Непроданные кондо в Бангкоке: где запас и как быстро он уходит

Движение не ограничивается Сукхумвитом: во всём Большом Бангкоке продажи квартир в новых кондоминиумах во втором квартале 2026 года выросли на 19,5 %, по данным опроса Информационного центра недвижимости (Real Estate Information Center, REIC), опубликованного 22 сентября. Тем же летом по редакциям разошлась другая цифра: 350 000 непроданных квартир в кондоминиумах, о которых 12 июня объявила Knight Frank, — для Бангкока и соседних провинций. 15 октября Cushman & Wakefield насчитала 65 300 — только по Бангкоку. Эти две цифры относятся к разной территории, и, по данным источников, которые дают разбивку, запас сосредоточен в массовом сегменте и на периферии, вдали от центральных адресов, описанных в нашем гиде по районам Бангкока. Ниже — что именно считают эти ряды данных, где находятся непроданные квартиры, как они накопились и на что распространяются государственные меры.

Почему 350 000 и 65 300 нельзя сравнивать напрямую?

Потому что они относятся к разной территории, а в изученных документах нет подробного определения, которое позволило бы их сопоставить. В отчёте Knight Frank Thailand за первый квартал 2026 года говорится о непроданном запасе «около 350 000 единиц», на распродажу которого без существенного нового предложения ушло бы пять-шесть лет. Сам текст отчёта охват не определяет; его 12 июня уточнила в Krungthep Turakij и The Nation представитель компании Поджаман Воракитпокатон: Бангкок и его окрестности. В том же отчёте этот запас соотнесён примерно с 60 000 регистраций перехода права на квартиры в кондоминиумах в год, что и даёт заявленные пять-шесть лет. Что входит в эти 350 000 единиц — старые проекты, строящиеся объекты или квартиры на перепродаже, — в изученных документах не уточняется.

Cushman & Wakefield публикует показатель поуже. В её обзоре Thailand Real Estate Outlook за третий квартал 2026 года значится «более 65 300 непроданных единиц» в Бангкоке общей стоимостью около 370 млрд батов (921,6 млрд руб.), из них 25 700 достроены и готовы к регистрации перехода права — около 40 %. Руководитель её исследовательского отдела Сурачет Конгчип говорит в тайской прессе о «накопленном» запасе проектов. Colliers даёт другой порядок величины запаса в Бангкоке. REIC публикует и всё предложение по региону — это отдельный показатель. Объявления о перепродаже измеряют ещё один, иной объект.

Пять показателей предложения квартир в кондоминиумах — с разным охватом и на разные даты:

Цифра Knight Frank заметно выше остальных приведённых рядов. Из-за различий в предмете подсчёта, территории и дате измерить здесь разрыв между ними при одинаковом охвате нельзя. Чтобы представить рынок в целом: REIC насчитывает во втором квартале 2026 года 202 414 единиц жилья всех типов, включая дома, которые остаются в продаже в Бангкоке и пяти соседних провинциях. Сроки распродажи подчиняются той же логике: каждый делит свой запас на свой темп продаж, отсюда и сроки от двух до семи лет.

Где находится запас кондоминиумов в Бангкоке?

Прежде всего — в массовом сегменте. По данным Cushman & Wakefield, около 55 % непроданных квартир Бангкока предлагаются дешевле 3 млн батов (7,5 млн руб.) или не дороже 100 000 батов за квадратный метр (249 100 руб.); вместе с диапазоном от 100 001 до 150 000 батов за квадратный метр (до 373 600 руб.) набирается около 76 %. Д-р Сопон Порнчокчай из Agency for Real Estate Affairs (AREA) ещё в январе относил основную массу непроданного жилья всех типов к сегменту до 3 млн батов и к периферии.

Затем — на периферии, но не везде. REIC измеряет поглощение кондоминиумов по районам во втором квартале 2026 года: на Сукхумвите каждый месяц продаётся 5,2 % запаса, то есть его хватит примерно на 16 месяцев; в зоне Bang Yai–Bang Bua Thong–Bang Kruai–Sai Noi (провинция Нонтхабури) — 3,3 %, около 27 месяцев; в зоне Mueang Samut Prakan–Phra Pradaeng–Phra Samut Chedi — 2,8 %, около 32 месяцев; в Кратхумбаен–Бан Пхэо (провинция Самутсакхон) — 0,4 %, около 252 месяцев. Периферия неоднородна: Кхлонг Луанг в провинции Патхумтхани распродаёт свой запас примерно за десять месяцев. Банк Kiatnakin Phatra (KKP) называет три коридора, наиболее перегруженных жильём среднего ценового сегмента всех типов: Рангсит–Патхумтхани (19 300 непроданных объектов), Банг Буа Тхонг–Нонтхабури (18 100) и Банг На–Самутпракан (16 400).

Два из этих трёх коридоров — как раз те, где иностранцы почти не покупают. По данным AREA, в 2025 году иностранные покупатели приобрели в центральном деловом районе 2 015 новых квартир, или 44,2 % продаж в этой зоне, а на центр города приходится 55,7 % стоимости их покупок; в районах Рангсит–Патхумтхани, Чэнг Ваттхана и Нонтхабури–Банг Буа Тхонг их покупки близки к нулю. REIC приводит по всей стране за первое полугодие 2026 года среднюю квартиру, переоформленную на иностранца: 4,3 млн батов (10,7 млн руб.) за 43,9 м² — выше порога в 3 млн, которым пользуется Cushman & Wakefield. Логика адреса и станции, которой следуют эти покупки, подробно разобрана в нашей статье о ценах в Бангкоке в зависимости от адреса и станции.

Как сформировался этот запас?

Во всех источниках звучит одно и то же слово: кредит. Согласно опросу Housing Business Association (Ассоциации жилищного бизнеса), опубликованному 21 октября, в первом полугодии 2026 года было отклонено в среднем 44,9 % заявок на ипотеку, а в сегменте до 3 млн батов — 48,1 %. Её президент Сунтхорн Сатхапорн подытоживает: вопрос уже не только в намерении купить, но и в том, способны ли покупатели пройти банковскую проверку. Cushman & Wakefield называет доступ к кредиту «серьёзным препятствием» в самых дешёвых проектах, а REIC видит массовый сегмент под давлением отказов в кредитах, тогда как верхний сегмент держится.

Запас хранит и след лет, когда проекты запускались один за другим. Тайская ассоциация кондоминиумов (Thai Condominium Association), представляющая девелоперов, ожидает в 2026 году выхода на рынок около 17 000 квартир — минимума за двадцать лет; по её словам, срок продаж вырос с двух-трёх лет до пяти-шести, а стоимость строительства — на 10–20 %. Отступили и китайские покупатели: по данным Cushman & Wakefield, регистраций сделок на их имя в 2025 году стало на 13 % меньше, а туристов из Китая — на 33,6 %.

Knight Frank делает из этого вывод, который проясняет всё остальное. Проблема рынка, говорит её представитель, «не в нехватке покупателей, а в избытке оставшегося предложения». Если читать этот диагноз вместе с данными REIC о поглощении, вырисовывается рынок, где спрос есть, но не всегда там, где построены проекты, и не на том ценовом уровне, на котором банки соглашаются кредитовать.

В центре новых проектов люкса совсем немного

Верхний сегмент рынка выглядит иначе. JLL насчитывает во втором квартале 2026 года в Бангкоке 74 922 квартиры в кондоминиумах премиум- и люкс-класса после сдачи пяти проектов; до конца 2026 года новых сдач не ожидается, а будущее предложение до 2029 года составляет около 1 900 квартир, то есть примерно 3 % существующего фонда, по данным JLL. CBRE в полугодовом обзоре от 31 июля отмечает, что люкс и суперлюкс показали себя лучше рынка Бангкока в целом при иностранном спросе, названном «устойчивым», — в частности, с Ближнего Востока, из Японии и России.

Новое предложение ушло в другие места. В первом квартале 2026 года Knight Frank не зафиксировала ни одного запуска в центральном деловом районе: из 6 174 выведенных на рынок квартир 58 % пришлось на прилегающие к центру районы, 42 % — на периферию, и 68 % стоили дешевле 80 000 батов за квадратный метр (199 300 руб.). При этом цены не движутся по одной кривой. Knight Frank отмечала небольшое снижение средних цен предложения в центральном деловом районе и прилегающих к нему районах и небольшой рост на периферии; JLL, в свою очередь, пишет, что рыночная стоимость в центре продолжала снижаться. Адреса этого верхнего сегмента описаны в нашей статье о премиальных районах Бангкока.

Девелоперы, по описанию Cushman & Wakefield, отвечают точечно: приоритет достроенным или почти достроенным квартирам, проекты поменьше или построенные до начала продаж, аренда с последующим выкупом дешевле 100 000 батов за квадратный метр, скидки и акции — но не повсеместно. The Nation в мае 2026 года описала кампании, предлагавшие до 48 месяцев без ежемесячных платежей, оплату сборов за переоформление за счёт застройщика или бесплатное обслуживание на срок до пяти лет. Это коммерческие предложения с ограниченным сроком, у каждого проекта свои.

На кого на самом деле распространяются государственные меры?

Запас затрагивают три государственных механизма, и у каждого свой охват. Банк Таиланда сначала смягчил ограничение по соотношению суммы кредита и стоимости залога (LTV) с 1 мая 2025 года по 30 июня 2026 года; один из его руководителей, Сомчай Лертлапвасин, рассчитывал, что это поможет девелоперам распродать предложение. 14 мая 2026 года управляющий Витай Ратанакорн объявил о продлении меры для договоров, заключённых с 1 июля 2026 года по 30 июня 2027 года. Правительство, со своей стороны, снизило до 0,01 % сборы за регистрацию перехода права и ипотеки, а государственный Government Housing Bank 15 октября открыл кредитную программу для жилья стоимостью до 3 млн батов.

Государственные меры поддержки жилищного рынка, действующие на 1 ноября 2026 года, и их охват:

Снижение сборов касается жилья стоимостью до 7 млн батов; упомянутая программа Government Housing Bank — до 3 млн. Смягчение LTV подчиняется другим порогам. Для иностранного покупателя вывод короче. Сбор 0,01 % предназначен только для физических лиц с тайским гражданством. LTV регулирует кредиты тайских финансовых учреждений, а вопрос доступа нерезидента к кредиту изученные источники не рассматривают. Кто может участвовать в программе Government Housing Bank, в них не уточняется.

Чем точное прочтение запаса отличается от усреднённого?

Цифра, прочитанная вместе с её охватом. 350 000 непроданных единиц для Бангкока с окрестностями, 65 300 — для Бангкока: у каждого ряда своя территория, свой объект и своя дата. 85 249 единиц, опубликованные REIC для Бангкока и пяти провинций, — это всё предложение квартир в кондоминиумах, а не третья взаимозаменяемая оценка непроданного. Ряд, не публикующий своего определения, нельзя сравнивать с другими один к одному.

Район, прочитанный в его собственном темпе. Региональный запас ничего не говорит о конкретном сое. Шестнадцать месяцев запаса на Сукхумвите и 252 месяца в Кратхумбаен–Бан Пхэо взяты из одного и того же опроса REIC; средняя по региону цифра в 39 месяцев их смешивает.

Здание, оценённое по стадии готовности. Из 65 300 непроданных квартир, подсчитанных Cushman & Wakefield, 25 700 достроены; остальные строятся или продаются до начала строительства, без опубликованной разбивки. У сданной квартиры и квартиры со сдачей в 2028 году разные сроки и разные документы для проверки — подробно об этом в нашей статье о покупке на этапе строительства.

Случай Сергея: квартира с одной спальней у Пхромпхонга

Как наша база помещает здание в контекст его района

По нашим данным на 6 октября 2026 года, в тринадцати районах нашего гида на этапе строительства всё ещё продаются 60 проектов со сдачей с 2026 по 2029 год; в Силоме и Сатхорне сданы уже 98 из 102 отслеживаемых проектов, в Ари и Пхаятхае — 92 из 93. В Тхонглоре наша база насчитывает 3 288 квартир в продаже в 191 проекте. По нашим данным на 20 октября 2026 года, в Бангкоке продаётся 34 891 квартира в кондоминиумах, из них 43,8 % — в рамках иностранной квоты, причём картина очень неравномерна: эту квоту предлагают 90 % зданий района Ваттхана и лишь 39 % зданий района Правет. Это квартиры и цены из объявлений, а не непроданные квартиры девелоперов: они позволяют сопоставить здание с соседними. Чтобы сравнить здания одного района, найдите их на карте.

Что можно сделать уже сейчас

Прежде чем судить о здании по цифре для всего рынка, посмотрите поглощение в его районе в квартальном опросе REIC, затем спросите у продавца или управляющего, как обстоят дела с иностранной квотой и сколько квартир ещё в продаже. После этого сравните на нашей карте цены предложения в уже сданных зданиях того же района. Так вы увидите запас в том масштабе, в котором покупаете.