บทเรียนจากเดือนมีนาคม 2568 ถึงอาคารสูงในกรุงเทพฯ

อาคารสูงหลายร้อยหลัง ประชากรสิบล้านคน และชั้นดินที่นักธรณีวิทยารู้ดีว่าอ่อนเพียงใด จนถึงวันที่ 28 มีนาคม 2568 ยังไม่มีใครเคยเห็นกรุงเทพฯ เผชิญแผ่นดินไหวจริง วันนั้นเมืองทั้งเมืองถูกทดสอบในสภาพจริง และเครื่องมือตรวจวัดก็พร้อมอยู่แล้ว เครื่องวัดความเร่งบันทึกข้อมูลไว้ กรมโยธาธิการและผังเมืองตรวจอาคารเกือบ 7,000 หลังภายในสิบวัน และนักวิจัยนำการสั่นไหวที่บันทึกได้ไปเทียบกับสเปกตรัมในมาตรฐานการออกแบบ ผลที่ได้คือชุดข้อมูลเกี่ยวกับอาคารที่มีเพียงไม่กี่เมืองในโลกที่มี และสิ่งที่ข้อมูลนี้บอกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ชัดเจนกว่าที่คนทั่วไปจดจำกัน

สิ่งที่ข้อมูลตรวจวัดบอกเป็นอันดับแรก

ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งหมด มีอาคารถล่มทั้งหลังเพียงหลังเดียว คืออาคารสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) ที่จตุจักร ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานของรัฐที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ ยังไม่เคยส่งมอบ และยังไม่เคยมีผู้ใช้งาน CBS News รายงานตั้งแต่วันที่ 31 มีนาคม 2568 ว่าเป็นอาคารสูงเพียงหลังเดียวในกรุงเทพฯ ที่ถล่มลงทั้งหมด และงานวิจัยที่ตีพิมพ์ในปี 2568 ในวารสาร Bulletin of Earthquake Engineering ก็ได้ข้อสรุปเดียวกัน ไม่มีอาคารที่อยู่อาศัยที่มีผู้อยู่อาศัยหลังใดถล่ม

ผลการตรวจอาคารบอกขนาดของความเสียหายส่วนที่เหลือ จากอาคาร 6,903 หลังที่ตรวจทั่วประเทศระหว่างวันที่ 28 มีนาคมถึง 6 เมษายน 2568 มี 55 หลังที่ถูกห้ามใช้งาน ในจำนวนนี้อยู่ในกรุงเทพฯ เพียงสองหลัง และจากอาคารสาธารณะ 498 หลังที่ศูนย์วิจัยแผ่นดินไหวแห่งประเทศไทย (Earthquake Research Centre of Thailand) สำรวจ 91.2% ไม่ได้รับความเสียหาย ความเสียหายเกิดขึ้นมาก แต่ความล้มเหลวเชิงโครงสร้างยังเป็นข้อยกเว้น

สิ่งที่การตรวจอาคารพบ มีนาคม–เมษายน 2568:

เกิดอะไรขึ้นกันแน่

แผ่นดินไหวเกิดบนรอยเลื่อนสะกายในเมียนมา ที่ความลึก 10 กิโลเมตร สำนักงานสำรวจทางธรณีวิทยาสหรัฐฯ (USGS) ระบุขนาด Mw 7.7 กลไกเป็นแบบเลื่อนตามแนวระดับ และการแตกของรอยเลื่อนเป็นแบบ supershear ยาว 460 ถึง 500 กิโลเมตร ซึ่งเป็นหนึ่งในการแตกที่ยาวที่สุดเท่าที่เคยสังเกตได้ จุดศูนย์กลางอยู่ห่างจากกรุงเทพฯ ราว 1,000 กิโลเมตร และเนื่องจากการแตกลามลงไปทางใต้ จุดที่ใกล้เมืองหลวงที่สุดจึงอยู่ห่างราว 600 กิโลเมตร

ในกรุงเทพฯ ความเร่งสูงสุดของพื้นดินที่วัดได้ที่สถานี PWSA อยู่ที่ 0.019 g ในแนวเหนือ-ใต้ และ 0.023 g ในแนวตะวันออก-ตะวันตก เป็นการสั่นไหวที่แรงที่สุดเท่าที่เคยบันทึกได้ในเมืองหลวง แต่ในเชิงสัมบูรณ์ถือว่าเป็นความเร่งที่ต่ำ สิ่งที่มีผลไม่ใช่ความรุนแรงของการสั่น แต่คือคาบและระยะเวลาของการสั่น

ทำไมเมืองที่อยู่ห่างจุดศูนย์กลางหนึ่งพันกิโลเมตรจึงสั่นไหว?

กรุงเทพฯ ตั้งอยู่บนแอ่งตะกอนที่ลึก ชั้นหินฐานอยู่ลึก 500 ถึง 2,000 เมตร จากผิวดิน ใต้ชั้นดินเหนียวอ่อนหนา 15 ถึง 30 เมตร ซึ่งมีความเร็วคลื่นเฉือนต่ำมาก กลไกที่ Ornthammarath และคณะอธิบายไว้ในวารสาร Geoenvironmental Disasters เมื่อปี 2566 มาจากความแตกต่างระหว่างสองชั้นนี้ คลื่นช้าลงเมื่อเข้าสู่ชั้นตะกอน พลังงานส่วนหนึ่งถูกกักไว้ และแปรเป็นคลื่นพื้นผิว ส่วนใหญ่เป็นคลื่นเลิฟ (Love waves) การสั่นไม่ได้แค่ถูกขยาย แต่ยังกินเวลานานกว่าพื้นที่บนหินที่อยู่ใกล้เคียง เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 วัดการขยายได้เมื่อเทียบกับสถานีนอกแอ่ง ราว 3 เท่าในด้านความเร่ง และ 4 ถึง 5 เท่าในด้านความเร็ว ในสองช่วงคาบ คือ 1 ถึง 3 วินาที และ 5 ถึง 7 วินาที

สองช่วงคาบนี้คือประเด็นที่ผู้ซื้อควรสนใจ อาคารจะเกิดการสั่นพ้องเมื่อคาบการสั่นธรรมชาติของอาคารตรงกับคาบของพื้นดิน บ้านเตี้ยสั่นด้วยคาบที่สั้นมาก แอ่งดินจึงไม่มีผลกับบ้านเหล่านี้ อาคารหกสิบชั้นสั่นด้วยคาบราวหกวินาที ซึ่งตรงกับช่วงคาบที่ถูกขยายช่วงที่สองพอดี นี่คือเหตุที่อาคารสูงรับรู้แผ่นดินไหวที่อยู่ห่างออกไปหนึ่งพันกิโลเมตร ในขณะที่บ้านชั้นเดียวไม่รู้สึก นี่ไม่ใช่ความผิดปกติ แต่เป็นหลักฟิสิกส์ และวิศวกรไทยรู้เรื่องนี้ดี

ไทยไม่ได้เพิ่งรู้จักการออกแบบต้านแผ่นดินไหวในปี 2568

นี่คือส่วนที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ที่เปรียบเทียบอาคารสองหลัง กฎหมายการออกแบบอาคารต้านแผ่นดินไหวของไทยไม่ได้เกิดขึ้นเพราะแผ่นดินไหวครั้งนี้ มีมาตั้งแต่ พ.ศ. 2540 ครอบคลุมกรุงเทพฯ ตั้งแต่ พ.ศ. 2550 และเข้มงวดขึ้นครั้งล่าสุดใน พ.ศ. 2564 หรือสี่ปีก่อนเกิดเหตุ

ห้าระบอบกฎเกณฑ์ที่ใช้ต่อเนื่องกันมา และอาคารหลังหนึ่งออกแบบภายใต้ระบอบใด:

ข้อเท็จจริงที่แยกแยะได้ชัดที่สุดสรุปได้ในประโยคเดียว จากกรณีศึกษาของบริษัทวิศวกรที่ปรึกษา Meinhardt เกี่ยวกับอาคาร 36 ชั้นในกรุงเทพฯ วิธีคำนวณที่บังคับใช้ในปี 2564 ให้แรงแผ่นดินไหวสูงกว่าอย่างน้อยสามถึงสี่เท่าของที่กฎกระทรวงปี 2550 กำหนด

ข้อสังเกตจากเอกสารฉบับเดียวกันสำคัญไม่แพ้ตัวเลข อาคารหลังนี้ออกแบบภายใต้กฎเกณฑ์เดิม แล้วถูกประเมินใหม่ระหว่างก่อสร้างตามกฎเกณฑ์ใหม่ และผ่านเกณฑ์โดยไม่ต้องเสริมกำลังโครงสร้าง การวิเคราะห์แบบไม่เชิงเส้นตามเวลาแสดงว่าแรงจริงในแต่ละชั้นอยู่ที่ราว 70% ของค่าที่คาดการณ์ หรือมีส่วนเผื่อ 30%

มาตรฐานผ่านการทดสอบจริงครั้งแรกหรือไม่?

ในช่วงที่เกี่ยวข้องกับอาคารส่วนใหญ่อย่างท่วมท้น คำตอบคือผ่าน ผู้เขียนงานวิจัยใน Bulletin of Earthquake Engineering นำการสั่นไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ไปเทียบกับสเปกตรัมสำหรับการออกแบบของมาตรฐาน มยผ. 1301/1302-61 ในช่วง 1 ถึง 3 วินาที ซึ่งเป็นช่วงของอาคารสูงทั่วไป สเปกตรัมสำหรับการออกแบบสูงกว่าความต้องการจริง มาตรฐานอยู่ฝั่งที่ปลอดภัย แต่เมื่อเกิน 5 วินาที ความเร่งที่บันทึกได้สูงกว่าค่าในมาตรฐาน ช่วงนี้เป็นช่วงของอาคารที่สูงชะลูดที่สุด และนักวิจัยได้ข้อเสนอแนะจากผลนี้ว่า ควรรวมผลการขยายของแอ่งแบบสองมิติและสามมิติเข้าไปในแบบจำลอง

สิ่งที่การสอบสวนพบเกี่ยวกับอาคารที่จตุจักร

อาคาร สตง. สูง 33 ชั้น 137 เมตร งานก่อสร้างว่าจ้างกิจการร่วมค้าระหว่างอิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ กับ China Railway No.10 Engineering Group (Thailand) มูลค่า 2,136 ล้านบาท (55.7 ล้านยูโร) เริ่มในปี 2563 งานโครงสร้างหลักเพิ่งแล้วเสร็จ งานผนังภายนอกและงานระบบกำลังดำเนินอยู่ เป็นอาคารที่ยังไม่เสร็จ ยังไม่ส่งมอบ และยังไม่ได้รับใบรับรองการใช้อาคาร

ยืนยันผู้เสียชีวิตเก้าสิบห้าราย ณ วันยุติการค้นหาเมื่อ 13 พฤษภาคม 2568 และยอดรวมหลังการพิสูจน์เอกลักษณ์อยู่ที่เก้าสิบหกราย ผู้เสียชีวิตเกือบทั้งหมดเป็นคนงานในไซต์ก่อสร้าง ซึ่งหลายคนเป็นแรงงานข้ามชาติ ภาครัฐจ่ายเงินช่วยเหลือและค่าชดเชยเบื้องต้น 129.86 ล้านบาท (3.38 ล้านยูโร)

รายงานอย่างเป็นทางการของ สตง. ที่เผยแพร่เมื่อ 20 มีนาคม 2569 ระบุสาเหตุสี่ประการ:

1. การพังทลายเริ่มที่ชั้น 1 ถึง 4 จากการวิบัติของผนังรับแรงเฉือนภายใต้แรงเฉือน
2. แท่งตัวอย่างคอนกรีตที่เจาะจากผนังเหล่านี้มีกำลังต่ำกว่าเกณฑ์ที่กำหนด
3. แบบก่อสร้างไม่เป็นไปตามกฎหมาย ทำให้กำลังของโครงสร้างต่ำกว่าขั้นต่ำตามกฎหมาย
4. ระยะฝังยึดของเหล็กเสริมระหว่างคานเชื่อมกับผนังสั้นกว่าที่กำหนด

สาเหตุทั้งสี่เป็นความบกพร่องของงานก่อสร้าง ไม่มีข้อใดเกี่ยวข้องกับสภาพแผ่นดินไหวของกรุงเทพฯ ประเด็นเหล็กเสริมมีข้อสรุปที่ขัดแย้งกัน และไม่อยู่ในสาเหตุทั้งสี่

คดีเข้าสู่กระบวนการยุติธรรมแล้ว เมื่อวันที่ 7 สิงหาคม 2568 บุคคลและนิติบุคคลยี่สิบสามรายถูกฟ้องต่อศาลอาญา รวมหกสิบเจ็ดข้อหา ซึ่งรวมถึงการก่อสร้างไม่เป็นไปตามแบบจนเป็นเหตุให้ผู้อื่นถึงแก่ความตาย และความผิดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (Building Control Act) คดียังอยู่ระหว่างพิจารณา และยังไม่มีคำพิพากษาในเนื้อหาคดี ณ วันที่ 24 กันยายน 2569

ตรวจสอบอะไรได้บ้างก่อนซื้อ?

ในการเสวนาของ Asia Real Estate Summit เมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2568 ผู้เชี่ยวชาญชาวไทยสรุปการเปลี่ยนแปลงไว้ว่า "ไม่ใช่แค่เรื่องทำเลอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องความเชื่อมั่น" และความเชื่อมั่นในที่นี้พิสูจน์ได้ด้วยเอกสาร

• ใบอนุญาตก่อสร้าง แบบ อ.1 (Or.1) ตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร วันที่ยื่นคำขอบอกว่าโครงการออกแบบภายใต้กฎเกณฑ์ต้านแผ่นดินไหวฉบับใด
• ใบรับรองการตรวจสอบอาคาร แบบ อ.6 (Or.6) ตามมาตรา 32 รับรองว่าอาคารที่สร้างเสร็จแล้วได้รับการตรวจและใช้งานได้
• หนังสือรับรองการตรวจโดยวิศวกร ตามมาตรา 32 ทวิ สำหรับอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรือพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตร
• การอนุมัติรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งต้องได้ก่อนออกใบอนุญาต เกณฑ์ที่มักอ้างถึงคือ 80 หน่วย และ/หรือ 4,000 ตารางเมตร แต่มีถ้อยคำสองแบบที่ไม่ตรงกันเผยแพร่อยู่ ทนายความไทยจะเป็นผู้ชี้ขาด
• รายงานการตรวจสอบอาคารประจำปีและรายห้าปี ตามกฎกระทรวง พ.ศ. 2548 สำหรับอาคารสูงเกิน 23 เมตร และอาคารชุดพื้นที่เกิน 2,000 ตารางเมตร นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้เก็บรายงาน และการฝ่าฝืนมีโทษปรับสูงสุด 60,000 บาท (1,563 ยูโร) และอีกวันละ 10,000 บาท (261 ยูโร)
• ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพของวิศวกรโครงสร้าง กับสภาวิศวกร (Council of Engineers) ซึ่งเก็บทะเบียนวิศวกรที่ได้รับอนุญาต

ด้านโครงสร้าง ระบบมาตรฐานของอาคารสูงในกรุงเทพฯ มีเอกสารอธิบายไว้ชัดเจน คือแกนกลางผนังคอนกรีตเสริมเหล็กทำงานร่วมกับโครงข้อแข็งรอบนอก และใช้การออกแบบตามสมรรถนะสำหรับอาคารที่สูงชะลูด ผู้พัฒนาโครงการที่จริงจังต้องบอกได้ว่าเลือกใช้ระบบใด และยื่นขอใบอนุญาตภายใต้กฎเกณฑ์ฉบับใด

ขอชี้แจงตามตรง: ในแหล่งข้อมูลทางกฎหมายทั้งหมดที่เราตรวจสอบ เราไม่พบ "หนังสือรับรองการผ่านเกณฑ์ต้านแผ่นดินไหว" ในรูปแบบมาตรฐานที่มอบให้ผู้ซื้อ การผ่านเกณฑ์แสดงอยู่ในใบอนุญาตและลายมือชื่อของวิศวกร ดังนั้นเอกสารที่ต้องขอดูคือใบอนุญาต

การรับประกันและประกันภัย: อะไรมี อะไรไม่มี

สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามแบบมาตรฐานต้องกำหนดให้ผู้พัฒนาโครงการรับประกันห้าปีสำหรับโครงสร้างและอุปกรณ์ และสองปีสำหรับส่วนอื่น ตามมาตรา 6/2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (Condominium Act) ซึ่งเป็นขั้นต่ำที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตามหลักทั่วไป มาตรา 600 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ผู้รับจ้างรับผิดในความชำรุดบกพร่องเป็นเวลาห้าปีนับจากวันส่งมอบ และมาตรา 601 กำหนดให้ฟ้องร้องภายในหนึ่งปีนับจากความชำรุดบกพร่องปรากฏ

ด้านประกันภัย ภัยแผ่นดินไหวอยู่ในความคุ้มครองของกรมธรรม์ประกันอัคคีภัยของไทย แต่มีวงเงินย่อย: 20,000 บาทต่อปี (521 ยูโร) สำหรับกรมธรรม์ที่อยู่อาศัยมาตรฐาน และซื้อความคุ้มครองเพิ่มได้ ในอาคารชุด ทรัพย์ส่วนกลางอยู่ภายใต้กรมธรรม์ Industrial All Risk ที่นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ทำ ส่วนห้องชุดอยู่ภายใต้กรมธรรม์ของเจ้าของ จึงอยู่ภายใต้วงเงินย่อยนี้ จุดที่ต้องระวังไม่ใช่ว่าคุ้มครองหรือไม่ แต่คือเพดานความคุ้มครอง สมาคมประกันวินาศภัยไทยประเมินเมื่อ 7 กรกฎาคม 2568 ว่าค่าสินไหมทดแทนอาจสูงถึง 50,000 ล้านบาท (1,300 ล้านยูโร) จากการเรียกร้องราว 150,000 ราย

ตลาดตอบสนองอย่างไรหลังจากนั้น

เมื่อเมษายน 2568 Kasikorn Securities คาดว่าการโอนคอนโดในอาคารสูงทั้งปีจะลดลง 50% ตัวเลขรวมที่ออกมาภายหลังแก้การคาดการณ์นั้น ตามข้อมูลของ REIC ปี 2568 ปิดที่ 316,214 รายการโอน ลดลง 9.1% มูลค่า 864,913 ล้านบาท (22,540 ล้านยูโร) ที่สำคัญกว่านั้น ไตรมาสที่สี่ฟื้นตัว นำโดยคอนโด: เพิ่มขึ้น 8.6% ในเชิงจำนวน และ 17% ในเชิงมูลค่า REIC คาดว่าปี 2569 จะทรงตัวที่ 314,593 รายการ

ประเด็นที่บอกได้มากที่สุดอยู่ที่อื่น บทวิเคราะห์ที่เผยแพร่ในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2569 ทั้งจาก KKP Research, REIC, JLL, CBRE และ Colliers ไม่ได้ระบุว่าแผ่นดินไหวเป็นสาเหตุของความอ่อนแอของตลาดอีกต่อไป แต่ระบุว่าเป็นหนี้ครัวเรือนและการจำกัดสินเชื่อ ตลาดตัดสินเองภายในเวลาไม่ถึงสามไตรมาส การเปลี่ยนแปลงนี้ยังอ่านได้ต่างกันในแต่ละจังหวัด และเราได้แจกแจงไว้ทีละจุดหมายในการเปรียบเทียบหกตลาดของไทย

ใครเผยแพร่อะไร

ผู้พัฒนาโครงการจดทะเบียนสี่รายเผยแพร่ข้อมูลที่ตรวจสอบได้ AP Thailand ตรวจโครงการทั้ง 82 โครงการระหว่างวันที่ 28 มีนาคมถึง 3 เมษายน 2568 เป็นสองระยะ คือวิศวกรภายใน แล้วตามด้วยผู้เชี่ยวชาญภายนอกสี่คนที่ระบุชื่อ Origin Property ตรวจ 55 จาก 83 โครงการที่ส่งมอบแล้ว Supalai ตรวจโครงการทั่วประเทศทั้ง 90 โครงการ และ Sansiri ระบุว่ามีมากกว่า 200 โครงการที่ประกาศว่าปลอดภัย ผู้พัฒนาอีกสิบเอ็ดรายแจ้งการตรวจผ่านสื่อมวลชน

เมื่อเราจำลองการตัดสินใจเลือกระหว่างอาคารสองหลัง

สิ่งที่ท่านทำได้ทันที

การระบุว่าอาคารหลังหนึ่งอยู่ภายใต้มาตรฐานฉบับใด เป็นเรื่องของการระบุช่วงเวลาก่อนจะเป็นเรื่องทางเทคนิค ฐานข้อมูลของเราจัดทำดัชนีปีที่สร้างเสร็จ จำนวนชั้น และผู้พัฒนาโครงการ สำหรับ 7,865 โครงการ สามข้อมูลนี้เพียงพอที่จะรู้ว่าโครงการหนึ่งน่าจะออกแบบภายใต้ระบอบกฎเกณฑ์ใด นี่เป็นวิธีคัดกรอง ไม่ใช่ความเห็นของวิศวกร ใบอนุญาต อ.1 เท่านั้นที่ชี้ขาด

ไม่ว่าท่านจะเปรียบเทียบอาคารสูงสองหลังในกรุงเทพฯ หรือเรสซิเดนซ์แบรนด์หรู ให้ระบุช่วงเวลาของอาคารก่อนในเครื่องมือสำรวจโครงการ และอันดับผู้พัฒนาโครงการ แล้วขอรายการเอกสารที่ต้องขอจากผู้ขายกับเรา สำหรับการวิเคราะห์โครงสร้างและการตรวจสอบทางกฎหมาย เราจะแนะนำให้ท่านติดต่อวิศวกรที่ได้รับอนุญาตจากสภาวิศวกรและทนายความไทย