห้าถึงหกปี

สต็อกอธิบายส่วนที่เหลือ: ที่อยู่อาศัยใหม่เหลือขายราว 210,000 หน่วย เท่ากับการดูดซับสี่ถึงห้าปี และยังมีที่อยู่อาศัยมือสองอีก 220,000 ถึง 230,000 หน่วย รวมแล้วมีเงินจมอยู่มากกว่า 1.3 ล้านล้านบาท

ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศผ่อนคลายอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ได้สูงสุด 100% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในช่วงกรกฎาคม 2569 ถึงมิถุนายน 2570 เรายังไม่พบเอกสารที่ยืนยันการประกาศใช้ขั้นสุดท้ายหลังการรับฟังความคิดเห็นเมื่อมิถุนายน 2569 จึงขอแจ้งไว้ แต่ประเด็นสำคัญอยู่ที่อื่น: แม้จะกู้ได้เต็ม 100% ธนาคารยังคงใช้หลักการให้สินเชื่ออย่างรับผิดชอบ และยังปฏิเสธคำขอสี่ในสิบราย การผ่อนคลาย LTV ไม่ได้ปลดล็อกข้อจำกัดด้านสินเชื่อ นี่คือจุดที่เนื้อหาส่วนใหญ่มองข้าม

มาตรการ 0.01%: ใครได้ ใครไม่ได้

เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 คณะรัฐมนตรีมีมติลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับช่วง 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ภายใต้เพดาน 7 ล้านบาท ซึ่งใช้กับทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมิน มาตรการจะมีผลเมื่อประกาศในราชกิจจานุเบกษา สำนักงานกฎหมาย Tilleke & Gibbins รายงานว่าประกาศแล้วเมื่อ 1 กรกฎาคม 2569 ซึ่งเรายังไม่ได้ตรวจสอบด้วยตนเอง ผลที่ภาครัฐคาดหวังคือธุรกรรม 540,810 ล้านบาทต่อปี และช่วยเพิ่ม GDP ได้สูงสุด 1.06 จุด

มาตรการนี้มุ่งไปที่ผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง รวมถึงผู้ขาย ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ได้รับสิทธิ์และยังต้องจ่าย 2%

ความเข้าใจผิดข้อนี้พบบ่อยในเนื้อหาที่เขียนถึงผู้ซื้อต่างชาติ และไม่ใช่เรื่องเล็ก: สำหรับทรัพย์สินราคา 7 ล้านบาท ส่วนต่างคือ 139,300 บาท ที่ถูกนำเสนอว่า "ประหยัดได้" แต่ความจริงต้องจ่าย

ใครกำลังซื้อ: การปรับโครงสร้าง ไม่ใช่การถอนตัว

ตัวเลขครึ่งแรกปี 2569 ของ REIC ที่เผยแพร่ปลายเดือนสิงหาคม น่าสนใจกว่าพาดหัวข่าว

ที่มา: REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) เผยแพร่เมื่อ 29 สิงหาคม 2569 ตัวเลขเป็นการเปลี่ยนแปลงของมูลค่าการโอน ไม่ใช่จำนวนยูนิต

จำนวนลดลง 8.8% แต่มูลค่าลดลงเพียง 1.5%: มูลค่าต่อรายการสูงขึ้น นี่ไม่ใช่ตลาดที่กำลังว่างเปล่า แต่เป็นตลาดที่ปรับโครงสร้างขึ้นสู่ระดับบนและตามสัญชาติ พื้นที่ก็เปลี่ยนตาม: ผู้ซื้อรัสเซียเลือกภูเก็ตและชลบุรี ผู้ซื้อจีนเลือกกรุงเทพฯ และชลบุรี ผู้ซื้อเมียนมาเลือกกรุงเทพฯ

ต้องย้ำอีกครั้ง เพราะความเข้าใจผิดแพร่หลาย: เปอร์เซ็นต์เหล่านี้หมายถึงมูลค่าการโอน ไม่ใช่จำนวนยูนิต มูลค่าที่เพิ่ม 75.9% ไม่ได้แปลว่าจำนวนผู้ซื้อเพิ่ม 75.9%

ดาต้าเซ็นเตอร์: อะไรอนุมัติแล้ว อะไรเป็นเพียงการคาดการณ์

นี่คือเหตุการณ์ทางอุตสาหกรรมแห่งปี และถูกรายงานคลาดเคลื่อนมากที่สุด

สิ่งที่อนุมัติแล้วโดยคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ): ปี 2568 อนุมัติ 36 โครงการ รวม 728,000 ล้านบาท เทียบกับ 98,500 ล้านบาทในปี 2567 หรือเพิ่มขึ้น 7.4 เท่า จากนั้นในการประชุมเพียงครั้งเดียวเมื่อ 6 พฤษภาคม 2569 อนุมัติ 958,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 913,000 ล้านบาท (95%) เป็นดาต้าเซ็นเตอร์ สามโครงการรวมกันเป็นยอดนี้: TikTok System (Thailand) บริษัทในเครือไบต์แดนซ์ 842,000 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ สมุทรปราการ และฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นการลงทุนโครงการเดียวที่ใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยได้รับอนุมัติในประเทศ; Skyline Data Center ของกลุ่ม DAMAC จากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ 46,000 ล้านบาท 200 เมกะวัตต์ ที่ฉะเชิงเทรา; และ Bridge Data Centres จากสิงคโปร์ 24,600 ล้านบาท 134 เมกะวัตต์ ที่ชลบุรี

สิ่งที่เป็นการคาดการณ์ และต้องไม่สับสนกับข้างต้น:

และสิ่งที่เราไม่เผยแพร่: ไม่มีแหล่งข้อมูลใดที่เราตรวจสอบยืนยันการลงทุนที่ได้รับอนุมัติพร้อมตัวเลขในไทยของ Google, Microsoft, AWS, Alibaba หรือ NextDC ในช่วงปี 2568–2569 ชื่อเหล่านี้ถูกพูดถึง แต่ตัวเลขสืบย้อนไปถึงการอนุมัติไม่ได้ อนุมัติไม่ใช่ผูกพัน และผูกพันไม่ใช่สร้างเสร็จ นี่คือการแยกแยะที่สำคัญที่สุดของเรื่องทั้งหมด

ดาต้าเซ็นเตอร์เปลี่ยนอะไรจริง ๆ

ไม่ใช่ราคาที่อยู่อาศัย ไม่มีแหล่งข้อมูลใดยืนยันเรื่องนี้ และเราจะไม่กล่าวอ้าง สิ่งที่เปลี่ยนคือที่ดินอุตสาหกรรมและระบบไฟฟ้า

ราคาที่ดินอุตสาหกรรมเฉลี่ยอยู่ที่ 8.4 ล้านบาทต่อไร่ในไตรมาสสองปี 2569 เพิ่มขึ้น 7% จากปีก่อน (Cushman & Wakefield, กรกฎาคม 2569) ความไม่สมดุลเป็นเชิงโครงสร้าง: อุปทานที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 8% ในสี่ถึงห้าปี ขณะที่ความต้องการเพิ่มขึ้น 18% การกระจุกตัวเห็นได้ชัดในเชิงพื้นที่ โครงการดาต้าเซ็นเตอร์ปี 2568 อยู่ที่ระยองถึง 33% และชลบุรี 32% และแรงกดดันเริ่มล้นไปยังฉะเชิงเทรา ปราจีนบุรี และสมุทรปราการ ภายใต้ข้อจำกัดเรื่องน้ำและไฟฟ้า

แบล็ค แอนด์ วีช (Black & Veatch) ระบุคอขวดไว้อย่างแม่นยำเมื่อเมษายน 2569: ไม่ใช่การผลิตไฟฟ้า ซึ่งมีกำลังผลิตสำรองเกิน 25% แต่เป็นการส่งไฟฟ้า "ความท้าทายที่แท้จริงอยู่ระหว่างแหล่งผลิตกับผู้ใช้ปลายทาง" หรือที่เรียกว่า "ช่องว่างเมกะวัตต์" การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย (กฟผ.) ประกาศลงทุน 31,000 ล้านบาทเพื่อยกระดับระบบส่ง ประเทศไทยมีประชากร 514,587 คนต่อกำลังการผลิตดาต้าเซ็นเตอร์ที่ติดตั้งแล้วหนึ่งเมกะวัตต์ เทียบกับค่าเฉลี่ยเอเชียแปซิฟิก 247,713 คน ตัวเลขนี้สะท้อนความขาดแคลน และจึงสะท้อนศักยภาพด้วย

โควตาต่างชาติ 75% และสิทธิการเช่า 99 ปี: สถานะที่แท้จริง

ณ วันที่ 13 กันยายน 2569 ทั้งการเพิ่มโควตาการถือครองของชาวต่างชาติเป็น 75% และการขยายสิทธิการเช่าเป็น 99 ปี ยังไม่ผ่านการอนุมัติ กฎหมายที่ใช้บังคับยังคงเป็นเพดาน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด และระยะเวลาเช่าสูงสุด 30 ปี

ประวัติที่ตรวจสอบได้มีเพียงสามช่วงเวลา มิถุนายน 2567: ประกาศนโยบายที่กำลังพิจารณาต่อสาธารณะครั้งแรก กรกฎาคม 2568: ร่างกฎหมายสิทธิการเช่า 99 ปีอยู่ระหว่างรับฟังความคิดเห็น โดยกระทรวงมหาดไทยเป็นผู้ผลักดันในรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร และยกเว้นที่ดินเกษตรกรรมไว้อย่างชัดเจน นับตั้งแต่การเปลี่ยนรัฐบาลในเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ไม่มีขั้นตอนทางนิติบัญญัติใดที่มีการบันทึกวันที่ไว้ต่อสาธารณะ ไม่มีความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา ไม่มีมติคณะรัฐมนตรี และไม่มีการพิจารณาในรัฐสภา

เราจึงไม่เขียนว่า "ยกเลิกแล้ว" "ระงับไว้" หรือ "ใกล้ผ่านแล้ว" เพราะไม่มีหลักฐานรองรับทางใดทางหนึ่ง สถานะที่ตรวจสอบได้คือ: ไม่เคยผ่านการอนุมัติ และยังไม่มีความคืบหน้าทางนิติบัญญัติที่บันทึกไว้จนถึงวันนี้ ตัวแทนที่ขายโดยสัญญาเรื่องสิทธิการเช่า 99 ปีในวันนี้ กำลังขายสมมติฐาน

การท่องเที่ยว และเป้าหมายที่ไม่มีใครพูดถึงอีก

แปดเดือนแรกของปี 2569 ไทยต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ 20.93 ล้านคน ลดลง 3.08% จากปีก่อน แต่ยังมีเป้าหมายหนึ่งตัวและการคาดการณ์สองตัวอยู่ร่วมกัน: เป้าหมาย 36.7 ล้านคนของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ที่ CBRE อ้างถึงเมื่อกุมภาพันธ์ ซึ่งเป็นเป้าหมาย ไม่ใช่การคาดการณ์; ราว 35 ล้านคนตามการคาดการณ์ของ C9 Hotelworks (กุมภาพันธ์); และระดับ "ใกล้เคียงปี 2568" ตามกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา (กันยายน) ด้วยนักท่องเที่ยวจริง 32.9 ล้านคนในปี 2568 และปี 2569 ที่ต่ำกว่านั้น เป้าหมาย 36.7 ล้านคนจึงเป็นไปไม่ได้

เรื่องเดียวกันเกิดขึ้นเมื่อปีที่แล้ว: ปี 2568 ประกาศไว้ 40 ล้านคน ซึ่งเป็นกรอบบนของเป้าหมายทางการและ CBRE อ้างถึง แต่ทำได้จริง 32.9 ล้านคน เป้าหมายทางการถูกปล่อยวางอย่างเงียบ ๆ กลางปี สองปีติดกัน สำหรับผู้ที่คำนวณผลตอบแทนค่าเช่าจากสมมติฐานอัตราเข้าพัก นี่คือบทเรียนเชิงวิธีการ

มีการพลิกกลับที่ควรกล่าวถึง: นักท่องเที่ยวจีนที่ลดลง 34% ในปี 2568 กลับเพิ่มขึ้น 16.05% ในช่วงมกราคม–สิงหาคม 2569 เป็น 3.54 ล้านคน และกลับมาเป็นตลาดอันดับหนึ่ง ส่วนเกาหลีใต้ลดลง 24.78%

กรณีจำลอง: คุณสมศรีกับคอนโดชานเมือง

แดชบอร์ด ณ วันที่ 13 กันยายน 2569

สิ่งที่ท่านทำได้ทันที

ตรวจสอบสามเรื่อง ตามลำดับนี้ ก่อนไปดูโครงการ

ขอให้ผู้พัฒนาโครงการแสดงจำนวนยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์จริงในโครงการก่อนหน้า ไม่ใช่จำนวนยูนิตที่จอง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ 40% เกิดขึ้นระหว่างการจองกับการโอน

เปรียบเทียบราคาเสนอขายกับราคาตลาดมือสองในเขตเดียวกัน ไม่ใช่กับโครงการใหม่อื่น ๆ ที่ภูเก็ต ส่วนต่างระหว่างราคาคอนโดตลาดแรกกับตลาดมือสองอยู่ที่ 39% เมื่อพฤษภาคม 2568 ส่วนที่กรุงเทพฯ ความต่างระหว่างใจกลางเมืองกับชานเมืองก็ไปในทิศทางเดียวกัน

สุดท้าย หากมีผู้พูดถึงสิทธิการเช่า 99 ปีหรือโควตา 75% ขอให้แสดงเลขที่กฎหมายและวันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ซึ่งไม่มี