ซื้อคอนโดพรีเซลในไทย: เจ็ดเรื่องที่ต้องตรวจสอบก่อนจอง

ในสำนักงานขายย่านสุขุมวิท โมเดลโครงการมักวางอยู่บนโต๊ะตัวเดียว อาคารกระจกสูง สระว่ายน้ำบนดาดฟ้า และชั้นที่ยังว่างอยู่ การซื้อพรีเซลคือการเลือกยูนิต ชั้น และวิวก่อนที่อาคารจะมีอยู่จริง ในราคาเปิดตัว และทยอยชำระไปตลอดช่วงก่อสร้าง ในสิบสามย่านของกรุงเทพฯ ที่เราติดตาม มี 60 โครงการที่ขายในลักษณะนี้ ณ วันที่ 6 ตุลาคม 2026 โดยประกาศกำหนดแล้วเสร็จระหว่างปี 2026 ถึง 2029 ทำเลของโครงการเหล่านี้อ่านได้เหมือนอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว รวมถึงระยะถึงสถานีและซอย ดังที่เราแสดงไว้ในบทความว่าด้วยราคาอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ เจ็ดเรื่องที่ควรตรวจสอบช่วยให้ดูเอกสารที่มีอยู่ และภาระผูกพันที่จะเกิดขึ้นตลอดอายุโครงการได้ตั้งแต่ก่อนจอง ตัวบทตรวจสอบเมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2026 มีสองประเด็นที่บทความนี้ยังไม่ได้ชี้ชัด ซึ่งเราระบุไว้ท้ายหน้า

ใครซื้อคอนโดพรีเซลในไทย และเพราะอะไร?

คนที่ต้องการห้องชุดแบบที่ตลาดยังไม่มีให้ ในกรุงเทพฯ ทำเลเก่าแก่ที่สุดแทบไม่เหลือที่ว่างแล้ว ที่สีลมและสาทร 98 จาก 102 โครงการที่เราติดตามสร้างเสร็จแล้ว ส่วนที่อารีย์ 92 จาก 93 โครงการ คอนโดใหม่จึงไปเกิดที่อื่น และขายได้ตั้งแต่เนิ่น ๆ ตามข้อมูลของ CBRE โครงการที่กำลังก่อสร้างในใจกลางกรุงเทพฯ มีอัตราการขายเฉลี่ย 52% ในครึ่งแรกของปี 2026 กลุ่มซูเปอร์ลักชัวรีอยู่ที่ 85% ขณะที่โครงการที่สร้างเสร็จแล้วอยู่ที่ 93% ในแถลงข่าวฉบับเดียวกันลงวันที่ 19 สิงหาคม 2026 นายหน้ารายนี้ยังระบุว่า ผู้ซื้อต่างชาติคิดเป็น 32% ในใจกลางเมือง ตามข้อมูลของตน

ตามชายฝั่ง ความเคลื่อนไหวมีรูปแบบต่างออกไป ที่พัทยา มีเพียง 14.2% ของโครงการที่ขายแบบพรีเซล แต่โครงการเหล่านี้มียูนิตคอนโดที่ประกาศขายถึง 53.7% เพราะอุปทานมาจากอาคารสูงขนาดใหญ่ไม่กี่อาคาร ที่เกาะสมุย เกาะแห่งวิลล่า โครงการมากกว่าครึ่งขายก่อนสร้าง ส่วนหัวหินอยู่ที่ 15.4%

อุปทานพรีเซลในข้อมูลที่เราสำรวจ ตุลาคม 2026:

สัดส่วนเหล่านี้บอกอุปทานที่ประกาศขาย ณ วันที่สำรวจ ไม่ใช่การซื้อขายจริง และบอกว่าของใหม่อยู่ที่ไหน คืออาคารสูงของพัทยา เนินเขาของสมุย และในกรุงเทพฯ คือนอกทำเลที่สร้างเต็มแล้วอย่างสีลมหรืออารีย์

การจองให้อะไรแก่ผู้ซื้อ?

สามอย่าง ซึ่งเป็นเสน่ห์ของการซื้อพรีเซล อย่างแรกคือราคา ราคาเปิดตัวที่ระบุไว้ในสัญญา อย่างที่สองคือทางเลือก ทั้งชั้น ทิศทาง และแบบห้อง จากยูนิตที่ยังว่าง อย่างที่สามคือเวลา สัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายเปิดตารางการชำระเงินที่เดินไปตามงานก่อสร้าง ส่วนเงินที่เหลือชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ภาระผูกพันแรกนี้มีกติกากำกับแล้ว ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ., OCPB) ซึ่งออกเมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2024 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 3 ตุลาคม 2024 กำหนดให้ธุรกิจการขายห้องชุดโดยมีการจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2025 สัญญาจองจึงมีแบบมาตรฐาน ต้องทำเป็นภาษาไทย จำนวนสองฉบับ โดยมอบให้ผู้ซื้อหนึ่งฉบับในวันลงนาม และระบุโครงการ ห้องชุด วัสดุ ราคา จำนวนเงินที่ชำระ วันที่คาดว่าจะทำสัญญาจะซื้อจะขาย และวันยื่นขอกับวันได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

แบบสัญญาท้ายประกาศยังให้ทางออกที่ชัดเจนแก่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อบอกเลิกและรับเงินจองคืนเต็มจำนวนได้ หากรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ต้องทำไม่ได้รับความเห็นชอบ หากผู้ขายไม่ทำสัญญาฉบับถัดไปภายในเวลาที่ตกลง หากผู้ขายไม่ดำเนินการขอใบอนุญาตก่อสร้างตามที่กำหนดโดยไม่มีเหตุอันสมควรหรือเพราะความผิดของตน หรือหากแบบแปลน โครงการ หรือวัสดุเปลี่ยนไปโดยผู้ซื้อไม่ได้ตกลงด้วย การคืนเงินต้องทำภายใน 7 วันนับจากวันบอกเลิก หากชำระด้วยเงินสด เงินโอน หรือเช็ค และภายใน 15 วันหากชำระด้วยบัตร ซึ่งกรณีหลังหักค่าธรรมเนียมบัตรที่เกิดขึ้นได้ หากผู้ขายรู้อยู่แล้วว่าผู้ซื้อต้องขอสินเชื่อ ทั้งสองฝ่ายบอกเลิกได้เช่นกันหากไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อภายในเวลาที่กำหนด เงินที่ชำระไม่ใช่มัดจำและไม่ใช่เงินชำระล่วงหน้า ผู้ขายจะริบได้ก็ต่อเมื่อผู้ซื้อไม่ทำสัญญาฉบับถัดไปภายในเวลาที่ตกลง หลังจากผู้ขายแจ้งเป็นหนังสือ โดยให้เวลาผู้ซื้อปฏิบัติตามหน้าที่อย่างน้อยเจ็ดวันนับจากวันที่ได้รับหนังสือ

อะไรแยกโครงการพรีเซลที่ดี ออกจากโครงการธรรมดา?

โครงการที่ดีตรวจสอบได้จากเอกสาร และเอกสารเกือบทั้งหมดขอดูได้ก่อนลงนาม เจ็ดเรื่องที่ควรตรวจสอบเรียงตามช่วงชีวิตของโครงการ ตั้งแต่ที่ดินจนถึงวันรับกุญแจ

เจ็ดเรื่องที่ควรตรวจสอบ ทีละเอกสาร:

ก. ผู้พัฒนาโครงการและบริษัทเจ้าของโครงการ ในไทย โครงการหนึ่งมักดำเนินการโดยบริษัทที่แยกจากแบรนด์ของกลุ่มบริษัท ข้อมูลการจดทะเบียนของบริษัทดูได้ในระบบ DBD DataWarehouse ของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ทั้งที่ตั้ง กรรมการและอำนาจลงนาม งบการเงินที่ยื่นไว้ และสัญชาติของผู้ถือหุ้น ชื่อตามกฎหมายและเลขทะเบียนนิติบุคคลที่ระบุในสัญญา ผู้รับเงิน และอำนาจลงนาม ควรตรงกับเอกสารเหล่านี้ เพราะบริษัทนี้ ไม่ใช่แบรนด์ คือผู้ลงนามในสัญญา

ข. ที่ดินและทางเข้าออก มาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดว่า การจดทะเบียนอาคารชุดต้องใช้เอกสารสิทธิในที่ดิน คือโฉนดที่ดิน (chanote) แผนผังอาคารพร้อมทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ และหนังสือรับรองว่าอาคารปลอดภาระผูกพัน เว้นแต่การจำนองที่ดินพร้อมอาคาร ซึ่งมาตรา 7 กำหนดให้ต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนองก่อนจดทะเบียน ตามที่ Tilleke & Gibbins อธิบาย แบบสัญญามาตรฐานกำหนดให้ผู้ขายรับรองกรรมสิทธิ์ของตนและแจ้งการจำนองทั้งหมด

ค. ใบอนุญาต ความเห็นชอบรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ใบอนุญาตก่อสร้าง และการเริ่มงานก่อสร้าง เป็นสามขั้นที่แยกจากกัน วิธีตรวจสอบทางออนไลน์อยู่ในบทความว่าด้วย EIA สัญญาจองในปัจจุบันระบุกำหนดเวลาเกี่ยวกับใบอนุญาตไว้ด้วย จึงนำไปเทียบกับเอกสารได้

สัญญา เงิน โควตา และการส่งมอบ: ตัวบทว่าอย่างไร?

ง. สัญญาสองฉบับ แบบมาตรฐานสองแบบ สัญญาจองเป็นไปตามแบบของ สคบ. ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายอยู่ภายใต้มาตรา 6/2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งทำโดยเจ้าของที่ดินและอาคาร ต้องเป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีกำหนด และส่วนที่ไม่เป็นไปตามแบบซึ่งไม่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อไม่มีผลใช้บังคับ แบบนี้เรียกว่า อ.ช. 22 กำหนดโดยประกาศกระทรวงมหาดไทยลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2008 ตามงานศึกษาที่ตีพิมพ์ในวารสารของมหาวิทยาลัยกาฬสินธุ์ปี 2018 ตามที่ Tilleke & Gibbins อธิบาย แบบนี้ระบุวันแล้วเสร็จและวันโอน รายการทรัพย์ส่วนกลาง สิทธิของผู้ซื้อในการโอนสิทธิตามสัญญาโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย และดอกเบี้ยผิดนัดของผู้ซื้อไม่เกิน 15% ต่อปี วิทยานิพนธ์ของมหาวิทยาลัยรามคำแหงในปี 2022 ระบุว่าผู้พัฒนาโครงการบางรายใช้สัญญาของตนเอง การเทียบกับแบบมาตรฐานทีละข้อจึงเป็นส่วนหนึ่งของการตรวจสัญญา

จ. ตารางการชำระเงิน ความล่าช้า และเอสโครว์ ตามบทวิเคราะห์ของ ThaiLawOnline แบบสัญญากำหนดทางเลือกไว้สองทางเมื่อโครงการล่าช้า คือคงสัญญาไว้และรับค่าปรับรายวัน หรือบอกเลิกและรับเงินที่ชำระไปคืนพร้อมดอกเบี้ย Tilleke & Gibbins เสริมว่า เหตุสุดวิสัยทำให้งานก่อสร้างหยุดได้เพียงช่วงเวลาจำกัด ระบบกฎหมายที่ใช้บังคับ การรับประกันในสัญญา ระยะเวลา จุดเริ่มนับ และทางเยียวยาเมื่อล่าช้า ควรตรวจสอบก่อนลงนาม ส่วนตารางการชำระเงินควรอ่านคู่กับความมั่นคงของบริษัทที่ลงนาม

ฉ. โควตาต่างชาติและที่มาของเงิน (สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ) มาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดจำกัดสัดส่วนที่คนต่างด้าวถือครองไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดรวมกัน เป็นรายอาคาร มาตรา 19 และ 19 ตรี แบ่งผู้ซื้อต่างด้าวไว้หลายประเภท แต่ละประเภทมีเอกสารหลักฐานของตน สำหรับผู้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามา หลักฐานต้องครอบคลุมราคาห้อง ในทางปฏิบัติ ธนาคารผู้รับเงินออกหนังสือรับรองการโอนเงิน คือแบบ FET (เดิมคือ ธ.ต.3) ซึ่ง ThaiLawOnline ระบุว่าเกณฑ์และรูปแบบเป็นไปตามแนวปฏิบัติของธนาคาร สำหรับโครงการพรีเซล ผู้ซื้อต่างชาติควรขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่ายูนิตที่เลือกยังอยู่ในโควตา เพราะการจองเพียงอย่างเดียวไม่ได้รับประกันเรื่องนี้ ในกรุงเทพฯ ณ วันที่ 20 ตุลาคม 2026 มีอาคาร 1,289 อาคารที่เปิดโควตาต่างชาติ คิดเป็น 67.8% ของอาคารที่ทราบสถานะ รูปแบบการถือครองอธิบายไว้ในบทความว่าด้วยกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า

ช. การส่งมอบ ตามมาตรา 31 การโอนห้องชุดห้องแรกมาพร้อมกับการยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษา และต้องจัดประชุมใหญ่ครั้งแรกภายในหกเดือน ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแบ่งตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์หรือตามข้อบังคับ (มาตรา 18) ซึ่งร่างข้อบังคับอยู่ในแฟ้มการจดทะเบียน ข้อมูลที่เราสำรวจพบว่าโครงการพรีเซลในกรุงเทพฯ ประกาศค่าส่วนกลาง 63 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เทียบกับ 55 บาทของอาคารที่สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2020 งบประมาณทั้งหมดอยู่ในคู่มือต้นทุนการถือครอง การก่อสร้างแล้วเสร็จ การตรวจรับห้อง การแก้ไขข้อบกพร่อง การจดทะเบียนอาคารชุด และการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นขั้นตอนที่แยกจากกัน ท้ายที่สุด ตามที่ ThaiLawOnline, Tilleke & Gibbins และงานศึกษาของ NIDA อธิบาย แบบสัญญามาตรฐานมีการรับประกันโครงสร้างและส่วนควบอย่างน้อยห้าปี และส่วนอื่นสองปี

เมื่อเราจำลองกรณีของคุณจิราพรและคุณวิชัย: คอนโดพรีเซลหนึ่งห้องนอนในกรุงเทพฯ

ฐานข้อมูลของเราช่วยวางแต่ละโครงการไว้ในย่านของมัน

ข้อมูลโครงการของเราระบุผู้พัฒนาโครงการ แขวงหรือตำบล สถานะว่าเป็นพรีเซลหรือสร้างเสร็จแล้ว และปีที่แล้วเสร็จหากทราบ ช่วยให้วางโครงการพรีเซลเทียบกับอาคารข้างเคียงที่สร้างเสร็จแล้ว และดูได้ว่าผู้พัฒนารายเดียวกันเคยส่งมอบอะไรในเมืองนี้มาแล้ว หากต้องการดูโครงการพรีเซลในย่านของคุณ เริ่มจากการวางโครงการบนแผนที่

สองประเด็นที่ตัวบทยังไม่ได้ชี้ชัด

จุดที่เริ่มบอกเลิกสัญญาเพราะล่าช้าได้ เมื่อค่าปรับถึงเพดาน หรือเมื่อเลยวันส่งมอบ ThaiLawOnline ให้ไว้ทั้งสองแนว ส่วน Tilleke & Gibbins ยึดวันโอนกรรมสิทธิ์

สัญญาที่ไม่เป็นไปตามแบบ มาตรา 6/2 ทำให้ส่วนที่ไม่เป็นไปตามแบบซึ่งไม่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อไม่มีผลใช้บังคับ แต่แหล่งข้อมูลที่ตรวจสอบไม่ได้บอกว่าข้อใดจะใช้แทน และวิทยานิพนธ์ปี 2022 พบว่ามีการใช้สัญญาของผู้พัฒนาโครงการเอง

สิ่งที่ทำได้ตอนนี้

ก่อนจอง ขอเอกสารสามอย่าง คือข้อมูล DBD ของบริษัทที่เป็นผู้ขาย สำเนาโฉนดที่ดินพร้อมแผนผังทางเข้าออก และร่างสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วเทียบร่างสัญญากับแบบ อ.ช. 22 รวมถึงข้อสัญญาเรื่องความล่าช้า หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ ให้ขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยว่ายูนิตของคุณอยู่ในโควตาต่างชาติ