ใครซื้อคอนโดในไทย? สัญชาติ ราคา และโควตาต่างชาติ

ในครึ่งแรกปี 2026 มีห้องชุดในไทย 842 ยูนิตโอนให้ผู้ซื้อชาวรัสเซีย มูลค่า 3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 50.4% ตามจำนวน และ 75.9% ตามมูลค่า เมื่อเทียบกับหนึ่งปีก่อน ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ซึ่งสื่อไทยนำตัวเลขวันที่ 11 กันยายน 2026 มารายงาน เมื่อดูตามมูลค่า รัสเซียขึ้นมาอยู่อันดับสองของสัญชาติทั้งหมด รองจากจีน ซึ่งสัดส่วนในห้องที่โอนให้ต่างชาติลดลงจาก 49.4% ในปี 2022 เหลือ 27.8% ส่วนเมียนมา ซึ่งอยู่อันดับสองในปี 2024 และอีกครั้งในปี 2025 ตกไปอยู่อันดับสาม REIC นับห้องที่โอน ไม่ใช่จำนวนผู้ซื้อที่ไม่ซ้ำกัน คนคนเดียวอาจรับโอนหลายห้อง รายงานติดตามชุดนี้ ซึ่งออกแบบให้ปรับปรุงทุกครั้งที่ REIC ออกรายงานรายไตรมาส นำการโอนเหล่านี้มาวางคู่กับประกาศขายที่เราติดตาม ซึ่งอธิบายไว้ในคู่มือเรื่องกรรมสิทธิ์และราคาของเรา ตรวจสอบข้อมูลเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2026

ข้อมูลครึ่งแรกปี 2026 บอกอะไร?

ตั้งแต่เดือนมกราคมถึงมิถุนายน 2026 มีการโอนห้องชุดให้ผู้ซื้อต่างชาติในไทย 6,533 ยูนิต มูลค่า 28,267 ล้านบาท จำนวนยูนิตลดลง 8.8% จากหนึ่งปีก่อน และมูลค่าลดลง 1.5% ปริมาณถอยลง แต่มูลค่ายังทรงตัว ห้องเฉลี่ยมีมูลค่า 4.33 ล้านบาท ขนาด 43.9 ตร.ม. หรือราวตารางเมตรละ 98,566 บาท ตามการคำนวณของเราจากยอดรวมที่เผยแพร่

ไตรมาสสองเปลี่ยนทิศทาง ระหว่างเดือนเมษายนถึงมิถุนายน การโอนเพิ่มขึ้น 1.4% ตามจำนวน เป็น 3,292 ยูนิต และเพิ่มขึ้น 20.2% ตามมูลค่า เป็น 14,803 ล้านบาท REIC เชื่อมโยงการเพิ่มขึ้นนี้กับห้องที่ราคาสูงขึ้น ส่วนภาพรวมทั้งครึ่งปี REIC เชื่อมโยงการลดลงกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก ซึ่งทำให้ผู้ซื้อต่างชาติบางส่วนเลื่อนการตัดสินใจออกไป

ชาวต่างชาติคิดเป็น 11.7% ของจำนวนห้องชุดที่โอนทั้งประเทศในหกเดือนนี้ และ 21.7% ของมูลค่า สัดส่วนทั้งสองคิดจากการโอนในช่วงเวลาดังกล่าว ไม่ใช่จากห้องที่ชาวต่างชาติถือครองอยู่ทั้งหมด และไม่ใช่โควตาตามกฎหมาย ช่องว่างระหว่างสองสัดส่วนนี้บอกอะไรบางอย่างแล้ว คือโดยเฉลี่ยห้องที่โอนให้ชาวต่างชาติมีมูลค่าสูงกว่าตลาดโดยรวม

การจัดอันดับตามมูลค่ามีจุดที่น่าแปลกใจ ไต้หวันซึ่งอยู่อันดับห้ามีจำนวนยูนิตมากกว่าสหรัฐอเมริกาซึ่งอยู่อันดับสี่ การโอนห้องชุดให้ชาวต่างชาติจำแนกตามสัญชาติ ครึ่งแรกปี 2026 และทั้งปี 2025 เรียงตามมูลค่าของครึ่งปี:

ถัดจากสามอันดับแรก ผู้ซื้อจากชาติตะวันตกยังรักษาตำแหน่งไว้ได้ สหรัฐอเมริกามีมูลค่าเฉลี่ยต่อยูนิตสูงที่สุดในสิบอันดับ คือ 6.6 ล้านบาท และอินเดียมีขนาดห้องเฉลี่ยใหญ่ที่สุด คือ 72.1 ตร.ม. ฝรั่งเศสอยู่อันดับหก ด้วย 291 ยูนิต มูลค่า 1,211 ล้านบาท และออสเตรเลียเพิ่มขึ้น 63.7% ตามจำนวนยูนิต

รัสเซีย จีน เมียนมา: ทำไมเส้นกราฟจึงสวนทางกัน?

การเติบโตของรัสเซียเริ่มเห็นชัดตั้งแต่ไตรมาสแรกปี 2026 คือ 383 ยูนิต (+33.0%) มูลค่า 1,665 ล้านบาท (+68.7%) ตามข่าวประชาสัมพันธ์ของ REIC วันที่ 16 มิถุนายน 2026 ซึ่งทำให้รัสเซียแซงเมียนมาทั้งตามจำนวนยูนิตและตามมูลค่า Bangkok Post รายงานภาพรายพื้นที่ไว้ว่า ภูเก็ตมีการโอนให้ชาวรัสเซีย 156 รายการ มูลค่า 1,060 ล้านบาท คิดเป็น 64% ของมูลค่าที่ชาวรัสเซียซื้อทั้งประเทศ และ 44% ของมูลค่าการโอนให้ชาวต่างชาติบนเกาะ คุณสุรเชษฐ กองชีพ จาก Cushman & Wakefield ประเทศไทย มองว่าเป็นผลจากไฮซีซันของนักท่องเที่ยวรัสเซีย ชุมชนชาวรัสเซียที่ตั้งรกรากอยู่ก่อนซึ่งคนมาใหม่ตามมาอยู่ด้วย นายหน้าที่พูดภาษารัสเซียได้จำนวนมากในภูเก็ต และปัญหาการชำระเงินที่เขาเห็นว่าน่าจะคลี่คลายลงหลังจากธนาคารรัสเซียถูกตัดออกจากระบบ SWIFT ตลอดครึ่งปี ห้องที่ชาวรัสเซียซื้อมีมูลค่าเฉลี่ย 4.3 ล้านบาท ขนาด 41.8 ตร.ม.

จีนยังครองอันดับหนึ่ง ด้วย 1,813 ยูนิต มูลค่า 6,874 ล้านบาทในครึ่งปี ลดลง 23.8% ตามจำนวน และ 27.7% ตามมูลค่า สัดส่วนของจีนในจำนวนยูนิตที่ชาวต่างชาติซื้อ ซึ่งเคยเกินครึ่งก่อนปี 2022 ลดลงเหลือ 49.4% ในปีนั้น แล้วเหลือ 33.2% ในปี 2025 และ 27.8% ในครึ่งแรกปี 2026 ตามการคำนวณของเราจากตัวเลขของ REIC คุณณรงค์พล ประภานิรินทร์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC ซึ่ง Khaosod English อ้างถึงเมื่อเดือนมีนาคม 2026 อธิบายว่าการลดลงนี้มาจากการที่จีนเข้มงวดการควบคุมเงินทุนไหลออก และมาตรการของไทยในการจัดการทุน “สีเทา” เขาเห็นว่าผู้ซื้อที่ยังเหลืออยู่ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือพำนักระยะยาว ห้องที่ชาวจีนซื้อมีขนาดกะทัดรัด เฉลี่ย 38.2 ตร.ม. ในครึ่งปี มูลค่า 3.8 ล้านบาท

เมียนมาเดินคนละเส้นทาง 30 ยูนิตในปี 2021 และ 349 ยูนิตในปี 2022 ตาม Bangkok Post 564 ยูนิตในปี 2023 ตาม REIC จากนั้นขึ้นอันดับสองในปี 2024 ด้วย 1,388 ยูนิต มูลค่า 7,036 ล้านบาท และอีกครั้งในปี 2025 ด้วย 1,968 ยูนิต คุณกมลภพ วีระพละ รักษาการผู้อำนวยการ REIC ในขณะนั้น สรุปกับรอยเตอร์สเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2024 ว่า “Whenever there is conflict in other countries, foreigners turn to Thailand looking for peace.” (เมื่อใดที่ประเทศอื่นเกิดความขัดแย้ง ชาวต่างชาติจะหันมาหาไทยเพื่อแสวงหาความสงบ) ความขัดแย้งในเมียนมารุนแรงขึ้นนับแต่การรัฐประหารปี 2021 และกฎหมายเกณฑ์ทหารมีผลบังคับใช้ที่นั่นตั้งแต่วันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2024 ระหว่างทาง โปรไฟล์ผู้ซื้อก็เปลี่ยนไป ในปี 2025 ห้องที่ชาวเมียนมาซื้อมีมูลค่าเฉลี่ยลดลงเหลือ 3.1 ล้านบาท ขนาด 32.9 ตร.ม. ต่ำที่สุดในสิบอันดับ เทียบกับราว 5.1 ล้านบาทในปี 2024 ตามการคำนวณของเรา ในครึ่งแรกปี 2026 เมียนมาลดลง 34.1% ตามจำนวนยูนิต และ 16.2% ตามมูลค่า

ข้อมูลตั้งแต่ปี 2018 บอกอะไร?

ตลอดแปดปี ข้อมูลของ REIC แสดงให้เห็นตลาดที่กลับมาอยู่ในระดับสูงสุดตามจำนวนยูนิต หลังช่วงปิดพรมแดนในปี 2020 และ 2021 ซึ่งมีการโอนราวปีละ 8,200 ถึง 8,300 ยูนิต การโอนก็ฟื้นขึ้นจนทำสถิติในปี 2025 ส่วนมูลค่าขึ้นถึงจุดสูงสุดก่อนหน้านั้น คือในปี 2023 และในปี 2025 ต่ำกว่าจุดสูงสุดนั้น 16.7% การโอนห้องชุดให้ชาวต่างชาติ ข้อมูลรายปี 2018–2025:

มูลค่าเฉลี่ยต่อยูนิตเล่าการเปลี่ยนแปลงแบบเดียวกัน คือ 5.13 ล้านบาทในปี 2022 และ 4.09 ล้านบาทในปี 2025 REIC มองว่าเป็นผลจากราคาเฉลี่ยที่ลดลง โดยเฉพาะในตลาดระดับกลาง และความต้องการจากต่างชาติที่กระจายไปยังประเทศใหม่ ๆ ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง ผู้พำนักระยะยาว นักลงทุนปล่อยเช่า และครอบครัวชาวอินเดียที่ซื้อห้องใหญ่เพื่ออยู่อาศัย ในปี 2025 ชาวต่างชาติคิดเป็น 14.7% ของจำนวนห้องชุดที่โอน และ 25.0% ของมูลค่า เทียบกับ 12.5% และ 23.0% ในปี 2024

สำหรับปี 2026 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์เมื่อเดือนมิถุนายนว่าการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติจะลดลง 20% ซึ่งเป็นการลดลงครั้งแรกนับตั้งแต่ช่วงโรคระบาด ตามรายงานของ Bangkok Post นี่เป็นเพียงการคาดการณ์ ข้อมูลครึ่งปีที่เผยแพร่หลังจากนั้นอยู่ที่ −8.8% ตามจำนวนยูนิต และ −1.5% ตามมูลค่า ส่วนทั้งปียังต้องรอวัดผล

ซื้อที่ไหน และประกาศขายของเราบอกอะไร?

ภาพรายพื้นที่ดูได้จากไตรมาสแรกปี 2026 ซึ่งเป็นข้อมูลรายจังหวัดล่าสุดที่เผยแพร่ในแหล่งข้อมูลเปิดที่เราตรวจสอบ กรุงเทพฯ ครองมูลค่า 45.6% ของยอดเงินที่โอนให้ชาวต่างชาติ ตาม The Nation (29 พฤษภาคม 2026) จังหวัดชลบุรี ซึ่งมีพัทยาเป็นแรงขับเคลื่อน อยู่อันดับหนึ่งตามจำนวน ด้วย 1,167 รายการ หรือ 36% ของทั้งหมด ภูเก็ตเพิ่มขึ้น 34.9% ตามมูลค่าเมื่อเทียบกับปีก่อน หนังสือพิมพ์ฉบับเดียวกันระบุว่าผู้ซื้อชาวจีนอยู่ในกรุงเทพฯ และชลบุรี ชาวเมียนมาอยู่ในกรุงเทพฯ และชาวรัสเซียส่วนใหญ่อยู่ในภูเก็ตและชลบุรี

สำหรับปี 2025 Khaosod English ซึ่งอ้าง REIC เป็นแหล่งข้อมูลสาธารณะเพียงแหล่งเดียวที่เราพบสำหรับสามจังหวัดแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ 7,029 ยูนิต มูลค่า 35,390 ล้านบาท ชลบุรี 4,164 ยูนิต มูลค่า 11,590 ล้านบาท และภูเก็ต 1,190 ยูนิต มูลค่า 6,090 ล้านบาท ตามการคำนวณของเรา มูลค่าเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 5.12 ล้านบาทในภูเก็ต และ 2.78 ล้านบาทในชลบุรี เมื่อไม่มีแหล่งข้อมูลที่สอง ตัวเลขเหล่านี้ควรอ่านเป็นเพียงลำดับขนาดคร่าว ๆ

ประกาศขายของเราเพิ่มมิติที่ข้อมูลการโอนไม่มี คือสัดส่วนห้องที่ประกาศขายในโควตาต่างชาติ และส่วนต่างของราคาเสนอขายระหว่างโควตาต่างชาติกับโควตาไทยในอาคารเดียวกัน ตามการสำรวจของเราเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2026 ตัวชี้วัดทั้งสองมาจากคนละแหล่งและคนละวันที่ ตารางวางไว้เคียงกันโดยไม่ได้เชื่อมโยงกัน สิ่งที่ข้อมูลการโอนวัดได้และสิ่งที่ประกาศขายแสดง แยกตามตลาด:

ชลบุรี จังหวัดที่มีการโอนให้ชาวต่างชาติมากที่สุดตามจำนวน ยังเป็นตลาดที่โควตาต่างชาติตั้งราคาสูงที่สุดเมื่อเทียบในอาคารเดียวกัน ที่พัทยา ค่ามัธยฐานสูงกว่า 11.8% และสูงกว่าใน 72% ของ 141 อาคารที่นำมาเทียบ ส่วนกรุงเทพฯ ซึ่งมูลค่ากระจุกตัวอยู่ ส่วนต่างอยู่ที่เพียง 1.6% ไม่มีอะไรยืนยันว่าข้อหนึ่งอธิบายอีกข้อหนึ่ง เราได้อธิบายพื้นที่นี้ไว้ในบทความเรื่องพัทยาและ EEC ของเรา

โควตา 49% เปลี่ยนไปแล้วหรือยัง?

ยังไม่เปลี่ยน ณ วันที่ 1 พฤศจิกายน 2026 มาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) ยังคงจำกัดพื้นที่ที่ชาวต่างชาติถือครองในอาคารหนึ่งไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด และมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จำกัดการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุได้อีกไม่เกิน 30 ปี รูปแบบการถือครองต่าง ๆ อธิบายไว้ในบทความของเราเรื่องกรรมสิทธิ์ในประเทศไทย

มีการศึกษาการปฏิรูปอยู่ครั้งหนึ่ง วันที่ 18 มิถุนายน 2024 ในการประชุมคณะรัฐมนตรี รองนายกรัฐมนตรี ภูมิธรรม เวชยชัย ได้ขอให้ศึกษาสิทธิทางทรัพย์ระยะยาว และการขยายเพดานต่างชาติในอาคารชุด โดยจำกัดสิทธิออกเสียงในส่วนที่เกิน 49% ในนามของนายกรัฐมนตรี เศรษฐา ทวีสิน และตาม Khaosod English เขาระบุว่าข้อเสนอนี้ “has not been approved in any way” (ยังไม่ได้รับการอนุมัติแต่อย่างใด) ตัวเลข 75% และ 99 ปี มาจากข้อเสนอนี้ ซึ่งไม่ได้รับการอนุมัติ และเท่าที่เราค้นพบก็ไม่มีร่างกฎหมายตามมา

วันที่ 25 มิถุนายน 2024 กรมประชาสัมพันธ์ระบุว่ากระทรวงมหาดไทยได้รับมอบหมายให้แก้ไขกฎระเบียบ โดยไม่ได้กล่าวถึงร่างกฎหมาย ส่วนรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย ชาดา ไทยเศรษฐ์ ชี้แจงต่อสภาผู้แทนราษฎรว่า คณะรัฐมนตรีอนุมัติเพียงให้ศึกษาเท่านั้น ในเดือนกุมภาพันธ์ 2025 อนุทิน ชาญวีรกูล รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย กล่าวว่าโควตา “ยังคงไม่เกิน 49%” และคำขอขยายเพดานยัง “อยู่ระหว่างการศึกษา” ตาม Bangkok Post

อ่านรายงานนี้อย่างแม่นยำต่างจากการอ่านผ่าน ๆ อย่างไร?

อ่านมูลค่าคู่กับจำนวนยูนิต “+75.9%” ของรัสเซียคือการเพิ่มขึ้นของมูลค่า ส่วนจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น +50.4% กลับกัน เมียนมามีจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น 41.8% ในปี 2025 แต่มูลค่าลดลง 12.5% หากดูเพียงตัวเลขเดียว จะเห็นตลาดเป็นอีกแบบหนึ่ง

ดูขอบเขตก่อนดูอันดับ การโอนคือการซื้อที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว ไม่ใช่การจอง การซื้อแบบพรีเซลจะเข้ามาอยู่ในข้อมูลก็ต่อเมื่อจดทะเบียนโอนเรียบร้อยแล้วเท่านั้น ซึ่งเป็นขั้นตอนที่อธิบายไว้ในบทความของเราเรื่องการซื้อคอนโดพรีเซล การเช่า วิลล่า และการถือครองผ่านบริษัทอยู่นอกขอบเขต

แยกจังหวัดออกจากเมือง และแยกไตรมาสออกจากครึ่งปี ชลบุรีไม่ใช่พัทยา และข้อมูลรายจังหวัดล่าสุดที่เผยแพร่ในแหล่งข้อมูลเปิดคือไตรมาสแรกปี 2026 ส่วนส่วนต่างราคาของเราวัดจากอาคารที่ระบุชัด ณ วันที่ระบุชัด และเป็นราคาเสนอขาย

กรณีของคุณวีระ: ห้องหนึ่งห้องนอนที่จอมเทียน

สิ่งที่ฐานข้อมูลของเราช่วยเทียบได้ในระดับตลาด

สถิติของ REIC บรรยายการโอนห้องชุดตามสัญชาติ ส่วนข้อมูลโครงการของเราบรรยายอาคาร สำหรับแต่ละอาคารที่เราติดตาม ข้อมูลระบุห้องที่ประกาศขาย ประเภทโควตาเมื่อประกาศระบุไว้ และราคาเสนอขายต่อตารางเมตร ซึ่งช่วยวางห้องหนึ่งไว้ในบริบทของจังหวัดที่รายงานนี้บรรยาย หากต้องการเปรียบเทียบอาคารในพัทยา ภูเก็ต หรือกรุงเทพฯ ดูตำแหน่งบนแผนที่

สิ่งที่คุณทำได้ตอนนี้

ก่อนอ่านอันดับเป็นสัญญาณ ให้ดูที่ตัวอาคาร เปรียบเทียบราคาเสนอขายของโควตาทั้งสองแบบในตึกเดียวกัน ขอหนังสือรับรองสถานะโควตาจากผู้จัดการนิติบุคคล ซึ่งเป็นเอกสารที่อธิบายไว้ในบทความของเราเรื่องการขายต่อคอนโด และติดตามรายงานรายไตรมาสฉบับถัดไปของ REIC ซึ่งรายงานนี้จะนำมาปรับปรุง