EIA ในประเทศไทย: เกณฑ์ขนาดโครงการและวิธีตรวจสอบ

บนถนนสุขุมวิท สำนักงานขายมักเปิดก่อนการลงเสาเข็มต้นแรก มีโมเดลโครงการในตู้กระจก กาแฟเย็นวางอยู่บนโต๊ะ และที่ท้ายโบรชัวร์ ตัวอักษรเล็ก ๆ อาจเขียนไว้หนึ่งในสองแบบ “EIA approved” หรือ “EIA in process” โมเดลบอกว่าโครงการจะออกมาหน้าตาอย่างไร ส่วนรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) บอกว่าโครงการวางแผนจะเข้าไปอยู่ในย่านนั้นอย่างไร ทั้งเงาที่อาคารจะทอดลง รถที่จะพาเข้ามา และน้ำที่จะระบายออก อาคารชุดทุกแห่งที่มี 80 ห้องหรือ 4,000 ตร.ม. ขึ้นไปต้องผ่านด่านนี้ก่อนได้ใบอนุญาต และข้อมูลส่วนหนึ่งเปิดให้สาธารณชนเข้าดูได้ เช่นเดียวกับกฎเรื่องความสูงและแนวชายฝั่งที่เราอธิบายไว้ในบทความเรื่องผังเมืองและการก่อสร้าง รายงานนี้อ่านได้ หากรู้ว่าต้องดูตรงไหน

รายงาน EIA ในประเทศไทยคืออะไร?

เป็นรายงานทางเทคนิคที่จัดทำโดยนิติบุคคลผู้ได้รับใบอนุญาต อธิบายว่าโครงการจะเปลี่ยนแปลงสิ่งรอบตัวอย่างไร ทั้งการจราจร น้ำเสีย เงาบดบัง ลม เสียงจากการก่อสร้าง และการระบายน้ำ พร้อมมาตรการที่เจ้าของโครงการรับว่าจะปฏิบัติเพื่อลดผลกระทบเหล่านั้น รายงานนี้มีฐานทางกฎหมายอยู่ที่ พ.ร.บ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 (ค.ศ. 1992) ซึ่งหมวดว่าด้วยการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม มาตรา 46 ถึง 51/9 ถูกเขียนใหม่โดยกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 19 เมษายน 2561

ระบบนี้มีสามระดับ และศัพท์เหล่านี้ปรากฏในโบรชัวร์ทุกเล่ม รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมเบื้องต้น (IEE) ใช้เป็นหลักในเขตพื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อม ซึ่งประกาศระดับพื้นที่กำหนดเกณฑ์ไว้ต่ำกว่า EIA หรือรายงานฉบับสมบูรณ์ เป็นระบบปกติของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ส่วน EHIA ซึ่งเพิ่มการประเมินผลกระทบด้านสุขภาพและการรับฟังความคิดเห็นที่เข้มข้นขึ้น ใช้กับโครงการที่อาจก่อผลกระทบรุนแรงต่อสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ ในตัวอย่างที่ทางราชการเผยแพร่ คือกลุ่มอุตสาหกรรมหนักและโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่

หน่วยงานหลักคือ สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ซึ่งไม่ได้เป็นผู้ออกใบอนุญาต แต่ทำหน้าที่ตรวจพิจารณารายงานและเสนอต่อ คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงาน (คชก.) โดยความเห็นของ คชก. ผูกพันหน่วยงานผู้ออกใบอนุญาต ตามข้อมูลของ สผ. มี คชก. ส่วนกลางเก้าคณะ และระดับจังหวัดสิบสองคณะ

โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดบ้างที่ต้องทำ EIA?

รายการโครงการกำหนดไว้ในบัญชีท้ายประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ลงวันที่ 20 ธันวาคม 2566 ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 5 มกราคม 2567 ต่อมาการแก้ไขเพิ่มเติมที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2568 ได้เพิ่มอาคารเพื่อการพาณิชย์ที่มีพื้นที่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไปเข้ามาในรายการ ตามบทวิเคราะห์ที่สำนักงานกฎหมาย Baker McKenzie เผยแพร่เมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2568

เกณฑ์ในบัญชีท้ายประกาศที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและการท่องเที่ยว:

ตัวอย่างสมมติแสดงให้เห็นว่าทำไมทั้งสองเกณฑ์จึงสำคัญ อาคาร 50 ห้องบนพื้นที่ 4,100 ตร.ม. ต้องทำ EIA ฉบับสมบูรณ์ แม้จะมีห้องน้อยกว่า 80 ห้องอยู่มาก ส่วนอาคาร 79 ห้องบนพื้นที่ 3,900 ตร.ม. อยู่ต่ำกว่าเกณฑ์ที่อยู่อาศัยทั้งสองข้อ แต่เกณฑ์ระดับประเทศข้ออื่น เช่น เกณฑ์ตามลำดับที่ 27 หรือกฎของพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ ก็ยังอาจบังคับให้ต้องทำรายงานได้ จำนวนห้องเพียงอย่างเดียวไม่เคยพอที่จะให้คำตอบ

ภูเก็ตและสมุย: เมื่อกฎระดับพื้นที่ลดเกณฑ์ลง

บนเกาะและชายฝั่งท่องเที่ยว มีกฎอีกชั้นหนึ่งซ้อนอยู่บนกฎชั้นแรก นั่นคือประกาศเขตพื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อม ซึ่งออกเป็นรายจังหวัด มีอายุคราวละห้าปี และกำหนดความสูง ระยะถอยร่น และเกณฑ์การจัดทำรายงานไว้ต่ำกว่ากฎทั่วไป

ที่ภูเก็ต ประกาศที่ลงราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2567 กำหนดไว้ในข้อ 13 ให้อาคารประเภทที่ระบุซึ่งมี 50 ถึง 79 ห้อง หรือพื้นที่ 2,500 ถึงน้อยกว่า 4,000 ตร.ม. และตั้งอยู่ห่างชายฝั่งเกิน 50 เมตร ต้องจัดทำรายงาน IEE ส่วนในแนว 50 เมตรต้องจัดทำ EIA ฉบับสมบูรณ์ ขณะที่ข้อ 12 กำหนดมาตรการท้ายประกาศสำหรับกิจการบางประเภทขนาด 11 ถึง 49 ห้อง ส่วนที่เกาะสมุย ประกาศซึ่งครอบคลุมเกาะพะงันและเกาะเต่าด้วย ลงราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2568 และมีผลในวันถัดไป ใช้โครงสร้างเดียวกันในข้อ 10 คือรายงาน IEE สำหรับอาคาร 50 ถึง 79 ห้อง หรือ 2,500 ถึงน้อยกว่า 4,000 ตร.ม. ที่อยู่ห่างแนวชายฝั่งเกิน 50 เมตร และ EIA ฉบับสมบูรณ์เมื่อถึงเกณฑ์ระดับประเทศ รวมถึงเมื่ออยู่ในแนว 50 เมตร สำหรับอาคารประเภทโรงแรมและที่อยู่อาศัยที่ระบุ ผลของแนวนี้ต่อความสูงและสิทธิในการก่อสร้าง อธิบายไว้ในบทความที่เราอ่านประกาศของภูเก็ตและสมุย ซึ่งอ้างถึงไว้ข้างต้น

การพิจารณารายงานดำเนินไปอย่างไร ตั้งแต่บริษัทที่ปรึกษาจนถึง คชก.?

รายงานจัดทำหรือรับรองโดยนิติบุคคลที่ได้รับใบอนุญาตจาก สผ. แล้วยื่นทั้งต่อหน่วยงานผู้มีอำนาจออกใบอนุญาต ซึ่งในกรุงเทพฯ คือกรุงเทพมหานคร และต่อ สผ. คุณภาพของงานขั้นนี้มีผลจริง รายงานที่ถูกพิจารณาว่าไม่ครบถ้วนหรือไม่เพียงพอจะถูกส่งกลับไปยังเจ้าของโครงการ และการแก้ไขแต่ละครั้งทำให้ต้องเริ่มนับเวลาใหม่ จากนั้นกฎหมายกำหนดระยะเวลาไว้สำหรับแต่ละขั้นตอน โดยแต่ละขั้นมีจุดเริ่มนับของตัวเอง:

ระยะเวลาเหล่านี้บอกถึงขั้นตอน ไม่ใช่กำหนดเสร็จที่รับประกันได้ คู่มือของ สผ. แสดงกรอบเวลารวมราว 105 วันสำหรับลำดับขั้นตอนที่คู่มืออธิบาย โดยยังไม่นับเวลาจัดทำรายงานเอง และการส่งข้อมูลเพิ่มเติมที่ถูกขอระหว่างการพิจารณา

มีสามกลไกที่ทำให้ระบบนี้มีผลจริง ประการแรก การมีส่วนร่วมของประชาชน EIA ต้องมีการรับฟังความคิดเห็นอย่างน้อยสองครั้ง ครั้งหนึ่งว่าด้วยการกำหนดขอบเขตการศึกษา อีกครั้งว่าด้วยร่างรายงานและมาตรการ ตามแนวทางของ สผ. ลงวันที่ 25 กรกฎาคม 2566 นี่คือช่วงที่ผู้อยู่อาศัยโดยรอบได้แสดงความเห็น และข้อคัดค้านของพวกเขาอาจกลายเป็นฐานของการฟ้องคดีในภายหลัง ดังที่จะเห็นในกรณี 125 Sathorn ประการที่สอง ผลทางกฎหมายของข้อผูกพัน มาตรา 51/3 ทำให้มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อมเป็นเงื่อนไขของใบอนุญาต และมาตรา 51/5 กำหนดให้ส่งรายงานผลการปฏิบัติตามมาตรการต่อหน่วยงานผู้มีอำนาจอย่างน้อยปีละหนึ่งครั้ง ประการที่สาม อายุของรายงาน ตามมาตรา 51/6 รายงานที่ได้รับความเห็นชอบใช้ประกอบการขออนุญาตได้ห้าปีนับแต่วันที่มีหนังสือแจ้ง และการนำกลับมาใช้หลังจากนั้นต้องเป็นไปตามเงื่อนไขเฉพาะ

ความเห็นชอบ EIA บอกอะไรกับผู้ที่จะเข้าอยู่

สำหรับผู้ซื้อห้องชุด ประโยชน์ของรายงานนี้จับต้องได้ มาตรการในรายงานบรรยายชีวิตประจำวันของอาคารและเพื่อนบ้าน ทั้งเงาที่ทอดลงบนอาคารข้างเคียง ทางเข้าออกของรถ การบำบัดน้ำเสีย และการระบายน้ำยามฝนตกหนัก มาตรการเหล่านี้ไม่ได้หายไปเมื่อส่งมอบอาคาร ในปี 2567 ตามรายงานของ InfoQuest ศาลปกครองสูงสุดวินิจฉัยว่ารายงานของโครงการ Aspire Ngamwongwan ชอบด้วยกฎหมาย พร้อมสั่งให้ผู้อำนวยการเขตหลักสี่กำกับให้ปฏิบัติตามมาตรการอย่างเคร่งครัด

สิ่งที่แยกโครงการที่มั่นคงออกจากโครงการที่เปราะบาง มักอยู่ที่ลำดับขั้นตอน EIA ที่ได้รับความเห็นชอบหมายความว่า คณะกรรมการผู้ชำนาญการได้เห็นชอบผลกระทบและมาตรการของโครงการหนึ่งโดยเฉพาะ ณ วันที่หนึ่งโดยเฉพาะ แต่ไม่ได้มีผลเป็นใบอนุญาตก่อสร้าง และไม่ได้อนุญาตให้เริ่มงาน เราไม่พบบทบัญญัติใดที่ห้ามเปิดขายก่อนได้รับความเห็นชอบ และสื่อเศรษฐกิจไทยรายงานว่ามีการเปิดจองก่อน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2568 สัญญาจองห้องชุดต้องเป็นไปตามแบบที่ทางการกำหนด ข้อสัญญาที่ให้ริบเงินที่ชำระแล้วทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นข้อห้าม เว้นแต่ผู้ซื้อผิดสัญญา ส่วนเงื่อนไขการเลิกสัญญาและการคืนเงิน ต้องอ่านในสัญญาแต่ละฉบับ

คำพิพากษาในช่วงหลังแสดงเส้นแบ่งระหว่างเอกสารแต่ละฉบับ กรณี Ashton Asoke ศาลปกครองสูงสุดพิพากษายืนเมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ให้เพิกถอนเอกสารที่มีผลเป็นใบอนุญาตก่อสร้าง เนื่องจากที่ดินไม่มีด้านหน้ากว้าง 12 เมตรติดถนนสาธารณะกว้าง 18 เมตร ตามที่ กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 กำหนด แหล่งข้อมูลที่เราตรวจสอบไม่ได้รายงานว่ามีการเพิกถอนตัวรายงาน EIA เอง กฎเรื่องความกว้างถนนนี้อธิบายไว้ในบทความเรื่องราคาและสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ตัวความเห็นชอบรายงานเองก็ถูกโต้แย้งได้เช่นกัน ศาลปกครองกลางในฐานะศาลชั้นต้นเพิกถอนความเห็นชอบของ Supalai Loft Ratchada-Wongsawang เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2566 และของ 125 Sathorn รวมทั้งใบอนุญาต เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2566 ตามคำฟ้องของเจ้าของร่วมอาคารชุด The Met ที่อยู่ข้างเคียง คำพิพากษาเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าการโต้แย้งเกิดขึ้นได้ แต่ไม่ใช่การสรุปสถานะทางกฎหมายล่าสุดของโครงการเหล่านี้

จะอ่านแฟ้มรายงาน EIA ของโครงการได้อย่างไร?

อ่านได้ทางออนไลน์ โดยไม่ต้องสมัครบัญชี สผ. รวบรวมรายงานไว้ในฐานข้อมูล Smart EIA Plus ซึ่งค้นได้จากชื่อโครงการ เจ้าของโครงการ ประเภทโครงการ จังหวัด และอำเภอหรือเขต และกรองได้ตามสถานะการพิจารณา ได้แก่ อยู่ระหว่างพิจารณา เห็นชอบ หรือไม่เห็นชอบ รวมถึงตามสถานะของโครงการ ตั้งแต่ “ยังไม่ดำเนินการ” ไปจนถึง “เปิดดำเนินการแล้ว” รายงานผลการปฏิบัติตามมาตรการของสามปีล่าสุดแนบอยู่กับข้อมูลของแต่ละโครงการ และดาวน์โหลดรายงานฉบับสมบูรณ์ได้หากมีการนำส่งไว้ สผ. เองแนะนำให้ตรวจสอบจากฐานข้อมูลนี้ แทนที่จะเชื่อข้อความทางการตลาด

สองข้อที่ควรทำจนเป็นนิสัย ช่วยป้องกันการหลงทางได้เกือบทั้งหมด ข้อแรก ค้นจากชื่อบริษัทเจ้าของโครงการพอ ๆ กับชื่อทางการค้า ข้อสอง อย่าเพิ่งสรุปอะไรเมื่อค้นไม่พบ ต้องตรวจสอบก่อนว่าโครงการนั้นคือโครงการใดแน่ และอยู่ภายใต้เกณฑ์ใด

เอกสารสามฉบับควรเก็บไว้ด้วยกัน เพราะแต่ละฉบับยืนยันคนละเรื่อง หนังสือแจ้งความเห็นชอบรายงาน ซึ่งกำหนดข้อผูกพัน ใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบรับแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ซึ่งอนุญาตให้ก่อสร้าง และสำหรับอาคารที่ส่งมอบแล้ว คือรายงานผลการปฏิบัติตามมาตรการฉบับล่าสุด เอกสารเหล่านี้เสริมสิ่งที่เราเขียนไว้เรื่องรูปแบบการถือครองและเอกสารสิทธิ์ ซึ่งบอกว่าสิ่งที่ซื้อคืออะไร

เมื่อเราจำลองกรณีของคุณสุนีย์และคุณประเสริฐ ผู้ซื้อคอนโดพรีเซลในกรุงเทพฯ

ข้อมูลโครงการของเราช่วยเทียบอะไรได้บ้าง

หน้าข้อมูลโครงการของเราระบุผู้พัฒนา เขตหรืออำเภอ และแขวงหรือตำบลของโครงการที่พักอาศัยทุกแห่งที่เราติดตาม ทั้งสามข้อนี้คือตัวกรองที่ช่วยให้ค้นหาโครงการในฐานข้อมูลของ สผ. ได้ โดยไม่หลงอยู่ระหว่างชื่อทางการค้ากับบริษัทเฉพาะโครงการ ก่อนเริ่มค้น ลองเริ่มจากการดูตำแหน่งโครงการบนแผนที่ เพื่อเห็นโครงการและสภาพแวดล้อมรอบตัว

สิ่งที่ทำได้ทันที

ก่อนจอง ให้ระบุให้ได้ว่าโครงการอยู่ภายใต้เกณฑ์ใด ทั้งจำนวนห้อง พื้นที่ใช้สอย และกฎระดับพื้นที่ที่อาจมี จากนั้นค้นหาข้อมูลโครงการบน Smart EIA Plus ตามจังหวัด อำเภอหรือเขต และบริษัทเจ้าของโครงการ แล้วจดเลขที่และวันที่ของหนังสือแจ้งความเห็นชอบ สุดท้าย ขอดูใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบรับแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ซึ่งเป็นเอกสารเดียวที่อนุญาตให้ก่อสร้าง สามขั้นตอน ไม่มีค่าใช้จ่าย และเป็นคำถามที่ดีที่สุดที่จะถามในสำนักงานขาย