曼谷豪华公寓：百万欧元以上住宅指南

清晨，文华东方（Mandarin Oriental）的接驳船离开码头驶向对岸，创立于1876年的东方酒店（The Oriental）注视着这条它已熟识一百五十年的河流。对岸斜对面，两栋玻璃塔楼与它遥相呼应：The Residences at Mandarin Oriental，以及紧挨着它的曼谷最高楼Magnolias Waterfront，高315米。这座城市顶级住宅的全部历史，都浓缩在这隔河相望之中：先有一家传奇酒店，后有一批让人在自己家中享受宫殿级酒店服务的居所。

这个市场如今有了清晰的地理分布。在我们2026年11月1日的统计中，有211个公寓项目至少挂牌一套3840万泰铢以上的住宅，即一百万欧元（约764.9万元），达到这一门槛的公寓共968套。它们集中在我们介绍过的曼谷高端社区，从湄南河畔一直延伸到通罗（Thong Lo）。本文按豪宅进驻的先后顺序依次走过：湄南河（Chao Phraya）、沙吞（Sathorn）与是隆（Silom）、伦披尼公园（Lumphini）、朗双（Langsuan）与无线路（Wireless Road），最后是素坤逸（Sukhumvit）。每个地址都讲清楚：它为何重要、由谁设计、如何建造，以及在那里能买到什么。

多少钱才算曼谷的顶级豪宅？

各家机构以每平方米价格衡量豪宅。莱坊（Knight Frank）把超高端（super-prime）的起点定在每平方米250,000泰铢（约49,800元），高力国际（Colliers）把顶级豪宅定在每平方米300,000泰铢（约59,800元）以上，第一太平戴维斯（Savills）则认为曼谷豪宅的平均价格在每平方米404,000泰铢（约80,500元）左右。我们选了另一个对买家更直观的标准：公寓本身的总价。超过3840万泰铢，就进入了一个约两百个住宅项目的圈子，在这里，人们首先选择的是景观、建筑师和服务。

在这个圈子里，公寓面积的中位数达181平方米，挂牌价中位数为每平方米368,224泰铢（约73,400元）。有八十三个项目至少挂牌一套两百万欧元以上的公寓，二十个项目有500万美元以上的公寓。在我们11月7日的统计中，最高的几笔挂牌价分别出现在Scope Langsuan，6.2亿泰铢（约1.24亿元）；One89 Wireless，5.44亿泰铢（约1.08亿元）；以及Residences at Sindhorn Kempinski，4.9亿泰铢（约9761.0万元）。

为什么顶级品牌看好曼谷

第一个理由一比便知。据《民族报》（The Nation）2026年9月30日援引第一太平戴维斯研究部的数据，曼谷豪宅价格十年间上涨约75%，涨幅超过巴黎、新加坡和香港。然而，在这一比较所涵盖的五座城市中，这里的每平方米价格依然最低。

第二个理由是需求的质量。世邦魏理仕（CBRE）指出，2026年第一季度，曼谷市中心已竣工的超豪华项目售出86%，其追踪的项目储备（pipeline）预售82%。在2026年上半年报告中，世邦魏理仕估算外国人占曼谷市中心公寓买家的32%，而2021年至2025年的平均水平为18%；在超豪华市场中，日本买家居首，其后依次是英国、台湾和俄罗斯买家。莱坊在《The Wealth Report 2026》（财富报告）中估计，泰国有2,853位超高净值人士，并预计到2031年将再增加26%。

第三个理由是稀缺：世邦魏理仕观察到，新的超豪华项目越来越多地不足一百套。顶级地产机构也随之而来：佳士得国际地产（Christie's International Real Estate）于2024年12月在泰国开设了一家专注豪宅与顶级豪宅的加盟机构；苏富比（Sotheby's）的日本加盟机构自2025年起向其客户推介素坤逸的保时捷设计大厦（Porsche Design Tower）。不过，走势因细分市场和时期而异：十年的涨幅并不预示某一地址当下的走向。

二十年的价格坐标

曼谷豪宅的历史由一系列公开价格串联起来。这些价格性质各异，有均价、挂牌价，也有公布的成交，因此并不构成指数，但它们讲述了顶级地址的崛起。

湄南河畔：曼谷豪宅的发源地

东方酒店：原点。 据文华东方集团，这家创立于1876年的酒店在2026年迎来150周年。正是在这一岸，石龙军路（Charoen Krung）这一侧，曼谷学会了欧式服务。我们的湄南河指南逐区介绍两岸。

The Residences at Mandarin Oriental：西岸的回应。 据世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH），这栋楼于2019年在ICONSIAM综合体中落成，该项目由MQDC、Siam Piwat与正大集团（Charoen Pokphand）合资开发；楼高268.7米，共52层，146套公寓。室内设计出自香港设计师Joyce Wang之手，她以河流的蜿蜒为母题。据CTBUH，它的邻居Magnolias Waterfront高315米、共70层，是如今曼谷最高的楼；它以每四天一层的速度建起，朝西的一面是一堵实墙，为楼体挡住西晒的热量。

Four Seasons Private Residences：挺立的东岸。 在东岸，Country Group Development在约350米长的河岸上，汇集了一家四季酒店、一家嘉佩乐（Capella）酒店，以及一栋高299.5米、共73层的住宅楼，于2019年落成。楼体几何由Hamiltons International设计，各个体量相互嵌套，使所有公寓都成为转角户型；室内设计出自旧金山的BAMO，无边泳池位于66层。这里成交的主要是191至237平方米的三居室，以及顶层公寓。

Banyan Tree Residences Riverside（悦榕庄）：低调。 在空讪（Khlong San）一侧的河岸，新加坡建筑师Soo Chan（SCDA）于2019年为开发商Nirvana Daii设计了一栋高177米、共133套公寓的弧形塔楼。其结构工程师Meinhardt先通过荷载试验检验了场地上已有的桩，再按最新的抗风和抗震标准予以加固。

沙吞与是隆：建筑师的大胆之作

The Sukhothai Residences：Kerry Hill的静谧。 在南沙吞路（South Sathorn），澳大利亚建筑师Kerry Hill曾设计毗邻的素可泰酒店（The Sukhothai），他又围绕一道9米的柱廊、采光井和混凝土遮阳板构思了这组住宅；项目获得澳大利亚建筑师学会（Australian Institute of Architects）嘉奖。2000年代末，它的销售在曼谷率先标出每平方米300,000泰铢的价格。

King Power MahaNakhon（王权大厦）：像素之塔。 2016年8月29日开幕时，它是曼谷最高的楼：314米。Büro Ole Scheeren在楼身上掏出一条“像素”带，仿佛立面正在剥落，这使约30%的楼板处于悬挑状态，转角处悬挑可达10米。承担这一挑战的是法国布伊格集团（Bouygues）旗下的Bouygues-Thai，VSL负责预应力，奥雅纳（Arup）负责结构。塔楼下方，129根壁桩深入地下65米，承托一块厚8.75米的筏板。据King Power，楼内209套丽思卡尔顿公寓（Ritz-Carlton Residences）以永久产权出售。

Dusit Central Park（都喜中央公园）：传承者。 它建在1970年开业的都喜天阙酒店（Dusit Thani）原址上，延续了老酒店的金色基调。由OMA与A49设计的塔楼高299.1米，共399套公寓，目标是获得LEED住宅金级认证，世邦魏理仕称之为泰国首例。结构下部采用钢结构，上部为钢筋混凝土；Dusit Residences的每套公寓都有专属的电梯厅和私人电梯。商场屋顶上的阶梯式公园，把视野引向伦披尼公园。

伦披尼公园周边：景观决定价格

伦披尼公园源于拉玛六世国王1925年的倡议，建在沙拉当（Saladaeng）王室领地上，是曼谷第一座大型公共公园。2026年4月25日至30日，曼谷市举办了公园的百年庆典。如今，正是俯瞰其约57公顷绿地的景观，决定了周边高楼的价格。

185 Rajadamri：昔日的使馆。 在公园西侧，正对皇家曼谷体育俱乐部（Royal Bangkok Sports Club），Raimon Land于2011年至2014年间在柬埔寨王国大使馆旧址上建起一栋35层的塔楼，由Bouygues-Thai承建。2015年，开发商宣称这里创下了每平方米400,000泰铢以上的纪录。

Rosewood Residences（瑰丽）：自我更新的城市。 在公园南侧的拉玛四世路上，SC Asset与东京建物（Tokyo Tatemono）正在取代一栋布满尖刺的粗野主义办公楼：它是埃索（Esso）泰国公司的旧总部，曼谷人称之为“Durian Building”（“榴莲大楼”）。Rosewood Residences于2026年10月公布，是该品牌在东南亚的首个住宅项目，将有85套公寓，预计2030年交付；莱坊估算地价为每平方哇（wah²）300万泰铢，第一太平戴维斯的估值则超过350万泰铢。

Scope Langsuan：玻璃的褶皱。 在公园北侧，Kohn Pedersen Fox（KPF）设计了一栋高147米、共133套公寓的塔楼，于2023年落成；据开发商Scope公司（由SC Asset控股）介绍，其地块于2018年以泰国史上最高的价格购得。立面将玻璃与不锈钢折成波浪，令人联想起泰式多重坡屋顶。2023年，Scope公司宣布以4.36亿泰铢（约8685.3万元）售出一套顶层公寓，单价接近每平方米一百万泰铢。该项目为永久产权。

Sindhorn Village：王室的花园。 对面，在王室财产局（Crown Property Bureau）名下的56莱土地上，Siam Sindhorn打造了一个一半以上面积为公园的街区，并保留了百年老树。这里的公寓，包括凯宾斯基旗下的Residences at Sindhorn Kempinski，以租赁权（leasehold）形式销售；租期及续约的可能性，以各项目的合同为准。在相邻的Tonson巷，由A49设计的Tonson One只有80套公寓，全部为转角户型，每套都有专属电梯。

无线路：拥有土地的三种方式

这条使馆云集的大道，如今以土地交易纪录著称。2018年，英国以超过4.2亿英镑的价格，将其剩余地块出售给香港置地（Hongkong Land）与尚泰集团（Central Group），这是英国外交部（Foreign Office）史上最大的一笔出售。荷兰于1949年以185万泰铢购得其地块，并于2026年挂牌出售；高力国际估值在250亿至300亿泰铢之间。沿着这条大道，三类土地业主选择了三条不同的道路。

守住土地：Aman Nai Lert（安缦）。 Nai Lert公园环绕着企业家Lert Sreshthaputra于1915年建造的柚木宅邸；战争期间，盟军投在园中的炸弹留下一个弹坑，后来成了一池荷花。2016年，家族将部分地产以108亿泰铢出售给BDMS，保留了花园。他的后人Naphaporn Bodiratnangkura在这里主导了安缦塔楼的建设，该楼于2025年开幕：高126米，由Openbox设计，室内出自Jean-Michel Gathy之手，上部楼层设有34套住宅。住宅以三十年租约销售，并已宣布可续约；据媒体报道，起价为每平方米450,000泰铢（约89,600元）。2023年，这里一套1,109平方米的公寓报价8.872亿泰铢（约1.77亿元）。

共享土地：Upper House。 这块地只有一张地契，即第5406号，归属于一家公司：索蓬帕尼（Sophonpanich）家族通过City Realty持有该公司，并于2010年引入香港兴业国际（HKRI），2023年又引入太古地产（Swire Properties）。Foster + Partners在这里打造全球首个Upper House住宅项目：两栋塔楼分别为52层和71层，共156套和239套永久产权公寓，预计于2030年和2031年交付。其立面宛如一层层相叠的空中花园。据Thansettakij 2026年10月22日援引开发商的说法，自5月私人预售以来，约一百套公寓已经售出，总额近100亿泰铢，大部分价格在每平方米500,000至600,000泰铢之间，部分超过850,000泰铢。

盘活遗产：98 Wireless与One89。 Sansiri在98 Wireless建起一栋25层、77套永久产权公寓的塔楼，其大理石立面先在足尺样板上经受热带气候的检验才最终定案；室内由Anne Carson Interiors与Ralph Lauren Home联手打造。在大道南端，由SOM设计、获得LEED ND铂金级认证（泰国首例）的One Bangkok，坐落在王室财产局的一块土地上，这里曾是一所军校预备学校，后来成为Suan Lum夜市（Suan Lum Night Bazaar）。其住宅项目One89 Wireless位于2024年落成的丽思卡尔顿酒店塔楼的上部楼层。

素坤逸：新一代大户型

向东，豪宅的规模和客群都变了：买家多是家庭，常与国际学校有关，他们在较新的塔楼中寻找大面积住宅。在我们统计的211个项目中，有41个位于通罗和素坤逸北侧。

SCOPE Thonglor：垂直的游艇。 这栋塔楼于2024年落成，只有18户人家，由约四十名员工提供服务，每户配有六个车位；开发商称其构想源自一艘超级游艇。2026年5月，这里一套765平方米的三层复式公寓报价6.15亿泰铢（约1.23亿元）。

The Estelle Phrom Phong与KHUN by YOO。 Raimon Land与东京建物委托SCDA设计了一栋37层的塔楼，分为四翼，每层每翼两户。在通罗，Sansiri与BTS集团推出了KHUN by YOO, inspired by Starck，这是Sansiri首个由YOO冠名的住宅——YOO由John Hitchcox与菲利普·斯塔克（Philippe Starck）创立——共148套永久产权公寓。在素坤逸38巷，保时捷设计大厦计划于2028年底交付22套“Sky Villas”，面积525至1,135平方米，带私人车库，可经螺旋坡道直达。

这些塔楼是如何建造的

曼谷的地层由表层的软黏土，以及更深处的砂层和硬黏土层构成。基础按各场地的土质设计：王权大厦的壁桩桩端深达65米；就One Bangkok第一期而言，开发商宣布打入2,500多根桩，最深达80米。一栋塔楼是否稳固，还取决于其结构，即核心筒、柱和深梁，以及其抗风、抗震设计。

在2025年3月28日的地震中，曼谷唯一倒塌的塔楼尚在施工；据2025年发表的科学综述，没有任何有人居住的住宅楼倒塌。根据泰国公共工程与城乡规划厅（Department of Public Works）截至4月6日的统计，全国受检的6,903栋建筑中有55栋被禁止使用，其中曼谷受检的559栋中有两栋。

品牌究竟改变了什么

品牌住宅将私人公寓与一个知名品牌结合在一起，通常是酒店品牌，也有来自设计或汽车领域的品牌，例如YOO或保时捷设计（Porsche Design）。礼宾、维护，有时还有使用隔壁酒店设施的权利，这些服务取决于各项目及其合同。据C9 Hotelworks，泰国占亚洲已推出品牌公寓的26%；第一太平戴维斯2025年10月评估，亚太地区品牌住宅相对于同类无品牌物业的平均溢价为31%。第一太平戴维斯还指出，富裕买家首先看重的是私密性、品牌声誉和服务品质。我们关于品牌住宅的文章详细介绍了这一承诺包含什么，以及它如何体现在价格上。

永久产权还是租约：究竟拥有的是什么？

在顶级豪宅市场，这两种形式并存。一套公寓的永久产权，针对的是该单元及其在公共部分中所占的份额，而非整块土地。王权大厦、Scope Langsuan、98 Wireless、KHUN by YOO、Tonson One以及未来的Upper House住宅，均以永久产权推介，纳入每栋楼各自的外国人配额。Aman Nai Lert与Sindhorn Village则以长期租约销售，土地仍由业主保留。这种租约与档次无关，只说明地主不出售自己的土地。在我们的统计中，一百万欧元以上、注明产权形式的公寓里，有33.9%申报为外国人配额。我们关于永久产权、租约与公司持有的文章解释了每种方式能做什么。

王先生与林女士：临水还是望园的三居室

现在可以做什么

先选定您想要的景观，河景、公园景还是城市景，再锁定拥有这一景观的两三栋楼。向每栋楼询问外国人配额还剩多少，确认目标公寓的确切产权形式，并在任何预订之前请人核查产权证。在仅有几十套公寓的住宅里，首次看房时就应询问配额。如需逐栋比较各个地址，包括挂牌价和面积，请打开Reflexion地图。