Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: ножницы и дата-центры

В 2026 году в Таиланде не один рынок недвижимости, а два — и движутся они в противоположных направлениях. В центре Бангкока средняя цена предложения в новых кондоминиумах растёт с 315 000 бат за м² в 2025 году до прогнозных 360 000 бат в 2026-м — плюс 14,3 %. За тот же период в мидтауне и пригородах она снижается с 84 000 до 76 000 бат — минус 9,5 %. Одна страна, один город, один год. CBRE Research, опубликовавшая эти ряды в феврале 2026 года, также помещает кондоминиумы в нижнюю точку цикла и формулирует прогноз одной фразой: «больше активности, но ещё один непростой год».

Ножницы: два рынка под одним названием

Бангкокские ряды CBRE Research — самые наглядные на рынке и самые тревожные.

Источник: CBRE Research, 2026 Thailand Real Estate Market Outlook, февраль 2026 года. Курс: 1 EUR = 38,374 THB на 13.09.2026.

Верх рынка становится всё более дефицитным и дорогим. Совокупное предложение кондоминиумов сегмента люкс и выше в Бангкоке остаётся ниже 10 000 квартир при уровне поглощения 93 % в 2025 году и ожидаемых 83 % в 2026-м. До половины новых проектов в центре в 2026 году, как ожидается, придётся на суперлюкс. Низ рынка тем временем принимает удвоение числа новых проектов и падение цен предложения.

Здесь необходима методологическая оговорка — её обычно пропускают. Ассоциация кондоминиумов Таиланда ожидает около 17 000 новых кондоминиумов в 2026 году по всей стране — минимум за двадцать лет, тогда как CBRE прогнозирует 40 000 новых квартир только для Бангкока. Эти цифры прямо противоречат друг другу. Охват и методики различаются, и публично расхождение никто не объяснил. Мы приводим обе, а не выбираем ту, что удобна для аргумента.

Почему отклоняют 40 % ипотечных заявок?

Потому что главное ограничение теперь не спрос, а кредит. В июле 2026 года Информационный центр недвижимости (Real Estate Information Center, REIC) и отраслевые ассоциации страны сошлись на уровне отказов около 40 % по ипотечным заявкам физических лиц — в первом полугодии 2026 года, как и за весь 2025 год. Ассоциация кондоминиумов Таиланда называет 40–50 %.

Последствия видны в ценах. Новые квартиры продаются со скидками от 10 до 30 %. Вторичные квартиры переходят из рук в руки на 20–30 % дешевле новых, а если нужен ремонт — как минимум на 50 % дешевле. В районах, которые отслеживает REIC, цены на кондоминиумы снизились на 8,3 % за год. По данным Ассоциации кондоминиумов Таиланда, средний срок полной распродажи проекта растянулся с двух-трёх лет до пяти-шести.

Остальное объясняет запас: около 210 000 нераспроданных новых квартир и домов — это четыре-пять лет поглощения — плюс от 220 000 до 230 000 объектов на вторичном рынке. В сумме заморожено более 1,3 трлн бат.

Банк Таиланда объявил о смягчении коэффициента «кредит/залог» (LTV) — до 100 % для объектов дешевле 10 млн бат на период с июля 2026 года по июнь 2027 года. Текста, подтверждающего окончательное вступление меры в силу после общественных консультаций в июне 2026 года, мы не нашли и говорим об этом прямо. Но главное в другом: даже при финансировании в 100 % банки сохраняют критерии ответственного кредитования и по-прежнему отказывают в четырёх заявках из десяти. Смягчение коэффициента не снимает кредитного ограничения. Именно это чаще всего упускают другие обзоры.

Для иностранного покупателя, который платит наличными из-за рубежа — самый частый случай, — это ограничение не препятствие, а преимущество на переговорах, при условии что средства переводятся в Таиланд документально подтверждённым способом, которого требует иностранная собственность.

Мера 0,01 %, которая вас не касается

30 июня 2026 года Кабинет министров решил снизить регистрационный сбор за переход права собственности с 2 % до 0,01 %, а сбор за регистрацию ипотеки — с 1 % до 0,01 % на период с 1 июля 2026 года по 30 июня 2027 года с потолком 7 млн бат (182 400 €), который применяется и к цене покупки, и к оценочной стоимости. Мера действует после публикации в «Королевской газете» (Royal Gazette); юридическая фирма Tilleke & Gibbins сообщает о публикации 1 июля 2026 года, но сами мы это подтвердить не смогли. Официально ожидаемый эффект — 540,81 млрд бат сделок в год и до 1,06 п. п. ВВП.

Мера адресована покупателям — физическим лицам с тайским гражданством, приобретающим жильё для себя, а также продавцам. Иностранный покупатель права на неё не имеет и платит 2 %.

Это одна из самых распространённых ошибок в материалах о недвижимости для иностранцев, и она не мелочь: на объекте за 7 млн бат речь идёт о 139 300 батах — около 3 630 € — которые подают как сэкономленные, хотя на деле их придётся заплатить.

Кто покупает: перегруппировка, а не отступление

Данные REIC за первое полугодие 2026 года, опубликованные в конце августа, интереснее своих заголовков.

Источник: REIC (Real Estate Information Center, Government Housing Bank), данные от 29 августа 2026 года. Это изменения стоимости переоформлений, а не количества квартир.

Количество снизилось на 8,8 %, стоимость — лишь на 1,5 %: средний чек растёт. Рынок не пустеет — он перестраивается вверх и по национальностям. География следует за этим: российские покупатели предпочитают Пхукет и Чонбури, китайские — Бангкок и Чонбури, покупатели из Мьянмы — Бангкок.

Одно уточнение, поскольку ошибка распространена: эти проценты относятся к стоимости переоформлений, а не к количеству квартир. Рост на 75,9 % по стоимости — не рост на 75,9 % числа покупателей.

Дата-центры: что одобрено, а что лишь прогнозируется

Это главный промышленный сюжет года — и хуже всего освещённый.

Что одобрено Советом по инвестициям (BOI), агентством Таиланда по содействию инвестициям: 728 млрд бат по 36 заявкам в 2025 году против 98,5 млрд бат в 2024-м — рост в 7,4 раза. Затем на одном заседании 6 мая 2026 года одобрено 958 млрд бат, из них 913 млрд бат (95 %) — на дата-центры. На эту сумму приходятся три проекта: TikTok System (Thailand), дочерняя компания ByteDance, — 842 млрд бат (21,9 млрд €) в Бангкоке, Самутпракане и Чачоенгсао, крупнейшая единичная инвестиция, когда-либо одобренная в стране; Skyline Data Center эмиратской группы DAMAC — 46 млрд бат и 200 МВт в Чачоенгсао; сингапурская Bridge Data Centres — 24,6 млрд бат и 134 МВт в Чонбури.

Что прогнозируется — и не должно смешиваться с вышесказанным:

И чего мы не публикуем: ни один изученный нами источник не подтверждает одобренных и выраженных в цифрах инвестиций в Таиланд со стороны Google, Microsoft, AWS, Alibaba или NextDC в 2025–2026 годах. Названия звучат, но их суммы невозможно проследить до какого-либо одобрения. Одобрено — не значит законтрактовано; законтрактовано — не значит построено. Это самое важное различие во всей теме.

Что на самом деле двигают дата-центры

Не цены на жильё — ни один источник этого не устанавливает, и мы этого утверждать не станем. Они двигают промышленную землю и энергосеть.

Средняя цена промышленной земли во втором квартале 2026 года достигла 8,4 млн бат за рай, что на 7 % выше, чем годом ранее (Cushman & Wakefield, июль 2026 года). Дисбаланс структурный: предложение земли в промышленных зонах за четыре-пять лет выросло на 8 %, а спрос — на 18 %. Концентрация географическая — на Районг приходится 33 % проектов дата-центров 2025 года, на Чонбури — 32 %, — и давление уже перетекает в Чачоенгсао, Прачинбури и Самутпракан, где ограничивают вода и электроэнергия.

Узкое место точно называет Black & Veatch в апреле 2026 года: не генерация, где резерв мощности превышает 25 %, а доставка. «Настоящая проблема — между источниками генерации и конечным потреблением». Разрыв в мегаваттах. Управление электроэнергетики Таиланда (EGAT) объявило о 31 млрд бат инвестиций в модернизацию передающих сетей. В Таиланде на один установленный мегаватт мощности дата-центров приходится 514 587 жителей при среднем по Азиатско-Тихоокеанскому региону показателе 247 713: это мера его недооснащённости — а значит, и потенциала.

Квота 75 % и аренда на 99 лет: точное положение дел

На 13 сентября 2026 года ни повышение квоты иностранной собственности до 75 %, ни продление аренды до 99 лет не приняты. Действующим правом остаются квота 49 % от общей площади квартир здания кондоминиума и максимальный срок аренды 30 лет.

Проверяемая история сводится к трём датам. Июнь 2024 года: первое публичное объявление о рассматриваемой политике. Июль 2025 года: законопроект об аренде на 99 лет выносится на общественные консультации Министерством внутренних дел при правительстве Пхэтхонгтхан Чиннават, сельскохозяйственные земли прямо исключены. После смены правительства в феврале 2026 года ни одного датированного законодательного шага публично не задокументировано — ни заключения Государственного совета, ни одобрения Кабинета министров, ни парламентского чтения.

Поэтому мы не пишем ни «отказались», ни «приостановлено», ни «вот-вот примут»: ничто из этого ничем не подкреплено. Проверяемый статус: не принято, задокументированного законодательного движения на сегодня нет. Любое агентство, которое сегодня продаёт обещание аренды на 99 лет, продаёт гипотезу.

Туризм и цель, которую больше никто не называет

За первые восемь месяцев 2026 года Таиланд принял 20,93 млн иностранных туристов — на 3,08 % меньше, чем годом ранее. Тем не менее одновременно существуют одна цель и два прогноза: цель в 36,7 млн, поставленная Управлением по туризму Таиланда (TAT) и повторённая CBRE в феврале, — именно цель, а не прогноз; около 35 млн по прогнозу C9 Hotelworks (февраль); и объёмы «близкие к 2025 году» по оценке Министерства туризма (сентябрь). При 32,9 млн прибытий в 2025 году и 2026-м, идущем ниже этого уровня, цель в 36,7 млн недостижима.

То же самое произошло годом раньше: на 2025 год объявляли 40 млн — верхнюю границу официального диапазона, повторённую CBRE, — а фактически получили 32,9 млн. Второй год подряд официальная цель тихо исчезает в середине года. Для всех, кто моделирует арендную доходность на основе допущения о заполняемости, это урок методологии.

Один разворот заслуживает упоминания: Китай, упавший на 34 % в 2025 году, вырос на 16,05 % за январь–август 2026 года и снова стал крупнейшим рынком-источником с 3,54 млн туристов. Южная Корея, напротив, снизилась на 24,78 %.

Когда мы моделируем случай Софи

Панель показателей на 13 сентября 2026 года

Что можно сделать уже сейчас

Три проверки, в таком порядке, до любого просмотра.

Запросите у застройщика число квартир, фактически переоформленных в его предыдущем проекте, а не число забронированных. Именно между бронированием и переоформлением стоят 40 % отказов.

Сравнивайте цену предложения с ценой вторичного рынка в том же районе, а не с другими новыми проектами. На Пхукете разрыв между ценами первичного и вторичного рынка кондоминиумов в мае 2025 года составлял 39 %; в Бангкоке расхождение между центром и пригородами работает так же.

Наконец, если вам говорят об аренде на 99 лет или о квоте 75 %, попросите реквизиты документа и дату его публикации в «Королевской газете». Такого документа нет.